Peut-on vendre un appartement squatté ? La question monte avec les faits divers récents sur les immeubles occupés, les évacuations médiatisées et les propriétaires qui ne veulent plus attendre la fin d’une procédure. La réponse est oui, en principe. Mais une vente d’appartement squatté ne se traite pas comme une vente libre : le prix, le compromis, les diagnostics, l’information de l’acheteur et les recours doivent être verrouillés avant signature.

Google Ads confirme que le cluster squat attire une demande forte : « squat maison » atteint 1 900 recherches mensuelles, « anti squatteur » 2 400, « expulsion squatteur » 590, « appartement squatté » 210 et « logement squatté » 170. Les requêtes plus étroites comme « vente appartement squatté » sont moins volumineuses, mais leur CPC haut peut dépasser 8 euros, avec une intention très qualifiée : vendre vite, acheter avec décote, ou sortir d’un blocage patrimonial.

Pour la procédure d’évacuation elle-même, voir notre article sur la loi anti-squat 2026, l’expulsion par le préfet et les recours du propriétaire. Ici, l’angle est différent : que faut-il prévoir lorsque le propriétaire décide de vendre malgré l’occupation ?

Vendre un appartement squatté : est-ce légal ?

La vente d’un bien squatté n’est pas interdite par principe. Le propriétaire reste propriétaire. Il peut céder son droit de propriété, même si le bien est occupé sans titre.

Le vrai risque se situe ailleurs. Le vendeur doit informer l’acheteur de la situation réelle du bien. Si l’occupation illicite est dissimulée, l’acheteur pourra soutenir qu’il a acquis un bien qu’il croyait libre, accessible et visitable, alors que le logement était bloqué par une procédure d’expulsion ou par une occupation non maîtrisée.

Le notaire doit donc être informé dès le départ. L’annonce, l’offre, le compromis et l’acte authentique doivent préciser l’occupation, l’état des procédures engagées, les pièces disponibles, les risques d’accès au bien et la répartition des démarches entre vendeur et acheteur.

Vendre avant expulsion ou expulser avant de vendre ?

Deux stratégies existent.

La première consiste à expulser avant de vendre. Elle permet de remettre le bien sur le marché dans des conditions normales, d’organiser les diagnostics, de faire visiter, de chiffrer les travaux et d’obtenir un meilleur prix. Elle suppose en revanche du temps, des frais, parfois une procédure judiciaire, et une incertitude sur l’état du logement après départ des occupants.

La seconde consiste à vendre le bien occupé. Elle peut répondre à une urgence financière ou à une lassitude procédurale. Mais elle entraîne presque toujours une décote. L’acheteur achète un risque : procédure restante, travaux inconnus, impossibilité d’entrer, assurance, absence de loyers, frais de justice et aléa de calendrier.

Le choix dépend donc du dossier : preuves du squat, état de la procédure préfectorale ou judiciaire, niveau de dette, état probable du bien, marché local, besoin de liquidités et profil de l’acheteur.

Le compromis doit dire clairement si le bien est libre ou occupé

Le compromis de vente est le document critique. Il ne doit pas se contenter d’une formule vague sur une « occupation en cours ». Il doit qualifier la situation : logement squatté, occupant sans droit ni titre, ancien locataire maintenu dans les lieux, occupation d’une cave, occupation des parties communes ou appartement inaccessible.

La clause doit préciser si le vendeur s’engage à livrer le bien libre de toute occupation à l’acte authentique. Si oui, il faut prévoir ce qui se passe si l’expulsion n’est pas obtenue à temps : report, résolution, baisse de prix, indemnité, ou renonciation possible de l’acheteur.

Si l’acheteur accepte d’acheter occupé, il faut l’écrire sans ambiguïté. Il doit reconnaître qu’il connaît l’occupation, qu’il reprend le risque et qu’il a reçu les pièces utiles. Une clause mal rédigée peut créer un contentieux après signature.

Condition suspensive ou baisse de prix : les deux outils à discuter

La condition suspensive peut protéger l’acheteur. Elle peut prévoir que la vente définitive n’aura lieu que si le bien est libéré, si le préfet accepte l’évacuation, si une décision judiciaire est obtenue, ou si l’accès permet de réaliser les diagnostics et les visites techniques.

La baisse de prix est l’autre outil. Elle rémunère le risque pris par l’acheteur. Elle doit être chiffrée à partir d’éléments concrets : valeur du bien libre, durée probable de procédure, coût des travaux, frais d’avocat, frais de commissaire de justice, assurance, impossibilité de louer ou d’occuper, risque de dégradation.

Le danger est de signer trop vite une décote forfaitaire sans mesurer le dossier. Un vendeur peut regretter une baisse excessive si l’expulsion est obtenue rapidement. Un acheteur peut regretter une baisse insuffisante si le bien est très dégradé ou si la procédure dure plus longtemps que prévu.

Diagnostics, visites et état du bien : que faire si l’accès est impossible ?

