Par une décision du 13 octobre 2020, la Cour européenne des droits de l’homme s’est prononcée sur la recevabilité d’une requête dirigée contre la Turquie. Cette requête concernait une atteinte alléguée au droit de propriété, en raison de l’inconstructibilité d’un terrain résultant de son classement en emplacement réservé sur un plan d’urbanisme.

En l’espèce, un particulier a acquis le 11 février 2015 des parts d’un bien immobilier. Ce bien était, depuis de nombreuses années et au moment de l’achat, grevé d’une restriction de construire en raison de son affectation à la réalisation future d’équipements publics. Le 24 mars 2015, le nouvel acquéreur a sollicité de l’administration l’engagement d’une procédure d’expropriation. Face au silence de l’administration, il a saisi le tribunal administratif le 18 juin 2015 afin que soit ordonné le transfert de propriété au profit de la collectivité, moyennant le versement d’une indemnité. Les juridictions internes, jusqu’à la Cour constitutionnelle, ont rejeté sa demande. Elles ont estimé que la période de restriction à prendre en compte ne courait qu’à partir de la date d’acquisition et que le court laps de temps écoulé depuis cette date ne constituait pas une charge excessive pour le propriétaire. Saisie du grief, la Cour européenne des droits de l’homme était donc amenée à se demander si l’appréciation du caractère proportionné d’une ingérence dans le droit de propriété, découlant d’une servitude d’urbanisme, doit tenir compte de la durée totale de la restriction ou uniquement de la période durant laquelle le requérant en a personnellement subi les effets.

La Cour a déclaré la requête irrecevable comme étant manifestement mal fondée. Elle a jugé que seule la durée pendant laquelle le requérant a été personnellement affecté par l’ingérence devait être considérée. En l’occurrence, le requérant, ayant acquis le bien en connaissance de cause, ne pouvait se prévaloir de la durée de la restriction antérieure à son acquisition pour arguer d’une charge spéciale et exorbitante.

Cette décision consacre une approche strictement personnelle de l’ingérence dans le droit de propriété (I), ce qui emporte des conséquences significatives pour l’acquéreur d’un bien déjà grevé d’une restriction (II).

I. La personnalisation de l’appréciation de l’ingérence dans le droit de propriété

La Cour européenne des droits de l’homme retient une lecture individualisée de l’atteinte au droit de propriété, en limitant son analyse temporelle à la seule période de détention du bien par le requérant (A) et en validant ainsi pleinement le raisonnement suivi par les juridictions nationales (B).

A. Le cadre temporel de l’ingérence limité à la titularité du droit

La Cour affirme sans ambiguïté que l’examen de la proportionnalité d’une ingérence doit se concentrer sur la situation personnelle de celui qui l’invoque. Elle juge en effet que « c’est la durée pendant laquelle le requérant a été personnellement victime de l’ingérence litigieuse qui doit être prise en compte et non la durée totale pendant laquelle le bien en cause a été désigné comme emplacement réservé sur le plan d’urbanisme ». Ce faisant, elle écarte la thèse selon laquelle le préjudice s’attacherait au bien lui-même, indépendamment des changements de propriétaire. La restriction, bien qu’existante depuis 1984, n’a affecté le requérant qu’à compter du jour de son acquisition, le 11 février 2015. La Cour en déduit que la période pertinente pour évaluer la charge imposée n’était que de quatre mois au moment de l’introduction de l’action en justice. Cette approche réaffirme le principe selon lequel la Convention ne protège pas contre l’ `actio popularis` ; un requérant ne peut se plaindre que des violations qu’il a personnellement subies.

B. La confirmation de l’appréciation des juridictions internes

En adoptant cette position, la Cour souscrit entièrement à l’analyse des juridictions turques. Celles-ci avaient déjà considéré que la période de restriction antérieure à l’acquisition du bien concernait les anciens propriétaires et ne créait aucun droit pour le nouvel acquéreur. La Cour valide ainsi le refus d’engager une procédure d’expropriation au motif que le requérant n’avait pas supporté une charge excessive. Elle reconnaît la large marge d’appréciation des États en matière d’aménagement du territoire, mais exerce son contrôle sur le respect du juste équilibre entre l’intérêt général et la sauvegarde du droit au respect des biens. Or, en l’espèce, le bref délai écoulé depuis l’achat ne suffisait pas à rompre cet équilibre. La décision des juges nationaux est ainsi jugée conforme aux exigences de l’article 1 du Protocole n° 1, car elle repose sur une juste pondération des intérêts en présence.

L’acquisition du bien en connaissance de la servitude d’urbanisme existante constitue un élément déterminant de l’appréciation de la Cour, ce qui éclaire la portée de sa décision pour de futures situations similaires.

II. La portée de l’acquisition d’un bien en connaissance de la restriction d’urbanisme

La décision met en lumière le rôle de la connaissance de la restriction par l’acquéreur, qui est interprétée comme une acceptation de la situation juridique du bien (A), fermant ainsi la porte à des actions potentiellement spéculatives contre les autorités publiques (B).

A. L’acceptation de la restriction par l’acquéreur

La Cour observe que le requérant « le savait ou aurait en tout état de cause raisonnablement dû le savoir lors de l’achat » que le terrain était frappé d’une restriction. Cet élément factuel est essentiel dans son raisonnement. En acquérant le bien en toute connaissance de l’inconstructibilité qui le grevait, l’intéressé est réputé avoir accepté cette contrainte. Cette situation, préexistante à la transaction, est une caractéristique intrinsèque du bien acquis, qui a vraisemblablement influencé son prix d’achat. Par conséquent, le requérant ne peut prétendre avoir subi une charge imprévue et exorbitante. L’ingérence ne résulte pas d’une action nouvelle de la puissance publique à son encontre, mais de la situation juridique dans laquelle il a volontairement choisi de se placer en devenant propriétaire.

B. La neutralisation des actions à caractère spéculatif

Au-delà du cas d’espèce, cette décision a une portée significative en ce qu’elle prévient l’utilisation du mécanisme de protection des biens à des fins spéculatives. Elle empêche un opérateur avisé d’acquérir un bien à un prix décoté en raison d’une servitude d’urbanisme, pour ensuite contraindre l’administration à l’exproprier sur la base de la longue durée de cette servitude. Une telle manœuvre reviendrait à faire supporter à la collectivité le coût d’une situation dont les précédents propriétaires avaient seuls pâti. En limitant le droit à réparation au préjudice personnellement subi, la Cour s’assure que la protection conventionnelle bénéficie à ceux qui sont victimes d’une immobilisation prolongée de leur patrimoine, et non à ceux qui chercheraient à tirer profit d’une restriction d’urbanisme préexistante.