Analyse pratique du cabinet

La fiche officielle recense les clauses interdites du bail d'habitation. En pratique, le point utile n'est pas seulement de savoir qu'une clause est illicite, mais d'identifier si elle est simplement inefficace, si elle a deja produit des effets concrets, et comment la neutraliser sans aggraver inutilement le litige locatif.

Ce qu’il faut retenir

• Une clause interdite n'a pas vocation a organiser durablement le bail. Elle est reputee non ecrite, ce qui oblige a relire le contrat au-dela de sa simple apparence formelle.
• Les difficultes les plus frequentes portent sur les frais imposes au locataire, les limitations abusives de l'usage du logement, les visites excessives, les penalites contractuelles et les mecanismes de resiliation trop larges.
• Le bon reflexe consiste a verifier si la clause illicite est isolee ou si elle s'inscrit dans un ensemble contractuel plus fragilise : etat des lieux, depot de garantie, acces au logement, caution, prelevement automatique ou sous-location.

Points de vigilance

• Une clause illegale ne dispense pas de respecter le reste du bail. Il faut distinguer ce qui tombe et ce qui continue a produire effet.
• Certaines clauses paraissent anodines au depart mais deviennent tres agressives en cas d'impaye, de sortie des lieux ou de desaccord sur les travaux.
• Le debat ne doit pas se limiter au texte signe. Il faut aussi regarder comment la clause a ete appliquee dans les courriers, relances ou retenues financieres.

Pièces à préparer

• Bail integral, annexes, eventuels avenants, courriers d'agence ou du bailleur et toutes les demandes deja formulees sur le fondement de la clause contestee.
• Quittances, appels de fonds, retenues, frais factures, messages sur les visites ou l'usage du logement et tout element montrant l'effet concret de la clause.
• Etat des lieux, justificatifs de paiement, preuve des relances et chronologie du differend si la clause a deja servi de levier contre le locataire.

Erreurs fréquentes à éviter

• Croire qu'une clause signee devient necessairement opposable au seul motif qu'elle figure dans le bail.
• Contester tout le bail alors que le probleme porte en realite sur une ou deux clauses bien identifiables.
• Attendre le contentieux final pour relire des clauses qui auraient pu etre neutralisees plus tot.

Liens utiles sur notre site

• Rédaction du bail d'habitation : pour sécuriser le contrat en amont et éviter les clauses inutilisables
• Un locataire peut-il sous-louer son logement ? : si le bail comporte des restrictions imprécises ou mal rédigées sur l'occupation
• Le locataire doit-il accorder un droit de visite du logement à son propriétaire ? : pour les clauses de visite qui dépassent le cadre légal

Un bail litigieux ne s'analyse pas clause par clause en theorie. Il faut identifier celles qui sont juridiquement inopposables et mesurer ce qu'elles ont deja produit en pratique.

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Objet du bail

Objet du bail

Les clauses suivantes sont interdites :

Une clause qui oblige le locataire à signer, en plus du bail, un contrat pour la location d'équipements

Une clause qui autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au bail.

• Une clause qui oblige le locataire à signer, en plus du bail, un contrat pour la location d'équipements
• Une clause qui autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au bail.

Sommes à payer par le locataire

Sommes à payer par le locataire

Le propriétaire ne doit pas obliger le locataire à lui payer des frais, autres que le loyer et les charges locatives.

En conséquence, les clauses suivantes sont interdites :

Une clause qui oblige le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique, ou par signature par avance de traites, ou par billet à ordre

Une clause qui prévoit que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever le montant du loyer directement sur le salaire du locataire

Une clause qui autorise le propriétaire à percevoir des amendes et pénalités en cas d'infractions aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble

Une clause qui oblige le locataire à payer des frais, par exemple, d'agence immobilière pour l'état des lieux de sortie, s'il n'est pas établi par un commissaire de justice. Attention, en cas de recours à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), le locataire est redevable de la moitié de ces frais.

Une clause qui oblige le locataire à verser des sommes, lors de l'entrée dans les lieux, en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location (notamment les frais d'agence immobilière)

Une clause qui oblige le locataire à payer des frais de relance ou d'envoi de la quittance de loyer, ou des frais de justice en plus des dépens et des frais irrépétibles

Une clause qui oblige par avance le locataire à rembourser les réparations locatives sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire.

