Usted vive en España y ha decidido comprar un piso de obra nueva en Francia: una promoción en Lyon, en Toulouse o en la periferia de París, vendida sobre plano, con entrega prevista dentro de dieciocho meses y un precio cerrado desde el primer día. Firma una reserva, transfiere un depósito a Francia, después recibe las llamadas de fondos del promotor a medida que avanza la obra y organiza su vida en torno a la fecha de entrega. Y entonces empiezan los problemas: la entrega se retrasa seis meses, después un año, el promotor responde con evasivas, y cuando por fin le entregan las llaves descubre humedades, remates mal ejecutados y una instalación de calefacción que no funciona. ¿Qué puede exigir, en qué plazos, con qué pruebas y cómo actuar sin vivir en Francia?

Este artículo responde a esa pregunta con el derecho francés vigente y verificado en este mismo trabajo. La compra sobre plano tiene en Francia un régimen propio y protector, la venta en estado futuro de terminación, conocida por sus siglas VEFA. Ese régimen fija qué debe contener el contrato, cuánto puede pedirle el promotor en cada fase de la obra, qué garantía financiera debe respaldar la operación y qué recursos tiene usted si la entrega se retrasa o si aparecen defectos. También existen tres garantías que se encadenan después de la entrega: un año, dos años y diez años. Cada una cubre cosas distintas y se activa de forma distinta, y confundirlas es el error más frecuente de los compradores extranjeros.

Si su proyecto todavía está en fase de preparación, conviene leer antes la guía práctica para comprar una casa en Francia viviendo en España, que explica el poder notarial a distancia, la señal y la financiación. Si ya firmó un compromiso de compra de una vivienda existente y duda, la retractación de diez días puede interesarle. Y si el problema son defectos en una vivienda ya construida, el artículo sobre defectos ocultos, humedades y termitas completa lo que aquí se explica para la obra nueva. Los impuestos de la compra y los gastos de notaría pertenecen a otra materia y se tratan en la guía de impuestos al comprar vivienda en Francia viviendo en España; aquí solo se mencionan cuando resultan imprescindibles para entender un plazo o un documento.

I. Comprar sobre plano en Francia: el contrato de VEFA, la reserva y el calendario legal de pagos

La primera idea que debe quedar clara es que comprar sobre plano en Francia no es un simple contrato privado entre usted y el promotor. Es una operación regulada por la ley, con un contenido mínimo obligatorio, con topes legales para los anticipos y con una garantía financiera sin la cual el contrato no debería firmarse. Conocer esas tres piezas antes de pagar el primer euro es lo que separa a un comprador protegido de un comprador expuesto.

A. La reserva, el contrato notarial y la garantía que respalda toda la operación

Todo suele empezar con un contrato de reserva, que en francés se llama contrat préliminaire o contrat de réservation. En ese documento el promotor se compromete a reservarle un piso determinado, descrito con su superficie, su situación en el edificio, su precio y los plazos de ejecución de las obras, y usted entrega un depósito de garantía. La ley es tajante sobre ese depósito: debe ingresarse en una cuenta especial, y mientras la venta no se firme esos fondos están bloqueados, no se pueden ceder ni embargar. Así lo dispone el artículo L261-15 del Código de la construcción y de la vivienda, que añade que si el contrato de venta no llega a concluirse el depósito debe devolverse al comprador en un plazo de tres meses. En la práctica, esto significa que su señal de reserva no puede desaparecer en la tesorería del promotor: está aparcada y es recuperable.

El contrato de venta propiamente dicho debe firmarse ante notario, en escritura pública, y la ley enumera lo que debe contener: la descripción del inmueble, el precio y sus modalidades de pago, el plazo de entrega y la justificación de la garantía financiera que respalda la operación, con el certificado del garante anexado al contrato. Es el artículo L261-11 del Código de la construcción y de la vivienda el que impone ese contenido, y su lectura atenta antes de firmar es esencial: el plazo de entrega que figure en esa escritura será la fecha de referencia para reclamar penalizaciones más adelante, y la garantía financiera que figure anexada será su red de seguridad si el promotor quiebra.

