Su padre murió en Francia y dejó una casa. Usted vive en España, su hermano vive en Francia y no quiere vender: dice que la casa es suya porque la cuida, o simplemente deja pasar los meses sin responder al notario. Usted paga la mitad de los impuestos y del seguro, no recibe nada y se pregunta si un coheredero puede bloquear la venta para siempre. La respuesta del derecho francés es clara: no. Nadie está obligado a seguir en indivisión, y existen tres salidas concretas —el acuerdo, la venta autorizada por el juez y la partición judicial con subasta— cada una con sus plazos, sus pruebas y sus cálculos. Este artículo explica, paso a paso y con los textos oficiales, cómo desbloquear la venta de una casa heredada en Francia cuando un hermano se niega, cuánto puede costar el bloqueo a quien lo provoca y qué hacer esta misma semana si usted vive en España.

I. Lo que permite la ley francesa cuando un coheredero bloquea la venta

A. Nadie está obligado a seguir en indivisión, aunque el otro posea la casa

Cuando varias personas heredan una casa sin repartirla, el derecho francés las coloca en una situación que se llama indivision, es decir, copropiedad sin reparto: cada heredero tiene una cuota sobre el conjunto —por ejemplo, la mitad— pero nadie es dueño en exclusiva de una habitación o de una planta. Esta situación es provisional por naturaleza. El artículo 815 del Código civil lo dice con una frase breve: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». En español, esto significa que nadie puede ser obligado a permanecer en copropiedad indivisa y que el reparto —el partage— siempre puede exigirse, salvo que un juez o un pacto entre herederos haya suspendido temporalmente esa posibilidad.

De esta regla salen dos consecuencias prácticas que conviene entender antes de discutir con su hermano. La primera es que el bloqueo no es un derecho: negarse a vender, no responder al notario o poner condiciones abusivas no otorga ninguna ventaja jurídica a quien bloquea; simplemente abre la puerta a la vía judicial. La segunda es que el tiempo que su hermano lleve viviendo solo en la casa no le hace ganar la propiedad. El artículo 816 del Código civil establece que « Le partage peut être demandé, même quand l’un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s’il n’y a pas eu d’acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription ». En español, esto significa que el reparto puede pedirse aunque uno de los coherederos haya disfrutado en solitario de todo o parte de los bienes, mientras no exista una escritura de reparto ni una posesión suficiente para adquirir por prescripción. Que su hermano viva allí diez años no convierte la casa en suya y no le quita a usted el derecho a exigir el reparto.

La demanda de reparto judicial —la action en partage— se presenta cuando el acuerdo es imposible. El artículo 840 del Código civil prevé que las peticiones de liquidación y reparto de una indivisión se llevan ante el juez cuando uno de los coherederos se niega a consentir el reparto amistoso, cuando surgen disputas sobre cómo realizarlo o terminarlo, o cuando el reparto amistoso no fue autorizado en los casos en que la ley exige una autorización. Un hermano que se niega a vender entra exactamente en el primer supuesto: su negativa es el motivo legal que justifica acudir al tribunal, no un obstáculo definitivo. Y el tribunal competente no se elige: el artículo 841 del Código civil dispone que « Le tribunal du lieu d’ouverture de la succession est exclusivement compétent pour connaître de l’action en partage », es decir, que solo el tribunal del lugar donde se abrió la sucesión —normalmente el del último domicilio del fallecido en Francia— puede conocer de la demanda de reparto. Si su padre vivía en París, será el tribunal judiciaire de París; si vivía en un pueblo de Dordoña, será el tribunal de ese territorio. Vivir usted en España no cambia esta competencia: la demanda se presenta en Francia, ante ese tribunal.

B. Las tres salidas: acuerdo, cesión con tanteo y reparto judicial

Antes de demandar, conviene distinguir las tres salidas que ofrece el derecho francés, porque el juez le preguntará qué intentó y porque cada una tiene un coste y un plazo distintos. La primera es la venta amistosa ante notario: los coherederos acuerdan el precio, firman y se reparten el dinero según sus cuotas. Es la vía más rápida y barata, y el notario encargado de la sucesión suele proponerla de oficio. Si su hermano rechaza el precio sin motivo, pida al notario que deje constancia escrita de su negativa: ese documento será su primera prueba.

