Un colocataire quitte un appartement. Trois mois plus tard, le bailleur lui réclame onze mille euros de loyers impayés, de charges et de réparations locatives. Le colocataire pense être libéré depuis la fin de son préavis. Son nom figure pourtant encore sur le bail. Le bailleur lui oppose la clause de solidarité.

La question revient devant le juge des contentieux de la protection avec une régularité que la pratique ne dément pas. Elle structure la défense de tout colocataire qui a donné congé et que le bailleur poursuit après son départ.

Le législateur a tranché. La solidarité d’un colocataire qui a quitté le logement par un congé régulier prend fin au plus tard six mois après la date d’effet de ce congé. La règle figure au paragraphe VI de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle est d’ordre public. La Cour de cassation l’a confirmé en formation de section et l’a publiée au Bulletin¹. Les tribunaux et les cours d’appel l’appliquent strictement².

Le présent décryptage retrace le régime de cette solidarité, son mécanisme d’extinction et les angles de défense du colocataire qui en sort. Il s’adresse à celui qui quitte une colocation, au garant qui a signé un acte de cautionnement, et au bailleur qui doit calibrer son commandement de payer pour ne pas se voir débouté.

I. Le régime légal de la solidarité entre colocataires

A. La définition de la colocation et son champ d’application

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le périmètre d’application du régime. Aux termes de son I : « La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. »³

Trois éléments commandent la qualification. Le logement loué est unique. Les locataires sont plusieurs. La location constitue leur résidence principale. Le contrat peut être unique ou se dédoubler en plusieurs baux.

Le texte exclut un seul cas. Le couple marié ou pacsé à la conclusion initiale du contrat échappe au régime de la colocation. Il tombe sous celui de la cotitularité légale du bail prévue à l’article 1751 du Code civil. Le concubin, lui, est colocataire dès lors qu’il figure au bail. La Cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 9 janvier 2025, a appliqué cette distinction sans détour : « prévoit la cotitularité d’un bail au profit de conjoints mariés ou liés par un PACS est inapplicable aux concubins. En l’espèce, il est constant que, au jour de la signature du bail, Mme [I] et M. [E] n’étaient pas mariés, ni liés par un pacte civil de solidarité. Il en résulte que le contrat les liant à M. et Mme [S] est un contrat de colocation. Mme [I] est donc bien fondée à invoquer » l’article 8-1⁴.

La distinction emporte une conséquence pratique. Un couple non marié qui signe un bail à deux relève du régime de la colocation. La clause de solidarité jouera entre eux. Mais son extinction obéira aux règles de l’article 8-1 VI, donc à la limite de six mois.

B. Le double mécanisme d’extinction de la solidarité

Le paragraphe VI de l’article 8-1 organise la fin de la solidarité selon un mécanisme à deux branches. Le texte est court. Il mérite d’être cité in extenso : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution. »³

La première branche est conditionnelle. La solidarité prend fin immédiatement à la date d’effet du congé si deux faits se cumulent : le colocataire sortant a délivré un congé régulier ; un nouveau colocataire figure au bail. Le bailleur a remplacé le partant. La place est reprise. La solidarité s’éteint sans délai supplémentaire.

La seconde branche est subsidiaire. Si la première condition fait défaut — typiquement, le bailleur n’a pas trouvé de remplaçant — la solidarité s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé. Le délai court de cette date d’effet, pas de la date du congé lui-même. La distinction compte. Un congé délivré le 15 février 2025, avec un préavis de trois mois, prend effet le 15 mai 2025. Le délai de six mois expire alors le 15 novembre 2025.

Le Tribunal judiciaire de Lille, dans un jugement du 9 octobre 2025, applique le mécanisme avec une clarté didactique : « En application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé. En l’espèce la résiliation de Madame [D] a été actée le 23 février 2024. La solidarité s’arrête donc au 23 août 2024, le loyer étant exigible le 27 août 2024. »⁵

Six mois jour pour jour. Aucune marge d’interprétation. Le bailleur qui actionne le colocataire sortant pour des dettes nées après cette date est débouté.

C. Un texte d’ordre public et la nullité des clauses contraires

Le législateur n’a pas laissé aux parties la liberté d’allonger la solidarité résiduelle. Les juridictions du fond le rappellent constamment. Une clause prévoyant une solidarité de dix-huit mois — pratique fréquente avant la loi ALUR de 2014 — encourt la requalification dans la limite légale.

