L’expulsion est par principe une mesure judiciaire. Le propriétaire doit obtenir une décision de justice, signifier un commandement de quitter les lieux, puis solliciter le concours de la force publique. Le délai cumulé dépasse fréquemment douze mois.

Code des procédures civiles d’exécution, article L. 411-1 : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

La loi DALO du 5 mars 2007, prolongée par la loi ASAP du 7 décembre 2020 puis durcie par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, instaure une dérogation administrative à ce principe pour l’occupation illicite du domicile d’autrui.

Art. L. 411-1 CPCELoi n° 2023-668 du 27 juill. 2023

L’article 38 de la loi du 5 mars 2007, dans sa rédaction issue de la loi du 7 décembre 2020 et confortée par la loi du 27 juillet 2023, donne au préfet un pouvoir d’évacuation forcée. Le Conseil d’État a précisé la portée du texte lors du renvoi de la question prioritaire de constitutionnalité.

CE, 5e-6e ch. réunies, 20 janv. 2023, n° 468389 : « Ces dispositions, qui dérogent à celles de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, instaurent une procédure administrative permettant, si l’ensemble des conditions qu’elles fixent sont remplies, de faire procéder dans un délai très bref à l’expulsion de personnes s’étant introduites et maintenues illégalement dans le domicile d’autrui. »

Le Conseil constitutionnel a ensuite validé la procédure (décision n° 2023-1038 QPC du 24 mars 2023). Le mécanisme est donc constitutionnellement consolidé et utilisable en pratique sans risque d’inconstitutionnalité.

Art. 38 loi DALO 2007 mod.CE, 20 janv. 2023, n° 468389

Article 38 de la loi du 5 mars 2007 modifiée : « En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé ou toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire. »

La triple condition est cumulative : dépôt de plainte pour violation de domicile (article 226-4 CP), preuve documentaire que le logement constitue un domicile, constat dressé par un officier de police judiciaire. Le dossier saisissant le préfet doit comporter ces trois éléments matériels, à défaut de quoi la mise en demeure est viciée.

Art. 38 loi DALO mod.Art. 226-4 C. pén.

La notion de domicile pénale est plus large que la résidence principale mais exige un rattachement personnel effectif. La chambre criminelle a posé l’arrêt de principe.

Cass. crim., 22 janv. 1997, n° 95-81.186, publié au Bulletin : « La violation de domicile n’est constituée, dans les conditions prévues par l’article 226-4 du Code pénal, qu’autant qu’il y a eu une introduction dans un lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ce texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. »

L’apport pratique est central. La résidence secondaire est protégée. Le studio en vente non habité est protégé dès lors que le propriétaire produit des éléments matériels de rattachement (contrat d’électricité courant, mobilier, effets personnels, démarches récentes d’occupation). Le logement strictement vacant, vidé entre deux locations, sans mobilier ni rattachement, échappe en revanche à la qualification pénale et donc à la procédure de l’article 38.

Art. 226-4 C. pén.Cass. crim., 22 janv. 1997, n° 95-81.186

L’article 38, deuxième alinéa, contraint le préfet à statuer dans un délai bref et l’occupant à quitter les lieux rapidement.

Article 38 de la loi du 5 mars 2007 modifiée : « La décision de mise en demeure est prise par le préfet dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. (…) La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les lieux. (…) Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition de l’auteur de la demande dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure. »

En pratique parisienne, le préfet de police retient fréquemment le délai minimum de 24 heures. La procédure complète, du dépôt de plainte à l’évacuation forcée par les forces de l’ordre, peut être bouclée en cinq à dix jours lorsque le dossier est solidement constitué dès l’origine.

Art. 38 loi DALO mod.

La Cour administrative d’appel de Paris a récemment confirmé l’efficacité du dispositif pour un studio en vente non habité.

CAA Paris, 6e ch., 2 juill. 2025, n° 23PA03160 : « La circonstance que ce studio était en vente et que le propriétaire ne l’habitait plus n’est pas de nature à lui enlever de caractère de résidence pouvant être occupée occasionnellement, M. D. ayant transmis dans le cadre de la procédure d’expulsion un échéancier en cours relatif à un contrat d’électricité à son nom à cette adresse démontrant que le bien était parfaitement habitable au moment des faits. Ainsi, les conditions requises par les dispositions précitées de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 modifiée pour que l’occupant irrégulier soit mis en demeure de quitter les lieux dans le délai de 24 heures étaient réunies. »

L’arrêt confirme aussi que la circulaire du 22 janvier 2021 imposant un diagnostic social préalable n’a pas de valeur impérative : son absence ne vicie pas la procédure. Voir aussi la procédure de tierce opposition au jugement d’adjudication en saisie immobilière pour les hypothèses connexes de contestation d’une mesure exécutoire portant sur un bien immobilier.

CAA Paris, 2 juill. 2025, n° 23PA03160Art. 38 loi DALO mod.

La loi Kasbarian a triplé la répression de la violation de domicile et étendu son périmètre matériel.

Code pénal, article 226-4, alinéa 1er : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. »

Le quantum est passé d’un an de prison et 15 000 € à trois ans et 45 000 €. Le maintien dans les lieux après introduction frauduleuse est explicitement réprimé. Le dépôt de plainte parallèle au mécanisme préfectoral renforce la pression sur le squatteur et facilite la procédure d’évacuation.

