Firmar un compromiso de compra en Francia desde España suele vivirse como un momento de alegría que, días después, se convierte en angustia: el banco endurece sus condiciones, aparece un defecto en la vivienda, un familiar enferma o, sencillamente, las cuentas ya no salen. La pregunta que entonces llega al despacho es siempre la misma: ¿puedo echarme atrás y qué pierdo si lo hago? La respuesta del derecho francés no es un sí ni un no generales, sino un calendario muy preciso con tres estaciones: los diez días de retractación, la condición del préstamo y, cuando ya no hay salida amistosa, la penalización pactada. Cada estación tiene sus plazos, sus pruebas y sus trampas, y equivocarse de estación cuesta dinero.

Este artículo explica, paso a paso, cómo salir de un compromiso de compra de vivienda en Francia perdiendo lo menos posible: quién puede retractarse y cómo se cuentan los diez días, qué ocurre con la señal entregada, cómo funciona la condición del préstamo cuando el banco dice que no, y qué puede exigir el vendedor cuando el comprador incumple sin causa legal. Todo lo que sigue se refiere a la compra de una vivienda ya existente entre particulares, que es el caso más frecuente de los compradores españoles, y cada afirmación importante remite al texto oficial francés que puede comprobarse en los enlaces.

I. Los primeros días tras la firma: retractación y señal

En derecho francés, el documento que en España llamaríamos contrato de arras o contrato preliminar recibe normalmente el nombre de compromis de vente (compromiso de venta): es el contrato privado en el que vendedor y comprador fijan la cosa, el precio y las condiciones antes de pasar por la notaría. Existe también la promesse unilatérale de vente (promesa unilateral de venta), en la que solo el vendedor se compromete durante un tiempo y el comprador paga una indemnización por esa inmovilización; volveremos sobre esta diferencia en la segunda parte, porque de ella depende cuánto dinero está en juego. Lo primero que debe saber quien acaba de firmar es que la ley francesa le concede un plazo de reflexión, pero ese plazo es corto, formalista y se cuenta de una manera que sorprende a muchos españoles.

A. Quién puede retractarse, cómo y cómo se cuentan los diez días

El comprador que no actúa como profesional, es decir, un particular que compra una vivienda para vivir en ella o como inversión privada, dispone de un derecho a retractarse del acto durante diez días contados desde el día siguiente a la primera presentación de la carta que le notifica el acto. Así lo establece el artículo L271-1 del Código de la construcción y de la vivienda, cuya fórmula exacta merece leerse: « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». En español, esto significa que el comprador particular puede dejar sin efecto su consentimiento dentro de los diez días siguientes al día posterior a la primera presentación de la carta de notificación; la frase francesa entrecomillada es el texto oficial y lo que sigue es nuestra explicación, no una segunda cita.

Tres precisiones deciden en la práctica si la retractación llega a tiempo. La primera es la forma: el acto debe notificarse por carta certificada con acuse de recibo, lo que en Francia se llama lettre recommandée avec demande d’avis de réception, o por cualquier otro medio que ofrezca garantías equivalentes para acreditar la fecha de recepción o de entrega, y la retractación debe ejercerse por esas mismas vías. Un correo electrónico ordinario, una llamada telefónica o un mensaje al agente inmobiliario no sirven: la retractación debe poder probarse con fecha cierta. La segunda precisión es que, cuando el acto se firma con la intervención de un profesional con mandato para participar en la venta, como una agencia inmobiliaria o un notario, el documento puede entregarse directamente en mano al comprador, y entonces el plazo corre desde el día siguiente a esa entrega, que debe acreditarse según las formas reglamentarias. Muchos compradores españoles firman en la agencia, reciben la copia en mano y descubren demasiado tarde que el reloj ya estaba en marcha. La tercera precisión es el cómputo: el plazo de diez días se cuenta a partir del día siguiente al hecho que lo inicia, y ese día inicial no se incluye en el cálculo.

