Depuis la fin de la trêve hivernale 2025-2026, le 31 mars 2026, les expulsions locatives peuvent reprendre lorsqu’un bailleur dispose d’une décision judiciaire exécutoire. L’actualité du printemps 2026 a remis le sujet au premier plan : propriétaires qui attendent l’exécution, locataires qui reçoivent un commandement de quitter les lieux, préfectures sollicitées pour le concours de la force publique, commissaires de justice chargés de faire avancer le dossier.

La demande réelle existe. Google Ads fait ressortir 1 000 recherches mensuelles en France sur « expulsion locataire après jugement », 720 sur « commandement de quitter les lieux » et 140 sur « délai expulsion après jugement », avec une concurrence faible. Ces requêtes ne traduisent pas une curiosité abstraite. Elles apparaissent au moment où quelqu’un vient de recevoir un acte, une date, une menace d’intervention ou une réponse de préfecture.

La question utile est donc simple : après le jugement, que peut encore faire le bailleur, que peut encore faire le locataire, et quels délais peuvent réellement bloquer ou ralentir l’expulsion ?

Après le jugement, l’expulsion n’est pas automatique

Un jugement qui prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion ne permet pas au propriétaire de changer lui-même la serrure, de couper l’électricité ou de faire sortir le locataire par pression. L’exécution doit passer par un commissaire de justice et respecter les étapes prévues par le Code des procédures civiles d’exécution.

Service-public rappelle que, lorsque le juge a décidé la résiliation du bail et l’expulsion, le propriétaire doit charger un commissaire de justice de signifier la décision au locataire et de lui délivrer un commandement de quitter les lieux. Ce commandement est le document central de la phase post-jugement. Il marque le passage entre le procès et l’exécution.

Le locataire ne doit donc pas raisonner seulement à partir du jugement. Il doit vérifier :

• la date de signification du jugement ;
• la date du commandement de quitter les lieux ;
• le contenu exact de l’acte reçu ;
• les voies de recours éventuellement ouvertes ;
• l’existence ou non de délais accordés par le juge ;
• la période de trêve hivernale ;
• la situation personnelle qui peut justifier une demande de délai au juge de l’exécution.

Pour le bailleur, l’enjeu est inverse : éviter toute exécution irrégulière. Une décision favorable perd de sa force si l’acte est mal signifié, si le commandement est incomplet, si le concours de la force publique est demandé trop tôt ou si une trêve ou un délai de grâce est ignoré.

Le commandement de quitter les lieux ouvre en principe un délai de deux mois

Le commandement de quitter les lieux ne signifie pas que l’expulsion peut intervenir le lendemain. Pour un local d’habitation ou à usage professionnel, l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit en principe qu’une expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement.

Ce délai est souvent mal compris. Il ne fait pas disparaître la décision d’expulsion. Il donne un temps d’exécution, de relogement, de négociation ou de saisine du juge de l’exécution. Il peut aussi permettre au bailleur de préparer la suite : demande de concours de la force publique, point sur les indemnités d’occupation, vérification de l’état du dossier.

Le juge peut toutefois réduire ou supprimer ce délai dans certaines situations prévues par les textes. À l’inverse, l’occupant peut demander des délais supplémentaires. C’est pourquoi le réflexe ne doit pas être « j’ai perdu » ou « j’ai gagné ». Le bon réflexe est de lire l’acte, de calculer les dates et de décider vite si une requête au juge de l’exécution est utile.

Le juge de l’exécution peut accorder un délai supplémentaire

Le juge de l’exécution, souvent appelé JEX, peut être saisi après un commandement de quitter les lieux. Service-public indique que la demande de délais peut être formée dès réception du commandement et jusqu’à l’expulsion. Le formulaire officiel vise précisément la personne qui veut obtenir un délai avant d’être expulsée du logement qu’elle habite.

Le délai supplémentaire accordé par le JEX peut aller d’un mois à douze mois maximum. L’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la qualité de sinistré par faits de guerre, de la situation de famille ou de fortune, des circonstances atmosphériques, des démarches de relogement et du délai prévisible de relogement.