Esa garantía financiera merece una explicación detenida porque es la gran particularidad protectora del sistema francés. Antes de firmar el contrato, el vendedor debe suscribir una garantía financiera de terminación del edificio o una garantía financiera de devolución de lo pagado en caso de resolución del contrato por falta de terminación. Lo exige el artículo L261-10-1 del Código de la construcción y de la vivienda, cuyo texto francés exacto dice: «Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10 , le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement», lo que en español significa que el vendedor contrata una garantía de finalización o de reembolso. Si el promotor sufre una insolvencia financiera, es decir, si deja de disponer de los fondos necesarios para terminar el edificio, el comprador puede activar esa garantía, y el garante puede incluso pedir al juez el nombramiento de un administrador especial que tome los poderes del promotor, termine las obras y proceda a la recepción. Para un comprador que vive en España, este punto es vital: antes de firmar, pida la copia del certificado de garantía y compruebe quién es el garante, banco o aseguradora, y qué modalidad cubre, terminación o reembolso.

Conviene entender también qué está comprando exactamente desde el punto de vista jurídico. La definición legal francesa dice: «La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes», frase del artículo 1601-3 del Código civil que significa en español que usted se convierte desde la firma en propietario del suelo y de lo ya construido, y que las obras futuras pasan a ser suyas a medida que se ejecutan, pagando el precio al ritmo del avance de los trabajos. El artículo L261-3 del Código de la construcción y de la vivienda reproduce esa definición y añade que el vendedor conserva los poderes de dueño de la obra hasta la recepción de los trabajos. Traducido a términos prácticos: usted paga y es dueño de lo que se construye, pero quien manda en la obra hasta la entrega es el promotor, y por eso la ley le impone garantías y topes.

B. El dinero: topes legales de los anticipos y lo que nunca debe pagar

La segunda pieza protectora es el calendario legal de pagos, y es donde más dinero puede perder un comprador desinformado. La regla de partida es simple: el vendedor no puede exigir ni aceptar ningún pago, depósito ni efecto de comercio antes de la firma del contrato, ni antes de la fecha en que el crédito sea exigible. Lo establece el artículo L261-12 del Código de la construcción y de la vivienda. Si le piden transferencias antes de firmar ante notario, fuera del depósito de reserva en cuenta especial, desconfíe y exija el fundamento escrito.

Una vez firmado el contrato, los anticipos están topados por la ley según el avance real de la obra. El artículo R261-14 del Código de la construcción y de la vivienda fija los máximos: treinta y cinco por ciento del precio a la terminación de los cimientos, setenta por ciento a la puesta fuera de agua del edificio, es decir, cuando el tejado y la estructura estanca están colocados, y noventa y cinco por ciento a la terminación del edificio. El saldo se paga cuando la vivienda se pone a disposición del comprador. Cada llamada de fondos debe corresponderse con un estado real de avance, y el comprador tiene derecho a comprobarlo antes de pagar. Si la venta se pactó bajo condición suspensiva, por ejemplo la obtención del préstamo, ningún pago ni depósito puede efectuarse antes de que la condición se cumpla. Y si el contrato prevé una penalización por retraso en sus propios pagos, su tipo no puede superar el uno por ciento mensual.

Este mismo artículo contiene una herramienta que pocos compradores extranjeros conocen y que resulta decisiva cuando la vivienda entregada no se ajusta a lo pactado: el saldo puede consignarse, es decir, depositarse bajo custodia, en caso de discusión sobre la conformidad con lo previsto en el contrato. En lugar de negarse a pagar el último cinco por ciento y arriesgarse a un litigio por impago, usted consigna la suma y deja constancia escrita de cada disconformidad. Esa consignación le da una posición negociadora sólida sin incumplir el contrato.