Dos sentencias de la Corte de Casación francesa, que es el tribunal supremo en materia civil y cuyas decisiones marcan la interpretación de la ley en todo el país, han fijado dos reglas que conviene conocer de memoria. La primera, dictada el 14 de febrero de 2018 en el asunto número 17-10.514, ECLI:FR:CCASS:2018:C100184, resolvió el caso de un comprador al que el notario había enviado dos cartas certificadas que nunca recogió: la primera volvió con la mención de buzón no identificable y la segunda como no reclamada. La Corte declaró que el plazo de retractación corre desde la primera presentación regular de la carta, aunque el comprador, debidamente avisado, se abstenga de ir a recogerla a la oficina de correos. Dicho en términos prácticos: no recoger la carta no detiene el reloj, lo pone en marcha. La segunda sentencia, del 19 de diciembre de 2024 en el asunto número 23-12.652, ECLI:FR:CCASS:2024:C300688, precisó que el artículo L271-1 y el artículo 641 del Código de procedimiento civil, según el cual cuando un plazo se expresa en días no se cuenta el día del acto o la notificación que lo hace correr, expresan la misma regla y sus efectos no se acumulan. El comprador de aquel caso había enviado su retractación el 15 de septiembre tras una notificación recibida el 4 de septiembre y pretendía añadir un día más al cálculo; la Corte confirmó que llegó fuera de plazo y que su negativa a firmar la escritura le hacía responsable frente a la agencia. La lección es doble: el plazo es imperativo y los intentos de estirarlo con cálculos creativos fracasan ante los tribunales.

Queda una situación particular que afecta a quienes compran directamente ante notario sin haber firmado antes ningún compromiso privado: cuando la escritura pública, el acte authentique (acto otorgado ante notario, que en Francia da fe pública y permite la ejecución forzosa), no va precedida de ningún contrato preliminar ni promesa, el comprador particular no dispone de retractación sino de un plazo de reflexión de diez días contados desde la notificación o entrega del proyecto de escritura, y en ningún caso puede firmarse la escritura durante esos diez días. Es una protección equivalente con otro nombre, pensada para quien se encuentra por primera vez con el texto definitivo en el despacho del notario.

B. El dinero entregado: señal, depósito y devolución

La segunda angustia del comprador arrepentido es la señal: ¿pierdo el dinero que ya entregué? La respuesta depende de cuándo y en qué manos se entregó. El artículo L271-2 del Código de la construcción y de la vivienda prohíbe que nadie reciba del comprador particular, directa o indirectamente, ninguna cantidad por ningún concepto antes de que expire el plazo de retractación. La prohibición es general y su incumplimiento está castigado con 30.000 euros de multa. Existe una sola vía para entregar dinero desde el principio con seguridad: cuando el acto se firma con la intervención de un profesional con mandato, la cantidad puede entregarse si queda depositada en manos de un profesional que disponga de garantía financiera para devolver los fondos, que en la práctica es el notario o el agente inmobiliario con garantía, y si el comprador se retracta, ese depositario debe devolverle el dinero en un plazo de veintiún días contados desde el día siguiente a la retractación. Cuando el acto se otorga en forma auténtica, además, no puede entregarse ninguna cantidad durante el plazo de reflexión de diez días.

En la práctica española conviene distinguir tres figuras que en Francia reciben nombres distintos y tienen consecuencias distintas. El acompte (anticipo o entrega a cuenta) es una cantidad que se descuenta del precio y que, si el comprador incumple sin causa, el vendedor puede quedarse o reclamar junto con la ejecución del contrato. Las arrhes (arras) son una cantidad que cada parte puede perder o devolver duplicada para liberarse del contrato, aunque en los compromisos de compra de vivienda lo habitual es otra figura: la clause pénale (cláusula penal), una suma pactada de antemano que el incumplidor pagará como indemnización, normalmente en torno al diez por ciento del precio. Y el séquestre (depósito en custodia) es el mecanismo por el que la cantidad queda bloqueada en la cuenta del notario hasta la escritura o hasta que se resuelve el contrato. Antes de firmar, conviene leer qué palabra exacta figura en el compromiso, porque de ella depende si el dinero es recuperable, sirve como penalización o queda bloqueado. Si la retractación se ejerce correctamente dentro de los diez días, el comprador recupera todo lo entregado, sin retención ni indemnización de ningún tipo, y el depositario dispone de veintiún días para devolvérselo.

Para un comprador que reside en España, la recomendación práctica es triple: exigir que toda entrega quede en la cuenta del notario y nunca en la del vendedor o la agencia sin garantía; conservar el justificante de la primera presentación de la carta certificada o del acta de entrega en mano, porque de esa fecha depende todo el calendario; y ejercer la retractación por carta certificada con acuse de recibo antes de que venza el décimo día, guardando el resguardo del envío. Quien dude entre retractarse y esperar al préstamo debe saber que ambas vías son compatibles en el tiempo: la retractación protege los primeros diez días y la condición del préstamo protege los meses siguientes, como se explica a continuación. Quienes compran desde España con poder notarial y financiación bancaria pueden ampliar esta información en nuestra guía sobre qué ocurre cuando el banco deniega el préstamo y cómo recuperar la señal y en la guía general de comprar una casa en Francia viviendo en España.