En pratique, une demande de délai n’est pas un simple courrier de détresse. Elle doit être construite. Le locataire doit produire les pièces qui démontrent que son maintien temporaire est justifié et qu’une sortie organisée est possible. Le bailleur, lui, doit montrer le préjudice causé par la prolongation : impayés, charges, crédit immobilier, besoin de récupérer le logement, impossibilité de relouer, ancienneté de la procédure.

Le juge arbitrera entre deux réalités. D’un côté, une décision d’expulsion existe. De l’autre, l’exécution immédiate peut créer une situation humaine ou matérielle que le droit permet encore d’aménager.

Trêve hivernale : ce qu’elle bloque et ce qu’elle ne bloque pas

La trêve hivernale 2025-2026 s’est appliquée du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026. Service-public indique qu’un propriétaire bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion d’un locataire pendant cette période, même s’il dispose d’une décision judiciaire en sa faveur. À la fin de la trêve, si une décision d’expulsion a été rendue, la procédure peut reprendre et être exécutée par un commissaire de justice.

La trêve ne bloque pas tout. Elle ne supprime pas la dette. Elle n’efface pas la décision. Elle n’interdit pas toujours les actes préparatoires, selon leur nature. Elle reporte surtout l’exécution matérielle de l’expulsion.

Certaines situations échappent aussi à la protection ordinaire de la trêve, notamment lorsque le relogement est assuré ou dans des hypothèses particulières prévues par les textes. Il faut donc éviter les affirmations trop générales. Dire « on ne peut jamais expulser en hiver » est inexact. Dire « la trêve ne sert à rien » l’est tout autant.

Au printemps 2026, beaucoup de dossiers reprennent précisément parce qu’ils étaient suspendus par la trêve. C’est ce qui explique la montée des recherches autour du commandement de quitter les lieux, du concours de la force publique et du délai après jugement.

Concours de la force publique : le rôle de la préfecture

Si le locataire ne quitte pas les lieux à l’issue du délai, le commissaire de justice ne peut pas toujours exécuter seul. Lorsque l’accès au logement est refusé ou que l’expulsion nécessite une intervention contrainte, il peut solliciter le concours de la force publique auprès de l’État.

Pour le bailleur, cette étape est souvent la plus frustrante. Il a obtenu un jugement, il a payé la procédure, il a délivré le commandement, mais l’exécution dépend encore d’une décision administrative. Si le concours est refusé ou tarde, la responsabilité de l’État peut être discutée dans certaines conditions. Ce point suppose un dossier précis : date de réquisition, réponse ou silence de la préfecture, persistance de l’occupation, indemnités d’occupation impayées, préjudice financier.

Pour le locataire, la demande de concours de la force publique signifie que la procédure entre dans une phase plus avancée. Il reste possible d’agir, mais il faut le faire rapidement. Une demande de délai déposée tard, sans pièces ni perspective de relogement, aura moins de force qu’une requête préparée dès le commandement de quitter les lieux.

Que peut faire le locataire qui vient de recevoir un commandement ?

Le locataire doit d’abord identifier le fondement de l’expulsion. S’agit-il de loyers impayés ? D’un congé validé ? D’un occupant sans droit ni titre ? D’un bail expiré ? D’un trouble de voisinage ? Les arguments utiles ne sont pas les mêmes.

Ensuite, il doit vérifier si le jugement est définitif ou non, si un appel est possible, si l’exécution provisoire est attachée à la décision et si le commandement respecte les mentions nécessaires. Il ne faut pas confondre contestation du jugement et demande de délai d’expulsion. La première attaque la décision. La seconde demande un aménagement de son exécution.

Les pièces importantes sont les suivantes :

• jugement ou ordonnance ;
• acte de signification ;
• commandement de quitter les lieux ;
• bail, quittances, commandements de payer antérieurs ;
• justificatifs de ressources ;
• demandes de logement social, DALO, échanges avec la mairie, la préfecture ou les services sociaux ;
• justificatifs médicaux ou familiaux utiles ;
• preuves de paiement partiel ou de plan d’apurement ;
• propositions écrites de départ ou de relogement.

