Avocat garantie d’éviction du vendeur d’immeuble — défendre l’acquéreur à Paris

La garantie d’éviction est une obligation de droit. Elle pèse sur le vendeur même en l’absence de toute stipulation. Le vendeur garantit la possession paisible du bien et l’absence de charges occultes. La garantie joue pour une éviction totale ou partielle.

Code civil, article 1626 : « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. »

Le texte englobe l’éviction de droit (revendication par un tiers, servitude, droit de préemption) et la charge occulte non déclarée. La Cour de cassation en rappelle régulièrement le caractère d’ordre public. Art. 1626 C. civ.

Les parties peuvent moduler la garantie d’éviction. Elles peuvent l’étendre, en diminuer la portée ou l’écarter par une clause de non-garantie. La clause doit être claire, expresse et non équivoque.

Code civil, article 1627 : « Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. »

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a récemment rappelé : « il est de jurisprudence constante qu’une clause de non garantie de désignation et de contenance ne dispense pas le vendeur de garantir l’acquéreur contre l’éviction d’une partie de la chose vendue, la clause devant exprimer la volonté non équivoque des cocontractants » (CA Aix-en-Provence, 11 février 2025, n° 20/13261). Art. 1627 C. civ.CA Aix-en-Provence, 11 fév. 2025, n° 20/13261

Une limite absolue verrouille la liberté contractuelle. Même en cas de clause de non-garantie, le vendeur demeure tenu de la garantie du fait personnel. Toute convention contraire est nulle.

Code civil, article 1628 : « Quoiqu’il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d’un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle. »

Le fait personnel recouvre toute action ou omission imputable au vendeur qui trouble la possession de l’acquéreur. Cession antérieure d’une servitude au voisin, occupation maintenue après la vente, construction empiétant sur la parcelle, refus de délivrer un accès stipulé. La clause de style « vendu en l’état » est inopérante face à un fait personnel. Art. 1628 C. civ.

Même en présence d’une clause de non-garantie valable, le vendeur reste en principe tenu à la restitution du prix en cas d’éviction. Deux exceptions : l’acquéreur connaissait le risque d’éviction lors de la vente, ou il a acheté à ses périls et risques.

Code civil, article 1629 : « Dans le même cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d’éviction, est tenu à la restitution du prix, à moins que l’acquéreur n’ait connu lors de la vente le danger de l’éviction, ou qu’il n’ait acheté à ses périls et risques. »

La Chambre commerciale en a précisé la portée : « selon l’article 1629 du code civil, dont l’application n’est pas contestée, en cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d’éviction, est tenu à la restitution du prix, à moins que l’acquéreur n’ait connu lors de la vente le danger de l’éviction ou qu’il n’ait acheté à ses périls et risques ; il en résulte que, lorsque l’acquéreur avait, lors de la vente, connaissance d’un tel risque, le vendeur n’est pas tenu à restitution » (Cass. com., 21 novembre 2018, n° 17-21.467).

La preuve de la connaissance par l’acquéreur du risque pèse sur le vendeur. Elle suppose des éléments concrets : mention explicite dans l’acte, échange préalable documenté, prix anormalement bas révélant l’acceptation de l’aléa. Art. 1629 C. civ.Cass. com., 21 nov. 2018, n° 17-21.467

L’indemnisation de l’acquéreur évincé est large. L’article 1630 énumère cinq postes cumulables : restitution du prix, restitution des fruits éventuellement rendus au tiers évinçant, frais procéduraux de la demande en garantie, frais de la demande originaire, dommages-intérêts et frais loyaux du contrat.

Code civil, article 1630 : « Lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur : 1° La restitution du prix ; 2° Celle des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ; 3° Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ; 4° Enfin, les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. »

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (11 février 2025, n° 20/13261) a condamné le vendeur à 28 856,56 euros au titre de l’empiétement non révélé et à 15 000 euros au titre du préjudice moral et financier de l’acquéreur. Cette ventilation illustre la souplesse du juge. Art. 1630 C. civ.CA Aix-en-Provence, 11 fév. 2025, n° 20/13261

L’article 1638 est l’application immobilière par excellence du principe de l’article 1626. Lorsque l’immeuble est grevé d’une servitude non apparente, non déclarée et suffisamment importante pour que l’acquéreur n’aurait pas acheté en la connaissant, ce dernier peut demander la résiliation de la vente ou une indemnité.

Code civil, article 1638 : « Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité. »

La troisième chambre civile a rattaché expressément l’article 1638 au principe général de l’article 1626 : « L’article 1638 du code civil est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente. Selon l’article 1627, les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à la garantie d’éviction à laquelle le vendeur est tenu envers l’acquéreur ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. Il s’ensuit qu’à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente » (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-13.179, publié au Bulletin). Art. 1638 C. civ.Cass. 3e civ., 6 juil. 2023, n° 22-13.179

La garantie d’éviction ne se déclenche que pour un trouble de droit actuel. Une crainte vague ou un risque potentiel ne suffit pas. L’acquéreur doit produire l’acte du tiers revendiquant, l’assignation reçue, la mise en demeure exigeant le retrait de l’empiétement ou le titre faisant apparaître la servitude.

