Depuis le 1er janvier 2026, beaucoup de propriétaires de logements chauffés à l’électricité découvrent que leur diagnostic de performance énergétique peut être corrigé sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Le ministère de la Transition écologique a prévu une attestation officielle de nouvelle étiquette DPE, téléchargeable via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe lorsque le logement est concerné par la baisse du coefficient de conversion de l’électricité.
Cette actualité crée une question immédiate en location : si un ancien DPE F ou G devient E, D ou mieux avec l’attestation DPE 2026, le bailleur peut-il réviser le loyer, relouer plus cher ou sortir du gel des loyers des passoires thermiques ? À l’inverse, un locataire peut-il refuser une augmentation tant que le bailleur ne produit pas l’attestation ou un DPE valide ?
La réponse dépend du document disponible, de la date du bail, de la classe finale, du type d’augmentation demandée et du territoire. Le sujet est sensible à Paris et en Île-de-France, où les petites surfaces électriques, les baux anciens et les loyers encadrés rendent les contentieux plus fréquents.
L’enjeu n’est pas seulement technique. Google Ads confirme une demande forte : dpe f location atteint 1 600 recherches mensuelles en France, interdiction location dpe e 1 000, location dpe g 390 avec un CPC haut mesuré à 15,04 euros, et augmentation loyer dpe 210. Ce sont des requêtes de crise : le locataire vient de recevoir une hausse, ou le bailleur veut sécuriser une relocation.
Ce que change l’attestation DPE 2026
Le changement vient du coefficient d’énergie primaire appliqué à l’électricité. Le ministère indique que le coefficient utilisé dans le calcul du DPE passe de 2,3 à 1,9 à compter du 1er janvier 2026. En pratique, certains logements chauffés à l’électricité peuvent voir leur consommation d’énergie primaire baisser dans le calcul, donc leur étiquette DPE s’améliorer.
Le ministère précise aussi que les DPE déjà réalisés restent valables pendant 10 ans, mais qu’une attestation officielle peut remplacer l’étiquette du DPE lorsque le nouveau calcul modifie le classement. Cette attestation a la même durée de validité que le DPE dont elle corrige l’étiquette et peut être utilisée pour une mise en location.
Le point le plus important est le suivant : l’attestation ne refait pas tout le diagnostic. Elle corrige l’étiquette selon le nouveau coefficient. Elle ne transforme pas un logement mal isolé en logement rénové, ne supprime pas les autres défauts de décence et ne dispense pas le bailleur de produire un document vérifiable.
Le bailleur doit donc conserver le DPE initial, l’attestation téléchargée, le numéro du DPE et la preuve de communication au locataire. Le locataire doit vérifier que l’attestation correspond bien au logement loué : même adresse, même lot, même surface, même numéro de DPE.
Augmentation de loyer DPE : la règle de base
Pour les logements classés F ou G en métropole, la règle de gel est centrale. Service-Public rappelle que lorsque le bail concerne un logement F ou G, il est interdit d’en réviser le loyer dans les hypothèses prévues par les textes, notamment pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.
Cette interdiction peut viser plusieurs situations : la révision annuelle prévue au bail, l’augmentation à la relocation, ou la hausse d’un loyer sous-évalué. Le raisonnement se fait toujours à partir de la classe indiquée sur le DPE ou sur l’attestation officielle lorsque celle-ci remplace l’étiquette.
Si le logement reste F ou G après l’attestation, le bailleur ne peut pas utiliser le correctif 2026 pour augmenter le loyer. Il doit traiter le logement comme une passoire énergétique pour les règles de location et de loyer. Les travaux, devis ou promesses de rénovation ne suffisent pas à eux seuls à débloquer la hausse.
Si l’attestation fait sortir le logement de F ou G, la situation change. Le bailleur dispose alors d’un document officiel qui peut, sous réserve des autres conditions légales, lever l’obstacle lié au gel des loyers des passoires thermiques. Mais cela ne signifie pas que toute hausse devient libre.
L’attestation suffit-elle pour augmenter le loyer en cours de bail ?
En cours de bail, une révision annuelle n’est possible que si le bail contient une clause de révision et si la demande respecte l’indice de référence des loyers. Même avec une attestation DPE favorable, le bailleur ne peut pas inventer une révision qui n’est pas prévue au contrat.
Il faut ensuite regarder la date. Si le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et que le logement était classé F ou G, la hausse était bloquée tant que le bailleur ne justifiait pas d’un classement permettant la révision. L’attestation 2026 peut devenir la pièce utile pour l’avenir, mais elle ne justifie pas automatiquement toutes les hausses passées.
Un bailleur prudent applique donc la hausse seulement à partir de la prochaine échéance de révision, après communication claire de l’attestation au locataire. Il évite les rappels rétroactifs agressifs. Il explique le calcul IRL, joint le DPE et l’attestation, puis laisse au locataire un délai raisonnable pour vérifier.