La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 19 mai 2022, énonce le principe : « l’appelante se contredit en soutenant, d’une part, que l’article 8-1 n’est pas applicable aux bailleurs sociaux, et d’autre part que le délai de 18 mois prévu dans la clause litigieuse serait contraire aux dispositions de ce texte qui limitent à six mois le délai durant lequel la solidarité peut se poursuivre entre colocataires. »⁶

Le Tribunal judiciaire de Bobigny est plus direct. Dans un jugement du 18 mars 2025, il qualifie le texte : « selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, le congé délivré en cours de bail par un locataire met fin à son engagement solidaire »⁷. La formule lie le juge et le bailleur. Une stipulation contractuelle qui prétendrait étendre la solidarité au-delà de six mois est privée d’effet pour la part qui excède ce plafond. Le bailleur ne peut s’en prévaloir devant le juge des contentieux de la protection.

L’ordre public emporte une seconde conséquence. Le colocataire qui n’a pas soulevé la fin de la solidarité en première instance peut le faire pour la première fois en appel. La sanction de l’oubli est tempérée par le caractère d’ordre public de la règle. La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 27 janvier 2025, a infirmé une ordonnance de référé qui avait condamné une colocataire absente en première instance, en faisant droit à son moyen tiré de l’article 8-1 (et 8-2) soulevé en appel⁸.

II. Le contentieux de la solidarité : preuves, dettes et procédure

A. La portée temporelle exacte de la solidarité : dettes nées avant ou après l’extinction

Le critère décisif n’est pas la date du jugement. Ce n’est pas la date à laquelle le bailleur saisit le tribunal. C’est la date à laquelle la dette est née.

La Cour de cassation l’a posé en formation de section dans un arrêt publié au Bulletin du 8 avril 2021 (n° 19-23.343, 3e Civ.). Le visa retient l’article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989. La règle est énoncée en deux paragraphes resserrés : « Selon ce texte, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. »¹ La Cour ajoute : « Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. »¹

L’application au cas d’espèce est sans détour. La cour d’appel de Montpellier avait condamné une colocataire à payer une somme au titre de la régularisation des charges et de réparations locatives, sur la base d’un calcul fait au prorata jusqu’à la date d’effet de son congé. La Cour de cassation casse. Le motif est cinglant : « En statuant ainsi, alors que la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »¹

Il s’en évince une règle de partage simple. Tout loyer impayé, toute charge non régularisée, toute facture de remise en état correspondant à une période antérieure à la date d’extinction de la solidarité tombe sous la solidarité résiduelle. Tout ce qui naît après l’extinction est dû par le seul colocataire resté dans les lieux.

B. La distinction entre dettes locatives et dettes de remise en état

L’arrêt du 8 avril 2021 lève une ambiguïté. La dette de remise en état des lieux, traditionnellement présentée comme l’indemnisation de dégradations existant pendant le bail, est traitée par le juge selon sa date de naissance, non selon la date des dégradations alléguées.

La logique est rigoureuse. La créance de remise en état naît à la date à laquelle le dommage est juridiquement constaté, c’est-à-dire à l’état des lieux de sortie ou, à défaut, à la date à laquelle le bailleur reprend possession des lieux. Si cette opération a lieu après l’expiration de la solidarité, le colocataire sortant est libéré. Peu importe que les dégradations alléguées soient antérieures. L’autre colocataire, demeuré dans les lieux, a continué à les habiter. La dette est née pendant sa seule occupation.

Le bailleur soucieux d’engager la responsabilité solidaire du sortant devra donc rapporter la preuve d’un dommage antérieur à l’extinction. Un état des lieux de sortie commun aux deux colocataires, dressé contradictoirement à la date du départ du premier, sécurise sa position. À défaut, la dette de remise en état repose sur le seul colocataire resté.

C. Le sort de la caution liée au colocataire sortant

L’article 8-1 VI lie le sort de la caution à celui du colocataire qu’elle garantit. Le texte est explicite. La solidarité du colocataire et celle de sa caution prennent fin ensemble, au même moment, selon le même mécanisme.

Le législateur a renforcé la garantie par une exigence formelle. L’acte de cautionnement souscrit dans le cadre d’une colocation doit identifier, à peine de nullité, le colocataire pour lequel la caution s’engage³. La caution générique, qui couvrirait indistinctement tous les colocataires, est désormais privée d’effet.

L’enjeu pratique est considérable. Un parent qui s’est porté caution pour son enfant colocataire ne peut plus être actionné après l’expiration de la solidarité de cet enfant. Le bailleur qui voudrait poursuivre la caution doit démontrer une dette antérieure à l’extinction. Plus encore, il doit produire un acte de cautionnement nommant précisément le colocataire concerné.

Le Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, dans un jugement du 21 novembre 2025, reprend l’articulation : « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré »⁹. La caution est libérée à la même date que le colocataire principal. Elle ne peut être tenue au-delà.

