La DAACT revient dans les dossiers immobiliers parce qu’elle paraît être une simple formalité, alors qu’elle peut bloquer une vente, une VEFA, une division, une extension ou une régularisation de travaux. En 2026, le sujet est particulièrement visible : le formulaire Cerfa 13408 est toujours la porte d’entrée officielle de la déclaration d’achèvement, Service-Public rappelle le dépôt dématérialisé à Paris, et les recherches Google montrent une demande massive sur daact, déclaration achèvement travaux, certificat de conformité maison et attestation de non-contestation de la conformité.

Le problème concret est toujours le même. Le propriétaire pense avoir terminé ses travaux. Le notaire demande l’attestation de non-contestation. La mairie répond que la DAACT n’a jamais été déposée, ou qu’elle doit encore contrôler la conformité. Parfois, elle conteste les travaux et exige un permis modificatif ou une mise en conformité. À ce stade, la question n’est plus administrative : elle devient financière et contentieuse.

DAACT : à quoi sert la déclaration d’achèvement des travaux

La DAACT signifie déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Elle intervient lorsque des travaux autorisés par un permis de construire, un permis d’aménager ou une déclaration préalable sont terminés.

Le texte central figure dans les articles L. 462-1 et suivants du Code de l’urbanisme. À l’achèvement des travaux, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux à l’autorisation doit être adressée à la mairie. Les articles R. 462-1 à R. 462-10 du Code de l’urbanisme précisent ensuite le mécanisme de dépôt, de contrôle et d’attestation.

En pratique, la DAACT ne dit pas seulement « les travaux sont finis ». Elle engage le déclarant sur la conformité de ce qui a été réalisé par rapport au permis, à la déclaration préalable, aux plans, aux prescriptions, et aux attestations à joindre selon la nature du projet. C’est la raison pour laquelle une DAACT imprécise ou trop rapide peut se retourner contre le propriétaire.

Pourquoi une DAACT non déposée peut bloquer une vente

Une maison peut matériellement être habitable et pourtant rester fragile sur le plan urbanistique. Si une extension, un changement de destination, une surélévation, une piscine, une façade ou une division a été autorisé, le dossier doit pouvoir démontrer que les travaux ont été déclarés achevés et conformes.

Lors d’une vente, l’acquéreur et son notaire peuvent demander plusieurs pièces :

• l’arrêté de permis de construire ou de non-opposition à déclaration préalable ;
• les plans autorisés ;
• la DAACT déposée ;
• le récépissé de dépôt ;
• l’attestation de non-contestation de la conformité, lorsqu’elle a été demandée ;
• les échanges avec le service urbanisme ;
• les éventuels permis modificatifs.

Si la DAACT manque, le risque n’est pas seulement documentaire. L’acquéreur peut craindre qu’une non-conformité soit découverte après la vente, que des travaux de régularisation soient nécessaires, que la mairie refuse une future autorisation, ou que le prix payé ne corresponde pas au risque réel. Le vendeur, lui, peut se retrouver face à une demande de condition suspensive, de séquestre, de baisse de prix ou de garantie spécifique dans l’acte.

Le tribunal judiciaire de Bobigny, 3 février 2025, n° 22/08394, identifié via Voyage/Judilibre, illustre ce type de tension dans une vente de maison : l’acte mentionnait notamment l’absence de certificat de conformité ou d’attestation de mairie certifiant que la conformité des travaux n’avait pas été contestée. Le litige a ensuite porté sur la consistance réelle du bien et les conséquences financières pour les acquéreurs. Ce n’est pas un automatisme, mais c’est un signal clair : quand le dossier d’urbanisme est incomplet, le contentieux se déplace vite vers le prix, l’information précontractuelle et la responsabilité du vendeur.

