I. L’appréciation stricte du déséquilibre : le seuil des sept douzièmes

L’action en rescision pour lésion protège exclusivement le vendeur immobilier, à l’exclusion de l’acquéreur. Son fondement repose sur un critère arithmétique objectif dont l’appréciation dans le temps obéit à des règles précises.

A. Le principe d’ordre public de la protection du vendeur

L’article 1674 du code civil dispose : « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. »

Ce texte consacre le caractère d’ordre public de la protection. Le vendeur ne peut y renoncer par avance. Pour que la lésion soit constituée, le prix de vente doit être inférieur aux cinq douzièmes de la valeur réelle du bien. Autrement dit, la lésion de « plus de sept douzièmes » signifie que le préjudice subi par le vendeur représente plus des sept douzièmes de la valeur vénale de l’immeuble.

La jurisprudence rappelle régulièrement l’autonomie de cette action. Le tribunal judiciaire de Draguignan a ainsi souligné que « la rescision pour lésion constitue une action séparée, ouverte au vendeur lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble par application de l’article 1674 du code civil » (TJ Draguignan, 11 mars 2025, n° 21/00917).

B. L’évaluation de l’immeuble au moment de la vente

La difficulté principale réside dans l’estimation de la valeur vénale du bien. L’article 1675 du code civil précise que « pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation. »

La cour d’appel de Rouen rappelle logiquement cette règle, imposant de prendre en compte l’état matériel et juridique du bien à la date de l’accord des volontés (CA Rouen, 17 déc. 2025, n° 25/00896). Les juges exigent une comparaison rigoureuse, en écartant les évaluations fondées sur des mutations trop éloignées dans le temps ou portant sur des biens aux caractéristiques dissemblables.

Surtout, l’appréciation du prix lésionnaire doit se faire à la date de la formation du contrat. Le tribunal judiciaire de Paris a récemment précisé que « le caractère lésionnaire du prix de vente s’appréciant à la date de la levée de l’option » (TJ Paris, 18 déc. 2025, n° 22/00594). La plus-value acquise par l’immeuble postérieurement à cette date, du fait de l’évolution du marché immobilier, est indifférente.

II. L’encadrement procédural rigoureux de l’action

Afin d’éviter une remise en cause systématique des ventes immobilières, le législateur a assorti l’action en rescision pour lésion d’un délai préfix de deux ans (C. civ., art. 1676) et d’un régime probatoire dérogatoire en deux étapes.

A. La double étape probatoire et les indices de la lésion

La procédure de rescision impose au vendeur de franchir un premier filtre de vraisemblance. L’article 1677 du code civil énonce que « la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. »

Le juge du fond exerce ici un contrôle strict. Le vendeur doit apporter des indices précis démontrant la sous-évaluation manifeste. La cour d’appel de Rouen a ainsi rejeté une demande en retenant qu’« aucun fait assez vraisemblable et assez grave pour faire présumer la lésion n’est caractérisé », précisant qu’« il n’appartient pas au juge de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve en ordonnant une mesure d’expertise » (CA Rouen, 17 déc. 2025, n° 25/00896).

De même, le tribunal judiciaire d’Évreux, statuant sur une demande d’expertise après des reventes successives, a constaté que l’état de dégradation du bien permettait de justifier le prix convenu, concluant que « L’existence d’une lésion n’est pas vraisemblable et il n’y a pas lieu de procéder à une expertise judiciaire sur ce point » (TJ Évreux, 6 fév. 2026, n° 24/02839).

B. L’exigence stricte du rapport de trois experts

Si les faits articulés sont jugés assez vraisemblables et graves, le tribunal ordonne une expertise. L’article 1678 du code civil impose une collégialité stricte : « Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix. »

Le tribunal judiciaire d’Évreux rappelle cette obligation d’ordre public en soulignant que, pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, « Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix » (TJ Évreux, 6 fév. 2026, n° 24/02839).

Cette exigence de trois experts, bien que lourde et coûteuse, garantit la sécurité juridique des transactions immobilières face à une action susceptible d’anéantir le contrat. Si la lésion est finalement admise par les juges au vu du rapport, l’acquéreur dispose d’une option (C. civ., art. 1681) : il peut soit restituer l’immeuble en récupérant le prix payé (rescision), soit le conserver en payant le supplément du juste prix, sous déduction du dixième du prix total.

Conclusion

L’action en rescision pour lésion demeure une voie de droit exigeante. Elle nécessite de réunir, dans le strict délai de deux ans, un faisceau d’indices documentés permettant de rendre la sous-évaluation suffisamment vraisemblable pour obtenir la désignation d’un collège d’experts. La jurisprudence récente témoigne de la vigilance des juges du fond, lesquels se montrent peu enclins à pallier la carence probatoire des vendeurs immobiliers.