Usted vive en España y compró un piso en Francia que todavía no existía. Firmó ante un notario francés, paga al promotor a medida que avanza la obra y la entrega se retrasa meses, a veces años. El promotor invoca la lluvia, la quiebra de una empresa subcontratista o el encarecimiento de los materiales. Usted sigue pagando el alquiler en España o los intereses del préstamo, y se pregunta qué puede exigir desde otro país: una indemnización automática, la anulación de la compra, la devolución de lo pagado o, al menos, no pagar el resto hasta recibir un piso conforme.
Este artículo responde a esa situación con el derecho francés aplicable a la compra sobre plano, que en Francia se llama VEFA, acrónimo de vente en l’état futur d’achèvement, es decir, venta en estado futuro de terminación. Explica qué candados impone la ley al contrato, qué puede y qué no puede invocar el promotor para justificar el retraso, cómo se cobra una indemnización, cuándo se puede pedir la anulación del contrato y cómo se recibe un piso con defectos sin perder derechos. Cada término francés se explica en su primera aparición y cada afirmación determinante remite a la fuente oficial leída para este artículo. La fiscalidad de la compra y de la reventa pertenece a otra materia y aquí solo aparece cuando resulta estrictamente necesaria para entender el mecanismo.
I. Lo que usted firmó en realidad: una VEFA con fecha de entrega obligatoria
La compra sobre plano no es en Francia una simple señal ni un contrato privado entre usted y el promotor. Es un contrato regulado de forma imperativa, con forma notarial obligatoria, calendario de pagos topado por reglamento y garantías financieras que protegen al comprador si el vendedor quiebra. Conocer ese marco es lo que permite distinguir una excusa comercial de una causa de retraso jurídicamente válida.
A. La VEFA, sus candados y sus garantías financieras
La ley define la venta de inmueble a construir como aquella por la que el vendedor se obliga a edificar un inmueble en un plazo determinado por el contrato, y precisa que puede concluirse a plazo o en estado futuro de terminación, según el artículo L261-1 del Código de la construcción y de la vivienda. La modalidad que le interesa es la segunda: en la venta en estado futuro de terminación, el vendedor transmite inmediatamente al comprador sus derechos sobre el suelo y la propiedad de lo ya construido, lo que se construya después pasa a ser propiedad del comprador a medida que se ejecuta y el comprador paga el precio según avanza la obra, mientras el vendedor conserva los poderes de director de la obra hasta la recepción de los trabajos, conforme al artículo L261-3 del mismo Código, que reproduce el artículo 1601-3 del Código civil. En la práctica, usted se hace propietario poco a poco, paga poco a poco y el promotor, llamado en francés promoteur, dirige la obra hasta el final.
Todo contrato que transfiera la propiedad de un inmueble de vivienda y obligue al comprador a entregar dinero antes de terminar la construcción debe adoptar, bajo pena de nulidad, la forma de uno de los contratos previstos por la ley y respetar las disposiciones protectoras siguientes, según el artículo L261-10 del Código de la construcción y de la vivienda. El contrato debe celebrarse en escritura pública ante notario y precisar la descripción del inmueble, el precio y sus modalidades de pago, el plazo de entrega y la justificación de la garantía financiera, de acuerdo con el artículo L261-11 del mismo Código. Retenga dos consecuencias prácticas. Primera, la fecha de entrega forma parte del contenido obligatorio del contrato: no es una indicación orientativa del folleto comercial. Segunda, si el contrato se firmó bajo condición suspensiva, por ejemplo la obtención del préstamo, no puede entregarse ni depositarse cantidad alguna antes de que la condición se cumpla, como recuerda el reglamento de pagos.
