Su padre muere en Francia y deja una casa. Usted vive en España, su hermano vive en la casa o a unos kilómetros de ella, y cuando usted propone vender y repartir, la respuesta es siempre la misma: ahora no, la casa no se vende, ya hablaremos. El notario francés prepara el reparto amistoso, pero ese reparto exige la firma de todos, y sin esa firma el expediente no avanza. Los impuestos, el seguro y las reparaciones siguen corriendo mientras tanto, y el hermano que ocupa la vivienda no paga nada por ese uso exclusivo.

Esta situación es una de las más frecuentes entre herederos españoles con bienes en Francia, y también una de las que más dinero hacen perder por esperar demasiado. El derecho francés, sin embargo, parte de una regla clara y antigua: nadie puede ser obligado a permanecer en la indivisión. La indivision es el término francés para la comunidad de bienes entre coherederos antes del reparto; los coïndivisaires son esos coherederos en indivisión; el partage es el reparto; y la licitation es la subasta judicial del bien cuando no se puede dividir. A partir de esa regla, el heredero bloqueado dispone de tres caminos reales: pedir al juez el reparto con venta en subasta, forzar la venta con la mayoría de dos tercios, o quedarse con la casa mediante la atribución preferente y compensar a los demás en dinero.

Este artículo explica cada camino con los textos aplicables y con decisiones dictadas por tribunales franceses, incluidas dos de 2026. Está pensado para un heredero español, viva en España o ya instalado en Francia, que quiere una solución concreta: plazos, pruebas, documentos y el orden en que conviene actuar. Los impuestos de la sucesión y de la venta, así como la tributación en España, pertenecen a otra guía y solo se mencionan aquí cuando el procedimiento los exige; ningún importe fiscal se estima en estas líneas.

I. El bloqueo no es definitivo: nadie está obligado a seguir en indivisión

El artículo 815 del Código civil francés dispone, en francés exacto: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » La traducción de esa frase es la siguiente, presentada aquí como traducción y no como texto oficial: nadie puede ser obligado a permanecer en indivisión, y el reparto siempre puede provocarse, salvo que haya sido suspendido por sentencia o por convenio. Esa es la llave de todo lo que sigue: el coheredero que se niega a firmar no tiene un derecho de veto perpetuo, sino una posición que el juez puede superar cuando se cumplen las condiciones legales. La suspensión solo existe si un tribunal la ha ordenado o si los coherederos firmaron un convenio de indivisión que la prevé, dos situaciones excepcionales que deben probarse con documentos.

En la práctica, el reparto amistoso es siempre el primer paso, y debe intentarse de verdad. Cuando todos los coherederos están presentes y son capaces, el reparto puede hacerse en la forma que elijan las partes, y si la indivisión incluye bienes sujetos a publicidad registral, el acta de reparto se otorga ante notario, como exige el artículo 835 del Código civil. El notario encargado de la sucesión escribe a cada heredero, propone valoraciones y proyectos de reparto, y deja constancia de las negativas. Esas cartas y esos requerimientos no son un simple trámite de cortesía: son la prueba de que la vía amistosa se agotó, y los tribunales la examinan antes de abrir el reparto judicial. Guardar cada correo, cada carta certificada y cada propuesta de precio es, por tanto, la primera tarea del heredero bloqueado.

A. Pedir al juez el reparto y la venta en subasta

Cuando uno de los coherederos se niega a consentir el reparto amistoso, cuando surgen disputas sobre cómo hacerlo o cuando el reparto amistoso no fue autorizado en los casos de coheredero ausente, protegido o moroso, la demanda de liquidación, reparto y arreglo de la indivisión se lleva ante la justicia. Así lo organiza el artículo 840 del Código civil, y el tribunal competente es exclusivamente el del lugar de apertura de la sucesión, que ordena las subastas y resuelve las impugnaciones, como precisa el artículo 841 del mismo código. Para el heredero español, esto significa que el pleito se tramita en Francia, ante el tribunal del último domicilio del fallecido, aunque el demandante viva en Barcelona, Madrid o Bilbao.

