Recibió una carta de su casero en Francia y le pide que deje el piso. El sobre impone, sobre todo cuando se vive fuera o cuando el francés jurídico no es su lengua materna. Antes de hacer las maletas, sepa esto: en Francia el propietario no puede recuperar la vivienda cuando quiera ni como quiera. Existe un procedimiento cerrado, que en francés se llama congé (denuncia del arrendamiento por el propietario), con motivos limitados, menciones obligatorias, plazos estrictos y controles del juez. Un congé mal redactado o enviado fuera de plazo se anula, y un congé fraudulento se sanciona. Este artículo explica, para un inquilino hispanohablante, cómo verificar la carta recibida, qué plazos tiene para contestar y qué recursos le ofrece la ley francesa, con la jurisprudencia que los tribunales aplican hoy. La norma central es el artículo 15 de la Ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, sobre las relaciones arrendaticias, en su versión vigente verificada a 25 de septiembre de 2026. Cada término francés se explica en su primera aparición.

I. Verificar si el congé es válido antes de hacer las maletas

A. Motivo, menciones obligatorias, forma de envío y preaviso

El punto de partida lo dice el propio texto oficial francés, que conviene leer antes de explicarlo: « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » (artículo 15, apartado I, texto oficial). La traducción, que presentamos como tal y no como texto oficial, es la siguiente: cuando el arrendador denuncia el contrato, debe justificarlo por su decisión de recuperar la vivienda, por su decisión de venderla o por un motivo legítimo y serio, en particular el incumplimiento por el inquilino de alguna de sus obligaciones. Son tres vías y solo tres. Una carta que no encaje en ninguna de ellas, o que invoque un motivo vago como «necesidades personales» sin más concreción, nace herida de nulidad.

La misma norma impone, bajo pena de nulidad, que el congé indique el motivo alegado y, cuando se trata de una recuperación para vivir en la vivienda (reprise), el nombre y la dirección del beneficiario y el vínculo que lo une al casero. Ese beneficiario solo puede ser el propio casero, su cónyuge, su pareja de pacto civil de solidaridad (pacte civil de solidarité, una forma francesa de pareja registrada) registrada a la fecha del congé, su concubino notorio desde hace al menos un año a esa fecha, sus ascendientes, sus descendientes o los de su cónyuge, pareja o concubino. Si la carta dice que el piso es para «un sobrino», «un amigo» o «mi empresa», no cumple la lista cerrada de la ley y el congé puede anularse. Compruebe también que el nombre, la dirección y el parentesco figuren por escrito en la propia carta: su ausencia se sanciona con la nulidad.

La forma de envío también está tasada. El congé debe notificarse por carta certificada con acuse de recibo, o entregarse por agente de la ejecución (commissaire de justice, antes llamado huissier, el oficial que notifica actos), o entregarse en mano contra recibo o firma. Un simple correo electrónico, una llamada telefónica o una carta ordinaria no valen. Guarde el sobre, el acuse de recibo y cualquier acta de entrega: la fecha de recepción es la pieza que fija el cómputo de los plazos, y al inquilino le corresponde conservar la prueba de cuándo recibió realmente la carta. Si vive en España y el casero le envía la carta a su domicilio francés anterior o a una dirección donde ya no reside, ese detalle puede discutirse ante el juez.

El plazo de preaviso (préavis, el tiempo mínimo entre la recepción del congé y la fecha en que debe dejar la vivienda) es de seis meses cuando lo envía el casero en un alquiler de vivienda vacía, el contrato habitual de tres o seis años. En un alquiler amueblado (bail meublé, contrato de un año o de nueve meses para estudiantes), el casero que no desea renovar debe avisar con tres meses y motivar su negativa por su decisión de recuperar o vender la vivienda o por un motivo legítimo y serio, con las mismas menciones obligatorias bajo pena de nulidad (artículo 25-8, texto oficial). En el amueblado, además, el plazo corre desde el día de la recepción de la carta certificada, de la notificación del agente o de la entrega en mano. Retenga la regla práctica: cuente seis meses (o tres en amueblado) hacia atrás desde la fecha en que el casero dice que termina el contrato y compárela con la fecha en que usted recibió la carta. Un congé enviado tarde no produce efecto en la fecha anunciada, y ese desfase es uno de los motivos de impugnación más frecuentes.