• Une clause qui oblige le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique, ou par signature par avance de traites, ou par billet à ordre
• Une clause qui prévoit que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever le montant du loyer directement sur le salaire du locataire
• Une clause qui autorise le propriétaire à percevoir des amendes et pénalités en cas d'infractions aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble
• Une clause qui oblige le locataire à payer des frais, par exemple, d'agence immobilière pour l'état des lieux de sortie, s'il n'est pas établi par un commissaire de justice. Attention, en cas de recours à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), le locataire est redevable de la moitié de ces frais.
• Une clause qui oblige le locataire à verser des sommes, lors de l'entrée dans les lieux, en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location (notamment les frais d'agence immobilière)
• Une clause qui oblige le locataire à payer des frais de relance ou d'envoi de la quittance de loyer, ou des frais de justice en plus des dépens et des frais irrépétibles
• Une clause qui oblige par avance le locataire à rembourser les réparations locatives sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire.

Assurance habitation du locataire

Assurance habitation du locataire

Le locataire doit souscrire un contrat d'assurance habitation pour le logement.

Mais une clause qui oblige le locataire à prendre un contrat d'assurance habitation auprès d'un assureur choisi par le propriétaire est interdite.

Usage du logement par le locataire

Usage du logement par le locataire

Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Dès lors, les clauses qui limitent sa jouissance du logement sont interdites.

C'est le cas des clauses suivantes :

Une clause qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle

Une clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

La présence d'un chien dans le logement peut, dans certains cas, être interdite par une clause du bail d'habitation.

• Une clause qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
• Une clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

Accès au logement en cas de travaux

Accès au logement en cas de travaux

Le locataire doit permettre l'accès au logement pour la préparation et la réalisation des travaux qui sont à la charge du propriétaire.

Mais lorsque ces travaux (ou réparations) durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

En conséquence, une clause qui interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque le propriétaire fait faire des travaux ou des réparations durant plus de 21 jours est interdite.

Responsabilité des dégradations

Responsabilité des dégradations

Le bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut pas s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.

En conséquence, les clauses suivantes sont interdites :

Une clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de l'immeuble

Une clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire

Une clause qui dégage le propriétaire de toute responsabilité

Une clause qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

• Une clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de l'immeuble
• Une clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire
• Une clause qui dégage le propriétaire de toute responsabilité
• Une clause qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Renouvellement ou reconduction tacite du bail

Renouvellement ou reconduction tacite du bail

Une clause, qui prévoit que le bail est renouvelé ou reconduit automatiquement (c'est-à-dire ou renouvelé par tacite reconduction) pour moins de 3 ans (ou moins de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale), est interdite.

Visite du logement en cours de bail

Visite du logement en cours de bail

Une clause peut obliger le locataire à laisser visiter le logement qu'il habite, lorsque le propriétaire veut le vendre ou le remettre en location.

Mais une clause, qui prévoit que ces visites ont lieu les jours fériés ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables, est interdite.

Résiliation du bail

Résiliation du bail

La clause de résiliation du bail ne doit pas permettre au propriétaire de contourner la réglementation en vigueur.

En conséquence, les clauses de résiliation suivantes sont interdites :

Une clause qui permet au propriétaire de résilier le bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges ou du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance pour risques locatifs, des troubles de voisinage constatés par le juge ou la non-utilisation du logement comme résidence principale uniquement alors que la réglementation l'impose.

Une clause qui permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

• Une clause qui permet au propriétaire de résilier le bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges ou du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance pour risques locatifs, des troubles de voisinage constatés par le juge ou la non-utilisation du logement comme résidence principale uniquement alors que la réglementation l'impose.
• Une clause qui permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

Objet du bail

Objet du bail

Les clauses suivantes sont interdites :

Une clause qui oblige le locataire à signer, en plus du bail, un contrat pour la location d'équipements

Une clause qui autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au bail.

• Une clause qui oblige le locataire à signer, en plus du bail, un contrat pour la location d'équipements
• Une clause qui autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au bail.

Sommes à payer par le locataire

Sommes à payer par le locataire

Le propriétaire ne doit pas obliger le locataire à lui payer des frais, autres que le loyer et les charges locatives.