La segunda salida es vender su cuota a un tercero, es decir, ceder sus derechos en la indivisión a un comprador ajeno a la familia. Esta vía existe pero está encuadrada: el artículo 815-14 del Código civil obliga al coheredero que quiere vender su parte a un extraño a notificar a los demás, mediante acto extrajudicial, el precio, las condiciones y la identidad del comprador. Cada coheredero dispone entonces de un mes desde esa notificación para ejercer un derecho de tanteo —el droit de préemption— por el mismo precio y condiciones, y quien lo ejerce tiene dos meses para formalizar la compra. En la práctica, esto significa que su hermano no puede impedir que usted venda su mitad, pero sí puede quedarse con ella pagando el precio ofrecido por el tercero. Esta vía rara vez se usa para una casa familiar —pocos terceros compran media casa en indivisión—, pero su notificación formal presiona al hermano bloqueador: o compra su parte en dos meses o acepta a un extraño como copropietario.

La tercera salida es el reparto judicial, que incluye la venta forzosa y la subasta. Es la vía completa: el tribunal ordena el reparto, liquida las cuentas entre coherederos —quién debe indemnización por ocupación, quién pagó impuestos, quién deterioró la casa— y, si la casa no puede dividirse, ordena su venta en subasta pública, la licitation. Mientras el procedimiento avanza, la indivisión no queda paralizada: el artículo 815-3 del Código civil permite a los coherederos que reúnen al menos dos tercios de los derechos realizar los actos de administración —incluido alquilar la casa y renovar los alquileres—, y el artículo 815-6 del Código civil permite al presidente del tribunal ordenar todas las medidas urgentes que exija el interés común, como designar un administrador o un secuestro de los fondos. Si son dos hermanos al cincuenta por ciento, ninguno alcanza los dos tercios por sí solo, pero si usted reúne a otros coherederos —por ejemplo, dos hermanos frente a uno— esa mayoría permite al menos gestionar y alquilar el bien durante el conflicto. Y si su hermano ocupa la casa en exclusiva mientras tanto, esa ocupación genera una indemnización a su favor, como se explica en detalle en nuestro artículo sobre la indemnización por ocupación de la casa heredada en Francia: no deje de leerlo, porque esa indemnización forma parte de las cuentas finales del reparto.

II. El camino judicial paso a paso: prueba, plazos, cálculo y subasta

A. Demanda, prueba, venta autorizada y subasta ante notario

La demanda de reparto se presenta ante el tribunal judiciaire del lugar de apertura de la sucesión, y ante ese tribunal la representación por abogado es obligatoria: el artículo 760 del Código de procedimiento civil dispone que « Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire », es decir, que las partes deben nombrar abogado ante el tribunal judicial. Si usted vive en España, su abogado en Francia puede actuar con un poder firmado ante notario español —con apostilla si se exige— sin que usted viaje para cada trámite; reserve los desplazamientos para una eventual comparecencia personal o para visitar la casa con el perito.

La prueba se prepara antes de demandar, no después. Reúna cuatro bloques de documentos. Primero, su título: certificado de defunción, acte de notoriété —el acta notarial francesa que identifica a los herederos— y la escritura de propiedad del fallecido. Segundo, la prueba del bloqueo: cartas y correos al notario y a su hermano ofreciendo la venta, el acta del notario que constata la negativa o el silencio, y al menos una tasación profesional de la casa para demostrar que su precio era de mercado. Tercero, la prueba de la ocupación exclusiva si su hermano vive allí: facturas a su nombre, testimonios de vecinos, consumo de suministros. Cuarto, las cuentas: impuestos sobre la propiedad —la taxe foncière—, seguro, gastos de comunidad y reparaciones pagados por cada uno, con justificantes bancarios. El tribunal reparte a partir de estos papeles; lo que no está documentado, normalmente no se cuenta.

Existe además una vía intermedia que evita el reparto completo cuando los coherederos que quieren vender reúnen al menos dos tercios de los derechos: pedir al tribunal que autorice directamente la venta del bien indiviso. El artículo 815-5-1 del Código civil organiza este procedimiento: los titulares de al menos dos tercios expresan ante notario su intención de vender, el notario notifica esa intención a los demás coherederos en el plazo de un mes, y si alguno se opone, el notario levanta acta de las dificultades y el tribunal decide. Dos precisiones jurisprudenciales importan aquí. La Corte de Casación, Primera Sala Civil, en su sentencia de 20 de noviembre de 2019, recurso número 18-23.762 (ECLI:FR:CCASS:2019:C100972), declaró que el rebasamiento del plazo de un mes para notificar no anula el procedimiento, porque ese plazo no lleva aparejada ninguna sanción, siempre que la notificación haya sido efectiva y el coheredero haya dispuesto de tres meses para oponerse antes del acta del notario. Y la misma sentencia confirma el criterio de fondo que aplica el juez: autoriza la venta salvo que el opositor demuestre que le causa un perjuicio excesivo —la atteinte excessive à ses droits—. Decir simplemente no quiero vender no basta; hay que probar un daño concreto y desproporcionado, por ejemplo una minusvalía grave o una situación personal excepcional documentada. En aquel caso, el tribunal autorizó la subasta del inmueble ante notario con un precio de salida de 90.000 euros, oponible al hermano disidente: un ejemplo real de cómo termina un bloqueo sin argumentos.

