L’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, complétée par le décret n° 2020-1711 du 24 décembre 2020, a refondu en profondeur la police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations. Avant le 1er janvier 2021, le Code de la construction et de l’habitation distinguait l’arrêté de péril ordinaire et l’arrêté de péril imminent. Depuis cette date, le texte unifie le régime sous l’appellation d’arrêté de mise en sécurité, à l’article L. 511-1 et suivants.

La nouvelle police englobe les désordres affectant la solidité des immeubles, les équipements communs, ainsi que les risques liés à l’insécurité ou à la salubrité. Le législateur a recherché une procédure plus lisible pour les propriétaires comme pour les collectivités. L’ancienne terminologie de « péril » subsiste dans l’usage courant et dans certaines décisions administratives, mais le fondement textuel est désormais celui des articles L. 511-1 à L. 511-22 dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 16 septembre 2020. Code de la construction et de l’habitation, articles L. 511-1 et suivants. Art. L. 511-1 CCHOrd. n° 2020-1144 du 16 sept. 2020

L’autorité compétente est, en principe, le maire de la commune sur le territoire de laquelle se situe l’immeuble. À Paris, la compétence relève du préfet de police pour les immeubles relevant de sa police spéciale, et du maire de Paris pour les autres. Cette répartition gouverne la qualité du défendeur dans le contentieux ultérieur.

La procédure contradictoire de droit commun, prévue à l’article L. 511-10 du Code de la construction et de l’habitation, impose au maire d’informer le propriétaire et, le cas échéant, les occupants des désordres constatés et des mesures envisagées. Le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour présenter ses observations. Une expertise contradictoire peut être ordonnée. Le respect de ce contradictoire est une garantie procédurale dont la méconnaissance vicie l’arrêté. Le moyen est régulièrement soulevé devant le juge administratif. Art. L. 511-10 CCHArt. L. 121-1 CRPA

Lorsque le péril est grave et imminent, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité urgent sur le fondement de l’article L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation. La procédure contradictoire est alors réduite à un simple avertissement préalable. Le maire ordonne les mesures provisoires indispensables pour écarter le danger : étaiement, évacuation, démolition d’éléments instables.

Si le caractère imminent du péril doit être expertisé, le maire saisit le juge administratif pour la désignation d’un expert. En cas de défaillance du propriétaire, l’exécution d’office est mise en œuvre. Cette procédure dérogatoire est strictement encadrée : l’urgence et la gravité doivent être réelles. Le juge administratif contrôle la qualification au regard des éléments du dossier. Une expertise sommaire insuffisante ou une simple précaution n’autorise pas l’usage de l’article L. 511-19. Art. L. 511-19 CCH

L’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation fixe le contenu obligatoire de l’arrêté. Le texte prescrit les travaux à exécuter, fixe le délai d’exécution, désigne précisément les locaux concernés et, lorsque la situation le justifie, prononce une interdiction d’habiter ou d’utiliser temporaire ou définitive. L’arrêté rappelle également les sanctions encourues en cas d’inexécution.

Le contenu de l’arrêté conditionne sa légalité. Une motivation insuffisante, un délai manifestement déraisonnable, une description imprécise des travaux ou une interdiction d’habiter disproportionnée constituent autant de moyens d’annulation devant le juge administratif. Le propriétaire doit pouvoir comprendre exactement ce qui lui est imposé et dans quel délai. À défaut, l’arrêté encourt la censure pour défaut de motivation ou erreur manifeste d’appréciation. Art. L. 511-11 CCHArt. L. 211-2 CRPA

L’inexécution des prescriptions de l’arrêté est sanctionnée pénalement. L’article L. 511-22 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une peine d’un an d’emprisonnement et une amende de 50 000 euros pour le propriétaire qui refuse, sans motif légitime, d’exécuter les travaux prescrits. Les peines sont aggravées en cas de bande organisée et lorsque les agissements visent des personnes vulnérables.

Cette sanction pénale transforme un contentieux administratif a priori technique en un risque pénal direct pour le propriétaire. Elle justifie la mise en place d’une riposte rapide. Le simple silence ou la contestation informelle ne suffisent pas : il faut soit exécuter, soit saisir le juge administratif d’un recours suspendant ou contestant l’arrêté. La défense pénale, si une procédure est engagée par le parquet, suppose d’établir le motif légitime, l’absence de faute, ou l’impossibilité matérielle d’exécution. Art. L. 511-22 CCH

L’article L. 511-13 du Code de la construction et de l’habitation organise la sortie du dispositif. La mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité est prononcée par arrêté du maire, après constatation par un homme de l’art de l’exécution complète des travaux mettant fin durablement aux désordres ayant motivé l’arrêté initial. Le propriétaire doit donc, à l’issue des travaux, solliciter activement cette mainlevée.

