Le 15 avril 2026, le Parlement a adopté définitivement la loi de simplification de la vie économique. Ce texte bouleverse le régime du dépôt de garantie dans les baux commerciaux. Désormais, son montant est plafonné à un trimestre de loyer. Sa restitution doit intervenir dans un délai maximum de trois mois après la remise des clés. L’obligation de restitution se transmet automatiquement à l’acquéreur des locaux loués. Ces dispositions, inspirées du régime du bail d’habitation, visent à protéger la trésorerie des commerçants face à des pratiques contractuelles encore très déséquilibrées. Le bailleur qui exige six mois de loyer à titre de garantie devra réduire cette somme. Le locataire qui attend depuis des mois le remboursement de son dépôt disposera d’un délai légal impératif. Le contentieux autour des retenues abusives devrait également évoluer, car la réforme renforce la charge de justification qui pèse sur le bailleur.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie en bail commercial ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire commercial au moment de la signature du bail. Il garantit au bailleur l’exécution des obligations locatives : paiement des loyers et des charges, entretien des locaux, remise en état en fin de jouissance. Aucun texte n’impose sa constitution. La pratique en a fait pourtant une clause quasi systématique. Contrairement au bail d’habitation, le bail commercial ne connaissait jusqu’ici aucun plafond légal. Les dépôts équivalents à trois, six ou même douze mois de loyer restaient valables. L’article L. 145-40 du Code de commerce imposait seulement des intérêts au profit du locataire lorsque les sommes versées d’avance excédaient le prix de deux termes de loyer. Ce mécanisme dissuasif limitait l’excès, sans l’interdire.
L’article L. 145-40 du Code de commerce (texte officiel) dispose : « Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. »
La Cour de cassation a confirmé que cette stipulation ne constituait pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative.
Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394, Publié au bulletin (décision), motifs : « Dès lors qu’elle a, en application de l’article L. 145-40 du code de commerce, pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, la stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. »
Ce que change la loi de simplification du 15 avril 2026
La réforme modifie en profondeur l’article L. 145-40 du Code de commerce. Elle introduit pour la première fois un cadre impératif autour du dépôt de garantie. Trois changements majeurs structurent le nouveau régime.
Le plafonnement à un trimestre de loyer
Les sommes payées à titre de garantie ne peuvent désormais excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Ce plafond vise toutes les garanties, quelle qu’en soit la nature : dépôt de garantie classique, caution bancaire, garantie autonome à première demande. La limitation s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi. Elle ne concerne pas les baux en cours. Pour ceux-ci, le bailleur dispose d’un délai de six mois après la promulgation pour restituer l’excédent ou renoncer aux garanties excédentaires. Les sommes versées dans la limite du plafond ne portent plus intérêt au profit du locataire. La loi déroge ainsi expressément au mécanisme ancien de l’article L. 145-40.
Le délai impératif de restitution
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés. Cette remise s’effectue en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur peut déduire les sommes restant dues par le preneur, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai s’applique aux baux en cours lorsque la restitution des locaux intervient au moins trois mois après la promulgation. Pour les autres garanties, le délai est porté à six mois.
La transmission automatique à l’acquéreur
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise de plein droit au nouveau bailleur. Toute convention contraire est réputée non écrite. Cette disposition s’applique aux mutations intervenant trois mois après la promulgation. Elle met fin à une incertitude jurisprudentielle. Jusqu’alors, la jurisprudence considérait que la restitution du dépôt restait une dette personnelle du bailleur initial. La réforme inverse désormais la règle.
| Élément | Régime avant la réforme | Régime après promulgation |
|---|---|---|
| Montant maximum du dépôt | Liberté contractuelle (souvent 3 à 6 mois). | Un trimestre de loyer. |
| Intérêts au profit du locataire | Obligatoires au-delà de 2 termes. | Supprimés dans la limite du plafond. |
| Délai de restitution | Aucun délai légal (un à deux mois en jurisprudence). | 3 mois maximum après remise des clés. |
| Transmission à l’acquéreur | Dette personnelle du bailleur initial. | Transmission de plein droit au nouveau bailleur. |
| Application aux baux en cours | Non applicable pour le plafond. | Délais de restitution applicables si remise des clés postérieure à 3 mois. |
Les retenues sur le dépôt de garantie : quelles règles ?
Le principe est simple : le dépôt doit être restitué intégralement, sauf si le bailleur justifie de créances certaines, liquides et exigibles. La charge de la preuve pèse entièrement sur le bailleur.
Cass. 3e civ., 15 février 2012, n° 11-13.014, Publié au bulletin (décision), motifs : « le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans son intégralité, à moins que le bailleur ne justifie que des sommes lui resteraient dues par le locataire ».