Desde España, la disciplina práctica es la siguiente. Pague siempre por transferencia bancaria identificada, nunca en efectivo, conserve cada llamada de fondos con su justificante de avance de obra, y verifique que el acumulado respeta los topes del treinta y cinco, setenta y noventa y cinco por ciento. Si una llamada de fondos supera el tope o llega antes de tiempo, conteste por escrito, en francés si es posible con ayuda de su abogado, citando la referencia del contrato y el estado real de la obra, y no pague el exceso. Cada euro pagado de más antes de tiempo es un euro más expuesto si el promotor entra en dificultades.

II. Cuando algo sale mal: retraso de entrega y defectos después de la recepción

Incluso con un contrato correcto y unos pagos controlados, las promociones se retrasan y las viviendas nuevas presentan defectos. El derecho francés prevé ambos escenarios con remedios precisos, pero todos exigen lo mismo: actuar por escrito, respetar los plazos y reunir pruebas desde el primer día. Esta segunda parte explica cómo hacerlo, con casos reales decididos por los tribunales franceses.

A. La entrega se retrasa: penalizaciones, consignación del saldo y resolución del contrato

El punto de partida es la fecha de entrega que figura en su escritura notarial, exigida por el artículo L261-11 ya citado. Cuando esa fecha se supera, el primer reflejo debe ser requerir formalmente al promotor por carta certificada con acuse de recepción, la llamada lettre recommandée avec accusé de réception, exigiéndole la entrega y recordándole las penalizaciones contractuales por retraso. La mayoría de los contratos de VEFA incluyen una penalización diaria o mensual por retraso, y el derecho francés le da un marco fiable: cuando el contrato prevé que quien incumpla pagará una suma en concepto de daños y perjuicios, el juez no puede conceder una suma mayor ni menor, pero puede moderar o aumentar la penalización si es manifiestamente excesiva o irrisoria, y si el compromiso se ha ejecutado en parte puede reducirla en proporción. Es el artículo 1231-5 del Código civil, cuyo texto francés precisa: «le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire», es decir, el juez puede corregir de oficio una penalización desproporcionada. Además, salvo incumplimiento definitivo, la penalización solo se debe cuando el deudor ha sido requerido formalmente, de ahí la importancia de la carta certificada: sin requerimiento previo, no hay penalización.

Los tribunales aplican estas penalizaciones con cantidades significativas, como muestra un caso decidido por el Tribunal de Apelación de Aix-en-Provence el 4 de julio de 2025, asunto RG 20/10984. Varias ventas sobre plano firmadas en diciembre de 2014 y escrituradas ante notario en 2015 preveían la entrega del conjunto inmobiliario el 31 de diciembre de 2015. Las obras sufrieron un retraso importante, la piscina prometida en la descripción de venta nunca se construyó, y el promotor fue declarado en liquidación judicial el 18 de julio de 2017. El tribunal condenó por penalizaciones de retraso a sumas que iban desde los veintisiete mil setecientos veinte euros hasta los sesenta y un mil seiscientos ochenta y seis euros con sesenta y siete céntimos por comprador, y añadió indemnizaciones por perjuicio de disfrute, perjuicio financiero y hasta cuatro mil euros de daño moral para algunos matrimonios. La enseñanza para usted es triple: reclame la penalización contractual aunque el retraso parezca justificado por la obra, cuantifique además su perjuicio propio, alquiler que sigue pagando en España, mudanza aplazada, mobiliario almacenado, y no renuncie al daño moral cuando el retraso ha trastornado su vida familiar.