III. Les régimes dérogatoires et la défense du colocataire sortant

A. La rupture immédiate en cas de violences conjugales (article 8-2)

L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre une dérogation au mécanisme de l’article 8-1 VI. La rupture de la solidarité n’attend ni la date d’effet du congé ni l’écoulement du délai de six mois. Elle intervient le lendemain de la première présentation au domicile du bailleur d’une lettre recommandée informant celui-ci des violences subies au sein du couple.

Le texte mérite d’être cité in extenso : « Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois. La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date. »¹⁰

Trois éléments cumulatifs ouvrent la dérogation. Il faut que la victime soit le conjoint, partenaire pacsé ou concubin notoire de l’autre locataire. Il faut une lettre recommandée au bailleur. Il faut, joint à cette lettre, soit une ordonnance de protection préalablement notifiée à l’auteur, soit une condamnation pénale de l’auteur rendue depuis moins de six mois pour des faits de violences. Le mécanisme protège la victime, mais réclame des preuves.

La Cour d’appel de Bordeaux, dans l’arrêt précité du 27 janvier 2025, a admis une application souple. La colocataire victime avait informé le bailleur par lettre simple, sans recommandé, et sans joindre formellement la condamnation pénale. La cour relève toutefois que l’auteur des violences faisait l’objet d’une composition pénale du 20 décembre 2022, soit moins de six mois avant le congé, et que la lettre, bien que simple, valait valablement congé. Elle juge : « les dispositions de l’article 8-2 précitées n’attachent aucune conséquence particulière au défaut de pièce jointe à la lettre de congé. »⁸ La solidarité s’est éteinte au lendemain de la réception du courrier. La bailleresse est déboutée de l’ensemble de ses demandes contre la victime.

L’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse du 13 juin 2025, à l’inverse, montre les limites du dispositif. La colocataire qui invoquait l’article 8-2 produisait une ordonnance d’homologation de peine du 8 novembre 2023 — postérieure à son courrier de départ du 16 octobre 2023. La cour juge : « L’appelante ne saurait prétendre a posteriori au bénéfice de ces dispositions »¹¹. La solidarité s’est éteinte au terme du délai de six mois de l’article 8-1 VI, soit le 17 mai 2024, et non pas à la date du courrier informant le bailleur.

Le colocataire victime de violences conjugales doit donc, pour bénéficier de la rupture immédiate, joindre à son congé une pièce établissant les violences à la date du congé. Une condamnation postérieure, même solide, ne suffit pas à l’effet rétroactif. Lorsque la condition fait défaut, l’article 8-1 VI continue à s’appliquer et fixe l’extinction à six mois après la date d’effet du congé.

B. Les zones tendues et le préavis d’un mois

Le délai de préavis du congé délivré par le locataire est en principe de trois mois. Il tombe à un mois dans les zones tendues, en application des articles 15 et 17 I de la loi du 6 juillet 1989¹². Paris et la quasi-totalité des communes de la petite couronne sont classées en zone tendue. La conséquence sur la solidarité est nette. Un colocataire parisien qui notifie son congé le 1er février voit son préavis expirer le 1er mars. Le délai de six mois court à compter du 1er mars. La solidarité s’éteint le 1er septembre.

La Cour d’appel de Toulouse précise l’enchaînement : « Les intimés ne contestent pas que le logement litigieux se situe en zone tendue, de sorte que le délai de préavis d’un mois prévu par les articles 15 et 17 I. de la loi du 06 juillet 1989 est applicable. Ainsi, le congé donné par Mme [M] et reçu pour le compte des bailleurs le 16 octobre 2023 a produit ses effets le 17 novembre 2023 et les obligations nées de la solidarité ont cessé concernant l’appelante le 17 mai 2024. »¹¹

L’article 15 I prévoit, outre la règle générale de la zone tendue, plusieurs hypothèses individuelles de préavis réduit à un mois : obtention d’un premier emploi, mutation, perte ou nouvel emploi consécutif à une perte, état de santé constaté par certificat médical, locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire ou concubin fait l’objet de poursuites ou d’une condamnation pour violences exercées au sein du couple, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, attribution d’un logement social¹². Chaque hypothèse doit être précisée dans la lettre de congé et justifiée à l’envoi. À défaut, le préavis applicable redevient de trois mois.

Le colocataire qui anticipe son départ a donc intérêt à invoquer le ou les motifs de réduction utiles. Un préavis d’un mois plutôt que trois mois avance d’autant la date d’effet du congé et donc l’expiration de la solidarité résiduelle. Sur six mois de loyer mensuel, le gain peut atteindre plusieurs milliers d’euros.