L’article 1353 du Code civil (texte officiel) fonde cette obligation probatoire : celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en prouver l’existence. En l’absence d’état des lieux de sortie conforme, le bailleur est privé de tout fondement pour retenir le dépôt au titre de réparations locatives. L’état des lieux contradictoire et amiable est d’ailleurs imposé par l’article L. 145-40-1 du Code de commerce. À défaut d’accord, un commissaire de justice l’établit à frais partagés.
Lorsque le bailleur retient le dépôt sans justification, le locataire peut réclamer des intérêts moratoires sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil (texte officiel). Ces intérêts courent à compter de la mise en demeure. La Cour de cassation a précisé que les intérêts de l’article L. 145-40 du Code de commerce ne courent quant à eux que pendant la durée du bail. Une fois le bail terminé et toute relation contractuelle éteinte, la non-restitution du dépôt ne s’analyse plus comme des sommes versées d’avance.
Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 12-22.637, Inédit (décision), motifs : « les loyers payés d’avance sous quelque forme que ce soit et même à titre de dépôt de garantie portent intérêt au profit du locataire pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes » et « en appliquant cette disposition à une somme restant due par le bailleur, qui ne pouvait s’analyser en un « loyer payé d’avance » le bail au titre duquel elle avait été réglée ayant pris fin, la cour d’appel a violé, par fausse application, l’article L145-40 du code de commerce ».
Checklist : agir pour récupérer son dépôt de garantie
Le locataire commercial qui constate une retenue abusive ou un retard de restitution peut suivre les étapes suivantes :
- Vérifier le montant du dépôt et comparer avec le plafond d’un trimestre prévu par la réforme pour les baux nouveaux.
- Contrôler l’état des lieux de sortie : s’il est conforme ou inexistant, le bailleur manque de fondement pour retenir des sommes.
- Adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant le montant du dépôt et le délai de trois mois légal.
- Réclamer la restitution intégrale si aucune créance n’est justifiée par état des lieux comparé ou factures.
- Demander des intérêts moratoires au taux légal à compter de la date de la mise en demeure.
- Saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux si le bailleur refuse de restituer.
- Vérifier la prescription : l’action en restitution se prescrit par cinq ans à compter de la remise des clés.
- En cas de vente des locaux, identifier le nouveau propriétaire comme débiteur de l’obligation de restitution depuis la promulgation de la loi.
Le contentieux du dépôt de garantie à Paris et en Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, le volume des baux commerciaux génère un contentieux dense. Les loyers élevés amplifient l’enjeu financier du dépôt de garantie. Un trimestre de loyer peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le tribunal judiciaire de Paris connaît des litiges complexes impliquant des fonds de commerce, des arcades commerciales ou des galeries souterraines. Les cours d’appel de Paris et de Versailles ont régulièrement à trancher des litiges sur les retenues abusives. La rapidité de la procédure devient cruciale pour le commerçant qui doit récupérer sa trésorerie pour investir dans un nouveau local. Le référé judiciaire offre une voie d’action rapide lorsque la créance paraît certaine et que l’urgence est caractérisée. L’avocat spécialisé en droit immobilier commercial évalue le caractère justifié des retenues, contrôle la régularité des états des lieux et prépare la demande en restitution avec calcul des intérêts moratoires. Pour sécuriser vos contrats de bail commercial, consultez également notre analyse sur la clause résolutoire dans le bail commercial et notre page d’expertise en droit immobilier à Paris.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il imputer son dépôt de garantie sur les derniers loyers ?
Non. Le dépôt de garantie ne constitue pas un paiement anticipé de loyers. Il reste une sûreté affectée à l’exécution des obligations du preneur. Le locataire ne peut unilatéralement compenser ce dépôt avec des loyers impayés.
Que se passe-t-il si le bailleur vend ses locaux avant la fin du bail ?
Depuis la réforme de 2026, l’obligation de restituer le dépôt de garantie se transmet automatiquement à l’acquéreur. Le nouveau propriétaire devient personnellement tenu de restituer le dépôt au terme du bail. L’ancien bailleur est déchargé de cette dette à l’égard du locataire.
Le bailleur peut-il conserver le dépôt au-delà de trois mois ?
Seulement s’il justifie de créances certaines, liquides et exigibles. À défaut, le dépassement du délai de trois mois constitue une infraction à la loi de simplification. Le locataire peut alors réclamer des intérêts moratoires et des dommages-intérêts complémentaires.
Les baux en cours sont-ils concernés par le plafonnement ?
Non. Le plafonnement à un trimestre ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés après la promulgation. En revanche, les délais de restitution de trois mois s’appliquent aux baux en cours dès lors que la remise des clés intervient au moins trois mois après la promulgation.
Quels intérêts le locataire peut-il réclamer en cas de retard ?
Après la fin du bail, les intérêts de l’article L. 145-40 du Code de commerce ne courent plus. Le locataire invoque alors l’article 1231-6 du Code civil pour des intérêts moratoires au taux légal, à compter de la mise en demeure.
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