Dos comprobaciones complementarias antes de pasar al fondo. Primera: si su casero compró el piso ya alquilado, la ley retrasa su derecho. Cuando el contrato en curso vence más de tres años después de la compra, el casero puede dar congé para vender al vencimiento; cuando vence menos de tres años después, solo puede hacerlo al término de la primera prórroga tácita o de la primera renovación; y cuando vence menos de dos años después de la compra, el congé para recuperar la vivienda solo surte efecto al cumplirse dos años desde la adquisición (artículo 15, apartado I, texto oficial). Si su casero compró hace un año un piso alquilado y ya le pide que se vaya para vivir en él, los plazos no cuadran. Segunda: si el motivo invocado es que usted no paga o incumple, el procedimiento sigue otras reglas y otros plazos, que explicamos en nuestro artículo sobre el impago del alquiler; no mezcle ambos caminos.

B. Los tres motivos bajo la lupa del inquilino

Primer motivo: la recuperación para vivir en la vivienda (reprise pour habiter). El casero debe justificar el carácter real y serio de su decisión de recuperación. La jurisprudencia reciente ha precisado dos cosas esenciales. Por un lado, la Corte de Casación, en su Tercera Sala Civil, ha declarado que la exigencia de justificar en la propia carta el carácter real y serio, como condición de forma, no está prevista bajo pena de nulidad: el control se hace ante el juez, no solo sobre el papel (Casación, Sala 3.ª Civil, 12 de octubre de 2023, recurso n.º 22-18.580, ECLI:FR:CCASS:2023:C300667, desestimación). No gane un pleito solo porque la carta sea parca; tendrá que discutir la realidad del proyecto. Por otro lado, esa misma sentencia valida que el juez tenga en cuenta elementos posteriores a la carta, como la inscripción en el censo electoral del municipio, las facturas de obras realizadas tras la salida de los inquilinos o los contratos de agua, gas, electricidad e internet, para deducir que la intención de vivir allí como residencia habitual existía ya el día del congé. La lección para el inquilino es doble: vigile lo que ocurre en el piso después de su salida, porque esos hechos pueden probar el fraude, pero no espere que el juez anule el congé únicamente por hechos posteriores del casero si estos confirman un proyecto real.

Segundo motivo: la venta (congé pour vendre). Aquí la carta vale como oferta de venta a su favor, y esa oferta es válida durante los dos primeros meses del preaviso: si le interesa comprar, dispone de ese plazo para aceptar, y si necesita un préstamo, la aceptación queda condicionada a su obtención y el plazo para firmar la escritura se amplía a cuatro meses, prorrogándose el alquiler hasta entonces (artículo 15, apartado II, texto oficial). El congé debe indicar, bajo pena de nulidad, el precio y las condiciones de la venta proyectada. Desconfíe de un precio manifiestamente disuasorio: un precio inflado para impedirle ejercer su preferencia puede discutirse como fraude. Y sepa que la protección no termina con su negativa: si el casero decide después vender en condiciones o a un precio más ventajosos para el comprador, el notario debe notificarle esas nuevas condiciones, bajo pena de nulidad de la venta, y esa notificación vale como nueva oferta de un mes. Los términos de esa garantía deben reproducirse, bajo pena de nulidad, en cada notificación. Un detalle formal que beneficia al casero conviene conocerlo: la Casación ha declarado regular un congé para vender que reproduce los extractos legales en un documento anexo y no en el cuerpo de la carta (Casación, Sala 3.ª Civil, 18 de febrero de 2009, recurso n.º 08-11.114, ECLI:FR:CCASS:2009:C300240, desestimación, publicado en el Boletín). No impugne por ese solo hecho; concentre su defensa en el precio, las condiciones y la realidad de la venta. Existe una excepción familiar: estas reglas de preferencia no se aplican a las ventas entre parientes hasta el tercer grado incluido, siempre que el comprador ocupe la vivienda al menos dos años desde el fin del preaviso.

Tercer motivo: el motivo legítimo y serio distinto de la recuperación o la venta, típicamente el incumplimiento de sus obligaciones. Si la carta invoca impagos, ruidos, abandono o uso indebido, exija hechos precisos y fechados, no fórmulas generales, y prepare su prueba en contrario: justificantes de pago, Fotos del estado del piso, testimonios. Recuerde que el juez puede, incluso de oficio, verificar la realidad del motivo y el respeto de las obligaciones del artículo, y declarar inválido el congé si la no renovación no aparece justificada por elementos serios y legítimos (artículo 15, apartado I, texto oficial).