Un appartement squatté pose souvent un problème pratique : le diagnostiqueur, l’agent immobilier, l’acheteur ou l’expert ne peuvent pas entrer. Cette impossibilité doit être traitée dans le dossier de vente.

Il faut distinguer les diagnostics impossibles, les diagnostics réalisés partiellement et les documents anciens. Le compromis peut prévoir que certains diagnostics seront fournis après libération, ou que l’acheteur accepte une information incomplète en contrepartie d’une décote. Mais cette acceptation doit être explicite.

Le vendeur doit éviter toute présentation trompeuse de l’état du bien. S’il ne sait pas si le logement est dégradé, il doit le dire. S’il dispose de photos anciennes, d’un état des lieux, de devis, de constats ou de plaintes, il doit les rassembler. L’acheteur doit pouvoir évaluer le risque.

Quelles pièces transmettre à l’acheteur ?

Un dossier propre doit contenir au minimum le titre de propriété, les diagnostics disponibles, les photos antérieures, le règlement de copropriété si le bien est en immeuble collectif, les plaintes déposées, les constats, les échanges avec la police, la mairie ou la préfecture, et toute décision judiciaire ou démarche en cours.

Si une demande d’évacuation administrative a été engagée sur le fondement de l’article 38 de la loi DALO, il faut transmettre la demande, l’accusé de réception, les échanges avec la préfecture et la décision éventuelle. Si une procédure judiciaire existe, il faut transmettre l’assignation, l’ordonnance ou le jugement, les actes de commissaire de justice et les délais en cours.

En copropriété, il faut ajouter les éléments du syndic : signalements, procès-verbaux, dégâts dans les parties communes, assurance de l’immeuble, travaux urgents et éventuelles procédures collectives.

Acheteur : quels risques si vous achetez un bien squatté ?

L’acheteur doit savoir qu’il n’achète pas seulement un prix décoté. Il reprend un problème d’occupation.

Le premier risque est le délai. La récupération du bien peut être rapide si la procédure administrative aboutit, ou beaucoup plus longue si le dossier doit passer devant le juge.

Le deuxième risque est l’état du logement. Sans visite intérieure, les travaux peuvent être sous-estimés : porte, fenêtres, électricité, plomberie, revêtements, humidité, nuisibles, mobilier abandonné.

Le troisième risque est financier. Il faut intégrer les frais de procédure, de sécurisation, de nettoyage, de remise en état, d’assurance et l’absence de revenu pendant la période d’occupation.

Le quatrième risque est juridique. Si la situation réelle n’est pas correctement qualifiée, l’acheteur peut perdre du temps entre plainte, référé, demande préfectorale et procédure d’expulsion classique.

Vendeur : quelles erreurs éviter ?

La première erreur est de cacher le squat en espérant que la vente ira plus vite. C’est une source de contentieux.

La deuxième erreur est de promettre une libération du bien sans maîtriser le calendrier. Si le compromis prévoit une livraison libre et que l’expulsion n’est pas obtenue, la vente peut se bloquer.

La troisième erreur est de laisser l’acheteur rédiger seul les clauses de reprise du risque. Le vendeur doit protéger son propre intérêt : prix, délai, obligation de coopération, pièces remises, sort des procédures et date de transfert des risques.

La quatrième erreur est de négliger la copropriété. Un squat dans un appartement peut avoir des conséquences sur les parties communes, les voisins, l’assurance et les travaux votés.

Paris et Île-de-France : pourquoi l’accompagnement doit être rapide

À Paris et en Île-de-France, la tension immobilière crée deux effets opposés. Certains acheteurs spécialisés acceptent d’acheter un bien occupé avec une forte décote. D’autres se retirent dès qu’ils découvrent l’occupation, faute de visibilité sur le délai et les travaux.

Le vendeur doit donc préparer le dossier avant même la mise en vente. L’objectif est de ne pas subir la négociation : preuve de propriété, état des démarches, évaluation de la décote, stratégie de libération et clauses de compromis.

Pour l’acheteur, la prudence consiste à demander une consultation avant l’offre ferme. Une baisse de prix attractive peut cacher un coût procédural et technique supérieur à la décote affichée.

Checklist avant de signer

• Identifier le statut exact de l’occupant : squatteur, ancien locataire, invité, sous-locataire, occupant sans droit ni titre.
• Vérifier si une plainte, une demande préfectorale ou une procédure judiciaire existe déjà.
• Chiffrer la valeur du bien libre et la décote liée à l’occupation.
• Prévoir dans le compromis si le bien sera vendu libre ou occupé.
• Déterminer qui poursuit la procédure après la vente.
• Lister les diagnostics disponibles et ceux qui sont impossibles faute d’accès.
• Transmettre les pièces au notaire et conserver la preuve de cette transmission.
• Prévoir le sort des frais, travaux, assurances et procédures en cours.

Sources utiles

• Service-public.fr, fiche sur les démarches en cas de logement squatté.
• Légifrance, article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, dite loi DALO.
• Légifrance, article 226-4 du Code pénal sur la violation de domicile.
• Service-public.fr, fiche sur le compromis de vente.

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