Le locataire, lui, doit contester rapidement et par écrit s’il estime que la hausse est irrégulière. Il doit demander le DPE, l’attestation officielle, la date de reconduction du bail et le détail du calcul. Il ne doit pas arrêter seul de payer le loyer. La contestation porte sur la partie augmentée, pas sur l’obligation générale de paiement.
Relocation : peut-on fixer un nouveau loyer plus élevé ?
À la relocation, la réponse dépend de la zone. En zone tendue, dont Paris et une grande partie de l’Île-de-France, le loyer de relocation reste encadré par des règles spécifiques. Même si le logement sort de F ou G grâce à l’attestation, le bailleur doit vérifier l’ancien loyer, l’IRL, les travaux éventuels, la sous-évaluation alléguée et, à Paris, l’encadrement des loyers.
L’attestation peut lever un verrou énergétique, mais elle ne neutralise pas l’encadrement de la relocation. Elle ne permet pas non plus de contourner le loyer de référence majoré à Paris lorsque le logement y est soumis. Le bailleur doit donc raisonner en deux étages : d’abord la classe DPE, ensuite le plafond de loyer applicable.
Si le logement reste F ou G, Service-Public rappelle que le loyer d’un logement classé F ou G ne doit pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire dans certaines hypothèses de remise en location. Les exceptions liées aux travaux ou à la sous-évaluation sont strictes, et la performance énergétique reste une condition à contrôler.
En pratique, l’annonce de location doit être cohérente. Un bailleur qui affiche un loyer augmenté en s’appuyant sur une « nouvelle étiquette » doit être prêt à produire l’attestation. Une agence qui ne vérifie pas le document expose le propriétaire à une contestation et elle-même à une difficulté de conseil.
DPE vierge, expiré ou absent : le risque de contestation
Les recherches autour du DPE vierge et de l’augmentation de loyer montrent un vrai besoin pratique. Un locataire reçoit une révision annuelle, demande le DPE, et découvre que le bailleur n’a qu’un document ancien, incomplet, vierge ou non opposable. Le conflit commence souvent là.
Un DPE vierge ne donne pas de classe F, G, E ou D. Le bailleur ne peut donc pas démontrer simplement que le logement échappe au gel des loyers. Dans un contentieux, la charge pratique de la preuve pèse très vite sur celui qui réclame l’augmentation : il doit justifier le droit de réviser.
Un DPE expiré pose une autre question. Le ministère rappelle que les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 restent en principe valables 10 ans. En revanche, les anciens diagnostics peuvent avoir une validité réduite selon leur date. Il faut donc vérifier la date exacte, le régime applicable et l’éventuelle attestation Ademe.
Pour le locataire, la bonne démarche est simple : demander le document, contester la hausse par lettre recommandée si le bailleur ne justifie pas un classement compatible, saisir la commission départementale de conciliation si le litige persiste, puis le juge des contentieux de la protection en dernier recours.
Locataire : comment répondre à une hausse fondée sur le DPE 2026 ?
Le locataire doit d’abord identifier ce qui est demandé. S’agit-il d’une révision annuelle IRL ? D’une hausse au renouvellement ? D’une régularisation de plusieurs années ? D’un nouveau loyer proposé après congé ou relocation ? Les règles ne sont pas les mêmes.
Il faut ensuite demander les pièces suivantes : bail, clause de révision, DPE complet, attestation DPE 2026, numéro du DPE, date de reconduction ou de renouvellement, calcul IRL, dernier loyer appliqué, et références de loyers si le bailleur invoque une sous-évaluation.
La lettre de contestation doit rester factuelle. Elle peut indiquer que la hausse est refusée tant que le bailleur ne justifie pas d’un DPE ou d’une attestation officielle établissant que le logement n’est pas classé F ou G à la date pertinente. Elle peut aussi demander le remboursement des sommes déjà prélevées si la hausse était appliquée sans justificatif.
Il faut conserver les quittances, les avis d’échéance, les mails de l’agence, l’annonce de location, le DPE remis à l’entrée dans les lieux et les éventuelles factures d’énergie. Ces pièces permettront de discuter le montant, la date et la preuve de la hausse.
Bailleur : comment sécuriser la hausse sans créer un litige ?
Le bailleur doit commencer par vérifier l’existence d’une attestation officielle, pas par annoncer une hausse. Il faut récupérer le DPE initial, entrer le numéro dans l’outil officiel Ademe lorsque le dispositif est applicable, télécharger l’attestation et la conserver au dossier de location.
Ensuite, il faut vérifier si la hausse est juridiquement possible. Pour une révision annuelle, le bail doit contenir une clause de révision. Pour une relocation en zone tendue, il faut respecter les règles de plafonnement. Pour Paris, il faut en plus contrôler le loyer de référence, le loyer de référence majoré et la justification éventuelle d’un complément de loyer.
