Compró una casa en Francia desde España con un certificado energético que prometía una letra D, facturas razonables y una instalación en regla. Meses después, las facturas de calefacción triplican lo previsto, un técnico le dice que el aislamiento es casi inexistente y, al revisar la escritura, descubre que faltan varios diagnósticos o que los que recibió contienen errores manifiestos. ¿Qué puede hacer? En Francia, el vendedor está obligado a entregarle un expediente técnico completo antes de la venta, y la ausencia o falsedad de esos documentos abre recursos precisos: rebaja del precio, resolución de la venta y reclamación contra el técnico que certificó mal. Este artículo explica, paso a paso, qué documentos debe exigir, qué plazos rigen y cómo se prueba cada recurso ante el juez francés.

En derecho francés, la venta de un inmueble edificado no se reduce al precio y a la escritura ante notario (acte authentique, la escritura pública autorizada por el notaire, el notario francés). El vendedor debe anexar a la promesa de venta (promesa, el contrato preliminar llamado promesse de vente o compromis de vente) o, si no hay promesa, a la escritura definitiva, un dossier de diagnostic technique (DDT, el expediente de diagnósticos técnicos): un conjunto de informes elaborados por un profesional independiente, el diagnostiqueur (el técnico certificador), sobre plomo, amianto, termitas, gas, electricidad, riesgos naturales, saneamiento y rendimiento energético. El diagnóstico más conocido es el diagnostic de performance énergétique (DPE, el certificado de rendimiento energético), que clasifica la vivienda de la A (muy eficiente) a la G (muy consumidora). Desde el 1 de julio de 2021, el DPE es oponible al vendedor, es decir, el comprador puede invocarlo jurídicamente contra quien vendió; antes solo tenía valor informativo. Las recomendaciones de obras que acompañan al DPE, en cambio, siguen teniendo un valor meramente indicativo y no pueden invocarse contra el propietario. Esta distinción entre el dato certificado y la recomendación es la clave de casi todos los litigios.

El problema es frecuente entre compradores que viven en España: firman a distancia, a veces mediante poder ante el notario, confían en un DPE atractivo y descubren tarde la realidad. La buena noticia es que el legislador francés ha previsto sanciones automáticas para la falta de documentos y la jurisprudencia ha fijado cómo se indemniza un diagnóstico erróneo. La mala noticia es que los plazos son estrictos y la prueba exige método: facturas, contraperitaje y, a menudo, una pericia judicial. Veamos primero qué debe contener el expediente y después qué recursos existen cuando falta o miente.

I. El expediente técnico que el vendedor debe entregarle

A. Contenido obligatorio del dossier de diagnostic technique y momento de entrega

El artículo L271-4 del Código de la construcción y de la vivienda francés enumera de forma cerrada los documentos que componen el expediente: la constatación del riesgo de exposición al plomo, el informe sobre presencia o ausencia de materiales con amianto, el informe sobre termitas, el informe sobre la instalación interior de gas, el informe sobre el estado de los riesgos naturales y tecnológicos en las zonas afectadas, el diagnóstico de rendimiento energético y, en su caso, la auditoría energética, el informe sobre la instalación interior de electricidad, el documento de control del saneamiento no colectivo, la información sobre el riesgo de merula (mérule, un hongo que degrada la madera) en las zonas afectadas, el documento sobre exposición al ruido de aeródromos cuando el bien está en una de esas zonas, el certificado de conformidad del aparato de calefacción de leña en los perímetros de protección atmosférica y, si existen, las resoluciones adoptadas en materia de policía de seguridad y salubridad de los inmuebles. Los documentos relativos al plomo, al gas y a la electricidad solo se exigen para inmuebles de uso residencial, y el relativo al ruido solo para uso residencial o mixto profesional y residencial. El DPE no se exige en la venta de un inmueble por construir. Cuando el local está sometido al régimen de la copropiedad (copropriété, el equivalente francés a la propiedad horizontal), el informe del plomo se limita a la parte privativa destinada a vivienda, y los de termitas, gas, electricidad y resoluciones de policía a la parte privativa del lote. Cada documento tiene su propia duración de validez reglamentaria, de modo que un diagnóstico caducado equivale en la práctica a un documento ausente: antes de firmar, compruebe la fecha de cada informe.