En el curso del reparto, cualquier coheredero puede pedir que la casa se le adjudique a él en exclusiva: es la attribution préférentielle, la adjudicación preferente. El artículo 831-2 del Código civil permite al cónyuge supérstite o a todo heredero copropietario pedir la adjudicación preferente de la vivienda que le sirve efectivamente de habitación, si residía allí en el momento del fallecimiento, con los muebles y, en su caso, el vehículo necesario para la vida diaria. Atención a los límites: esta adjudicación es de derecho —automática si se cumplen las condiciones— solo para el cónyuge supérstite, según el artículo 831-3 del Código civil; el hermano que ocupa la casa puede solicitarla, pero el juez la valora y puede denegarla, sobre todo si otro heredero también la pide o si la igualdad del reparto lo exige. Quien recibe la casa paga una soulte, una compensación en dinero, a los demás por la diferencia con su cuota. Y el artículo 834 del Código civil advierte que el beneficiario solo se convierte en propietario exclusivo el día del reparto definitivo, y que hasta entonces solo puede renunciar a la adjudicación si el valor del bien ha aumentado más de una cuarta parte por causas ajenas a él. Concreto: si la casa vale 300.000 euros y son dos hermanos al cincuenta por ciento, quien se queda la casa debe 150.000 euros al otro; si además ocupó la casa tres años, la indemnización por ocupación se descuenta de lo que recibe.

Cuando ningún heredero pide la casa o el juez no la adjudica, y la casa no puede dividirse cómodamente sin perder valor —una vivienda familiar casi nunca puede—, el tribunal ordena la licitation, la subasta. El artículo 1686 del Código civil establece que « Si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte », la venta se hace en subasta y el precio se reparte entre los copropietarios. En español, esto significa que si un bien común no puede dividirse cómodamente y sin pérdida, se vende en pública subasta y el precio se divide. La subasta se celebra ante notario, con un precio de salida fijado por el tribunal a partir de tasaciones, y el artículo 1687 del Código civil precisa que cada copropietario puede exigir que los extraños sean admitidos a pujar —y que deben serlo obligatoriamente si uno de los coherederos es menor—. Su hermano puede pujar y quedarse la casa si ofrece el mejor precio; usted cobra su parte del precio en proporción a su cuota, descontadas las cuentas de la indivisión. Si la sucesión se abrió en París, todo este procedimiento —demanda, notario designado y, en su caso, subasta— gravita en torno al tribunal judiciaire de París y a notarios parisinos, con plazos de señalamiento que en la capital pueden ser más largos: presente la demanda cuanto antes y pida al abogado un calendario realista del tribunal concreto, porque un reparto judicial dura habitualmente entre un año y medio y tres años.

B. Las cuentas finales y los plazos que hacen perder dinero

El reparto no es solo vender: es liquidar todas las cuentas de la indivisión, y ahí se juega una parte importante de su dinero. Si su hermano ha vivido solo en la casa, le debe a la indivisión una indemnización por ocupación —la indemnité d’occupation—. El artículo 815-9 del Código civil dispone que « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité », es decir, que el coheredero que usa o disfruta en exclusiva del bien indiviso debe, salvo pacto en contrario, una indemnización. Su cálculo, su prueba y sus plazos tienen reglas propias que desarrollamos con ejemplos en nuestro artículo dedicado a la indemnización por ocupación: cálculo, prueba y reclamación; retenga aquí lo esencial: se calcula a partir del valor de alquiler de la casa, se debe desde que la ocupación se vuelve exclusiva y se descuenta de la parte del ocupante en el reparto.

