Les recherches sur le changement de syndic montent au moment des assemblées générales de printemps. Beaucoup de copropriétaires découvrent la même difficulté : le mandat arrive à son terme, les comptes sont contestés, les travaux n’avancent pas, le conseil syndical ne reçoit pas les pièces, ou le syndic sortant refuse de transmettre proprement les archives.

L’actualité juridique rend le sujet plus sensible. Dans un arrêt du 16 avril 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé la rigueur du délai de contestation des décisions d’assemblée générale : le délai peut courir dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée de notification du procès-verbal, même si le copropriétaire retire le pli plus tard. Pour une copropriété qui change de syndic, ce point est concret : une erreur de calendrier peut rendre impossible la contestation d’une désignation, d’un renouvellement ou d’une résolution mal rédigée.

La bonne méthode tient en quatre réflexes : préparer la mise en concurrence, inscrire les bonnes résolutions à l’ordre du jour, sécuriser le vote, puis contrôler la remise des documents et des comptes par le syndic sortant.

Changer de syndic : fin de mandat ou révocation en cours de mandat

Il faut d’abord distinguer deux situations.

La première est le changement de syndic en fin de mandat. Le contrat arrive à son terme. Le syndicat des copropriétaires décide de ne pas renouveler le syndic actuel et de désigner un autre syndic. Dans ce cas, il n’y a pas besoin de démontrer une faute particulière. Il faut surtout respecter la procédure : mise en concurrence, convocation régulière de l’assemblée générale, projets de contrats annexés, vote à la bonne majorité et date de prise d’effet cohérente.

La seconde est la révocation du syndic en cours de mandat. Elle suppose une raison sérieuse. Une simple perte de confiance peut ne pas suffire si elle n’est pas accompagnée de faits : absence d’assemblée générale, défaut d’exécution des résolutions, mauvaise tenue des comptes, absence de recouvrement des charges, défaut de déclaration d’un sinistre, non-transmission des documents au conseil syndical, ou carence qui bloque la gestion de l’immeuble.

La page officielle Service-Public sur la résiliation anticipée du mandat de syndic rappelle le risque principal : si la rupture est abusive, le syndic peut réclamer une indemnisation correspondant notamment aux honoraires qu’il aurait perçus jusqu’à la fin normale du contrat. La révocation doit donc être préparée comme un dossier, pas comme un vote d’humeur.

Quel vote faut-il pour changer de syndic ?

La désignation du syndic se vote en principe à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cela signifie la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris absents. Si aucun candidat n’obtient cette majorité mais qu’un projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être organisé à la majorité simple de l’article 24.

La page Service-Public sur le changement de syndic en fin de mandat insiste sur un point pratique : l’assemblée doit être convoquée et tenue avant l’expiration du mandat en cours. Si le mandat expire avant que l’assemblée ne désigne valablement un nouveau syndic, la copropriété peut se retrouver sans représentant régulier.

La résolution doit être rédigée clairement. Elle doit identifier le syndic retenu, le contrat approuvé, la durée, les honoraires, la date de fin du contrat sortant et la date de prise d’effet du nouveau contrat. Il faut éviter les formulations ambiguës du type « choix du nouveau syndic à discuter » ou « mandat donné au conseil syndical pour finaliser ». Le vote doit porter sur un contrat déterminé.

En pratique, le conseil syndical doit demander l’inscription à l’ordre du jour assez tôt. Il doit joindre les projets de contrats et la fiche d’information sur le prix et les prestations. Si le syndic actuel refuse d’inscrire la question, ne convoque pas l’assemblée ou laisse expirer son mandat, une requête devant le président du tribunal judiciaire peut devenir nécessaire pour désigner un administrateur provisoire ou permettre la tenue d’une assemblée.

Révocation du syndic : les preuves à réunir avant l’assemblée

Une révocation en cours de mandat doit être documentée. Les copropriétaires doivent pouvoir montrer une inexécution suffisamment grave.

Les pièces utiles sont notamment :

• le contrat de syndic en cours ;
• les procès-verbaux d’assemblées générales ;
• les résolutions non exécutées ;
• les demandes écrites du conseil syndical ;
• les relances restées sans réponse ;
• les comptes, appels de fonds, grands livres et balances ;
• les devis ou marchés non suivis ;
• les échanges sur les sinistres, travaux, impayés ou contentieux ;
• les captures de l’extranet lorsque les documents obligatoires manquent ;
• les mises en demeure adressées au syndic.

Il faut éviter de fonder la révocation sur des griefs trop vagues. « Le syndic ne répond jamais » est insuffisant si aucune relance datée n’est produite. « Le syndic a mal géré les comptes » doit être rattaché à des anomalies : factures introuvables, dépenses non votées, soldes incohérents, absence de compte séparé, fonds travaux mal individualisé, ou impayés non recouvrés.

Lorsque la faute a causé un préjudice, la copropriété peut aussi envisager une action contre le syndic sortant. Le syndic professionnel doit notamment disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Mais l’action doit être décidée par le syndicat, dans un cadre régulier, avec un mandat clair.

Reprise des comptes : les délais de 15 jours, 1 mois et 2 mois

Le changement de syndic ne s’arrête pas au vote. Le moment le plus risqué commence souvent après l’assemblée : la passation.

La page Service-Public sur la transmission des documents en cas de changement de syndic rappelle les délais légaux. Dans les 15 jours à compter de l’arrêt des fonctions, le syndic sortant doit remettre la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires. Dans le délai d’un mois, il doit transmettre l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans le délai de deux mois, des éléments complémentaires peuvent être exigés pour solder la transition.