Los pagos intermedios están topados. No pueden superar en total el 35 % del precio al terminar los cimientos, el 70 % al dejar el edificio a cubierto, lo que en francés se llama mise hors d’eau, literalmente puesta fuera del agua, y el 95 % al terminar el inmueble, pagándose el saldo cuando el local se pone a disposición del comprador, aunque ese saldo puede consignarse si hay disputa sobre la conformidad con lo contratado, según el artículo R261-14 del mismo Código. Si usted pagó más deprisa de lo que permite ese calendario, ese dato debe documentarse desde el primer día, porque condiciona cualquier reclamación posterior. Y si su compra dependía de una hipoteca en España o en Francia y el banco dijo no, la vía es la de la condición suspensiva del préstamo, tratada en nuestro artículo sobre hipoteca denegada y recuperación de la señal, distinta del retraso del promotor que aquí se estudia.
El tercer candado es la garantía financiera. Antes de firmar, el vendedor debe suscribir una garantía financiera de terminación del inmueble o una garantía financiera de devolución de lo pagado si el contrato se anula por falta de terminación. La garantía de terminación puede ejecutarla el comprador si el vendedor deja de disponer de fondos para terminar, y el garante puede hacer nombrar un administrador que termine la obra y reciba los trabajos, según el artículo L261-10-1 del mismo Código. En lenguaje corriente: si el promotor quiebra a mitad de obra, existe un banco o un asegurador obligado a terminar el edificio o a devolverle el dinero, y la prueba de esa garantía debe figurar anexa a su escritura. Pida a su notario copia de esa atestación y consérvela con la escritura: es el documento que se ejecuta si la sociedad vendedora entra en liquidación judicial, lo que en francés se llama liquidation judiciaire, es decir, el procedimiento de insolvencia que liquida la empresa.
Dos reglas más protegen al comprador que deja de pagar o que quiere salir del contrato. Las cláusulas de resolución de pleno derecho por impago solo producen efecto un mes después de un requerimiento o mandamiento de pago infructuoso, y puede pedirse plazo de gracia al juez durante ese mes, conforme al artículo L261-13 del mismo Código. Y el contrato no puede imponer a tanto alzado, en caso de resolución, una indemnización superior al 10 % del precio a la parte responsable, aunque las partes conservan el derecho a reclamar la reparación del perjuicio efectivamente sufrido, según el artículo L261-14 del mismo Código. Si su contrato prevé una penalización del 20 o del 30 % por resolver, esa cláusula supera el tope legal.
B. El plazo de entrega es una obligación de resultado y la causa legítima debe estar en el contrato y probarse
Cuando el promotor se retrasa, su primera línea de defensa consiste en presentar el retraso como normal y cubierto por las cláusulas del contrato. La jurisprudencia reciente fija un marco claro, muy favorable al comprador exigente con la prueba, pero exigente también con él: el plazo obliga, la excusa debe estar escrita en el contrato y el promotor debe demostrarla día por día.
La Corte de apelación de Aix-en-Provence, en sentencia de 4 de julio de 2025, dictada en el asunto RG 20/10984 y consultable en su texto oficial, juzgó el caso de un conjunto de trece apartamentos cuya entrega estaba prevista el 31 de diciembre de 2015 y que se entregó entre abril y mayo de 2017. La Corte afirma que la mención de un plazo de entrega en el contrato de compra es obligatoria y que el vendedor no puede sostener que se trata de un plazo indicativo. La obligación del promotor de entregar en un plazo determinado es una obligación de resultado, en francés obligation de résultat, es decir, un resultado prometido cuyo incumplimiento genera por sí solo derecho a reparación, sin que el comprador tenga que demostrar una culpa adicional del promotor. Solo una causa legítima de retraso prevista en el contrato permite al promotor exonerarse, y debe probarla.
El interés práctico de esta sentencia está en lo que la Corte rechaza como causa legítima. El promotor invocaba el retraso en autorizaciones administrativas, la inflación del coste de las obras y trabajos suplementarios muy superiores a los presupuestos iniciales. La Corte responde que esas causas no figuran entre las causas legítimas previstas en los contratos ni constituyen fuerza mayor, sino insuficiencia de previsión del director de la obra. En cambio, admite en principio que el retraso del comprador en pagar las certificaciones de obra sí puede suspender el plazo, pero solo si el promotor prueba ese impago, lo que en aquel caso únicamente se acreditó respecto de dos adquirentes. Traducido a su caso: la subida de precios, los problemas administrativos y los sobrecostes son el riesgo empresarial del promotor, no una excusa oponible a usted, y cada día de retraso por lluvia o por quiebra de una subcontrata debe justificarse con documentos, no con cartas comerciales genéricas.