II. Cuando el problema no es el arrepentimiento sino el préstamo o el incumplimiento

Pasados los diez días, el compromiso es firme, pero no incondicional: la mayoría de los compromisos de compra de vivienda en Francia incluyen una condition suspensive (condición suspensiva), es decir, un acontecimiento futuro e incierto del que depende que la obligación nazca definitivamente. La más importante para los compradores españoles es la obtención del préstamo, pero también son frecuentes la obtención del permiso de urbanismo cuando la compra depende de obras, o la venta previa de la vivienda que el comprador tiene en España. Comprender quién puede invocar el fallo de la condición, qué pruebas debe reunir y qué ocurre cuando no hay condición que invocar es la segunda mitad de este artículo.

A. La condición del préstamo: qué debe probar el comprador y quién puede invocar su fallo

Cuando el acto indica que el precio se pagará, directa o indirectamente y aunque sea en parte, con uno o varios préstamos regulados, el acto queda sometido por ley a la condición suspensiva de la obtención de esos préstamos. Así lo dispone el artículo L313-41 del Código del consumo, cuya duración mínima de validez no puede ser inferior a un mes desde la firma del acto o, si se trata de un documento privado sometido bajo pena de nulidad a la formalidad del registro, desde la fecha del registro. Y la consecuencia del fallo está escrita con una claridad poco habitual en las leyes: « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». En español: cuando la condición suspensiva no se cumple, toda cantidad entregada por adelantado debe devolverse de inmediato e íntegramente, sin retención ni indemnización por ningún concepto; de nuevo, la cita francesa es el texto oficial y la explicación en español es nuestra traducción orientativa.

El régimen general de las condiciones se encuentra en el Código civil: la obligación es condicional cuando depende de un acontecimiento futuro e incierto, y la condición es suspensiva cuando su cumplimiento convierte la obligación en pura y simple, según el artículo 1304 del Código civil; una vez cumplida la condición, la obligación se hace definitiva, y si la condición falla, la obligación desaparece, como precisa el artículo 1304-6 del Código civil. Aplicado a la compra: si el préstamo previsto no se obtiene, el compromiso queda sin efecto y la señal debe devolverse íntegra; si se obtiene, la venta debe consumarse.

La jurisprudencia ha añadido dos reglas esenciales sobre quién puede jugar con esta condición. La sentencia de la Corte de Casación de 1 de febrero de 2024 en el asunto número 22-23.834, ECLI:FR:CCASS:2024:C300069, juzgó un caso en el que la condición exigía un préstamo de 180.000 euros para un precio de 130.000, porque la compradora preveía obras, y el vendedor pretendía dar por caducado el compromiso porque el acuerdo bancario comunicado era de 123.500 euros más aportación propia. La Corte recordó que, cuando la condición suspensiva se estipula en interés exclusivo de una de las partes, solo esa parte puede prevalerse de las consecuencias de su fallo, y que el beneficiario de la condición puede renunciar a invocarla. En la práctica: el vendedor no puede apropiarse del fallo de la condición del préstamo para liberarse de vender cuando es al comprador a quien la condición protege, y el comprador que consigue financiarse por otra vía puede renunciar a la condición y exigir la escritura.

De todo ello se deducen reglas prácticas muy concretas para el comprador español. Primera: solicitar los préstamos ajustándose a las características escritas en el compromiso (importe, tipo máximo, duración máxima), porque el vendedor discutirá cualquier desajuste para quedarse con la señal. Segunda: presentar las solicitudes en plazo y conservar cada documento, cada denegación escrita y cada propuesta, ya que quien invoca el fallo de la condición debe probar que la solicitó correctamente y que no la obtuvo. Tercera: comprobar la fecha de vencimiento de la condición y, si el banco pide más tiempo, negociar por escrito una prórroga con el vendedor antes del vencimiento, porque una condición vencida sin prórroga deja al comprador sin red. Cuarta: cuando el banco deniega, notificar al vendedor y al notario de inmediato por medio fehaciente y reclamar la devolución íntegra de las cantidades, recordando que la ley prohíbe cualquier retención. Quinta: si el comprador consigue el dinero por otra vía, un préstamo familiar o la venta de un bien en España, puede renunciar a la condición y exigir la venta en lugar de perderla. Para los residentes en España que financian la compra con un banco español, conviene además verificar que el préstamo encaja en la definición legal de préstamo regulado que activa la protección, punto que desarrollamos en la guía citada sobre denegación del préstamo.

B. Sin salida legal: promesa o compromiso, penalización y juez

Cuando no hay retractación posible porque pasaron los diez días y no hay condición suspensiva que invocar porque el préstamo se obtuvo o nunca se pactó, el comprador que se niega a firmar la escritura incumple el contrato y se expone a pagar. Cuánto pagará depende del tipo exacto de documento que firmó, y aquí la terminología francesa es decisiva.