Si el retraso se combina con una entrega no conforme, recuerde la consignación del saldo del cinco por ciento prevista en el artículo R261-14: consigne y detalle por escrito cada disconformidad con fotos fechadas. Y si la situación se degrada hasta el punto de que la terminación resulta imposible o el promotor quiebra, entra en juego la garantía financiera del artículo L261-10-1: con garantía de terminación, un administrador especial puede terminar la obra; con garantía de reembolso, usted recupera las cantidades pagadas al resolverse el contrato. En el caso de Aix-en-Provence, el promotor había suscrito una garantía externa de terminación bajo forma de fianza solidaria ante una compañía de seguros, y los compradores tuvieron que declarar sus créditos en la liquidación judicial: un recordatorio de que ante los primeros signos de insolvencia, cambio de interlocutor, obra parada, llamadas de fondos sin avance, hay que declarar el crédito y activar la garantía sin esperar.

La prensa jurídica francesa confirma que este es el contencioso típico de la VEFA: el Village de la Justice dedica un análisis completo a la indemnización de los compradores por retrasos y malformaciones, y las guías profesionales recuerdan los recursos posibles sobre la garantía de entrega. Lo que esos análisis generales no le dan, y este artículo sí, es el método concreto para un comprador residente en España: requerimiento por carta certificada a la dirección del promotor que figura en la escritura, acta de un comisario de justicia, el antiguo huissier, que constate el estado de la obra y la fecha, conservación de todos los correos y actas de reunión, y poder notarial a un abogado en Francia para actuar sin desplazarse. Cada documento fechado antes del litigio vale más que tres testimonios después.

B. Después de la entrega: recepción, reservas y las tres garantías de uno, dos y diez años

La entrega no termina la historia: la empieza. El acto central es la recepción de los trabajos, en francés réception, que el artículo 1792-6 del Código civil define como el acto por el cual el dueño de la obra declara aceptar la obra con o sin reservas, de forma contradictoria, a petición de la parte más diligente, de mutuo acuerdo o en su defecto por vía judicial. Su texto francés dice: «La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves», es decir, la aceptación puede ir acompañada de reservas. En VEFA, esa recepción se hace entre el promotor y usted, comprador, asistido si lo desea por un técnico. El consejo esencial: no firme nunca una recepción sin reservas bajo presión el día de la entrega. Recorra la vivienda con la descripción de venta en la mano, anote cada defecto en el acta, aunque parezca menor, porque esas reservas escritas son la llave de la primera garantía.

La primera garantía es la del perfecto acabado, de un año desde la recepción. Cubre la reparación de todos los desórdenes señalados en el acta de recepción o notificados por escrito después, y obliga a la empresa constructora. La segunda es la garantía bienal de buen funcionamiento, de dos años como mínimo desde la recepción, que cubre los elementos de equipamiento de la vivienda. La define el artículo 1792-3 del Código civil: «Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception», o sea, los equipamientos deben funcionar correctamente durante al menos dos años. Calefacción, fontanería, electricidad, ascensor y carpinterías entran típicamente aquí. La tercera es la gran garantía decenal: todo constructor responde de pleno derecho frente al dueño o al adquirente de los daños, incluso por vicio del suelo, que comprometan la solidez de la obra o que, afectando a un elemento constitutivo o de equipamiento, la hagan impropia para su destino. Es el artículo 1792 del Código civil, y solo se libera al constructor si prueba una causa ajena. El plazo es de diez años desde la recepción, como confirma el artículo 1792-4-1 del Código civil, que descarga al responsable una vez transcurridos diez años. Y un punto capital para la VEFA: el vendedor de un inmueble por construir asume desde la recepción las obligaciones de los arquitectos y empresarios de los artículos 1792 a 1792-3, garantías que benefician a los propietarios sucesivos, y no habrá resolución ni rebaja si el vendedor se obliga a reparar. Lo dice el artículo 1646-1 del Código civil. En español llano: frente a defectos graves, su interlocutor es el promotor-vendedor, aunque la culpa sea del constructor, y esa acción pasa a sus herederos o al futuro comprador si usted vende.