Ces délais sont essentiels. Le nouveau syndic doit pouvoir vérifier les soldes, les impayés, les procédures en cours, les contrats fournisseurs, les factures, les appels de fonds et les décisions non exécutées. Sans ces documents, la copropriété peut perdre du temps sur les travaux, le recouvrement des charges ou les sinistres.

Le conseil syndical doit demander un bordereau de remise. Ce document permet de savoir ce qui a été transmis et ce qui manque. Il faut contrôler immédiatement les points suivants : compte séparé, fonds travaux, solde bancaire, liste des copropriétaires, grands livres, balance, factures, contrats, carnets d’entretien, diagnostics, marchés de travaux et contentieux en cours.

En cas de rétention des archives ou de comptes incohérents, il faut agir vite. Une mise en demeure ciblée peut être adressée au syndic sortant. Si le blocage persiste, une action devant le tribunal judiciaire peut être envisagée pour obtenir la remise des pièces, la liquidation d’astreintes ou la réparation du préjudice subi par le syndicat.

Contester l’assemblée qui a désigné ou maintenu le syndic

Le changement de syndic peut lui-même être contesté. Les causes classiques sont les suivantes : absence de mise en concurrence, projet de contrat non annexé, ordre du jour incomplet, vote à la mauvaise majorité, mandat expiré au moment de la convocation, pouvoir irrégulier, procès-verbal imprécis ou résolution ambiguë.

Mais le délai est court. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose en principe d’agir dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants.

L’arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2026, n° 24-18.842, publié au Bulletin, renforce l’attention à porter au recommandé. La Cour a jugé que, pour une notification par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai court à compter du lendemain de la première présentation au domicile, sans distinguer selon que le pli a été retiré ou non. Le texte de la décision est consultable sur le site de la Cour de cassation : Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842.

Concrètement, un copropriétaire ne doit pas attendre la date à laquelle il ouvre réellement le recommandé pour calculer son délai. Il faut vérifier la date de première présentation et compter immédiatement. Pour approfondir ce point, le cabinet a déjà publié un article sur la contestation d’une assemblée générale de copropriété.

Que faire si le syndic refuse de convoquer l’assemblée ?

Le blocage le plus fréquent est simple : le conseil syndical veut changer de syndic, mais le syndic actuel tarde à convoquer, refuse d’inscrire la résolution, ou organise l’assemblée trop tard.

La première étape est d’envoyer une demande écrite et traçable, avec les projets de résolutions et les contrats concurrents. La demande doit préciser les questions à inscrire à l’ordre du jour : non-renouvellement du syndic, désignation du nouveau syndic, approbation du contrat, fixation des dates de fin et de prise d’effet, remise des archives, et mandat éventuel donné au conseil syndical pour suivre la passation.

La deuxième étape est de vérifier la date de fin du mandat. Si l’assemblée ne peut plus être tenue utilement avant l’expiration, la copropriété risque d’être dépourvue de syndic. Dans ce cas, une saisine du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble peut être nécessaire.

La troisième étape est de préparer les pièces. Le juge aura besoin du règlement de copropriété, du contrat de syndic, des procès-verbaux, des demandes d’inscription à l’ordre du jour, des courriers, des projets de contrats concurrents et de tout élément montrant l’urgence.

Paris et Île-de-France : les points de vigilance

À Paris et en Île-de-France, les copropriétés cumulent souvent trois difficultés : honoraires élevés, travaux de rénovation énergétique, et contentieux de charges. Changer de syndic sans traiter ces trois sujets peut déplacer le problème sans le résoudre.

Avant l’assemblée, il faut donc vérifier les contrats sensibles : chauffage collectif, ascenseur, gardiennage, assurances, travaux votés, maîtrise d’oeuvre, audits énergétiques, marchés de ravalement ou de rénovation. Il faut aussi contrôler les procédures en cours : impayés de charges, sinistres non indemnisés, contestations d’assemblée, référés travaux ou expertises.

Le tribunal compétent est en principe le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour Paris, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris. En petite couronne et grande couronne, la compétence dépend de la commune de l’immeuble. Le cabinet peut intervenir pour analyser la régularité de l’assemblée, sécuriser une révocation, préparer une requête ou engager une action contre un syndic sortant.

L’enjeu financier peut être important. Un changement mal préparé peut retarder un ravalement, bloquer une rénovation énergétique, fragiliser un recouvrement de charges ou laisser disparaître des pièces utiles. À l’inverse, une passation documentée permet de reprendre la main rapidement.

Check-list avant de voter le changement de syndic

Avant l’assemblée, réunissez :

• le contrat du syndic actuel et sa date d’expiration ;
• les projets de contrats concurrents ;
• la fiche d’information tarifaire de chaque candidat ;
• la demande d’inscription à l’ordre du jour ;
• les résolutions proposées ;
• la liste des griefs si une révocation est envisagée ;
• les preuves des manquements ;
• les comptes, balances, grands livres et relevés bancaires disponibles ;
• la liste des contrats fournisseurs et marchés en cours ;
• l’état des procédures judiciaires et impayés.

Après l’assemblée, contrôlez :

• la notification du procès-verbal ;
• la date de première présentation du recommandé ;
• le délai de contestation de deux mois ;
• la date de prise d’effet du nouveau contrat ;
• la remise de la trésorerie et des coordonnées bancaires sous 15 jours ;
• la remise des archives et documents sous un mois ;
• le bordereau récapitulatif ;
• les comptes, fonds travaux et impayés ;
• les sinistres, travaux et contentieux en cours.

Sources utiles

• Service-Public : changer de syndic en fin de mandat
• Service-Public : mettre fin au mandat en cours d’un syndic
• Service-Public : documents transmis en cas de changement de syndic
• Service-Public : missions du syndic de copropriété
• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété
• Cour de cassation : Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842

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