Le droit de propriete est defini par le Code civil comme un droit exclusif et absolu. Aucune emprise materielle sur le fonds d’autrui n’est admise hors les cas prevus par la loi.

Code civil, article 544 : « La propriete est le droit de jouir et disposer des choses de la maniere la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibe par les lois ou par les reglements. »

Code civil, article 545 : « Nul ne peut etre contraint de ceder sa propriete, si ce n’est pour cause d’utilite publique, et moyennant une juste et prealable indemnite. »

L’article 545 fonde le droit du proprietaire d’obtenir la suppression d’un ouvrage qui empiete sur son fonds. La Cour de cassation deduit de ce texte que l’auteur d’un empietement ne peut s’opposer a la demolition, sans qu’aucun abus ne puisse lui etre oppose.

Art. 544 C. civ.Art. 545 C. civ.

La jurisprudence ne pondere pas la sanction selon l’ampleur de l’empietement. Un debord de quelques centimetres suffit a justifier la demolition. La 3e chambre civile vient de reaffirmer la solution par un arret marquant rendu le 3 juillet 2025, qui casse une cour d’appel ayant juge la demolition disproportionnee.

Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-12.925, visa article 545 du Code civil : « Il est juge que tout proprietaire est en droit d’obtenir la demolition d’un ouvrage empietant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu a faute ou abus. L’auteur d’un empietement n’est pas fonde a invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 a la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertes fondamentales des lors que l’ouvrage qu’il a construit meconnait le droit au respect des biens de la victime de l’empietement. »

La Cour ajoute, sur le terrain de l’article 8 CEDH relatif au domicile, que la demolition demeure proportionnee au regard de la gravite de l’atteinte au droit de propriete. L’arret refuse de retenir le caractere disproportionne d’une demolition lourde alors que l’empietement portait sur 4,65 m² seulement et que l’ouvrage abritait deux pieces a vivre.

Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-12.925Art. 545 C. civ.Art. 8 CEDH

Les juridictions du fond appliquent strictement la solution de la 3e chambre civile. Un arret recent de la Cour d’appel de Versailles, rendu le 17 fevrier 2026, en fournit une illustration claire. Les empietements relevaient de quelques centimetres sur les fondations, la toiture et le mur pignon.

Cour d’appel de Versailles, ch. civile 1-1, 17 fevrier 2026, n° 23/02955 : « Des lors, c’est vainement que les appelants arguent de l’application du principe de proportionnalite pour voir ecarter la demolition ordonnee par le premier juge. Le jugement doit etre confirme de ce chef. »

La cour ajoute une astreinte de 50 euros par jour de retard et alloue 5 000 euros de dommages-interets aux victimes pour le trouble de jouissance subi pendant pres de neuf annees. Elle qualifie la demarche des constructeurs d’« entetement » et engage leur responsabilite civile delictuelle au visa de l’article 1240 du Code civil.

CA Versailles, ch. 1-1, 17 fev. 2026, n° 23/02955Art. 1240 C. civ.

L’empietement n’est pas limite au sol. L’article 552 du Code civil pose que la propriete du sol emporte celle du dessus et du dessous. Toute construction qui penetre dans le tref ou surplombe l’espace situe au-dessus du fonds voisin tombe sous le coup de la regle.

Code civil, article 552 : « La propriete du sol emporte la propriete du dessus et du dessous. »

La jurisprudence vise indistinctement les debords de toiture, de gouttiere, de balcon, de corniche, mais aussi les fondations enterrees, les ancrages, les drains et les isolants thermiques poses entre deux murs pignon. La Cour d’appel de Versailles a ordonne la demolition d’une extension sur toute sa hauteur, fondations comprises, alors que les debords ne depassaient pas 14 centimetres.

Art. 552 C. civ.Art. 553 C. civ.

Le constructeur ne peut pretendre qu’a une seule defense serieuse : la prescription acquisitive. L’article 2272 du Code civil exige une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non equivoque et a titre de proprietaire pendant trente ans.