El Tribunal judicial de Bourges aplica la misma severidad en sentencia de 3 de julio de 2025, asunto 24/00885, consultable en su texto oficial. Un comprador había adquirido en septiembre de 2021 un apartamento en una residencia de mayores con entrega prevista el 31 de diciembre de 2022, y en mayo de 2025 el inmueble seguía sin entregarse: 881 días de retraso. El promotor alegaba intemperies, quiebra de dos empresas y fallos de la dirección de obra, con cartas que se contradecían entre sí y cómputos discutibles. El tribunal recuerda que corresponde al constructor acreditar no solo la realidad de cada causa, con certificado del director de obra para las intemperies, sino también que ocurrieron después de la firma de la venta. Solo admite 131 días de intemperie probados, más 107 días de retraso legítimo por la sustitución de la empresa de estructura que el propio comprador reconocía, frente a 30 meses de retraso total. Las múltiples quiebras invocadas, dice el tribunal, demuestran un problema de anticipación y de gestión de la obra. Resultado: anulación del contrato por culpa exclusiva del vendedor, devolución de 153 504,24 euros con intereses legales desde el requerimiento de 1 de marzo de 2024 y 7 409,52 euros por la pérdida de alquileres.
La lección común de ambas decisiones es triple. Primera, lea la lista de causas legítimas de su propia escritura, normalmente en letra pequeña al final, y exija que el promotor señale por escrito cuál invoca para cada periodo de retraso. Segunda, las justificaciones vagas o contradictorias no valen: el tribunal compara las cartas del promotor entre sí, verifica las fechas y descuenta todo lo anterior a su firma. Tercera, el retraso excesivo, cercano a los dos años y medio en Bourges, abre la puerta a la anulación del contrato, no solo a una indemnización. Si usted compró para alquilar, conserve desde el inicio el contrato de arrendamiento previsto o los anuncios de alquiler comparables, porque la pérdida de alquileres se indemniza pero debe probarse, como se verá en la segunda parte.
II. El retraso es real: indemnización, anulación y entrega con reservas
Una vez establecido que el retraso no está justificado, el comprador español dispone de tres caminos que pueden combinarse según el momento: cobrar los perjuicios del retraso, pedir la anulación del contrato cuando el retraso es grave y recibir el piso sin renunciar a reclamar los defectos. Cada camino tiene sus pruebas y sus plazos, y el error más caro es esperar sin escribir o firmar la entrega sin reservas.
A. Cobrar el retraso: penalidades solo si el contrato las prevé, daños con prueba en todo caso
La primera sorpresa para muchos compradores es que en la VEFA no existe una indemnización automática por día de retraso fijada por la ley. En la sentencia de Aix-en-Provence citada, los compradores reclamaban penalidades calculadas a razón de una tresmilésima del precio por día de retraso, con importes de entre 27 000 y 61 000 euros, y la Corte las rechaza: a falta de cláusula penal en el contrato, el comprador solo puede pedir daños y perjuicios conforme al artículo 1231-1 del Código civil, acreditando cada perjuicio sufrido por el retraso. La Corte precisa además que el artículo R231-14 del Código de la construcción y de la vivienda, que regula las penalidades en la construcción de casa individual, no se aplica a la VEFA. Dicho en términos sencillos: si su escritura contiene una cláusula penal por retraso, se aplica; si no la contiene, no hay tarifa automática y debe demostrarse el daño euro por euro.