Mairie qui conteste la conformité : délai de 3 mois ou 5 mois

Après réception de la DAACT, la mairie peut contrôler la conformité des travaux. Le délai de droit commun est de trois mois. Il peut être porté à cinq mois dans les cas où le récolement est obligatoire, notamment en secteurs protégés ou dans certains secteurs à risques. Les articles R. 462-6 et R. 462-7 du Code de l’urbanisme organisent ce contrôle.

Service-Public résume la règle de manière opérationnelle dans sa fiche officielle Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux : la mairie peut vérifier sur place et contester la conformité dans un délai qui dépend du lieu et du type de projet. À Paris, la démarche passe par le BASU, le guichet électronique unique.

Si la mairie ne réagit pas dans le délai applicable, les travaux sont en principe considérés comme achevés et conformes au regard de ce contrôle. Le propriétaire peut alors demander une attestation de non-contestation de la conformité. Cette attestation est souvent la pièce qui rassure un acquéreur, une banque, un notaire ou un assureur.

DAACT non conforme : que peut demander la mairie

Lorsque la mairie estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’article R. 462-9 du Code de l’urbanisme prévoit qu’elle met en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée.

La stratégie dépend alors de la nature de l’écart.

Si l’écart est régularisable, il faut préparer rapidement un permis modificatif, une déclaration préalable de régularisation ou des travaux correctifs. Exemple : une fenêtre déplacée, un enduit différent, une clôture non conforme au plan, une surface accessoire mal déclarée, un aménagement extérieur différent mais compatible avec le PLU.

Si l’écart est plus lourd, le dossier change d’échelle. Une extension trop proche de la limite séparative, une surélévation contraire au PLU, une construction en zone inconstructible, une atteinte à un secteur protégé ou une prescription ABF ignorée peuvent rendre la régularisation difficile. Il faut alors analyser le permis initial, le PLU applicable, les dates, les prescriptions, les constats de mairie, les possibilités de modification et le risque contentieux.

Dans tous les cas, il faut éviter une réponse improvisée. Une lettre mal formulée peut reconnaître une non-conformité plus large que nécessaire. À l’inverse, une contestation trop agressive peut fermer une piste de régularisation utile.

Attestation de non-contestation : utile, mais pas une garantie absolue

L’attestation de non-contestation de la conformité n’est pas exactement un « certificat de perfection » du bien. Elle signifie que l’administration n’a pas contesté la conformité dans le délai ouvert par la DAACT, ou qu’elle délivre une attestation dans ce cadre.

Elle est très utile pour vendre, parce qu’elle sécurise le dossier d’urbanisme apparent. Mais elle ne supprime pas tous les risques :

• elle ne règle pas les vices cachés de construction ;
• elle ne couvre pas nécessairement des travaux non déclarés distincts ;
• elle ne purge pas automatiquement les droits des tiers ;
• elle ne remplace pas les garanties décennales, les assurances ou les diagnostics ;
• elle n’empêche pas un débat civil si le vendeur a donné une information inexacte à l’acquéreur.

Autrement dit, la bonne question n’est pas seulement « ai-je une attestation ? ». La bonne question est : « l’attestation correspond-elle vraiment aux travaux réalisés et au bien vendu ? »

VEFA et promoteur : la DAACT tardive peut devenir un levier de responsabilité

En VEFA, la DAACT peut devenir un point de friction entre acquéreur, promoteur, vendeur et notaire. Le tribunal judiciaire de Versailles, 5 décembre 2024, n° 22/03341, retrouvé via Voyage/Judilibre, mentionne un litige dans lequel des acquéreurs reprochaient notamment le dépôt tardif d’une DAACT près de deux ans après l’achèvement allégué de l’immeuble. La décision montre que la DAACT n’est pas une formalité neutre lorsqu’un contrat promet le dépôt de la déclaration et la transmission d’une attestation de non-contestation.

Pour un acquéreur, la réaction utile consiste à vérifier le contrat de réservation, l’acte de vente, les courriers du promoteur, les procès-verbaux de livraison, les réserves, les appels de fonds, les dates d’achèvement et les échanges avec la mairie. Le sujet peut se rattacher à la livraison, aux réserves, à l’information contractuelle, à la perte de chance de revendre ou au coût de régularisation.

