La fin de la trêve hivernale 2025-2026 a relancé les procédures d’expulsion et les débats sur les loyers impayés. Pour un bailleur, le sujet n’est pas seulement de savoir quand envoyer un commandement de payer. Le vrai moment décisif arrive souvent plus tard : l’assignation au tribunal pour loyers impayés, puis l’audience devant le juge des contentieux de la protection.

À ce stade, le dossier peut basculer dans deux directions très différentes. Le juge peut constater ou prononcer la résiliation du bail, condamner le locataire à payer l’arriéré, fixer une indemnité d’occupation et ouvrir la suite de la procédure d’expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire si les conditions sont réunies.

L’enjeu est donc pratique : savoir quoi produire au tribunal, dans quel délai, et comment éviter qu’une procédure pourtant fondée soit fragilisée par un acte incomplet, un décompte imprécis ou une notification oubliée.

Quand le bailleur peut-il assigner pour loyers impayés ?

En bail d’habitation, la plupart des contrats contiennent une clause résolutoire. Cette clause prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

Mais elle ne joue pas immédiatement. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose d’abord un commandement de payer délivré par commissaire de justice. Depuis la réforme applicable, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit notamment mentionner le délai laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, le risque de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander un délai de grâce. Le texte officiel est consultable sur Légifrance, article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Si le locataire ne régularise pas dans le délai, le bailleur peut faire délivrer une assignation. Cette assignation vise généralement quatre demandes : constater ou prononcer la résiliation du bail, obtenir le paiement des loyers et charges, ordonner l’expulsion, et fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ effectif.

L’assignation doit être notifiée au préfet avant l’audience

Le point de procédure le plus sous-estimé concerne la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

À peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de résiliation pour dette locative doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Cette formalité permet la réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience.

En pratique, si cette étape est mal gérée, le bailleur peut perdre plusieurs mois. Le juge ne statue pas utilement sur un dossier irrecevable. Il faut donc vérifier la date d’audience, la date de notification, le mode de transmission et les mentions de l’assignation.

Pour les bailleurs personnes morales, une vigilance supplémentaire existe : ils ne peuvent pas faire délivrer certaines assignations avant l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dans les conditions prévues par le texte.

Que doit contenir le dossier du bailleur ?

À l’audience, le juge ne se contente pas de constater qu’un locataire n’a pas payé. Il vérifie la dette, les actes, les délais, et parfois la qualité du logement.

Le bailleur doit produire au minimum :

• le bail signé et ses annexes ;
• le décompte précis des loyers, charges, versements reçus et sommes restant dues ;
• le commandement de payer et sa preuve de signification ;
• la preuve de la notification à la caution, lorsqu’il existe un cautionnement ;
• l’assignation et la preuve de notification au préfet ;
• les appels de loyers, régularisations de charges et justificatifs nécessaires ;
• les échanges utiles avec le locataire ;
• le cas échéant, le mandat de gestion, l’attestation de propriété ou les pièces établissant la qualité à agir.

Le décompte est central. Il doit être lisible, daté, cohérent avec le bail et actualisé avant l’audience. Une dette mal ventilée entre loyer, charges, frais, indemnités ou pénalités donne prise à la contestation.

Le bailleur doit aussi anticiper la défense du locataire. Celui-ci peut invoquer un paiement non imputé, une erreur dans les charges, un logement indécent, une demande de délais, une procédure de surendettement ou l’absence de reprise du loyer courant. Ces arguments ne justifient pas toujours le non-paiement, mais ils peuvent modifier l’issue de l’audience.

Pour une stratégie de recouvrement plus large, le lecteur peut consulter la page du cabinet consacrée au recouvrement des loyers impayés à Paris.

Que peut décider le juge à l’audience ?

Le juge peut d’abord constater que la clause résolutoire est acquise. Dans ce cas, le bail est résilié. Le locataire devient occupant sans droit ni titre à compter de la date retenue, et le juge peut ordonner son expulsion.

Le juge peut aussi condamner le locataire au paiement de la dette locative. Cette condamnation peut inclure les loyers, les charges justifiées, l’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation et certains frais, selon les demandes et les pièces.

Mais l’audience ne se résume pas à une mécanique automatique. L’article 24 permet au juge d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois ans, si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Lorsque ces conditions sont réunies, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant les délais accordés. Si le locataire paie selon l’échéancier, la clause est réputée ne pas avoir joué. S’il ne respecte pas le plan, la clause reprend effet.

Pour le bailleur, cela signifie qu’il faut préparer deux scénarios : obtenir une décision d’expulsion si les conditions sont réunies, ou encadrer strictement les délais de paiement si le juge les accorde.

Locataire convoqué au tribunal : quels arguments préparer ?

Un locataire assigné pour loyers impayés ne doit pas arriver à l’audience sans pièces. S’il demande des délais, il doit démontrer qu’il peut reprendre le paiement du loyer courant et apurer progressivement la dette.