El momento de entrega también está regulado: el expediente lo proporciona el vendedor y se anexa a la promesa de venta o, si no hay promesa, a la escritura definitiva de venta; en caso de venta pública, se anexa al pliego de condiciones. La auditoría energética, cuando es obligatoria, debe entregarla el vendedor o su representante al comprador potencial desde la primera visita del inmueble, por cualquier medio, incluido el correo electrónico. En la práctica del comprador que vive en España, esto significa dos controles: al recibir la promesa por correo o por vía electrónica, verifique que cada anexo está materialmente adjunto y vigente; y si visita el piso o la casa, exija la auditoría en esa primera visita y conserve la prueba de la entrega. Si compra a distancia mediante poder y quiere verificar además que no pesan cargas ocultas sobre el inmueble, vea también cómo detectar una hipoteca oculta o el tanteo del ayuntamiento antes de perder la señal. Si compra a distancia mediante poder (procuration, el apoderamiento ante notario), dé instrucciones escritas a su apoderado para que verifique el expediente antes de firmar, porque la firma del apoderado le obliga como si hubiera firmado usted.

Los informes de plomo y amianto merecen una atención especial por sus consecuencias sanitarias y financieras. El informe sobre el amianto se produce en la venta de todo inmueble edificado conforme al artículo L1334-13 del Código de la salud pública, que remite a los artículos L271-4 a L271-6 del Código de la construcción y de la vivienda. Un informe de amianto positivo no impide la venta, pero impone vigilancia y, en caso de obras, un tratamiento por empresas especializadas cuyo coste puede ser considerable. Del mismo modo, la constatación del riesgo de exposición al plomo (constat de risque d’exposition au plomb, conocido como CREP) condiciona la habitabilidad con niños pequeños. Si estos documentos faltan en la escritura, la sanción es severa, como veremos: el vendedor pierde el derecho a ampararse en la cláusula de exoneración de la garantía de defectos ocultos. Por eso, ante un expediente incompleto, la primera reacción no debe ser renunciar a la compra sin más, sino medir qué falta y qué sanción corresponde a cada ausencia, porque cada documento ausente activa un recurso distinto.

B. El DPE y la auditoría energética: qué certifican, qué no certifican y quién responde

El DPE se define en el artículo L126-26 del Código de la construcción y de la vivienda: es un documento que indica la cantidad de energía consumida o estimada, en energía primaria y final, así como las emisiones de gases de efecto invernadero, para un uso normalizado del edificio, con una clasificación por valores de referencia que permite comparar y evaluar el rendimiento energético y las emisiones. Incluye información sobre ventilación, recomendaciones para mejorar el rendimiento y el importe de los gastos teóricos del conjunto de los usos recogidos en el diagnóstico. Lo elabora una persona que cumple las condiciones del artículo L271-6. Su duración de validez se fija por vía reglamentaria. Dos ideas deben quedar claras: el DPE describe un consumo normalizado y teórico, no sus facturas reales, y sus recomendaciones de obras son orientativas. El comprador que confunde el gasto teórico con una garantía de factura futura pierde el litigio antes de empezarlo; el que demuestra que la letra certificada es técnicamente imposible con las características del inmueble, lo gana.

La auditoría energética (audit énergétique) es un documento distinto y más exigente, previsto en el artículo L126-28-1 del mismo Código: cuando se ponen a la venta edificios o partes de edificio de uso residencial de una sola vivienda, o de varias viviendas no sometidas al régimen de copropiedad, clasificados en D, E, F o G, un profesional cualificado realiza una auditoría que formula propuestas de obras compatibles con las servidumbres patrimoniales y de coste no desproporcionado respecto del valor del bien, con un recorrido de obras coherente por etapas hacia una renovación eficiente. La auditoría menciona a título indicativo el impacto teórico de las obras en la factura de energía, ofrece órdenes de magnitud de los costes e indica las ayudas públicas existentes. El profesional encargado no debe tener ningún vínculo que comprometa su imparcialidad e independencia frente al propietario o su mandatario. Para el comprador español de una casa individual clasificada D o peor, la auditoría es el documento más útil de todo el expediente: contiene el recorrido de obras y sus costes estimados, es decir, la base para negociar el precio o planificar la reforma.