Si firmó un compromis de vente, es decir, una promesa sinalagmática en la que ambas partes ya consienten la cosa y el precio, rige el artículo 1589 del Código civil: « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », lo que significa que la promesa de venta vale como venta cuando ambas partes han consentido la cosa y el precio. El vendedor puede entonces demandar la ejecución forzosa de la venta, es decir, pedir al juez que ordene firmar la escritura, además de reclamar la cláusula penal. Si firmó en cambio una promesse unilatérale, el vendedor se comprometió en exclusiva durante el plazo de opción y el comprador pagó una indemnité d’immobilisation (indemnización por inmovilización del bien); según el artículo 1124 del Código civil, la promesa unilateral es el contrato por el que una parte concede a la otra el derecho a optar por un contrato cuyos elementos esenciales ya están fijados, y si el beneficiario deja pasar el plazo sin ejercer la opción, pierde la indemnización pero, en principio, nada más. La diferencia es enorme: en un caso está en juego todo el precio más la penalización; en el otro, solo la indemnización pactada. Por eso, antes de decidir no firmar, hay que releer qué documento se firmó realmente y no fiarse del nombre comercial que le diera la agencia.

La cláusula penal merece un apartado propio porque es a la vez la espada del vendedor y el escudo del comprador. El artículo 1231-5 del Código civil establece que, cuando el contrato prevé que quien no lo ejecute pagará una suma determinada en concepto de daños y perjuicios, no puede concederse a la otra parte una suma mayor ni menor, pero el juez puede, incluso de oficio, moderar o aumentar la penalización si es manifiestamente excesiva o irrisoria, y reducirla en proporción al interés que la ejecución parcial haya reportado al acreedor. En la práctica de los tribunales franceses, una penalización del diez por ciento del precio suele mantenerse cuando el incumplimiento es total e injustificado, pero puede reducirse si el vendedor revendió rápidamente sin pérdida, si el incumplimiento fue parcial o si las circunstancias muestran una desproporción evidente. Además, salvo incumplimiento definitivo, la penalización solo se debe cuando el deudor ha sido requerido formalmente de pago o cumplimiento, lo que en Francia se llama mise en demeure (requerimiento formal): un vendedor que nunca requirió al comprador para firmar en fecha tendrá más difícil cobrar la penalización íntegra.

El itinerario judicial de estos litigios también tiene rasgos locales que conviene conocer. La demanda se presenta normalmente ante el tribunal judicial del lugar donde se encuentra el inmueble, y para las compras en París y su región será el tribunal judicial de París, con plazos de señalamiento que en la práctica parisina pueden alargarse varios meses; ese tiempo, lejos de ser solo una espera, es una ventana para negociar una resolución amistosa, una reducción de la penalización o un calendario de pago. Las pruebas decisivas son casi siempre documentales: el compromiso completo con sus anexos, la carta de notificación y su acuse de recibo o el acta de entrega, las solicitudes de préstamo y las respuestas de los bancos, los requerimientos enviados y recibidos, y la correspondencia con el notario. Los mensajes de texto y correos con la agencia ayudan, pero no sustituyen a los documentos con fecha cierta. Y un error frecuente de los compradores extranjeros debe evitarse a toda costa: dejar de responder y desaparecer a España no extingue la deuda, sino que permite al vendedor obtener una sentencia en rebeldía que luego puede ejecutarse sobre bienes en Francia o, mediante los mecanismos europeos de reconocimiento, perseguir al comprador más allá de los Pirineos.

Conclusión

Quien firmó un compromiso de compra en Francia y quiere echarse atrás debe actuar en orden y por escrito. Durante los diez días siguientes a la primera presentación de la carta certificada o a la entrega en mano, la retractación por carta certificada con acuse de recibo lo resuelve todo y devuelve toda la señal. Después, la única salida limpia es la condición suspensiva del préstamo u otra condición pactada, que exige solicitudes conformes, prueba documental y vigilancia del vencimiento. Sin retractación ni condición fallida, el compromiso sinalagmático equivale a la venta y el vendedor puede exigir la escritura y la cláusula penal, aunque el juez puede moderarla y el requerimiento formal previo condiciona su cobro. En cada etapa, la fecha cierta y el documento completo valen más que cualquier explicación verbal: guarde cada carta, cada acuse, cada respuesta del banco y cada correo del notario desde el primer día. Y si la vivienda está en París o en la región parisina, anticipe que el procedimiento se seguirá ante el tribunal judicial de París, que los notarios parisinos aplican con especial rigor el depósito de fondos y que la reventa rápida en un mercado tenso puede servir de argumento para discutir la cuantía de la penalización.