El reparto judicial sigue un orden lógico. El tribunal abre las operaciones de cuenta, liquidación y reparto, designa a un notario para llevarlas a cabo y, si el inmueble no puede dividirse ni atribuirse a uno de los coherederos, ordena su venta en subasta pública, la licitation. El precio obtenido entra en la masa a repartir, y la igualdad entre coherederos es una igualdad en valor: cada uno recibe bienes por un valor igual al de sus derechos, y si un lote vale más, la diferencia se compensa con una cantidad en dinero llamada soulte, según el artículo 826 del Código civil. Los bienes se valoran en la fecha del disfrute separado fijada en el acta de reparto, lo más cercana posible al reparto, aunque el juez puede fijar una fecha anterior si favorece la igualdad, como indica el artículo 829.

Dos decisiones recientes muestran cómo aplican los tribunales estas reglas cuando un hermano bloquea la venta. La primera es la sentencia de la cour d’appel de París, polo 3 sala 1, de 25 de marzo de 2026, asunto número 24/05927, consultable en su texto oficial. Dos hermanos permanecían en indivisión sobre un apartamento de dos habitaciones en la región parisina, el lote número 35, después de un reparto parcial anterior. Uno pedía la subasta con un precio de salida de 250 000 euros; el tribunal de primera instancia la había rechazado alegando que se trataba de un reparto parcial, que exige el acuerdo de todos. La cour d’appel revocó esa decisión: comprobó que ese lote era el único bien que quedaba en indivisión, recordó el artículo 815 y ordenó el reparto judicial con subasta en un solo lote ante el tribunal judicial de París, con designación de notario. Fijó el precio de salida en 250 000 euros, apoyándose en una tasación del administrador de la copropiedad de 31 de octubre de 2019 que describía el piso desocupado y amueblado, y previó que, sin postor, el bien saldría de nuevo con una rebaja de un cuarto y después de la mitad. La sentencia detalla además el mecanismo completo: publicidad según el procedimiento de ejecución, visita del alguacil con redacción de acta descriptiva y de los diagnósticos obligatorios, posibilidad de entrar con cerrajero y fuerza pública o dos testigos avisando a los ocupantes con al menos siete días, y costas empleadas como gastos generales del reparto, repartidas en proporción a las cuotas. Tres enseñanzas prácticas para el heredero español: la subasta la pide la parte más diligente, el precio de salida debe apoyarse en una tasación seria, y las costas del pleito no las paga solo quien demanda, sino que se reparten entre todos.

La segunda decisión es aún más cercana a la crisis típica, y es la más reciente del material de este artículo: sentencia de la cour d’appel de Dijon, sala tercera civil, de 10 de septiembre de 2026, asunto número 25/01336, disponible en su texto oficial. Tres hermanos habían heredado la casa de su madre; uno de ellos se instaló en ella tras el fallecimiento, cambió las cerraduras, puso en el buzón el apellido de soltera de su madre y se negó a firmar el mandato de venta, sin responder al notario ni a las cartas simples o certificadas. Sus hermanos pagaban mientras tanto el impuesto sobre bienes inmuebles y el seguro de la casa. Ante el tribunal, el ocupante pedía frenar el reparto alegando un estado de salud muy degradado, con necesidad de cama medicalizada e imposibilidad de desplazarse. La cour confirmó la apertura de las operaciones de cuenta, liquidación y reparto: recordó que nadie puede ser obligado a permanecer en la indivisión, constató los intentos amistosos previos, con dos requerimientos en 2020 y 2021 y un notario que aconsejó la vía judicial ante la resistencia, y consideró que un justificante médico de más de tres años no bastaba para impedir el reparto, sobre todo porque el interesado podía encontrar otra vivienda. Además, condenó al ocupante a pagar a la masa una indemnización por el uso exclusivo de la casa desde el 24 de diciembre de 2019 hasta el reparto, y le impuso las costas de apelación más 2 500 euros por gastos de justicia, frente a los 4 800 reclamados. Para el lector español, el mensaje es doble: ni la enfermedad ni la ocupación prolongada detienen el reparto judicial si no hay convenio que las ampare, pero quien ocupa en exclusiva paga por ello, como se verá en la segunda parte.