¿Quién responde si el diagnóstico es erróneo? El artículo L271-6 del Código de la construcción y de la vivienda exige que los documentos del expediente los elabore una persona con garantías de competencia, organización y medios adecuados, obligada a suscribir un seguro que cubra las consecuencias de su responsabilidad profesional, y sin ningún vínculo que comprometa su imparcialidad e independencia, ni con el propietario o su mandatario ni con una empresa que pueda ejecutar obras en las instalaciones examinadas. Esta triple exigencia de competencia, seguro e independencia es la que permite dirigir una reclamación directa contra el técnico: si certifica una letra D para una casa que, por sus características y su calefacción, consume como una F, comete una falta profesional. La existencia obligatoria del seguro significa además que, en la práctica, hay un patrimonio solvente contra el que reclamar, algo decisivo cuando el vendedor es insolvente o ha desaparecido. Conserve siempre el nombre, la certificación y la aseguradora del técnico que firma cada informe: esos datos figuran en el propio documento y son el punto de partida de cualquier recurso.

En el arrendamiento, las reglas son vecinas pero distintas: conforme al artículo L126-29 del mismo Código, en todo alquiler de un edificio o parte de edificio, el DPE se adjunta al contrato al firmarlo, salvo arrendamientos rústicos y de temporada, y el inquilino no puede invocar contra el arrendador las recomendaciones que acompañan al diagnóstico, que solo tienen valor informativo. Si usted compra para alquilar, esta regla le afecta dos veces: como comprador, puede invocar el DPE contra el vendedor; como futuro arrendador, sus inquilinos no podrán invocar contra usted las recomendaciones. Y si ya es propietario arrendador en París o en la región parisina, recuerde que el control del alquiler (encadrement des loyers, el tope de rentas) y la lucha contra las viviendas muy consumidoras (passoires thermiques, literalmente coladores térmicos) se combinan con el DPE: una mala letra limita lo que puede alquilar y en qué condiciones, lo que convierte un DPE erróneo en un perjuicio económico duradero.

II. Recursos cuando falta un diagnóstico o el DPE es falso

A. Falta de documentos: pérdida de la exoneración, rebaja del precio y resolución

La sanción de la ausencia de documentos está escrita en el apartado II del artículo L271-4, y es de una lógica implacable. Si en la firma de la escritura faltan, vigentes, los documentos de plomo, amianto, termitas, gas, electricidad o saneamiento no colectivo, el vendedor no puede exonerarse de la garantía de los defectos ocultos correspondientes. En la práctica francesa, casi todas las escrituras incluyen una cláusula por la que el comprador acepta el bien en su estado y exonera al vendedor de la garantía de defectos ocultos, salvo que el vendedor conociera el defecto. Esa cláusula es válida, pero la ley la neutraliza documento por documento: sin informe de termitas vigente, el vendedor responde de las termitas aunque la escritura diga lo contrario; sin informe de amianto, responde del amianto. Es una sanción automática que no exige demostrar mala fe del vendedor, solo la ausencia del documento en la escritura. Por eso el control del expediente el día de la firma ante notario es el acto más rentable de toda la compra: cada diagnóstico ausente es un recurso conservado.

Si faltan el informe sobre el estado de los riesgos o las resoluciones de policía de seguridad y salubridad, el comprador puede pedir la resolución del contrato o una disminución del precio al juez. La resolución (résolution, la anulación judicial de la venta con restitución del precio) es el recurso más radical y el juez la reserva a los casos en que el riesgo ocultado es determinante; la rebaja del precio es el resultado más frecuente. La jurisprudencia lo confirma: la Sala Tercera de lo Civil del Tribunal de Casación (Cour de cassation, el alto tribunal francés que unifica la interpretación del derecho) confirmó en su sentencia de 19 de septiembre de 2019, recursos acumulados números 18-16.700, 18-16.935 y 18-17.562, un litigio en el que la falta de información sobre un plan de prevención de riesgos naturales previsibles condujo a la resolución de la venta de un camping con restitución del precio. La enseñanza es doble: el informe de riesgos no es un formalismo, y su ausencia permite deshacer la venta. Si su casa está en zona inundable, sísmica o de movimientos de tierra y el vendedor no le entregó el informe, este precedente juega a su favor.