Art. 226-4 C. pén.Loi n° 2023-668 du 27 juill. 2023

La loi du 27 juillet 2023 a créé un délit autonome pour sanctionner le locataire qui se maintient sans titre après une décision judiciaire définitive d’expulsion.

Code pénal, article 315-1, alinéa 1er : « L’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel appartenant à un tiers, qu’il s’agisse du propriétaire ou du locataire dudit local, sans pouvoir justifier de son autorisation ou de celle du titulaire d’un droit d’usage ou d’usufruit sur ce local, est punie de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende. »

L’apport pratique est majeur. Le locataire défaillant qui se maintient après commandement de quitter les lieux exécutoire encourt une sanction pénale autonome, indépendamment de l’action civile en expulsion. Le dépôt de plainte concomitant à la procédure judiciaire d’expulsion peut accélérer la libération volontaire.

Art. 315-1 C. pén.Loi n° 2023-668 du 27 juill. 2023

La procédure préfectorale de l’article 38 vise exclusivement le squatteur, c’est-à-dire l’occupant introduit par manœuvres, menaces ou voies de fait sans titre initial. Elle ne s’applique pas au locataire en impayé, qui dispose d’un titre initial régulier (bail). Pour ce dernier, la voie reste judiciaire : commandement de payer visant la clause résolutoire, assignation devant le juge des contentieux de la protection, jugement, signification, commandement de quitter les lieux, concours de la force publique. La loi Kasbarian a néanmoins durci le régime du locataire en réduisant les délais (suppression de la trêve hivernale pour les squatteurs, raccourcissement des délais accordés par le juge) et en pénalisant le maintien post-décision via l’article 315-1 CP.

Art. 38 loi DALO mod.Art. 315-1 C. pén.

L’arrêté préfectoral est un acte administratif unilatéral susceptible de recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif territorialement compétent (à Paris, le tribunal administratif de Paris). Le recours classique n’a pas d’effet suspensif. L’occupant doit en pratique l’assortir d’un référé suspension.

Code de justice administrative, article L. 521-1 : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. »

L’urgence se déduit de l’imminence de l’évacuation forcée. Le doute sérieux résulte typiquement de la contestation du caractère de domicile, du défaut de constat OPJ ou d’un vice de procédure. Les chances de succès demeurent limitées lorsque les conditions de l’article 38 sont rigoureusement respectées (CAA Paris, 2 juill. 2025, n° 23PA03160).

Art. L. 521-1 CJACAA Paris, 2 juill. 2025, n° 23PA03160

Le propriétaire peut doubler la procédure préfectorale d’une plainte avec constitution de partie civile devant le doyen des juges d’instruction du tribunal judiciaire compétent. La constitution de partie civile permet d’obtenir la mise en mouvement de l’action publique et d’évaluer le préjudice (loyers fictifs, dégradations, frais d’huissier, frais d’expertise). Une action civile autonome devant le tribunal judiciaire reste mobilisable en cas d’inaction du préfet, mais le mécanisme administratif Kasbarian reste plus rapide.

Art. 226-4 C. pén.Art. 85 CPP

Lorsque le préfet refuse d’engager la procédure ou tarde à statuer au-delà des 48 heures alors que les trois conditions sont remplies, le propriétaire peut engager la responsabilité de l’État pour faute. L’action s’exerce devant le tribunal administratif et tend à l’indemnisation de la jouissance perdue, des dégradations, des frais d’huissier et de procédure. La demande préalable de mise en demeure préfectorale, le récépissé de plainte et l’identité de l’OPJ ayant dressé constat doivent être joints pour étayer la faute caractérisée.

Art. 38 loi DALO mod.Art. L. 911-1 CJA

Dès que la triple condition cumulative de l’article 38 est réunie : dépôt de plainte pour violation de domicile, preuve écrite que le logement constitue un domicile, constat dressé par officier de police judiciaire. Le préfet décide ensuite dans un délai de 48 heures.

Un délai minimum de 24 heures, fréquemment retenu en pratique (CAA Paris, 2 juill. 2025, n° 23PA03160). Passé ce délai sans départ volontaire, le préfet procède sans délai à l’évacuation forcée, sauf opposition expresse du propriétaire.

Non. La procédure préfectorale vise tout domicile, principal, secondaire, studio en vente non habité ou logement en travaux. Le rattachement personnel matériellement justifié est central (contrat d’électricité, mobilier, effets personnels).

Trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende pour la violation de domicile aggravée (article 226-4 CP). Six mois et 7 500 € pour l’occupation frauduleuse d’un local d’autrui (article 315-1 CP), notamment en cas de maintien après décision d’expulsion exécutoire.

Non. La procédure Kasbarian de l’article 38 ne couvre que le squatteur entré par voies de fait. Le locataire impayé reste soumis à la procédure judiciaire d’expulsion (commandement de payer, clause résolutoire, jugement, concours de la force publique).

Recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, doublé d’un référé suspension de l’article L. 521-1 CJA. Les chances restent limitées lorsque les conditions de l’article 38 sont remplies (CAA Paris, 2 juill. 2025, n° 23PA03160).