Esa demostración sigue reglas concretas que la sentencia de Aix detalla y que usted puede preparar desde España. La pérdida de alquileres, cuando el piso se compró para alquilar, se analiza como pérdida de una oportunidad, en francés perte de chance, es decir, no como un alquiler seguro sino como la oportunidad perdida de alquilar, y se evalúa en el 50 % del valor locativo: un apartamento con alquiler mensual de 846 euros generó así 6 979,50 euros por dieciséis meses y medio de retraso. Los intereses intercalares, en francés intérêts intercalaires, es decir, los intereses que el prestatario paga mientras el banco desembolsa el préstamo por tramos a medida que avanza la obra, también se indemnizan, con cantidades individualizadas por comprador en la sentencia. Añada los gastos de realojo o el alquiler que usted sigue pagando en España por no poder ocupar su vivienda, los gastos de guardamuebles, las cuotas de seguros inútiles durante el retraso y, en su caso, el perjuicio moral, partidas que la doctrina de los abogados consultada para este artículo enumera de forma concordante. Para cada partida conserve facturas, extractos bancarios, el cuadro de amortización del préstamo y cualquier justificante de alquiler sustitutivo.
El procedimiento empieza siempre por escrito. Dirija al promotor un requerimiento formal, en francés mise en demeure, es decir, una reclamación fehaciente que le intima a entregar y a indemnizar, por carta certificada con acuse de recibo o por acta de comisario de justicia, figura antes llamada huissier, que es el oficial que notifica y ejecuta. Ese requerimiento fija el punto de partida de los intereses y demuestra la gravedad del retraso si más tarde se pide la anulación: en Bourges, los intereses legales de la suma restituida corren desde el requerimiento de 1 de marzo de 2024. Si el promotor no responde o propone una cantidad simbólica, la vía es el acuerdo amistoso y, en su defecto, el tribunal de proximidad para reclamaciones de hasta 10 000 euros o el tribunal judicial por encima de esa cuantía, con abogado obligatorio según el tipo de procedimiento y la cuantía del litigio, como recuerda la ficha oficial de service-public.fr sobre la compra sobre plano. Desde España puede actuarse con abogado en Francia sin desplazarse para la mayoría de los trámites, otorgando poder y comunicándose por vía electrónica con su letrado.
Cuando el retraso es grave y duradero, el comprador puede pedir la resolución del contrato, es decir, su anulación judicial por incumplimiento, con devolución de todo lo pagado. El tribunal de Bourges la concede por un retraso de 881 días solo parcialmente justificado, declara la resolución por culpa exclusiva del vendedor y condena a restituir 153 504,24 euros más 7 409,52 euros por alquileres perdidos. El fundamento está en los artículos 1227 y 1228 del Código civil sobre la resolución por incumplimiento suficientemente grave, aplicados a la venta de inmueble a construir de los artículos 1601-1 y siguientes del mismo Código. La anulación no es automática por cualquier retraso: debe pedirse expresamente, con la prueba del retraso injustificado y de su gravedad, y el juez puede concederla o denegarla según las circunstancias. Si su préstamo se contrató para esa compra, la anulación de la venta arrastra normalmente la del crédito vinculado, punto que debe coordinarse con el banco para no seguir pagando un préstamo sin piso. Y si usted firmó en cambio un compromiso de compra de vivienda usada y ahora duda entre seguir adelante o retirarse, la lógica es distinta y se explica en nuestro artículo sobre arrepentimiento tras el compromis, arras y cláusula penal.
B. Recibir el piso con defectos: recepción con reservas y consignación del saldo
Tarde o temprano el promotor le convoca a la entrega de llaves. Ese día se juega gran parte de sus derechos sobre los defectos, y el comprador que firma deprisa un acta sin reservas para no perder el vuelo de vuelta a España paga cara esa prisa durante años.