La notification au locataire doit être claire. Elle doit préciser la classe DPE retenue après attestation, la date d’effet, l’indice utilisé, le calcul du nouveau loyer et les documents joints. Une hausse sèche, sans pièce, est le meilleur moyen de déclencher une contestation.
Si le locataire conteste, le bailleur doit éviter l’escalade immédiate. Il faut répondre sur les pièces, proposer un échange, puis préparer le dossier en cas de CDC ou de tribunal. La solidité du dossier tient rarement à une phrase générale sur la réforme DPE 2026. Elle tient au document officiel, aux dates et au calcul.
Paris et Île-de-France : trois contrôles en plus
À Paris, un logement électrique qui sort de F ou G grâce à l’attestation DPE 2026 reste soumis aux règles de l’encadrement des loyers si le bail entre dans le périmètre. Il faut donc contrôler le loyer de référence, le loyer de référence majoré, la surface, l’année de construction, le nombre de pièces et le secteur géographique.
En Île-de-France, la zone tendue rend les hausses à la relocation plus contraintes. Même hors Paris, le bailleur doit vérifier si la commune applique un permis de louer ou des règles locales de lutte contre l’habitat dégradé. Un bon classement DPE ne suffit pas à régulariser un logement qui présente d’autres défauts.
Pour le contentieux, le tribunal compétent est en principe celui du lieu de l’immeuble, devant le juge des contentieux de la protection pour les litiges locatifs d’habitation. Avant l’audience, la commission départementale de conciliation peut être une étape utile, et parfois nécessaire selon le type de contestation.
Le dossier francilien doit être chiffré. Il faut un tableau des loyers demandés et payés, la date de chaque révision, la classe DPE applicable à chaque période, et le montant contesté. Sans tableau, le conflit devient confus et le juge devra reconstituer lui-même les années de loyer.
Les erreurs fréquentes
La première erreur est de croire que la réforme DPE 2026 augmente automatiquement les loyers. Elle modifie un coefficient de calcul et permet, dans certains cas, une attestation de nouvelle étiquette. Elle n’efface pas les règles du bail d’habitation.
La deuxième erreur est de confondre sortie de passoire thermique et liberté de fixer le loyer. Un logement passé de F à E peut sortir du gel des loyers F/G, mais rester soumis à la clause de révision, à l’IRL, à la zone tendue ou à l’encadrement parisien.
La troisième erreur est de traiter l’attestation comme un simple argument verbal. Elle doit être produite. Elle doit correspondre au bon logement. Elle doit être conservée. Sans document, le locataire peut contester et demander que le bailleur prouve son droit à réviser.
La quatrième erreur est d’oublier les autres critères de décence. Un logement peut sortir de F ou G et rester litigieux pour humidité, chauffage insuffisant, ventilation défaillante, installation électrique dangereuse ou surface non conforme.
Quelle stratégie adopter maintenant ?
Pour le locataire, la stratégie consiste à demander les pièces avant de payer la hausse contestée. Le courrier doit viser le DPE, l’attestation, le calcul et la date de révision. Si le bailleur ne répond pas, la CDC puis le juge peuvent permettre d’obtenir l’annulation de la hausse et, selon les cas, le remboursement du trop-perçu.
Pour le bailleur, la stratégie consiste à sécuriser le dossier avant la notification. Il faut vérifier l’attestation, contrôler la clause de révision, calculer l’IRL, vérifier la zone tendue et joindre les pièces. Si le logement est à Paris, il faut aussi contrôler l’encadrement des loyers avant toute hausse.
Le bon angle n’est donc pas « la réforme DPE permet d’augmenter le loyer ». Le bon angle est plus précis : l’attestation DPE 2026 peut lever le gel applicable aux logements F ou G si elle établit une nouvelle classe, mais seulement dans le respect des autres conditions du bail et du droit local des loyers.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Le cabinet vérifie en 48 heures si votre DPE, votre attestation 2026 et votre bail permettent une révision de loyer ou une contestation.
Nous analysons la date du bail, la classe DPE, le calcul IRL, l’encadrement des loyers et les recours utiles avant mise en demeure ou saisine du juge.
Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact. Nous intervenons à Paris et en Île-de-France en droit immobilier locatif.
Sources
- Ministère de la Transition écologique, Évolutions du calcul du DPE : les réponses à vos questions
- Ministère de la Transition écologique, évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026
- Ministère de la Transition écologique, Diagnostic de performance énergétique – DPE
- Service-Public.fr, montant du loyer d’un logement appartenant à un propriétaire privé
- Avocat droit immobilier Paris
- DPE et location en 2026 : projet de loi, passoire thermique et recours
- Interdiction location DPE E : calendrier 2034, projet de loi 2026 et recours