La mainlevée n’est pas automatique. Elle suppose une demande formelle, accompagnée d’un rapport technique établi par un professionnel qualifié. Le maire dispose d’un délai pour faire procéder à la vérification et statuer. L’absence de mainlevée explicite maintient les contraintes initiales, notamment l’interdiction d’habiter. Une carence prolongée de la commune peut être contestée par recours pour excès de pouvoir contre la décision implicite de refus, voire par référé-mesures utiles devant le juge administratif. Art. L. 511-13 CCH

Le référé-suspension est l’outil de première urgence. Saisi sur le fondement de l’article L. 521-1 du Code de justice administrative, le juge des référés peut ordonner la suspension de l’arrêté de mise en sécurité si deux conditions cumulatives sont réunies : l’urgence et l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision.

L’urgence s’apprécie au regard de l’atteinte portée à la situation du requérant : déménagement contraint, coût des travaux prescrits, impossibilité de louer, échéance procédurale courte. Le doute sérieux résulte des moyens de fond soulevés : défaut de motivation, vice de procédure contradictoire, erreur manifeste d’appréciation, disproportion des mesures. Le référé-suspension doit être couplé à un recours au fond en plein contentieux, sans lequel il ne peut prospérer. Art. L. 521-1 CJA

Le contentieux des arrêtés de péril, devenus arrêtés de mise en sécurité, relève du plein contentieux objectif. Le Conseil d’État a précisé que le juge se place à la date à laquelle il statue, et non à la date d’édiction de l’arrêté. Cette particularité ouvre la voie tant à la régularisation qu’à l’aggravation de la situation en cours d’instance.

CE, 5e-6e ch. réunies, 23 décembre 2020, n° 431843 : « la cour administrative d’appel s’est fondée sur les circonstances de droit et de fait à la date de leur édiction et non, ainsi qu’il lui appartenait de le faire en qualité de juge du plein contentieux, à la date à laquelle elle se prononçait. Par suite, la cour ayant ainsi méconnu son office, il y a lieu, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les moyens du pourvoi, d’annuler son arrêt. »

La portée pratique est considérable. Les travaux effectivement réalisés en cours d’instance peuvent être pris en compte pour neutraliser la nécessité de l’arrêté. Inversement, une aggravation de l’état du bâtiment peut être opposée. La stratégie contentieuse doit donc être dynamique : produire au fur et à mesure les pièces actualisées, rapports techniques, photographies, attestations, certificats de conformité. CE, 23 décembre 2020, n° 431843 sur Légifrance. CE, 23 déc. 2020, n° 431843Plein contentieux objectif

Plusieurs moyens reviennent régulièrement dans le contentieux des arrêtés de mise en sécurité. Le défaut ou l’insuffisance de motivation est l’un des plus fréquents : l’arrêté doit indiquer précisément les désordres constatés, leur localisation, leur gravité, et le lien entre les travaux prescrits et la cessation du danger. Une motivation par référence purement abstraite à un rapport sans en reprendre les éléments essentiels est régulièrement censurée.

Le vice de procédure contradictoire est également un moyen central pour les arrêtés pris sur le fondement de l’article L. 511-10 : absence d’information préalable, délai insuffisant pour présenter les observations, absence d’examen effectif des observations produites. L’erreur d’appréciation sur la réalité du péril ou la disproportion des prescriptions sont enfin des moyens de plein contentieux particulièrement opérants : la mesure doit être adaptée et proportionnée au désordre constaté. Art. L. 211-2 CRPAArt. L. 121-1 CRPA

L’article L. 511-16 du Code de la construction et de l’habitation autorise le maire à se substituer au propriétaire défaillant pour exécuter les travaux. Les frais sont recouvrés comme en matière de contributions directes, par titre exécutoire émis à l’encontre du propriétaire. La contestation des titres exécutoires est une étape distincte du recours contre l’arrêté lui-même.

La répartition des frais peut se compliquer lorsque l’ouvrage présente une dimension publique. Le Conseil d’État a apporté un éclairage récent sur la qualification d’ouvrage public d’un bien privé entretenant un lien fonctionnel avec un ouvrage public adjacent.