El acto clave se llama recepción, en francés réception, y la ley la define como el acto por el que el director de la obra declara aceptar la obra con o sin reservas, de forma contradictoria, a iniciativa de la parte más diligente, de mutuo acuerdo o en su defecto por vía judicial, según el artículo 1792-6 del Código civil. Las reservas, en francés réserves, son los defectos y las faltas de conformidad que usted hace constar en el acta de entrega: un suelo rayado, una puerta que no cierra, un enchufe sin corriente, una superficie distinta de la contratada. Todo lo que vea el día de la entrega debe quedar escrito en el acta, con fotos fechadas, porque lo no anotado se presume aceptado. La misma norma añade que la garantía de perfecto acabado, en francés garantie de parfait achèvement, obliga al constructor durante un año desde la recepción a reparar todos los desórdenes señalados con reservas en el acta o notificados por escrito después, y que si no hay acuerdo sobre los plazos de reparación o no se ejecutan, los trabajos pueden hacerse, tras requerimiento infructuoso, a costa y riesgo del constructor incumplidor.
En la VEFA existe además una regla que casi ningún folleto menciona y que protege al comprador exigente: el saldo del precio puede consignarse cuando se discute la conformidad con lo contratado, como permite el artículo R261-14 citado. La Corte de apelación de Versalles, en sentencia de 15 de enero de 2024, asunto 21/05972, consultable en su texto oficial, ilustra el mecanismo: unos compradores consignaron 20 450 euros, el 5 % del precio, tras una orden de medidas provisionales, y meses después tomaron posesión firmando el acta de entrega con reservas. El promotor los demandó años después reclamando el saldo y los intereses, y la discusión giró sobre la prescripción y la exigibilidad de cada fracción del precio. La enseñanza práctica es clara: ante defectos visibles el día de la entrega, firme con reservas detalladas y consigne el saldo en lugar de pagarlo o de negarse en bloque a pagar, porque la consignación demuestra buena fe y conserva su medio de presión sin exponerle a una cláusula de resolución por impago.
Otra regla propia de la construcción nueva refuerza esa estrategia. El vendedor de un inmueble a construir no queda liberado de los vicios de construcción ni de los defectos de conformidad entonces aparentes ni antes de la recepción ni antes de que expire un mes tras la toma de posesión, y no habrá anulación ni rebaja si se obliga a reparar, conforme al artículo 1642-1 del Código civil. Es decir, durante ese primer mes usted puede seguir señalando por escrito los defectos aparentes descubiertos al instalarse, y el promotor debe repararlos en lugar de discutir el precio. Pasado ese mes, los defectos aparentes no denunciados quedan cubiertos, y solo quedan las garantías de uno, dos y diez años para los desórdenes correspondientes, que se explican en nuestro artículo sobre defectos en casa nueva y garantías decenal, bienal y de perfecto acabado. Si en cambio compró vivienda usada y los defectos aparecen meses después, el régimen aplicable es el de los vicios ocultos, desarrollado en nuestro artículo sobre defectos ocultos, plazos y pruebas.
Un último punto de vigilancia para el comprador que financia la compra: la sentencia de Versalles recuerda que la acción del profesional contra el consumidor para cobrar el precio prescribe a los dos años y que cada fracción del precio prescribe desde su fecha de exigibilidad contractual, no desde que el vendedor decide reclamarla. Controle por tanto cada requerimiento de pago del promotor, pague en plazo lo no discutido y consigne lo discutido, porque el impago injustificado puede volverse en su contra como causa legítima de retraso, como se vio en la sentencia de Aix respecto de dos compradores.
Conclusión
Comprar sobre plano en Francia siendo no residente no es un acto de fe en el folleto del promotor, sino un contrato blindado por la ley si usted usa sus blindajes. Verifique en su escritura la fecha de entrega, la lista exacta de causas legítimas y la atestación de garantía financiera. Ante el primer retraso, exija por escrito la justificación periodo por periodo y conserve cada prueba de sus gastos: alquileres, intereses del préstamo, guardamuebles y seguros. Recuerde que sin cláusula penal no hay indemnización automática, que solo el daño probado se cobra, que un retraso grave y mal justificado puede anular la venta con devolución íntegra de lo pagado y que el día de la entrega debe firmarse con reservas y consignar el saldo discutido. Con ese expediente ordenado, un comprador que vive en España litiga en Francia en igualdad de armas con el promotor.
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