C. La stratégie procédurale du colocataire sortant à Paris et en Île-de-France

Le contentieux relève du juge des contentieux de la protection, statuant au sein du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À Paris, c’est le Tribunal judiciaire de Paris, 4 boulevard du Palais. Dans les autres départements franciliens, ce sont les tribunaux judiciaires de Nanterre, Créteil, Bobigny, Versailles, Évry-Courcouronnes, Pontoise et Meaux. Les chambres de proximité connaissent aussi du contentieux locatif lorsqu’elles sont compétentes territorialement.

La défense d’un colocataire sortant s’organise en cinq étapes.

La première consiste à reconstituer la chronologie. Date du congé. Date de réception par le bailleur. Calcul du préavis. Détermination de la date d’effet. Calcul du délai de six mois. Cette frise est la matrice de la défense. Elle conditionne le tri entre dettes nées avant et après l’extinction.

La deuxième porte sur la qualification du contrat. Le bail est-il bien un contrat de colocation au sens de l’article 8-1 I ? Le couple était-il marié ou pacsé à la conclusion ? Si oui, l’article 1751 du Code civil et le régime de la cotitularité s’imposent, et l’article 8-1 ne s’applique pas. Si non, la qualification est acquise. Cette première vérification écarte toute discussion stérile en cours de procédure.

La troisième concerne la régularité du congé. La lettre recommandée avec accusé de réception, l’acte de commissaire de justice ou la remise en main propre contre récépissé sont les trois modes admis par l’article 15 I. Un congé verbal, un mail simple ou un SMS ne produisent pas d’effet. La preuve du congé pèse sur le colocataire sortant. Sa production conditionne l’ouverture du compte à rebours.

La quatrième porte sur le décompte de la dette. Le colocataire sortant n’est tenu que des sommes nées avant l’expiration de la solidarité. Il devra produire le calendrier d’exigibilité des loyers, des charges et des reprises pour réparations locatives. Le juge fait la part entre la période de solidarité résiduelle et la période postérieure. Toute somme exigible après l’expiration sort du périmètre de la condamnation.

La cinquième relève de la saisine. Le colocataire actionné qui n’a pas comparu en première instance peut, en appel, soulever pour la première fois la fin de la solidarité, l’article 8-1 VI étant d’ordre public. La Cour d’appel de Bordeaux l’a admis dans son arrêt précité. Le colocataire victime de violences conjugales peut, dans la même logique, invoquer pour la première fois en appel l’article 8-2, à condition de produire les pièces requises à la date du congé.

Le bailleur, de son côté, a intérêt à constituer un dossier précis dès le congé. État des lieux de sortie contradictoire à la date du départ du sortant. Justificatifs détaillés des charges trimestriellement. Régularisation des comptes dans les délais. Sans ces pièces, il s’expose à voir une part de sa créance écartée par le juge des contentieux de la protection.

Conclusion

L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 a brisé une pratique ancienne. Les clauses de solidarité de dix-huit mois ou de durée illimitée que les baux types stipulaient avant 2014 n’ont plus cours. Le législateur a installé une protection forte du colocataire qui quitte le logement. Six mois, et la solidarité s’éteint. La caution suit le même sort. La jurisprudence applique la règle sans flottement.

La Cour de cassation a complété le dispositif en 2021 en précisant que la date de naissance de la dette détermine seule la solidarité ou l’absence de solidarité. Les juridictions du fond — Bordeaux, Toulouse, Lille, Lyon, Bobigny, Saint-Brieuc, Grenoble — appliquent la règle de manière uniforme depuis cette date.

Le colocataire qui quitte une colocation à Paris ou en Île-de-France doit donc, à chaque étape, mesurer le calendrier qui suit son congé. La date d’effet en zone tendue est avancée d’un mois. La solidarité résiduelle court ensuite pendant six mois. Au-delà, le bailleur ne peut plus le poursuivre pour les dettes nées du maintien des autres colocataires dans les lieux.

Au cas où le bailleur, malgré ce délai, persiste à actionner le colocataire sortant, la défense est claire. Caractère d’ordre public du texte, date d’extinction calculée à partir de la date d’effet du congé, distinction temporelle des dettes, vérification de l’identification du colocataire dans l’acte de cautionnement. Une stratégie articulée sur ces quatre axes permet, dans la majorité des dossiers, d’écarter la demande du bailleur pour les sommes nées après six mois.

Reste enfin la voie particulière de l’article 8-2 en cas de violences conjugales. Elle réclame une lettre recommandée et une pièce probatoire à la date du congé. Elle libère immédiatement la victime, sans attendre l’écoulement du délai semestriel. C’est l’angle de défense le plus puissant, à condition que la preuve soit constituée au moment utile.

Le cabinet Kohen Avocats accompagne aussi bien les colocataires sortants que les bailleurs et les cautions confrontés à ce contentieux. La maîtrise du calendrier — date du congé, date d’effet, date d’expiration — décide souvent du sort du litige.

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