B. La vía de los dos tercios: vender sin unanimidad cuando la mayoría quiere vender

Existe un segundo camino, menos conocido y a menudo más rápido que el reparto judicial completo: cuando los coherederos que quieren vender reúnen al menos dos tercios de los derechos sobre el bien, pueden pedir al tribunal que autorice la venta aunque el minoritario se oponga. Es el mecanismo del artículo 815-5-1 del Código civil, que conviene describir paso a paso porque cada plazo cuenta. Primero, los titulares de al menos dos tercios expresan ante notario, con esa mayoría, su intención de vender el bien indiviso. Después, en el plazo de un mes desde que la recoge, el notario notifica esa intención a los demás coherederos. Si alguno se opone o no responde en el plazo de tres meses desde la notificación, el notario lo hace constar en acta. Solo entonces el tribunal judicial puede autorizar la venta, y únicamente si esa venta no causa un perjuicio excesivo a los derechos de los demás coherederos. La venta autorizada se hace por subasta, las cantidades obtenidas no pueden reinvertirse salvo para pagar las deudas y cargas de la indivisión, y la venta es oponible al coheredero que no consintió, siempre que la intención de vender le hubiera sido notificada en forma. Esta vía no funciona si la propiedad del bien está desmembrada entre usufructo y nuda propiedad, ni si uno de los coherederos está ausente o protegido, casos que siguen sus propias reglas.

La Cour de cassation, la más alta jurisdicción civil francesa, fijó la interpretación de este artículo en una sentencia publicada en el Bulletin, la de su sala primera civil de 20 de noviembre de 2019, recurso número 18-23.762, referencia ECLI:FR:CCASS:2019:C100972, cuyo texto oficial se ha leído para este artículo. Los hechos eran ejemplarmente claros: cinco hermanos y hermanas, titulares juntos de diez doceavas partes de un inmueble heredado de sus padres y abuelos, expresaron ante notario el 16 de marzo de 2015 su intención de vender; el acta se notificó al sexto hermano el 28 de mayo siguiente; el notario levantó acta de dificultades el 22 de septiembre; y el tribunal autorizó la subasta con un precio de salida de 90 000 euros, con posibilidad de rebaja de un cuarto y después de un tercio si no había postor. El hermano minoritario recurrió alegando que el notario había superado el plazo de un mes para notificar, y que la casa se estaba degradando de un modo que comprometía su valor. La Cour respondió en dos puntos que todo heredero español debe conocer. Primero, la superación del plazo de un mes dado al notario para notificar es indiferente, porque ese plazo no lleva aparejada ninguna sanción, desde el momento en que la notificación fue efectiva y el interesado dispuso de sus tres meses para oponerse antes del acta, conforme a lo exigido por el texto. Segundo, el tribunal de apelación había apreciado soberanamente, sin necesidad de investigar el estado del inmueble, que el minoritario no demostraba que la venta causara un perjuicio excesivo a sus derechos, de modo que la autorización era legal. Añadió además que el argumento de la indignidad sucesoria de dos hermanos era inoperante, porque esa indignidad no había sido declarada por ninguna decisión judicial. En la práctica, esta sentencia blinda la vía de los dos tercios: si usted reúne, con los coherederos que quieren vender, al menos dos tercios, notifica correctamente y deja constancia de la oposición o del silencio de tres meses, el retraso del notario en notificar no anula el procedimiento, y el oponente deberá demostrar un perjuicio excesivo concreto, no una simple incomodidad o un desacuerdo con el precio.