La pratique consiste à constituer un dossier probatoire dès la découverte du trouble : état hypothécaire, plan cadastral, photographies datées, courriers du voisin, sommation interpellative. Ces pièces permettront au juge de qualifier le trouble et d’asseoir l’action sur le fondement des articles 1626 et 1630 du Code civil. Art. 1626 C. civ.Art. 1630 C. civ.

La qualification du trouble conditionne le régime applicable. Une servitude non apparente non déclarée relève de l’article 1638. Une charge occulte (privilège, hypothèque non purgée, bail non révélé) relève de l’article 1626. Un trouble imputable au vendeur lui-même relève de la garantie intangible de l’article 1628.

La distinction commande la stratégie. Le fait personnel prive d’effet toute clause de non-garantie. La servitude non apparente déclenche l’option de l’article 1638 : résiliation ou indemnité. La charge occulte ouvre droit à la restitution du prix et aux dommages-intérêts de l’article 1630. Le choix du fondement principal se prépare avant la première assignation. Art. 1628 C. civ.Art. 1638 C. civ.

L’évaluation du préjudice repose sur les cinq postes de l’article 1630. La restitution du prix correspond au prix versé. Les fruits visent les loyers ou récoltes restitués au tiers évinçant. Les frais procéduraux englobent honoraires d’avocat, frais d’expertise et frais d’huissier engagés dans la défense et dans l’action en garantie.

Les dommages-intérêts compensent les préjudices distincts : perte d’usage, trouble de jouissance, préjudice moral, frais de relogement, perte d’opportunité d’investissement, dépréciation résiduelle du bien. L’avocat garantie d’éviction vendeur immeuble structure ces postes dans le dispositif des écritures, chacun chiffré et adossé à une pièce. Art. 1630 C. civ.

La clause de non-garantie n’est pas un obstacle absolu. Trois angles permettent de la neutraliser. Premier angle, la garantie du fait personnel (article 1628), intangible. Second angle, l’interprétation stricte par les juges : une clause générale ne couvre pas systématiquement l’éviction (CA Aix-en-Provence, 11 février 2025, n° 20/13261).

Troisième angle, la restitution du prix demeure due malgré la clause sauf à démontrer la connaissance par l’acquéreur du risque (article 1629). Cette charge probatoire pèse sur le vendeur. Une mention de style ne suffit pas. Pour le vendeur attaqué, la défense consiste inversement à documenter en amont la connaissance par l’acquéreur du risque : échanges écrits préalables, mentions explicites dans le compromis, diagnostic produit. Art. 1628 C. civ.Art. 1629 C. civ.

Lorsque l’acquéreur est assigné par le tiers revendiquant, il a tout intérêt à mettre en cause son vendeur dès l’instance principale par voie d’appel en garantie (article 334 du Code de procédure civile). Cette intervention forcée évite la multiplication des procédures et permet au juge unique de statuer sur le titre et la garantie.

L’appel en garantie place le vendeur dans la cause. Il devient partie à l’instance et sera condamné à supporter les conséquences pécuniaires de l’éviction sur le fondement des articles 1626 et 1630 du Code civil. Pour défendre l’acquéreur évincé, il peut être utile d’envisager parallèlement une action en rescision pour lésion lorsque le prix de vente s’avère, du fait de l’éviction, manifestement disproportionné par rapport à la valeur réelle du bien.

L’action en garantie d’éviction est une action personnelle de nature contractuelle. Elle se prescrit par cinq ans à compter du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du Code civil). Le point de départ glissant tient compte de la nature occulte du trouble.

Pour une éviction effective, le point de départ est la décision faisant droit à la revendication du tiers. Pour une servitude non apparente, le jour de sa découverte. Pour une charge occulte, le jour où l’acquéreur en a eu connaissance. Le délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit (article 2232 du Code civil) plafonne l’ensemble. Art. 2224 C. civ.Art. 2232 C. civ.

Oui, sous conditions. L’article 1638 du Code civil ouvre l’action lorsque la servitude est non apparente, non déclarée et suffisamment importante pour qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté en la connaissant. La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-13.179) confirme qu’à défaut de clause expresse contraire, le vendeur reste tenu de la garantie. L’acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou une indemnité.

Le coût dépend de la complexité du trouble, de la nécessité d’une expertise judiciaire et du niveau de l’enjeu indemnitaire. L’article 1630 du Code civil met expressément à la charge du vendeur les frais engagés par l’acquéreur dans l’action en garantie ainsi que ceux du demandeur originaire. La convention d’honoraires est discutée en amont au cabinet.

Cinq ans à compter du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître le trouble (article 2224 du Code civil). Le point de départ est glissant : il court du jour de la révélation effective du trouble, et non de la vente. Un délai butoir de vingt ans (article 2232 du Code civil) plafonne l’ensemble.

Pas nécessairement. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (11 février 2025, n° 20/13261) rappelle qu’une clause générale ne dispense pas le vendeur de garantir contre l’éviction d’une partie de la chose vendue : la clause doit exprimer une volonté non équivoque. L’article 1628 du Code civil maintient en outre la garantie du fait personnel, jamais écartable.

Non lorsque la charge n’a pas été déclarée. Une hypothèque non purgée, un privilège non révélé ou un bail non communiqué constituent des charges occultes au sens de l’article 1626 du Code civil. L’acquéreur garde son action contre le vendeur, indépendamment de la possibilité de payer le créancier inscrit pour libérer le bien et exercer ensuite son recours.