Mis à jour le 12 juillet 2026. Le Sénat a adopté, en première lecture le 8 juillet 2026, le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Ce vote n’est pas encore une loi promulguée : le calendrier légal en vigueur reste inchangé, avec la classe E considérée comme non décente à compter du 1er janvier 2034 en France métropolitaine.

Le projet de loi logement annoncé le 23 avril 2026 a remis les passoires thermiques au centre du débat. Le Gouvernement veut permettre la remise sur le marché de logements F et G aujourd’hui vacants pour raisons énergétiques, à condition d’engager des travaux dans des délais courts. Cette annonce crée une confusion chez beaucoup de bailleurs et de locataires : un logement classé E au DPE est-il déjà menacé ? Peut-on encore signer un bail ? Le locataire peut-il exiger des travaux ? Le propriétaire doit-il vendre avant 2034 ?

La réponse courte est la suivante : en France métropolitaine, un logement DPE E peut encore être loué en 2026. L’interdiction liée à la décence énergétique vise aujourd’hui les logements G, puis les logements F à compter du 1er janvier 2028, puis les logements E à compter du 1er janvier 2034. En revanche, attendre 2033 est souvent une erreur, surtout en copropriété, lorsque les travaux dépendent d’une assemblée générale, d’un audit, d’un plan pluriannuel de travaux ou d’un financement collectif.

L’enjeu juridique n’est donc pas seulement de savoir si le logement E est louable aujourd’hui. Il faut déterminer ce qui se passera à la prochaine mise en location, au renouvellement du bail, en cas de DPE erroné, de travaux impossibles, de copropriété bloquée ou de demande du locataire.

DPE E : quelle est la date limite de location ?

Oui. Un logement classé E au DPE reste louable en 2026, sous réserve de respecter les autres critères de décence du logement. La classe E ne suffit pas, à elle seule, à interdire la mise en location en 2026.

Le calendrier légal résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En France métropolitaine, un logement décent doit être compris :

• entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2025 ;
• entre les classes A et E à compter du 1er janvier 2028 ;
• entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034.

Autrement dit, en 2026, le logement G est le sujet d’urgence. En 2028, le logement F deviendra à son tour non décent. En 2034, la classe E sera concernée.

La classe énergétique est définie par l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui classe les logements de A à G selon leur performance énergétique et leurs émissions de gaz à effet de serre.

Projet de loi logement : ce que le vote du Sénat du 8 juillet 2026 change

Le Sénat a adopté le projet de loi avec modifications le 8 juillet 2026, en première lecture et selon la procédure accélérée. À la date de cette mise à jour, ce texte n’est donc pas encore applicable : il doit achever la procédure parlementaire puis être promulgué.

Le texte adopté provisoirement par le Sénat ne supprime pas l’échéance de 2034 pour les logements classés E. Il prévoit surtout, s’il entre en vigueur dans cette rédaction, des règles d’application aux baux en cours et des aménagements lorsque le propriétaire justifie des travaux impossibles, refusés en copropriété ou déjà contractualisés.

En pratique, il faut séparer le droit actuel du projet. Aujourd’hui, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 reste en vigueur : un logement E demeure louable en 2026, tandis qu’il sera considéré comme non décent à compter du 1er janvier 2034 en France métropolitaine. Le vote du Sénat ne permet pas, à lui seul, d’écarter ce calendrier.

Pour le bailleur, l’enjeu reste d’anticiper les travaux et d’en conserver les preuves. Pour le locataire, le projet ne constitue pas une autorisation générale de louer un logement déjà non décent : les recours de l’article 20-1 de la loi de 1989 restent applicables selon le droit en vigueur.

DPE E, DPE F, DPE G : les erreurs fréquentes

La première erreur consiste à confondre interdiction de louer et gel du loyer. Le gel des loyers vise les logements F et G dans le parc privé. Un logement E n’est pas soumis aujourd’hui au même régime du seul fait de sa classe énergétique.

La deuxième erreur consiste à croire que le calendrier ne concerne que les nouveaux baux. Les critères de décence énergétique s’appliquent aux nouveaux contrats, mais aussi au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail à compter des échéances prévues. Un bail en cours ne doit donc pas être analysé uniquement à sa date de signature. Il faut regarder sa prochaine échéance juridique.

La troisième erreur consiste à ne regarder que l’étiquette. Un logement classé E peut rester juridiquement fragile si le DPE est ancien, incohérent, contesté, ou si d’autres critères de décence ne sont pas respectés : humidité, sécurité électrique, ventilation, surface, chauffage, nuisibles, infiltrations ou équipements essentiels.