Alrededor de este mecanismo existen reglas complementarias que conviene situar. Si la negativa de un coheredero pone en peligro el interés común, cualquiera puede pedir al juez que le autorice a realizar solo el acto que exigiría ese consentimiento, aunque con un límite importante: el juez no puede, a petición de un nudo propietario, ordenar la venta de la plena propiedad de un bien gravado con usufructo contra la voluntad del usufructuario, como prevé el artículo 815-5. El presidente del tribunal puede además ordenar o autorizar todas las medidas urgentes que requiera el interés común, incluida una provisión para necesidades urgentes, según el artículo 815-6. Y en la gestión corriente, los titulares de al menos dos tercios pueden realizar actos de administración, dar mandatos generales, vender los muebles indivisos para pagar deudas y cargas, y firmar o renovar los arrendamientos que no sean agrícolas, comerciales, industriales o artesanales, como establece el artículo 815-3. Dos precisiones más para cerrar el mapa: el coheredero que quiere vender su propia cuota a un extraño debe notificar por vía extrajudicial a los demás el precio, las condiciones y la identidad del comprador, y cada coheredero dispone de un mes para ejercer su preferencia, conforme al artículo 815-14; y si un coheredero está ausente, protegido o simplemente moroso, el reparto amistoso puede hacerse con las garantías de los artículos 836 y 837, que permiten incluso requerir al moroso para que nombre representante en tres meses y, en su defecto, pedir al juez que designe a una persona cualificada. Todo este conjunto demuestra que el bloqueo de un solo heredero nunca es el final del camino, sino el inicio de un procedimiento con etapas tasadas.

II. Quedarse con la casa en lugar de venderla: atribución y cuentas

Vender no siempre es lo que quieren todos. A veces es el hermano que vive en España quien desea conservar la casa familiar y compensar a los demás, o es el ocupante quien quiere quedársela pero no ofrece un precio serio ni una financiación real. El derecho francés prevé para ello la atribución preferente, la attribution préférentielle: el cónyuge supérstite o cualquier heredero copropietario puede pedir que se le atribuya el bien en el reparto, pagando a los demás la compensación en dinero. Pero esa atribución no es automática, salvo para el cónyuge en el caso de la vivienda, y exige pruebas sólidas de valor y de solvencia. La segunda parte explica también las cuentas que casi siempre acompañan al bloqueo: la indemnización por el uso exclusivo de la casa y el reparto de los gastos.

A. La atribución preferente de la vivienda familiar: condiciones y prueba de la financiación

El artículo 831-2 del Código civil permite al cónyuge supérstite o a cualquier heredero copropietario pedir la atribución preferente de la propiedad o del derecho al arrendamiento del local que le sirve efectivamente de vivienda, si residía en él en el momento del fallecimiento, con los muebles que lo equipan, así como del vehículo del difunto cuando lo necesite para la vida diaria. La misma lógica se extiende al local profesional y a los elementos necesarios para explotar un bien rural. La atribución preferente de la vivienda es de derecho para el cónyuge supérstite, como declara el artículo 831-3, en francés exacto para su primera frase: « L’attribution préférentielle visée au 1° de l’article 831-2 est de droit pour le conjoint survivant. » La traducción de esa frase es la siguiente, presentada como traducción y no como cita oficial: la atribución preferente de la vivienda es de derecho para el cónyuge supérstite. Para los hijos y demás herederos, en cambio, la atribución queda a la apreciación del juez según los intereses en presencia. Cuando varios candidatos la piden a la vez, el tribunal tiene en cuenta la aptitud de cada uno para gestionar los bienes y mantenerse en ellos, y para las empresas la duración de la participación personal en la actividad, como prevé el artículo 832-3. Los bienes atribuidos se valoran en la fecha fijada conforme al artículo 829, es decir, lo más cerca posible del reparto; salvo acuerdo amistoso, la compensación se paga al contado, aunque en los casos de los artículos 831-3 y 832 el adjudicatario puede exigir a sus coherederos plazos de hasta diez años para pagar como máximo la mitad, con interés legal sobre lo pendiente, según el artículo 832-4. Y el beneficiario solo se convierte en propietario exclusivo el día del reparto definitivo, como recuerda el artículo 834.