Les pièces utiles sont notamment :

• justificatifs de revenus récents ;
• attestation d’emploi, fiches de paie, prestations sociales ou droits CAF ;
• preuve de reprise du paiement du loyer courant ;
• justificatifs de versements déjà effectués ;
• plan d’apurement réaliste ;
• dossier de surendettement, le cas échéant ;
• justificatifs de difficultés temporaires ;
• preuves d’un éventuel litige sérieux sur les charges ou l’état du logement.

Le locataire doit éviter un piège fréquent : présenter une demande de délais sans reprise du loyer courant. Le texte conditionne la suspension des effets de la clause résolutoire à cette reprise du paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience.

Il ne faut pas non plus confondre contestation et stratégie. Contester un décompte manifestement erroné peut être utile. Contester toute la dette sans preuve peut affaiblir le dossier. Le juge attend des éléments concrets.

Trêve hivernale : elle ne bloque pas l’audience

La trêve hivernale interdit en principe l’expulsion effective entre le 1er novembre et le 31 mars. Elle ne bloque pas le commandement de payer, l’assignation, l’audience, ni la décision du juge.

Autrement dit, un bailleur peut poursuivre la procédure pendant la trêve. La mesure d’expulsion sera simplement reportée si elle ne peut pas être exécutée pendant cette période. Le rappel officiel de la période 2025-2026 est disponible sur info.gouv.fr et sur la page Service-public relative aux loyers impayés et à l’expulsion du locataire.

La période qui suit le 31 mars est donc sensible. Les bailleurs cherchent à relancer les dossiers. Les locataires reçoivent parfois des actes déjà préparés depuis plusieurs semaines. C’est précisément à ce moment que l’audience doit être traitée comme une étape contentieuse, pas comme une simple formalité.

Paris et Île-de-France : quelle organisation pratique ?

À Paris et en Île-de-France, les dossiers de loyers impayés cumulent souvent deux difficultés : des loyers élevés et des calendriers d’audience chargés.

Le tribunal compétent est en principe celui du lieu de situation du logement, devant le juge des contentieux de la protection. Pour un appartement à Paris, le dossier relève du tribunal judiciaire de Paris. En petite couronne ou grande couronne, il faut raisonner par commune et tribunal compétent.

Le bailleur doit donc organiser le dossier dès le commandement de payer : décompte clair, preuves de signification, notification préfectorale, actualisation de la dette, et préparation des demandes à l’audience. Un dossier incomplet peut transformer une procédure déjà longue en procédure inutilement prolongée.

Pour les litiges de bail d’habitation, la page du cabinet sur le contentieux locatif et le bail d’habitation à Paris permet d’identifier les recours adaptés. Pour les situations où l’expulsion devient l’enjeu principal, voir aussi la page expulsion locative.

Comment se préparer avant l’audience ?

Le bailleur doit vérifier cinq points avant l’audience.

D’abord, le commandement de payer doit être complet. Une mention absente peut nourrir une nullité.

Ensuite, la dette doit être actualisée. Si le locataire a payé une partie après le commandement, le décompte doit l’indiquer. Si des charges sont réclamées, elles doivent être justifiables.

Troisièmement, la notification au préfet doit être prouvée. Ce point est une condition de recevabilité.

Quatrièmement, les demandes doivent être cohérentes : résiliation, paiement, expulsion, indemnité d’occupation, frais. Une assignation trop vague ou une audience mal préparée réduit la force du dossier.

Enfin, le bailleur doit anticiper la question des délais. Si le locataire a repris le loyer courant et propose un plan crédible, le débat portera souvent sur la durée, le montant des échéances et les conséquences du premier incident de paiement.

Le locataire, lui, doit arriver avec une proposition vérifiable. Il ne suffit pas de demander au juge d’attendre. Il faut établir une capacité de paiement.

Quelle stratégie adopter ?

Pour un bailleur, la priorité n’est pas de demander l’expulsion à tout prix. La priorité est d’obtenir une décision exécutable, fondée sur un décompte propre et des actes réguliers.

Dans certains dossiers, un échéancier judiciaire strict est préférable à une expulsion incertaine et longue. Dans d’autres, la dette, l’absence de reprise du loyer courant ou les incidents répétés justifient de pousser la résiliation et l’expulsion.

Pour un locataire, la priorité est inverse : éviter que la clause résolutoire produise tous ses effets. Cela suppose de reprendre le loyer courant, de documenter la situation, de demander des délais réalistes et de ne pas laisser l’audience se tenir sans réponse.

Le point commun est simple. L’audience loyers impayés se gagne rarement par des déclarations générales. Elle se prépare par les actes, les délais et les pièces.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Le cabinet peut vérifier le commandement, l’assignation, le décompte locatif et les pièces à produire avant l’audience.

Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Pour un dossier à Paris ou en Île-de-France, appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact du cabinet.