La quatrième erreur consiste à attendre le dernier moment. En maison individuelle, le bailleur peut souvent décider seul des travaux. En copropriété, il dépend des assemblées générales, des majorités, des devis, du syndic, des autorisations administratives et du financement. Huit ans peuvent disparaître rapidement lorsqu’un ravalement, une isolation, une ventilation ou un système de chauffage collectif sont en discussion.

Quels recours pour le locataire si le logement devient non décent ?

Lorsque le logement loué ne satisfait pas aux critères de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité. Le texte central est l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En pratique, le locataire commence généralement par une demande écrite au bailleur, avec copie du DPE, du bail, des échanges et des éléments montrant le problème. Si le bailleur ne répond pas ou refuse, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette saisine n’est pas toujours un préalable obligatoire à l’action en justice, mais elle peut permettre de documenter le désaccord.

Le juge peut ensuite déterminer les travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Il peut aussi réduire le loyer, suspendre son paiement avec ou sans consignation, et suspendre la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

Il faut toutefois distinguer deux situations. Si le logement est DPE E en 2026, l’action fondée uniquement sur l’interdiction de location aura peu de chances d’aboutir, car l’échéance de 2034 n’est pas encore atteinte. Si le logement est G en 2026, ou F à compter de 2028, l’analyse devient différente.

Le locataire peut aussi agir si le DPE est absent, périmé, incohérent ou s’il soupçonne un diagnostic de complaisance. Dans ce cas, il faut construire le dossier autour des pièces : DPE annexé au bail, diagnostics successifs, factures d’énergie, photographies, échanges avec l’agence, constats d’humidité ou de froid, et demandes restées sans réponse.

Quels risques pour le bailleur d’un logement DPE E ?

Le premier risque est patrimonial. Même si le bien reste louable jusqu’en 2034, un acquéreur, une banque ou un locataire peut déjà intégrer le coût futur des travaux dans la négociation. Un DPE E dans une copropriété sans plan de rénovation crédible peut devenir un argument de décote.

Le deuxième risque est locatif. À l’approche de 2034, le bailleur devra vérifier si le renouvellement ou la reconduction tacite du bail reste possible sans mise en conformité. Le sujet peut devenir sensible avant même l’échéance si le locataire demande le DPE, si l’agence refuse de remettre le bien en location ou si l’assureur, la banque ou l’acquéreur exige un plan de travaux.

Le troisième risque est probatoire. Un bailleur qui découvre tardivement qu’il dépend de travaux de copropriété doit pouvoir prouver ses diligences : demandes au syndic, inscription de résolutions à l’ordre du jour, devis, votes, refus de l’assemblée générale, travaux privatifs envisageables, contraintes architecturales ou patrimoniales.

L’article 20-1 de la loi de 1989 prévoit des limites à l’injonction de travaux lorsque le logement est en copropriété et que le copropriétaire démontre ses diligences, ou lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales font obstacle à l’atteinte du niveau minimal. Mais cette protection ne joue pas automatiquement. Elle se prouve.

Le quatrième risque est contractuel. Un bailleur qui signe un bail en présentant un DPE rassurant alors qu’il sait que le diagnostic est contestable, incomplet ou non représentatif s’expose à une contestation. Le DPE n’est plus un simple document informatif sans portée. Il structure le consentement du locataire et la conformité du logement.

Faut-il faire un audit énergétique pour un logement DPE E ?

Pour un bailleur, l’audit n’est pas toujours obligatoire en location. Mais il peut être utile si le logement est classé E et si l’objectif est de sécuriser la capacité de louer après 2034, de vendre sans décote excessive, ou de préparer un vote en copropriété.

Le bon raisonnement consiste à distinguer trois niveaux.

D’abord, le DPE répond à une obligation de diagnostic et donne une étiquette. Il ne suffit pas toujours à construire une stratégie de travaux.

Ensuite, l’audit ou l’étude technique permet d’identifier les travaux réellement utiles : isolation, menuiseries, ventilation, chauffage, eau chaude, ponts thermiques, parties communes ou parties privatives.

Enfin, le dossier juridique permet de sécuriser la décision : devis, majorité de vote, autorisation d’urbanisme, financement, calendrier, information du locataire, avenant éventuel, congé, relocation ou vente.

Un propriétaire qui possède plusieurs logements E doit aussi arbitrer. Tous les biens ne se traitent pas de la même manière. Un studio parisien en copropriété ancienne, un pavillon en grande couronne et un appartement avec chauffage collectif ne présentent pas le même coût de sortie de la classe E.