El plazo para actuar por defectos ocultos está en el artículo 1648 del Código civil: la acción debe interponerse en dos años desde el descubrimiento del defecto. El punto de partida no es la firma de la escritura, sino el día en que usted descubre realmente el problema: la factura anormal, el informe del técnico que detecta las termitas, el análisis que revela el plomo. Pero atención: dos años pasan rápido cuando hay que encargar una contrapericia, requerir al vendedor y preparar la demanda. El calendario razonable es el siguiente: en cuanto descubra el problema, encargue un informe técnico contradictorio o al menos documentado, envíe un requerimiento fehaciente al vendedor y al técnico certificador, y consulte para interponer la demanda dentro del plazo. Si el defecto afecta a la estructura o a la salubridad, solicite además al juez una pericia judicial (expertise judiciaire, el peritaje ordenado por el tribunal) antes de que las obras de reparación hagan desaparecer las pruebas. Y si el vendedor conocía el defecto y lo ocultó, la cláusula de exoneración de la escritura no le protege en ningún caso, aunque el expediente estuviera completo: el fraude lo corrompe todo.

La articulación con la garantía de defectos ocultos del artículo 1641 del Código civil completa el cuadro: el vendedor responde de los defectos ocultos que hacen la cosa impropia para el uso al que se destina o que disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habría adquirido, o habría pagado un precio menor, de haberlos conocido. La falta del diagnóstico correspondiente elimina la exoneración contractual y deja al vendedor expuesto a esta garantía legal, con dos remedios a elección del comprador: devolver la cosa y recuperar el precio, o conservarla con una rebaja. Si ya firmó la promesa y aún no la escritura, el margen es mayor: exija que el expediente se complete antes de la firma definitiva y, si el vendedor se niega, active la condición suspensiva o la cláusula de penalización que analizamos en nuestro artículo sobre la retractación de diez días, la señal y la penalización en el compromis de venta. La promesa es el momento de negociar; la escritura, el momento de verificar; el descubrimiento posterior, el momento de demandar. Cada fase tiene su herramienta y su plazo.

B. Diagnóstico erróneo: contra quién reclamar, qué indemnización y cómo probarlo

Cuando el documento existe pero es falso, hay dos demandados posibles y no excluyentes: el vendedor, por la garantía de defectos ocultos, y el técnico certificador, por su falta profesional conforme al artículo 1240 del Código civil, que obliga a reparar el daño causado por culpa. La sentencia de referencia es la de la Sala Tercera de lo Civil del Tribunal de Casación de 21 de noviembre de 2019, recurso número 18-23.251: unos compradores recibieron un DPE que clasificaba la casa en lo alto de la letra D en consumo y en lo bajo de la D en emisiones, mientras que el perito judicial concluyó un consumo al fondo de la letra F y unas emisiones en lo más bajo de la letra G, es decir, un bien muy consumidor; el técnico reconocía su error. El Tribunal confirmó la responsabilidad del técnico, pero precisó la naturaleza del perjuicio: como en aquella época el DPE solo tenía valor informativo, el daño no era el coste del aislamiento necesario para alcanzar el rendimiento anunciado, sino la pérdida de oportunidad (perte de chance, la pérdida de la posibilidad) de negociar una rebaja del precio, indemnizada en ese caso con 15.000 euros solidariamente entre el técnico y su aseguradora. Dos lecciones permanentes: el error del técnico se indemniza aunque el DPE fuera entonces informativo, y la indemnización se calcula como oportunidad perdida de pagar menos, no como factura de obras.

Desde la oponibilidad del DPE vigente a partir de 2021, la posición del comprador es más fuerte, pero la sentencia conserva toda su utilidad: las recomendaciones de obras siguen siendo indicativas según el último párrafo del apartado II del artículo L271-4, de modo que no puede reclamar el coste de las obras recomendadas como si fuera un daño automático; debe demostrar que, con un diagnóstico exacto, habría desistido o habría pagado menos, y cuantificar esa diferencia. En la práctica, esto se prueba con tres elementos: un contra-DPE o informe técnico que establezca la letra real del bien en la fecha de la venta, una tasación que compare el valor con la letra anunciada y con la letra real, y las facturas de energía que acreditan el sobrecoste sufrido. Encargue el contra-diagnóstico a un técnico sin vínculo con la venta, pida al tasador que razone explícitamente el diferencial por clase energética y conserve dos inviernos de facturas si es posible. Contra el vendedor, añada la prueba del carácter oculto y grave del defecto conforme al artículo 1641; contra el técnico, la prueba de la falta conforme a las normas del oficio y del nexo con su pérdida de oportunidad conforme al artículo 1240. La demanda puede dirigirse contra ambos en el mismo procedimiento ante el tribunal judiciaire (el tribunal judicial, competente para los litigios civiles de esta cuantía), lo que evita sentencias contradictorias y permite al juez repartir las condenas.