Un caso reciente ilustra cómo discuten los tribunales la frontera entre reservas y garantía decenal. El Tribunal de Apelación de Rennes, en su sentencia de 3 de septiembre de 2026, asunto RG 24/06770, examinó la compra en VEFA de un apartamento escriturado el 11 de abril de 2018 y recibido el 20 de diciembre de 2019 con reservas, donde después aparecieron infiltraciones en varias viviendas. Se practicó un peritaje judicial con pruebas de riego que confirmaron entradas de agua masivas, y el tribunal de primera instancia había considerado que la reserva del acta impedía la garantía decenal, apreciando a la vez que los desórdenes hacían el apartamento impropio para su destino. La discusión en apelación giró precisamente sobre si unas reservas en la recepción cierran la vía decenal cuando el daño, por su amplitud revelada después, compromete el uso de la vivienda. La lección práctica es nítida: formule reservas amplias desde el primer día, denuncie por escrito todo desorden nuevo en cuanto aparezca, y pida cuanto antes un peritaje judicial que mida la amplitud real del daño, porque la calificación jurídica dependerá de hechos probados por un perito, no de afirmaciones.

Otro asunto, decidido por el Tribunal de Apelación de Toulouse el 2 de diciembre de 2025, asunto RG 25/03551, sobre una promoción de ochenta apartamentos en VEFA, recuerda con cita del artículo 1646-1 que el vendedor de inmueble por construir responde de las garantías de los artículos 1792 y siguientes y que esas garantías benefician a los propietarios sucesivos. Para un comprador español, esto tiene dos consecuencias concretas: si compra a un primer adquirente una vivienda de pocos años, hereda esas garantías, y si vende su piso con defectos conocidos y ocultados, el comprador podrá dirigirse contra usted, de modo que declarar y documentar los desórdenes le protege en ambos sentidos.

Actuar desde España exige método. Primero, fije la fecha de recepción y guarde el acta con sus reservas: es el día uno de los tres plazos. Segundo, notifique por escrito cada desorden nuevo al promotor y a la empresa, por carta certificada, con fotos y, si es posible, acta de comisario de justicia. Tercero, si el promotor niega o minimiza, solicite al juez un peritaje judicial urgente antes de que las reparaciones parciales borren las huellas; los tribunales de referencia han designado peritos a petición de copropiedades y compradores en estos mismos escenarios. Cuarto, identifique la garantía correcta: remates y acabados dentro del año, equipamientos que fallan dentro de los dos años, y daños que afectan a la solidez o hacen la vivienda impropia para vivir dentro de los diez años. Quinto, otorgue poder a un abogado en Francia para reclamar, negociar o demandar sin viajar a cada audiencia. Y recuerde que la vía amistosa seria, con requerimiento fundado en artículos precisos y peritaje en mano, resuelve más promociones que la amenaza genérica.

Conclusión

Comprar sobre plano en Francia es una operación segura cuando se respetan sus reglas y arriesgada cuando se ignoran. Antes de firmar, verifique la reserva en cuenta especial y su devolución en tres meses, exija la escritura notarial con su plazo de entrega y el certificado de garantía financiera, y controle cada llamada de fondos con los topes del treinta y cinco, setenta y noventa y cinco por ciento. Ante un retraso, requiera por carta certificada, haga constar el estado de la obra por comisario de justicia y reclame la penalización contractual más su perjuicio propio de disfrute y financiero. Ante defectos, reciba con reservas escritas, notifique cada desorden nuevo, pida un peritaje judicial y active la garantía adecuada: un año para el acabado, dos para los equipamientos, diez para la solidez y la aptitud para vivir, con el promotor como responsable frente a usted. Guarde cada documento, porque en este contencioso el comprador que prueba por escrito gana, y el que recuerda de memoria pierde. Y cuando la duda sea técnica o el plazo apremie, pida una opinión jurídica sobre su expediente concreto antes de firmar una renuncia o dejar pasar una fecha.