Code civil, article 2261 : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non equivoque, et a titre de proprietaire. »

La preuve est lourde. Un constructeur qui edifie sans titre sur une bande de terrain inoccupee jusque-la ne demontre rien : la possession suppose une emprise materielle anterieure et continue. La Cour d’appel de Versailles, dans l’arret precite du 17 fevrier 2026, a ecarte l’usucapion en rappelant que la possession ne peut etre concue sans emprise materielle.

Art. 2261 C. civ.Art. 2272 C. civ.

L’article 646 du Code civil donne a tout proprietaire le droit de contraindre son voisin au bornage. Cette etape, souvent confiee a un geometre-expert mandate amiablement, fixe la ligne separative et permet d’objectiver la realite d’un empietement.

Code civil, article 646 : « Tout proprietaire peut obliger son voisin au bornage de leurs proprietes contigues. Le bornage se fait a frais communs. »

Le bornage amiable suppose l’accord des deux parties pour signer le proces-verbal. Un refus de signature, comme dans l’affaire de Versailles, ne fait pas obstacle a la suite : il oblige seulement le demandeur a saisir le tribunal judiciaire d’une assignation en demolition assortie d’une demande d’expertise.

Art. 646 C. civ.

Avant l’instance au fond, il est presque toujours utile de saisir le president du tribunal judiciaire d’une demande d’expertise judiciaire. L’article 145 du Code de procedure civile permet d’obtenir, sur requete ou en refere, la designation d’un geometre-expert et, si necessaire, d’un geotechnicien pour les fondations.

Code de procedure civile, article 145 : « S’il existe un motif legitime de conserver ou d’etablir avant tout proces la preuve de faits dont pourrait dependre la solution d’un litige, les mesures d’instruction legalement admissibles peuvent etre ordonnees a la demande de tout interesse, sur requete ou en refere. »

La mesure fige la situation des lieux, objective la limite separative par un homme de l’art independant et fournit un titre pour saisir ensuite le juge du fond. Le motif legitime est constitue par la seule contestation des limites, sans qu’il soit besoin de demontrer l’urgence.

Art. 145 CPC

Une fois l’expertise rendue, le proprietaire victime assigne devant le tribunal judiciaire territorialement competent. L’article 44 du Code de procedure civile reserve la competence a la juridiction du lieu de situation de l’immeuble pour les actions reelles immobilieres.

Code de procedure civile, article 44 : « En matiere reelle immobiliere, la juridiction du lieu ou est situe l’immeuble est seule competente. »

L’assignation est articulee autour des articles 544 et 545 du Code civil. Elle reprend les conclusions de l’expertise judiciaire, identifie precisement les emprises et formule la demande principale en demolition, assortie d’une astreinte journaliere et de dommages-interets. Le visa de l’arret du 3 juillet 2025 verrouille la discussion en ecartant tout argument tire de la disproportion.

Art. 44 CPCArt. 544 C. civ.Art. 545 C. civ.

Le proprietaire victime obtient generalement une condamnation a demolir sous astreinte. Le regime est fixe par les articles L. 131-1 et suivants du Code des procedures civiles d’execution.

Code des procedures civiles d’execution, article L. 131-1 : « Tout juge peut, meme d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’execution de sa decision. »

La Cour d’appel de Versailles, dans son arret du 17 fevrier 2026, a fixe l’astreinte a 50 euros par jour de retard, applicable apres un delai de six mois et pour une duree de six mois. Le proprietaire qui constate l’inexecution apres expiration du delai initial saisit le juge de l’execution pour liquider l’astreinte.

Art. L. 131-1 CPCE

La demolition repare l’atteinte au droit de propriete. Elle ne repare pas les annees pendant lesquelles le proprietaire a subi l’empietement, les procedures, le bruit des travaux illegaux. L’article 1240 du Code civil fonde une demande indemnitaire complementaire.

Code civil, article 1240 : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause a autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrive a le reparer. »

La faute du constructeur tient a la mauvaise foi ou a l’entetement : refus de signer un proces-verbal de bornage amiable, poursuite des travaux malgre une mise en demeure, persistance pendant plusieurs annees malgre les rapports d’experts. La Cour d’appel de Versailles a retenu 5 000 euros pour pres de neuf annees de contentieux.

Art. 1240 C. civ.