El plazo para reclamar esas cantidades es el punto donde más dinero se pierde por esperar. El artículo 815-10 del Código civil establece que « Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être », es decir, que ninguna reclamación sobre frutos y rentas es admisible más de cinco años después de la fecha en que fueron o pudieron ser percibidos. Y la Corte de Casación aplica a las indemnizaciones de ocupación la prescripción de cinco años del derecho común: en su sentencia de 8 de junio de 2016, recurso número 15-19.614 (ECLI:FR:CCASS:2016:C100714), declaró que el acreedor no puede obtener los atrasos vencidos más de cinco años antes de su demanda, en aplicación del artículo 2224 del Código civil, según el cual « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». En español, esto significa que las acciones personales prescriben a los cinco años desde que el titular conoció o debió conocer los hechos. Concreto: si su hermano ocupa la casa desde 2018 y usted reclama en 2026, los años 2018 a 2020 están en principio perdidos; cada año que pasa sin requerimiento escrito borra un año de indemnización. Un requerimiento formal interrumpe la cuenta, pero debe redactarse y notificarse correctamente: no basta un mensaje de enfado por teléfono.

En sentido inverso, al hermano que pagó de su bolsillo también hay que abonarle lo que corresponda. El artículo 815-13 del Código civil dispone que « Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés ». En español, esto significa que al coheredero que mejoró el bien a su costa se le debe compensar según la equidad, en función del aumento de valor en el momento del reparto o de la venta, y que igualmente se le deben tener en cuenta los gastos necesarios que hizo con su dinero personal para conservar el bien, aunque no lo hayan mejorado. La Corte de Casación dio a este texto un alcance muy práctico en su sentencia de 10 de febrero de 2021, recurso número 19-20.957 (ECLI:FR:CCASS:2021:C100138): el impuesto de vivienda —la taxe d’habitation— pagado por el ocupante exclusivo se consideró un gasto de conservación del inmueble, de modo que debe repartirse entre todos los coherederos en proporción a sus derechos, porque el perjuicio de la ocupación exclusiva ya queda compensado con la indemnización del artículo 815-9. Traducido a su caso: si su hermano pagó solo la taxe foncière, el seguro o una reparación urgente del tejado, esas cantidades se le devuelven en las cuentas finales con facturas; pero los impuestos y gastos corrientes no le sirven para anular la indemnización por ocupación, que se calcula por separado. Y la misma norma juega en contra del ocupante que deteriora: el propio artículo 815-13 añade que el coheredero responde de las degradaciones que hayan disminuido el valor del bien por su hecho o su culpa. Fotografíe el estado de la casa cuanto antes, con fecha, porque los deterioros se descuentan de la parte de quien los causó.

Con estos elementos puede estimar su resultado antes de negociar o demandar. Tome un ejemplo sencillo con cifras redondas: casa tasada en 300.000 euros, dos hermanos al cincuenta por ciento, ocupación exclusiva del hermano durante cuatro años con un valor de alquiler de 12.000 euros anuales, impuestos y seguro pagados a medias, y una reparación urgente de 6.000 euros pagada solo por el ocupante. Las cuentas serían: indemnización por ocupación de 48.000 euros a cargo del ocupante; reembolso de 3.000 euros a su favor por la mitad de la reparación que adelantó; parte de cada uno en el precio, 150.000 euros. Resultado: el ocupante recibe 150.000 menos 48.000 más 3.000, es decir, 105.000 euros, y usted recibe 150.000 más 48.000 menos 3.000, es decir, 195.000 euros, antes de descontar los gastos del procedimiento y los honorarios notariales del reparto. Este cálculo es ilustrativo —cada caso depende de la tasación, de las facturas reales y de los años que la prescripción permite reclamar—, pero muestra por qué el bloqueo sale caro a quien ocupa y por qué documentar cada pago desde el primer día cambia el resultado final. No incluya en sus cuentas los impuestos españoles ni la fiscalidad de la sucesión: pertenecen a otra materia y se calculan por separado.

Conclusión

Su hermano puede retrasar la venta de la casa heredada en Francia, pero no impedirla: el derecho francés le da el reparto judicial, la venta autorizada por el juez y, en última instancia, la subasta ante notario. El éxito depende menos de discutir en familia que de actuar con método: fije el valor con una tasación profesional, deje constancia escrita del bloqueo ante el notario, reclame por escrito la indemnización por ocupación antes de que la prescripción de cinco años borre los primeros años, guarde cada factura de impuestos y reparaciones, y presente la demanda ante el tribunal del lugar de apertura de la sucesión con abogado. Si usted vive en España, organice desde el inicio el poder notarial y la correspondencia con su abogado en Francia para no perder meses. Y recuerde la lección de las tres sentencias citadas: los plazos sin sanción igual obligan en la práctica, el perjuicio excesivo debe probarse y no presumirse, y los gastos de conservación se reparten entre todos mientras la ocupación se paga por separado. Con el expediente completo, el bloqueo de hoy se convierte en la subasta o el acuerdo de mañana, con las cuentas a su favor.

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