Un caso límite merece atención porque arruina procedimientos aparentemente ganados por el casero: el fraude puro: un casero que recupera para un familiar que nunca se muda, o que vende a un precio falso para echarle y realquilar más caro, se expone a una multa penal de hasta 6.000 euros si es persona física y de hasta 30.000 euros si es persona jurídica, y usted puede personarse como acusación particular y reclamar la reparación de su perjuicio (artículo 15, apartado V, texto oficial). Fotografíe los anuncios posteriores, conserve los testimonios de vecinos y pida al juez que compruebe quién vive realmente en el piso.

II. Contestar, ganar tiempo o quedarse

A. Cauces, plazos y protecciones que suspenden la salida

El primer cauce es amistoso y accesible sin procedimiento judicial: la comisión departamental de conciliación (commission départementale de conciliation), creada ante el representante del Estado en cada departamento y compuesta a partes iguales por representantes de organizaciones de caseros y de inquilinos. La comisión emite un dictamen en dos meses desde que se la somete el caso y trata de conciliar a las partes, y su competencia incluye expresamente los litigios relativos a los congés del artículo 15 (artículo 20, texto oficial). Acudir a ella no le hace perder sus derechos ante el juez y deja constancia escrita de su contestación desde el principio. Escriba cuanto antes una carta de contestación al casero, por carta certificada con acuse de recibo, señalando cada defecto: motivo impreciso, menciones ausentes, plazo incumplido, beneficiario fuera de la lista legal. Esa carta fija su posición y evita que su silencio se interprete como aceptación.

El segundo cauce es el juez, que controla de oficio si quiere. Incluso sin que usted lo pida expresamente, el juez puede verificar la realidad del motivo del congé y el respeto de las obligaciones legales (artículo 15, apartado I, texto oficial). Plantee la nulidad del congé por cada incumplimiento formal y, en subsidiario, la falta de carácter real y serio del proyecto. Si el juez declara inválido el congé, el contrato continúa y usted se queda. Si el juez lo valida, usted pasa a ser ocupante sin derecho ni título desde el vencimiento y el juez puede condenarle a una indemnización de ocupación (indemnité d’occupation) y ordenar el desalojo; por eso conviene pedir desde el primer escrito, y como petición subsidiaria, los plazos de gracia.

Los plazos de gracia (délais de grâce) son la herramienta que más tiempo gana. El juez puede, teniendo en cuenta su situación y las necesidades del acreedor, aplazar o escalonar hasta dos años el pago de las cantidades debidas, y su decisión suspende los procedimientos de ejecución iniciados por el acreedor (artículo 1343-5 del Código Civil, texto oficial). Presente pruebas de su situación: hijos escolarizados, búsqueda activa de vivienda, ingresos, estado de salud, gestiones ante organismos de vivienda. En materia de desalojo de vivienda habitual, los jueces franceses conceden con frecuencia estos plazos al inquilino de buena fe, y la suspensión de la ejecución le protege mientras tanto.

Dos protecciones personales pueden impedir directamente la salida. La primera protege al inquilino mayor de sesenta y cinco años con recursos anuales inferiores al techo vigente para la atribución de viviendas sociales concertadas, salvo que se le ofrezca una vivienda acorde con sus necesidades y posibilidades dentro de los límites geográficos legales. La protección se extiende cuando el inquilino tiene a su cargo a una persona mayor de sesenta y cinco años que convive habitualmente en la vivienda y cumple la condición de recursos, siempre que los recursos acumulados del hogar queden por debajo del techo. La edad se aprecia a la fecha de vencimiento del contrato y los recursos a la fecha de notificación del congé. Pero la protección no se aplica cuando el casero es una persona física mayor de sesenta y cinco años o con recursos anuales inferiores al mismo techo (artículo 15, apartado III, texto oficial). Si usted o la persona a su cargo cumplen años cerca del vencimiento, calcule con exactitud ambas fechas: un cumpleaños puede cambiar el resultado. La segunda protege a los beneficiarios de la prestación del artículo L.544-1 del Código de la Seguridad Social con recursos modestos, también salvo ofrecimiento de realojo (artículo 15, apartado IV, texto oficial). Compruebe si su situación familiar encaja antes de asumir que debe irse.