Paris et Île-de-France : pourquoi l’anticipation est plus sensible

À Paris et en Île-de-France, la question du DPE E est particulièrement concrète. Beaucoup de logements sont situés dans des immeubles anciens, soumis au statut de la copropriété, avec des contraintes d’architecture, de façade, de toiture, de ventilation ou de chauffage collectif.

Le bailleur ne peut pas toujours décider seul. Il doit parfois convaincre une assemblée générale de voter un audit, un plan pluriannuel de travaux, une isolation, un changement d’équipement collectif ou un financement. Si l’assemblée refuse, il faut conserver la preuve des démarches accomplies.

Le locataire, de son côté, doit éviter une erreur stratégique : se fonder trop tôt sur l’échéance de 2034 pour demander des travaux qui ne sont pas encore légalement exigibles pour un logement E. En revanche, il peut agir immédiatement si le logement est déjà non décent pour une autre raison, si le DPE est absent, si l’étiquette réelle est F ou G, ou si le bailleur applique une hausse interdite sur une passoire thermique.

Dans un contentieux parisien ou francilien, les pièces comptent plus que les déclarations générales. Il faut le bail, le DPE, les procès-verbaux d’assemblée générale, les devis, les courriers au syndic, les échanges avec l’agence, les justificatifs de travaux privatifs, et les éléments montrant l’impact concret sur la jouissance du logement.

Comment décider : louer, vendre, faire des travaux ou contester ?

Pour un propriétaire, la première décision est technique : refaire un DPE fiable si l’ancien diagnostic est douteux, ancien ou réalisé avant des travaux. Une étiquette E stable ne produit pas les mêmes conséquences qu’un logement proche de F ou G.

La deuxième décision est économique : comparer le coût des travaux, la valeur du bien, le loyer possible, les contraintes d’encadrement des loyers, les charges de copropriété et le risque de vacance. Un logement E peut rester rentable, mais il doit être piloté.

La troisième décision est juridique : regarder l’échéance du bail. La date de renouvellement ou de reconduction tacite peut devenir plus importante que la date du DPE lui-même. Si l’échéance tombe après 2034, le bailleur devra avoir anticipé.

Pour un locataire, la première étape est de demander le DPE et de vérifier sa validité. La deuxième est de qualifier le problème : simple inconfort, non-décence énergétique, absence de diagnostic, gel du loyer, ou manquement plus large du bailleur. La troisième est de choisir le bon outil : courrier, conciliation, mise en demeure, demande de baisse de loyer, consignation encadrée ou action judiciaire.

Dans tous les cas, il faut éviter les positions automatiques. Un logement E n’est pas interdit en 2026. Un logement G ne devient pas conforme parce qu’un projet de loi est annoncé. Une copropriété bloquée ne dispense pas le bailleur de prouver ses démarches. Un locataire ne peut pas suspendre seul son loyer sans stratégie procédurale.

Les points à vérifier avant de signer ou de contester

Avant de signer un bail, le locataire doit vérifier la date du DPE, l’étiquette, les recommandations, la cohérence avec l’état réel du logement, les charges énergétiques annoncées et l’existence d’autres désordres.

Avant de remettre un bien en location, le bailleur doit vérifier la classe actuelle, la date de validité du diagnostic, la proximité de l’échéance légale, la possibilité de travaux, les décisions de copropriété et les contraintes locales.

Avant d’acheter un bien DPE E pour le louer, l’acquéreur doit intégrer le coût de sortie de classe E dans son prix. Le bon réflexe n’est pas seulement de négocier. Il faut demander les procès-verbaux de copropriété, le plan pluriannuel de travaux, les audits déjà votés, les devis, les charges et les contentieux éventuels.

Avant de saisir le juge, chaque partie doit classer ses pièces. Le contentieux DPE se gagne rarement sur une affirmation générale. Il se construit avec un calendrier, des textes, un diagnostic, des demandes datées et des preuves de travaux possibles ou impossibles.

Sources juridiques utilisées

Le calendrier de décence énergétique résulte principalement de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les recours du locataire en cas de logement non conforme sont prévus par l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La définition des classes de performance énergétique figure à l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.

L’actualité prise en compte est le projet de loi logement annoncé par le Gouvernement le 23 avril 2026, ainsi que la doctrine administrative du ministère chargé du logement sur la décence énergétique et le gel des loyers des passoires énergétiques.

Pour replacer ce sujet dans une stratégie immobilière plus large, consultez aussi le cabinet Kohen Avocats et notre page de contentieux locatif.

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