La sentencia de la cour d’appel de París, polo 3 sala 1, de 9 de julio de 2025, asunto número 23/02907, cuyo texto oficial se ha leído íntegramente, ilustra con dureza lo que ocurre cuando la petición llega tarde y mal probada. Dos hijos habían vivido unos diez años en la casa con su padre y seguían ocupándola tras su muerte; pedían la atribución preferente invocando el artículo 831-2 y aportaban sus nóminas y dos proyectos de financiación bancaria. La coheredera, propietaria del veinticuatro por ciento, se oponía: la petición surgía tarde, sin haber respondido a los intentos amistosos ni haberse formulado ante los primeros jueces, sin avalúo serio del valor del bien y con proyectos de financiación ya caducados. La cour declaró primero admisible la petición en apelación, apoyándose en la regla procesal de que en materia de reparto todas las demandas entre las mismas partes forman una sola instancia, regla del artículo 1374 del Código de procedimiento civil. Pero sobre el fondo la desestimó: sobre el valor del bien, que condiciona la financiación de la compensación, los solicitantes no aportaban ningún avalúo actualizado y se limitaban a una estimación discutida de 400 000 euros; sobre la solvencia, presentaban simulaciones de dos bancos de mayo y agosto de 2024, sin actualizar y al parecer calculadas sobre datos distintos; y pese a declarar su apego a la casa, solo habían formulado la petición en apelación. Ante tales incertidumbres sobre el pago de la compensación, confirmó la subasta judicial ordenada en primera instancia. El tribunal había fijado además la indemnización por ocupación en 1 300 euros al mes, tras aplicar un descuento del veinte por ciento por precariedad, cantidad que los ocupantes pedían rebajar a 1 000 alegando que solo perjudicaban una cuarta parte indivisa y que asumían el mantenimiento. La lección para el heredero español que quiera conservar la casa es nítida y exigible: avalúo actual e independiente del inmueble, financiación bancaria actualizada y calculada sobre ese mismo valor, prueba de residencia efectiva en el momento del fallecimiento con empadronamiento, facturas y testimonios, y petición formulada desde el inicio del procedimiento, no como último recurso en apelación. Sin esas cuatro piezas, la atribución preferente se pierde y la casa va a subasta.

Quien dude entre vender y conservar debe además comparar números con frialdad: valor actual del bien, compensación que habría que pagar a cada coheredero según su cuota, capacidad real de endeudamiento en Francia con los tipos vigentes, coste del seguro del préstamo y de los impuestos corrientes, y estado de la casa con sus diagnósticos. Conservar por apego sin financiación probada conduce, como muestra la sentencia parisina, a perder tanto la casa como los gastos del pleito.

B. Las cuentas pendientes: indemnización por uso exclusivo y reparto de los gastos

El bloqueo casi nunca viene solo: mientras el reparto se retrasa, uno de los hermanos suele disfrutar la casa en exclusiva y los demás pagan. El artículo 815-9 del Código civil regula este punto con precisión. Cada coheredero puede usar y disfrutar los bienes indivisos conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los demás; sin acuerdo, el ejercicio de ese derecho lo regula provisionalmente el presidente del tribunal; y el coheredero que usa o disfruta privativamente el bien indiviso debe, salvo convenio en contrario, una indemnización. La jurisprudencia exige, para condenar a esa indemnización por disfrute privativo, probar que los demás coherederos sufren una imposibilidad de derecho o de hecho para usar el bien.

La sentencia de Dijon de 10 de septiembre de 2026 aplica esta regla de forma completa. El hermano ocupante reconocía que vivía en la casa con su madre y que había seguido residiendo en ella desde el fallecimiento; esa ocupación privativa impedía a sus hermanos disfrutar el bien o hacerlo fructificar; el ocupante no demostraba ningún convenio de indivisión que le permitiera residir gratuitamente; y con su inercia había obstaculizado siempre el arreglo de la sucesión. Por ello se confirmó su condena a pagar a la masa indivisa una indemnización de ocupación por el disfrute privativo desde el 24 de diciembre de 2019 hasta el reparto o la fecha del disfrute separado. Tres detalles de esa sentencia merecen atención porque se repiten en muchos expedientes españoles: el ocupante había cambiado las cerraduras y se había instalado por la vía de los hechos, lo que demuestra la imposibilidad de los demás para usar la casa; los hermanos pagaban el impuesto sobre bienes inmuebles y el seguro, gastos que deberán integrarse en las cuentas del reparto; y el tribunal tuvo en cuenta que el notario nunca logró contactar con el ocupante, que no respondía ni al correo simple ni al certificado. Cambiar la cerradura, ignorar al notario y negarse a firmar el mandato de venta no protegen al ocupante: agravan su posición y aumentan la indemnización que deberá.

