Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 25 décembre 2025, modifie en profondeur les articles 64 et 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. La notification électronique devient désormais la règle pour les convocations aux assemblées générales, les procès-verbaux et les mises en demeure en copropriété. Le courrier postal n’est plus que l’exception, réservée au copropriétaire qui en fait expressément la demande. Cette réforme, issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 dite « habitat dégradé », vise à moderniser la gestion des immeubles en copropriété. Elle entend réduire les délais de transmission entre le syndic et les copropriétaires. Elle emporte toutefois des conséquences juridiques majeures sur le point de départ du délai de contestation des décisions d’assemblée générale. Le copropriétaire qui négligerait ses notifications électroniques court désormais le risque de voir le délai de deux mois lui échapper, sans même avoir ouvert le message.
Le nouveau régime de notification électronique
Le principe : la voie électronique comme norme
L’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 a été modifié par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025. Il dispose désormais que « les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique » (texte officiel). Cette disposition concerne l’ensemble des notifications prévues par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application : convocations aux assemblées générales, procès-verbaux, mises en demeure, appels de charges.
La voie électronique s’entend de la lettre recommandée électronique, émise par un prestataire de service de confiance qualifié au sens du règlement européen eIDAS. L’envoi doit répondre à des exigences de traçabilité, d’intégrité et de preuve de réception. Le syndic est tenu d’informer les copropriétaires des modalités permettant de choisir le retour au courrier postal.
L’exception : le droit au courrier postal
L’article 65 du même décret, également modifié, précise que « les notifications sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic » (texte officiel). Le copropriétaire conserve le droit de demander, à tout moment et par tout moyen, à recevoir les notifications par voie postale. Cette demande s’impose alors au syndic, qui doit renoncer à la voie électronique pour ce copropriétaire.
Cette option papier n’est toutefois pas sans conséquence sur le délai de contestation. Le copropriétaire qui opte pour le courrier postal se soumet aux règles anciennes, fondées sur la première présentation de la lettre recommandée.
La sécurisation des envois électroniques
Le décret n° 2025-1292 importe dans le droit de la copropriété les garanties du règlement eIDAS. L’avis électronique doit comporter le nom de l’expéditeur et l’objet de l’envoi. Il comporte également un lien hypertexte invitant le destinataire à consulter le document. La date et l’heure de la transmission sont attestées par un horodatage électronique. Le syndic doit conserver la preuve de l’envoi et de la transmission à disposition des juridictions.
Le point de départ du délai de contestation : ce qui change
L’ancienne règle de la première présentation
Avant l’entrée en vigueur du décret du 22 décembre 2025, l’article 64 du décret de 1967 fixait une règle différente. Le délai de contestation courait à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile. La Cour de cassation avait consacré cette règle de manière rigoureuse. Dans un arrêt du 29 juin 2023, la troisième chambre civile a confirmé que la notification par lettre recommandée fait courir le délai, même si le pli n’est pas retiré. Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708 (décision) :
motifs : « la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait, quand bien même ne parviendrait-elle pas effectivement à son destinataire, courir le délai pour agir, dès lors que l’article 670-1 du code de procédure civile, qui invite les parties à procéder par voie de signification, concerne la seule notification des décisions de justice ».
Cette solution visait à éviter qu’un copropriétaire ne fasse échec au délai de contestation en s’abstenant de retirer le courrier recommandé. Elle présentait toutefois l’inconvénient de faire courir le délai contre un destinataire qui n’avait pas effectivement reçu l’information.
La nouvelle règle de la transmission électronique
Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 modifie l’article 64 du décret de 1967. Désormais, pour les notifications électroniques, le délai court à compter du lendemain du jour de la transmission de l’avis électronique par le prestataire de service de confiance qualifié. Cette transmission est matérialisée par l’horodatage électronique. Le point de départ du délai est donc objectif et indépendant de l’ouverture ou de la consultation du message par le copropriétaire.
Le copropriétaire qui ne consulte pas régulièrement ses messages électroniques court un risque réel de forclusion. Le délai de deux mois pour contester les décisions de l’assemblée générale lui échappe dès la transmission technique de l’avis. Ce délai est prévu à l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il court indépendamment de la lecture effective du message par le copropriétaire.
Tableau comparatif des points de départ du délai
| Mode de notification | Point de départ du délai de contestation | Preuve exigée |
|---|---|---|
| Lettre recommandée électronique | Lendemain de la transmission par le prestataire de confiance | Horodatage électronique |
| Lettre recommandée papier (option du copropriétaire) | Lendemain de la première présentation au domicile | Avis de réception postal |
| Signification par huissier | Lendemain de la signification | Procès-verbal d’huissier |
La contestation des décisions d’assemblée générale après la réforme
Le délai de deux mois et son interruption
L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation doivent être introduites dans un délai de deux mois. Ce délai court à compter de la notification des décisions faite à la diligence du syndic. Il s’agit d’un délai de forclusion, que le juge relève d’office (texte officiel). Ce délai est un délai de forclusion, que le juge relève d’office.
La Cour de cassation a précisé les conditions d’interruption de ce délai. Dans un arrêt du 4 juillet 2024, la troisième chambre civile a examiné une demande subsidiaire d’annulation de résolutions. Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-24.060 (décision) :
motifs : « une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande principale initiale en annulation de cette assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier ». Cette solution protège le copropriétaire qui forme une demande globale d’annulation puis précise ses griefs.