El procedimiento y la prueba exigen método parisino o provinciano por igual, con una mención práctica para París y la región de Isla de Francia (Île-de-France): el tribunal competente es el del lugar donde está el inmueble, de modo que por una casa en París demandará ante el tribunal judicial de París; los hechos urgentes se constatan mediante acta de commissaire de justice (el oficial antes llamado huissier, competente para levantar actas fehacientes), cuyo coste es moderado y cuya fuerza probatoria es alta; y la pericia judicial se solicita al mismo tribunal antes de demandar en cuanto al fondo si las pruebas pueden desaparecer con las obras. El itinerario completo es: requerimiento extrajudicial al vendedor y al técnico con plazo para responder, constatación por oficial de los desórdenes y de la diferencia con el diagnóstico, contraperitaje privado, demanda de pericia judicial si el adverso discute los hechos, y demanda principal de rebaja o resolución contra el vendedor y de indemnización contra el técnico y su aseguradora. Cada paso genera un documento y cada documento cuenta: el juez francés decide sobre papeles, y el comprador extranjero que documenta desde España con correos, fotos fechadas y facturas parte con ventaja. Si el inmueble sufre además humedades, termitas o una instalación ruinosa, combine este recurso con la acción general por defectos ocultos que detallamos en nuestro artículo sobre defectos ocultos tras comprar una casa en Francia: humedades, termitas y recursos, porque un mismo desorden puede invocar la falta del diagnóstico correspondiente y el defecto sustantivo a la vez.

La cuantía y el reparto final dependen del juez, pero los parámetros son previsibles: la rebaja del precio contra el vendedor refleja la diferencia entre el valor con la letra anunciada y el valor real; la indemnización del técnico cubre la pérdida de oportunidad de negociar, los sobrecostes energéticos acreditados y, en su caso, los gastos de diagnóstico y pericia; la aseguradora del técnico responde solidariamente dentro de su póliza. No espere la restitución íntegra del precio salvo que el defecto haga la casa inhabitable o el riesgo ocultado sea determinante, como en el caso del camping resuelto por falta del informe de riesgos. Y no deje que el tiempo juegue contra usted: el plazo de dos años del artículo 1648 corre desde el descubrimiento, la acción contra el técnico prescribe conforme al derecho común de la responsabilidad y los documentos del adverso se dispersan con los meses. Un expediente incompleto o un DPE manifiestamente optimista el día de la firma son señales que ningún comprador, resida en Madrid, Barcelona o París, debe ignorar: fotografíe el expediente, anote qué falta y actúe antes de reformar, porque la reforma bienintencionada borra la prueba que le daría la razón.

Conclusión

Comprar una casa en Francia desde España sin verificar el expediente técnico es aceptar el precio de un bien que quizá no existe: la letra D del certificado puede esconder una F, y el silencio sobre el amianto, las termitas o los riesgos puede costar decenas de miles de euros. El derecho francés le da instrumentos precisos: el expediente del artículo L271-4 con su lista cerrada de informes, el DPE oponible definido en el artículo L126-26 y la auditoría del artículo L126-28-1 para las casas peor clasificadas, la responsabilidad asegurada del técnico del artículo L271-6, la garantía de defectos ocultos de los artículos 1641 y 1648 del Código civil y la responsabilidad por culpa del artículo 1240. La falta del documento correspondiente priva al vendedor de su exoneración contractual y puede conducir a la rebaja o a la resolución; el diagnóstico erróneo se indemniza como pérdida de oportunidad de haber pagado menos, con 15.000 euros de referencia en la sentencia de 2019 y cuantías ajustadas a su diferencial de valor desde la oponibilidad de 2021. Verifique el expediente en la promesa, contrólelo vigente el día de la escritura y, si el problema aparece después, documente, requiera y demande dentro de los dos años desde el descubrimiento. La casa la elige el corazón; el precio justo lo protegen los papeles.