Para cuantificar esa indemnización, los tribunales parten del valor locativo de la vivienda, el alquiler que pagaría un tercero por un bien equivalente, y aplican a menudo un descuento por precariedad de la ocupación, como el veinte por ciento aplicado en la sentencia parisina de 2025 que fijó 1 300 euros mensuales. El heredero que reclama debe, por tanto, reunir desde el principio una tasación del valor locativo, las pruebas de que no puede usar la casa ni alquilarla a un tercero, y los justificantes de todos los gastos que ha adelantado: impuestos, seguro, reparaciones necesarias y cargas de copropiedad. El ocupante, por su parte, solo evita la indemnización si demuestra un convenio que le autorice el uso gratuito o una imposibilidad que no le sea imputable, una prueba difícil cuando él mismo provocó el bloqueo. Y si el ocupante impide incluso las visitas para la venta, el procedimiento de subasta prevé la intervención del alguacil con acta descriptiva, diagnósticos obligatorios y, si es necesario, cerrajero y fuerza pública con preaviso de siete días, como ordenó la cour d’appel de París en 2026.

Conclusión

Si su hermano se niega a vender la casa heredada en Francia, el orden de actuación que se desprende de los textos y de las decisiones citadas es el siguiente. Primero, encargue al notario de la sucesión un estado completo: quiénes son los herederos, qué cuotas tiene cada uno, qué bienes forman la masa y qué deudas y cargas existen, porque sin ese inventario ningún juez ni ningún comprador avanzará. Si además hay una cuenta bancaria bloqueada en Francia, el desbloqueo pasa por el certificado sucesorio europeo y el notario antes de cualquier venta, un trámite explicado en detalle en la guía sobre el heredero español con cuenta bloqueada y casa en Francia. Segundo, intente por escrito el acuerdo amistoso y deje rastro: carta requiriendo la venta o la compra de su parte con precio y plazo, respuesta o silencio documentados, y segundo requerimiento si es necesario, porque los tribunales comprueban esos intentos previos. Tercero, decida con números si quiere vender o conservar: pida una tasación actual del valor y del alquiler, y si quiere conservar, consiga una financiación bancaria actualizada calculada sobre ese valor antes de pedir la atribución preferente. Cuarto, recuerde que vender su propia cuota a un tercero exige notificar a sus coherederos el precio, las condiciones y el comprador, y que estos disponen de un mes para preferirse. Quinto, si reúne dos tercios con los coherederos que quieren vender, active la vía del artículo 815-5-1 ante notario, con notificación, espera de tres meses y petición judicial si hay oposición o silencio; si no reúne esa mayoría o el bien está desmembrado, demande el reparto judicial ante el tribunal del lugar de apertura de la sucesión. Sexto, incluya siempre en la demanda las cuentas: indemnización por el uso exclusivo desde el fallecimiento, reembolso de impuestos, seguro y reparaciones, y valor locativo probado por tasación. Quien ocupó la casa de una pareja sin estar casado, y no en una sucesión, sigue reglas distintas de indivisión convencional y de reparto tras la separación, expuestas en el artículo sobre la casa en Francia comprada en pareja sin matrimonio.

Los plazos que no debe olvidar son el mes del notario para notificar en la vía de los dos tercios, los tres meses del coheredero para oponerse o callar, el mes de preferencia ante la venta de una cuota a un extraño, los tres meses para que el coheredero moroso nombre representante, y los diez años máximos para pagar como máximo la mitad de la compensación en los casos legales de atribución con plazos. Ninguno de estos plazos se presume: todos deben verificarse en cada expediente con el texto vigente y con las notificaciones efectivamente realizadas. Y una advertencia final de método: la indivisión premia al heredero diligente y castiga al que espera. Cada mes de bloqueo sin requerimiento escrito es un mes de impuestos y de seguro pagados en vano, y cada año de ocupación gratuita sin reclamar es una indemnización que habrá que pelear después en lugar de haberla asegurado desde el principio.

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