Que faire si la DAACT manque au moment de signer

Si vous achetez, il ne faut pas se contenter d’une phrase rassurante du type « tout est conforme ». Il faut demander les pièces et écrire clairement ce qui doit être produit avant la signature.

La clause utile peut prévoir que le vendeur remettra la DAACT, son récépissé, l’attestation de non-contestation ou, à défaut, un état précis du risque. Selon le dossier, il peut aussi être pertinent de prévoir une condition suspensive, une retenue de prix, une garantie d’actif immobilier, un engagement de régularisation ou une faculté de renoncer si la mairie conteste la conformité.

Si vous vendez, il faut anticiper. Une DAACT déposée à la dernière minute peut ouvrir un nouveau délai de contrôle et inquiéter l’acquéreur. Mieux vaut reconstituer le dossier d’urbanisme avant la mise en vente : autorisations, plans, déclarations, DAACT, attestations, photographies, factures, échanges avec mairie, avis ABF, conformité fiscale et surfaces.

Si vous êtes déjà propriétaire et que la mairie conteste, il faut répondre dans l’ordre :

1. Lire exactement la mise en demeure.
2. Comparer les travaux réalisés aux plans autorisés.
3. Identifier si l’écart est régularisable.
4. Vérifier les délais de la mairie.
5. Demander le dossier administratif complet.
6. Préparer soit un modificatif, soit une contestation, soit une solution transactionnelle dans le cadre de la vente.

Paris et Île-de-France : pourquoi le risque est plus fréquent

À Paris, Service-Public indique que le dépôt passe par le BASU. En Île-de-France, les dossiers sont souvent sensibles pour trois raisons : densité urbaine, secteurs patrimoniaux, et travaux sur maisons anciennes, immeubles divisés ou locaux transformés.

Un changement de destination, une extension en fond de parcelle, une fermeture de balcon, une création de surface, une façade modifiée ou un aménagement de combles peut croiser plusieurs contraintes : PLU, copropriété, Architecte des Bâtiments de France, servitudes, sécurité, fiscalité et diagnostics. Une DAACT mal traitée peut donc rejaillir sur la vente, le prêt, l’assurance, la copropriété ou un futur permis.

Pour un bien parisien ou francilien, il faut aussi vérifier si l’autorisation initiale portait sur tout le projet ou seulement sur une tranche. Une DAACT partielle n’a pas le même effet qu’une déclaration pour la totalité des travaux. C’est un point fréquent dans les divisions, les rénovations lourdes et les opérations où le vendeur a fini certains lots mais pas l’ensemble du projet.

Pièces à préparer pour un dossier DAACT solide

Avant de saisir un avocat, préparez les éléments suivants :

• l’autorisation d’urbanisme initiale ;
• le dossier de plans déposés ;
• les arrêtés ou non-oppositions ;
• le formulaire Cerfa 13408 et son récépissé ;
• les attestations RE2020, RT2012, accessibilité, acoustique ou sismique si elles sont requises ;
• les photos avant, pendant et après travaux ;
• les factures et attestations des entreprises ;
• les échanges avec la mairie ou le BASU ;
• les courriers de contestation de conformité ;
• le compromis ou le projet d’acte ;
• les demandes du notaire ou de l’acquéreur ;
• les éventuels constats d’huissier, rapports d’architecte ou avis techniques.

Le dossier sérieux ne cherche pas seulement à « faire passer » la DAACT. Il cherche à savoir si la conformité peut être prouvée, régularisée ou valorisée dans la négociation.

Sources utiles

• Service-Public : Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux
• Code de l’urbanisme : articles L. 462-1 et suivants
• Code de l’urbanisme : articles R. 462-1 à R. 462-10
• Avocat permis de construire et recours à Paris

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