Le vote favorable ne vaut pas renonciation
La troisième chambre civile a également rappelé, dans un arrêt du 29 février 2024, qu’un vote favorable ne vaut pas renonciation. Le copropriétaire conserve son droit d’agir en responsabilité contre le syndic. Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558 (décision) :
motifs : « le vote favorable du copropriétaire ne peut être regardé que comme exprimant son accord, à titre individuel, avec la proposition de quitus que seul le syndicat des copropriétaires peut délivrer. Emanant d’un tiers à la relation contractuelle qui unit le syndicat au syndic, ce vote ne saurait, par lui-même, valoir quitus du copropriétaire à l’égard de ce dernier ».
Cette jurisprudence souligne l’importance de la notification régulière du procès-verbal. Le copropriétaire qui n’a pas été dûment informé des décisions ne peut être regardé comme ayant acquiescé, même s’il a voté favorablement à une résolution.
Précautions pour le copropriétaire
Le copropriétaire doit désormais surveiller attentivement ses notifications électroniques. La transmission technique par le prestataire de confiance vaut notification valable, indépendamment de la consultation du message. Il est recommandé de vérifier régulièrement le dossier de l’assemblée générale dans l’espace numérique mis à disposition par le syndic, de conserver l’avis de transmission et de noter la date de réception.
Checklist opérationnelle pour le syndic et le copropriétaire
Checklist du syndic
- Vérifier la liste des adresses électroniques de l’ensemble des copropriétaires et mettre à jour le registre.
- Informer les copropriétaires de la nouvelle procédure de notification électronique et de leur droit d’opter pour le courrier postal.
- Recenser les options papier et les respecter strictement pour les copropriétaires concernés.
- Choisir un prestataire de service de confiance qualifié conforme au règlement eIDAS.
- Conserver l’horodatage de chaque envoi et la preuve de transmission pendant dix ans.
- Mentionner dans la convocation les modalités de consultation des documents et les projets de résolution.
- Envoyer le procès-verbal dans le délai d’un mois suivant l’assemblée générale.
- Vérifier la réception de l’avis électronique pour chaque copropriétaire.
- Adapter le règlement de copropriété si nécessaire pour intégrer les nouvelles modalités de notification.
- Former le personnel aux nouvelles procédures et à la sécurisation des envois.
Checklist du copropriétaire
- Communiquer au syndic une adresse électronique valide et la mettre à jour en cas de changement.
- Surveiller régulièrement les messages du syndic, y compris dans les dossiers de courrier indésirable.
- Conserver l’avis de transmission de chaque notification électronique.
- Noter la date de réception et calculer le délai de deux mois pour contester les décisions.
- Opter pour le courrier postal si vous préférez cette voie, en informant le syndic par tout moyen.
La pratique en copropriété à Paris et en Île-de-France
Les copropriétés parisiennes et franciliennes, souvent de grande taille et gérées par des syndics professionnels, ont généralement anticipé la dématérialisation. La mise en place de portails copropriétaires sécurisés est déjà répandue dans la région. Les syndics parisiens disposent fréquemment de solutions de lettre recommandée électronique intégrées à leur logiciel de gestion.
Les contentieux relatifs à la notification des décisions d’assemblée générale sont nombreux devant le tribunal judiciaire de Paris et la cour d’appel de Paris. La jurisprudence parisienne a régulièrement sanctionné les syndics qui ne justifiaient pas de la régularité de la notification. Elle a notamment censuré les syndics lorsque l’avis de réception portait la mention « NPAI ». Elle a également sanctionné l’absence d’adressage au domicile notifié au syndic.
Le décret du 22 décembre 2025 devrait réduire le nombre de litiges sur la preuve de la notification. L’horodatage électronique offre en effet une sécurité juridique supérieure à l’avis de réception postal, souvent illisible ou non renseigné.
Questions fréquentes
Dois-je donner mon accord pour recevoir les notifications par email ?
Non. Depuis l’entrée en vigueur du décret du 22 décembre 2025, le syndic peut notifier électroniquement sans recueillir votre consentement préalable. La voie électronique est la règle. Vous pouvez toutefois opter pour le courrier postal à tout moment.
Que se passe-t-il si je ne consulte jamais mes emails ?
Le délai de contestation court à compter de la transmission technique de l’avis électronique par le prestataire de confiance, indépendamment de votre consultation. Vous risquez de perdre votre droit de contester les décisions de l’assemblée générale si vous ne surveillez pas vos messages.
Le délai de contestation court-il si je n’ai pas ouvert le message ?
Oui. La jurisprudence de la Cour de cassation sur la lettre recommandée non réclamée s’étend logiquement à la notification électronique. Le point de départ est la transmission, non l’ouverture.
Puis-je revenir au courrier papier ?
Oui, à tout moment et par tout moyen. Il suffit d’en informer le syndic. Cette option est un droit individuel qui ne peut être refusé.
Quels documents doivent être notifiés électroniquement ?
Concernent notamment les convocations aux assemblées générales, les procès-verbaux, les appels de charges et les mises en demeure.
La notification électronique vaut-elle pour la mise en demeure ?
Oui. L’article 64 du décret du 17 mars 1967 s’applique à l’ensemble des mises en demeure en copropriété. La lettre recommandée électronique produit les mêmes effets que la lettre recommandée papier.
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La réforme de la notification électronique en copropriété modifie sensiblement les délais de contestation et les obligations des syndics. Si vous êtes copropriétaire et souhaitez vérifier la régularité d’une assemblée générale, ou si vous êtes syndic et souhaitez sécuriser vos procédures de notification, nous vous invitons à contacter le cabinet.
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