En conséquence, les clauses suivantes sont interdites :

Une clause qui oblige le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique, ou par signature par avance de traites, ou par billet à ordre

Une clause qui prévoit que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever le montant du loyer directement sur le salaire du locataire

Une clause qui autorise le propriétaire à percevoir des amendes et pénalités en cas d'infractions aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble

Une clause qui oblige le locataire à payer des frais, par exemple, d'agence immobilière pour l'état des lieux de sortie, s'il n'est pas établi par un commissaire de justice. Attention, en cas de recours à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), le locataire est redevable de la moitié de ces frais.

Une clause qui oblige le locataire à verser des sommes, lors de l'entrée dans les lieux, en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location (notamment les frais d'agence immobilière)

Une clause qui oblige le locataire à payer des frais de relance ou d'envoi de la quittance de loyer, ou des frais de justice en plus des dépens et des frais irrépétibles

Une clause qui oblige par avance le locataire à rembourser les réparations locatives sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire.

• Une clause qui oblige le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique, ou par signature par avance de traites, ou par billet à ordre
• Une clause qui prévoit que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever le montant du loyer directement sur le salaire du locataire
• Une clause qui autorise le propriétaire à percevoir des amendes et pénalités en cas d'infractions aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble
• Une clause qui oblige le locataire à payer des frais, par exemple, d'agence immobilière pour l'état des lieux de sortie, s'il n'est pas établi par un commissaire de justice. Attention, en cas de recours à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), le locataire est redevable de la moitié de ces frais.
• Une clause qui oblige le locataire à verser des sommes, lors de l'entrée dans les lieux, en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location (notamment les frais d'agence immobilière)
• Une clause qui oblige le locataire à payer des frais de relance ou d'envoi de la quittance de loyer, ou des frais de justice en plus des dépens et des frais irrépétibles
• Une clause qui oblige par avance le locataire à rembourser les réparations locatives sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire.

Assurance habitation du locataire

Assurance habitation du locataire

Le locataire doit souscrire un contrat d'assurance habitation pour le logement.

Mais une clause qui oblige le locataire à prendre un contrat d'assurance habitation auprès d'un assureur choisi par le propriétaire est interdite.

Usage du logement par le locataire

Usage du logement par le locataire

Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Dès lors, les clauses qui limitent sa jouissance du logement sont interdites.

C'est le cas des clauses suivantes :

Une clause qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle

Une clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

La présence d'un chien dans le logement peut, dans certains cas, être interdite par une clause du bail d'habitation.

• Une clause qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
• Une clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

Accès au logement en cas de travaux

Accès au logement en cas de travaux

Le locataire doit permettre l'accès au logement pour la préparation et la réalisation des travaux qui sont à la charge du propriétaire.

Mais lorsque ces travaux (ou réparations) durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

En conséquence, une clause qui interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque le propriétaire fait faire des travaux ou des réparations durant plus de 21 jours est interdite.

Responsabilité des dégradations

Responsabilité des dégradations

Le bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut pas s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.

En conséquence, les clauses suivantes sont interdites :

Une clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de l'immeuble

Une clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire

Une clause qui dégage le propriétaire de toute responsabilité

Une clause qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

• Une clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de l'immeuble
• Une clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire
• Une clause qui dégage le propriétaire de toute responsabilité
• Une clause qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Visite du logement en cours de bail

Visite du logement en cours de bail

Une clause peut obliger le locataire à laisser visiter le logement qu'il habite, lorsque le propriétaire veut le vendre ou le remettre en location.

Mais une clause, qui prévoit que ces visites ont lieu les jours fériés ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables, est interdite.

Résiliation du bail

Résiliation du bail

La clause de résiliation du bail ne doit pas permettre au propriétaire de contourner la réglementation en vigueur.

En conséquence, les clauses de résiliation suivantes sont interdites :

Une clause qui permet au propriétaire de résilier le bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges ou du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance pour risques locatifs, des troubles de voisinage constatés par le juge ou la non-utilisation du logement comme résidence principale uniquement alors que la réglementation l'impose.

Une clause qui permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

• Une clause qui permet au propriétaire de résilier le bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges ou du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance pour risques locatifs, des troubles de voisinage constatés par le juge ou la non-utilisation du logement comme résidence principale uniquement alors que la réglementation l'impose.
• Une clause qui permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.