En alquiler amueblado, recuerde el plazo corto pero con las mismas armas: tres meses de preaviso y congé motivado bajo pena de nulidad, con las menciones del beneficiario y del vínculo cuando hay recuperación (artículo 25-8, texto oficial). Muchos congés de amueblado se anulan por copiar modelos de vivienda vacía sin adaptar el plazo ni la motivación. Y cuando deje efectivamente la vivienda, proteja la devolución de la fianza con el estado de lugares y los plazos, como explicamos en nuestro artículo sobre la fianza no devuelta: salir no significa renunciar a lo que le deben.

B. Probar el fraude y obtener reparación

Ganar contra un congé fraudulento es una cuestión de prueba, y la prueba se prepara desde el primer día. Conserve todo: la carta y el sobre con el matasellos, los acuses de recibo, los correos y mensajes con el casero o la agencia, los justificantes de pago del alquiler, las fotos del piso y del edificio, los testimonios escritos de vecinos y del conserje. Si el motivo es la recuperación para vivir, anote quién ocupa realmente la vivienda meses después: un piso vacío, realquilado a un tercero o vendido a un extraño tras un congé para un hijo que nunca se mudó dibuja el fraude. Si el motivo es la venta, guarde el precio y las condiciones del congé y compárelos con los anuncios posteriores y con la escritura si llega a firmarse; una reventa rápida en condiciones distintas activa la notificación reforzada del notario y su nuevo derecho de preferencia de un mes (artículo 15, apartado II, texto oficial).

Sepa cómo razona el juez para no pedir lo imposible. La sentencia de 2023 enseña que el casero puede acreditar después de la carta, con hechos posteriores, que su intención ya existía al enviarla: censo electoral, obras, contratos de suministros, gestiones fiscales (Casación, Sala 3.ª Civil, 12 de octubre de 2023, recurso n.º 22-18.580). Esa doctrina juega en ambos sentidos: si esos elementos existen y son coherentes, el congé sobrevivirá aunque la carta fuera escueta; si no existen o se contradicen, su impugnación se fortalece. Por eso su vigilancia posterior no es curiosidad, sino prueba: pida a un vecino o a un allegado que compruebe periódicamente si hay luz, obras o nuevos ocupantes, y documente cada hallazgo con fecha.

Cuando el fraude se confirma, la respuesta va más allá de quedarse. El casero que denuncia con un motivo falso de recuperación o de venta se expone a la multa penal de hasta 6.000 o 30.000 euros según sea persona física o jurídica, y usted puede personarse como acusación particular (partie civile, la figura que permite a la víctima reclamar daños dentro del proceso penal) y pedir la reparación de su perjuicio: gastos de mudanza, diferencia de alquiler en la nueva vivienda, trastornos probados (artículo 15, apartado V, texto oficial). Calcule su daño con facturas y no con estimaciones, porque el juez indemniza lo probado.

Un último consejo práctico para quien vive en España. No ignore la carta esperando que el problema se apague: los plazos corren desde la recepción y cada semana cuenta para acudir a la conciliación, reunir pruebas y preparar la contestación. Responda siempre por escrito y por vía fehaciente, no rompa el pago del alquiler mientras conteste (un impago nuevo daría al casero un motivo adicional), y no firme ningún acuerdo de salida ni acepte dinero a cambio de irse sin asesoramiento: una transacción mal firmada puede valer como renuncia a impugnar. Si el motivo invocado mezcla recuperación y supuestos impagos, trate cada motivo por separado y mantenga al día la prueba de pago.

Conclusión

Recibir un congé en Francia no equivale a una orden de desalojo inmediata: es el inicio de un procedimiento controlado donde el inquilino tiene armas reales. Verifique el motivo, las menciones obligatorias bajo pena de nulidad, la forma de envío y el preaviso de seis meses, o de tres en amueblado. Examine cada motivo con lupa: beneficiarios legales y proyecto real y serio para vivir, precio y oferta de dos meses con preferencia reforzada ante notario para vender, hechos precisos para el motivo legítimo y serio. Acuda a la comisión de conciliación, conteste por escrito, pida al juez la nulidad y, en subsidiario, los plazos de gracia de hasta dos años. Invoque la protección de mayores de sesenta y cinco años o de prestaciones familiares cuando encaje, vigile la ocupación real tras su salida y, ante un fraude probado, reclame la sanción penal y su reparación como acusación particular. Con la carta en una mano y las pruebas en la otra, el inquilino hispanohablante no está desarmado ante el congé.

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