CE, 2e-7e ch. réunies, 3 juillet 2025, n° 494622 : « La circonstance qu’un ouvrage n’appartienne pas à une personne publique ne fait pas obstacle à ce qu’il puisse être regardé comme un ouvrage public s’il présente, avec un ouvrage public, un lien physique ou fonctionnel tel qu’il doive être regardé comme un accessoire indispensable de celui-ci. »

La portée est directe pour les arrêtés frappant un mur mitoyen avec une voie communale, un soutènement adossé à une voie publique ou une dépendance d’un ouvrage public. La qualification d’ouvrage public peut conduire à une répartition différente des frais entre propriétaire et collectivité publique, voire à la prise en charge intégrale de l’ouvrage par la personne publique gestionnaire. Le moyen mérite d’être étudié systématiquement dans les dossiers concernant des ouvrages contigus au domaine public. CE, 3 juillet 2025, n° 494622 sur Légifrance. CE, 3 juill. 2025, n° 494622Art. L. 511-16 CCH

L’annulation d’un arrêté de mise en sécurité ouvre la voie à une action indemnitaire contre la commune. L’illégalité d’une décision administrative constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la personne publique, à condition de démontrer un préjudice direct et certain et un lien de causalité.

Les chefs de préjudice indemnisables sont variés : perte de loyers en cas d’interdiction d’habiter injustifiée, frais d’expertise privée engagés pour contrer une expertise communale insuffisante, surcoûts de relogement, troubles dans les conditions d’existence, atteinte à l’image de l’immeuble dans une perspective de vente. L’action indemnitaire est précédée d’une demande préalable à la collectivité, qui doit être rejetée explicitement ou implicitement avant la saisine du tribunal administratif. Plein contentieux indemnitaireDemande préalable

La défense contentieuse ne dispense pas d’une stratégie patrimoniale. Lorsque les désordres sont avérés, il est souvent préférable d’engager rapidement les travaux conformes aux prescriptions tout en discutant les modalités avec le service compétent. La voie amiable permet d’obtenir des aménagements de calendrier, de hiérarchiser les travaux et d’éviter l’exécution d’office.

L’anticipation de la mainlevée prolonge cette logique. Sitôt les travaux engagés, un rapport technique d’avancement peut être adressé à la commune pour préparer la mainlevée. Une fois les travaux achevés, la demande formelle de mainlevée est déposée avec rapport définitif d’un homme de l’art. La mainlevée explicite, publiée et notifiée, ferme le dossier et restaure pleinement les attributs de propriété, notamment la possibilité de louer ou de vendre sans réserve. Art. L. 511-13 CCH

Le délai de recours contentieux de droit commun est de deux mois à compter de la notification de l’arrêté au propriétaire. Le référé-suspension peut être déposé tant que l’arrêté produit ses effets, dès lors qu’un recours au fond est introduit. La diligence est essentielle : la stratégie de défense, les expertises et les écritures doivent être préparées sans attendre. Le contentieux relève du plein contentieux objectif, ce qui permet au juge d’apprécier la situation à la date où il statue.

Le propriétaire est en principe seul redevable des travaux prescrits. En copropriété, la répartition se fait selon les règles applicables aux parties communes et aux parties privatives. En cas d’exécution d’office par la commune, les frais sont recouvrés sur le propriétaire comme en matière de contributions directes. La qualification éventuelle d’ouvrage public, dégagée par la décision du Conseil d’État du 3 juillet 2025, peut modifier la répartition si l’ouvrage est l’accessoire indispensable d’un ouvrage public adjacent.

L’interdiction d’habiter prononcée dans l’arrêté de mise en sécurité suspend l’exécution du bail. Le propriétaire doit assurer le relogement temporaire des occupants selon les modalités prévues par le Code de la construction et de l’habitation. Le loyer cesse d’être dû pendant la période d’interdiction. À la mainlevée, la situation locative est en principe rétablie. Les frais de relogement assumés par le propriétaire peuvent, en cas d’illégalité fautive de l’arrêté, être réclamés à la commune dans le cadre d’une action indemnitaire.

Oui, mais l’articulation avec la protection au titre des monuments historiques impose une coordination avec l’Architecte des Bâtiments de France. Les prescriptions de l’arrêté doivent tenir compte des contraintes patrimoniales. Une consultation de l’ABF est en principe nécessaire avant toute prescription affectant les éléments protégés. Un défaut de consultation peut constituer un vice de procédure invocable devant le juge administratif. La défense gagne à mobiliser les deux corps de règles pour préserver à la fois la sécurité et la valeur patrimoniale de l’immeuble.

L’arrêté est notifié au syndicat des copropriétaires lorsque les désordres affectent les parties communes. L’assemblée générale doit être convoquée pour voter les travaux et les modalités de financement. Les délais imposés par l’arrêté peuvent entrer en tension avec les délais statutaires de la copropriété. Le syndic doit alors actionner les outils d’urgence du règlement et de la loi du 10 juillet 1965. Une action coordonnée entre le syndic, les copropriétaires majoritaires et l’avocat permet d’éviter la défaillance collective et l’exécution d’office par la commune.