Le locataire doit aussi éviter une erreur fréquente : attendre la venue du commissaire de justice. Plus le dossier est préparé tôt, plus une demande de délai peut être crédible.

Que peut faire le bailleur après un jugement d’expulsion ?

Le bailleur doit sécuriser la chaîne d’exécution. Il doit transmettre la décision au commissaire de justice, vérifier que la signification est faite, faire délivrer le commandement de quitter les lieux, suivre l’expiration du délai légal, puis demander le concours de la force publique si le départ volontaire n’intervient pas.

Il doit aussi continuer à chiffrer le dossier. Après la résiliation du bail, l’occupant peut être redevable d’une indemnité d’occupation. Les sommes dues doivent être suivies mois par mois. Les charges, les dégradations, l’impossibilité de vendre ou de relouer et les frais de procédure peuvent devenir des éléments importants.

En revanche, le bailleur ne doit pas se faire justice lui-même. Changer les serrures, vider les meubles, couper l’eau, bloquer l’accès, menacer physiquement l’occupant ou intervenir sans commissaire de justice peut créer un risque civil et pénal. Même lorsque le jugement est favorable, l’exécution forcée reste encadrée.

Pour un bailleur parisien ou francilien, le suivi pratique est essentiel. Les délais de commissaire de justice, la charge des préfectures, la période de trêve, les relogements sociaux et la situation du tribunal peuvent influencer le calendrier réel. Un dossier juridiquement gagné peut rester matériellement bloqué plusieurs mois.

Paris et Île-de-France : les points à surveiller

À Paris et en Île-de-France, les dossiers d’expulsion sont souvent plus sensibles parce que le relogement est difficile, les loyers sont élevés et les préfectures reçoivent de nombreuses demandes. Le juge de l’exécution regardera concrètement les démarches de relogement et la situation des parties.

Pour le locataire, il faut documenter les demandes de logement social, les recours DALO, les échanges avec les travailleurs sociaux, la composition familiale et les contraintes de santé. Pour le bailleur, il faut documenter le préjudice économique : prêt en cours, charges de copropriété, fiscalité, impossibilité de récupérer le bien, indemnités d’occupation non réglées.

La stratégie n’est donc pas seulement juridique. Elle est probatoire. Celui qui arrive avec les dates, les actes, les justificatifs et une chronologie claire est mieux armé que celui qui se limite à dire que la situation est injuste.

Le delta avec les guides généralistes

Les guides généralistes expliquent souvent que la trêve hivernale prend fin et que les expulsions reprennent. C’est utile, mais insuffisant pour un dossier réel. Le point décisif est ailleurs : que contient le commandement de quitter les lieux, quelle date déclenche le délai de deux mois, le JEX peut-il encore être saisi, le concours de la force publique a-t-il été demandé, et quelles pièces peuvent convaincre le juge ?

Un article d’actualité donne une date. Un dossier contentieux exige une chronologie.

La chronologie minimale doit tenir sur une page :

• date du bail ;
• date du premier incident ;
• date du commandement de payer ou du congé ;
• date d’assignation ;
• date du jugement ;
• date de signification ;
• date du commandement de quitter les lieux ;
• date d’expiration du délai de deux mois ;
• démarches de relogement ou de recouvrement ;
• demande éventuelle au JEX ;
• demande éventuelle de concours de la force publique.

Cette chronologie permet de décider rapidement s’il faut agir en urgence, négocier un départ, demander des délais, poursuivre l’exécution ou préparer une action indemnitaire.

Sources officielles et maillage utile

Les sources officielles utiles sont la fiche Service-public sur les loyers impayés et l’expulsion du locataire, l’actualité Service-public sur la trêve hivernale 2025-2026, le formulaire Service-public de demande de délais à une mesure d’expulsion, et l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

Pour approfondir les litiges connexes, le cabinet traite aussi les dossiers d’expulsion à Paris, de recouvrement de loyers et de loyer impayé et premières démarches utiles.

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