À La Ferté-Bernard, dans la Sarthe, une ancienne station-service presque à l’abandon depuis 2003 est à vendre. Selon Ouest-France et Le Maine Libre, qui ont publié le 14 novembre 2026 le témoignage de sa propriétaire, laquelle indique avoir acheté le site 95 000 euros, une procédure a été engagée par la mairie après le mécontentement des riverains, et la propriétaire se dit prête à vendre « au bon prix ». Dès juillet 2024, le site d’information actu.fr rapportait que la commune avait averti la propriétaire, par un courrier du mois de mars, qu’à défaut d’enlèvement des déchets accumulés sur la parcelle elle appliquerait une mise en demeure assortie d’un arrêté d’astreinte, et que des voisins disaient ignorer si les anciennes cuves de carburant avaient été dépolluées. Le nom de la commune figurait le même jour parmi les recherches Google en forte progression en France.
La situation est loin d’être isolée : d’anciennes stations fermées ponctuent les entrées de ville et les bords de route, et celui qui envisage d’en acheter une, pour reprendre l’activité, y installer un commerce ou y construire des logements, achète aussi un passé industriel. Qui doit vider et neutraliser les cuves enterrées ? Le nouveau propriétaire peut-il se voir réclamer la dépollution ? Que doit révéler le vendeur, que doit vérifier le notaire, et quels recours restent ouverts si une pollution apparaît après la signature ?
Les développements qui suivent sont de portée générale : ils décrivent les vérifications utiles pour toute ancienne station-service mise en vente et ne décrivent pas la situation du site de La Ferté-Bernard, sur lequel l’article ne formule aucun constat. À la date de rédaction, aucune source officielle consultée ne fait état d’une pollution de ce site, aucune responsabilité n’est établie, et seul le juge peut trancher un litige.
I. Ancienne station-service à vendre : qui doit vider les cuves et dépolluer le terrain ?
Une station-service n’est pas un local commercial comme un autre. Le droit des installations classées pour la protection de l’environnement lui consacre la rubrique n° 1435 de sa nomenclature, et trois arrêtés ministériels du 15 avril 2010 fixent les prescriptions applicables selon que la station relève du régime de la déclaration, de l’enregistrement ou de l’autorisation. Cette qualification commande la réponse à la question que se pose tout acheteur : qui paie la remise en état lorsque les pompes se sont arrêtées ? Le principe désigne l’exploitant, mais le propriétaire et l’acheteur peuvent être rattrapés par d’autres règles.
A. La remise en état d’une station-service fermée incombe à son dernier exploitant
Le Code de l’environnement fait peser la remise en état sur l’exploitant de l’installation, qui n’est pas forcément le propriétaire des murs : une station peut avoir été exploitée par un gérant, un locataire ou une compagnie pétrolière sur un terrain appartenant à quelqu’un d’autre. Pour une installation soumise à déclaration, l’article L. 512-12-1 du Code de l’environnement prévoit qu’à l’arrêt définitif « l’exploitant place le site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et qu’il permette un usage futur comparable à la dernière période d’activité de l’installation ». Le même texte l’oblige à en informer le propriétaire du terrain ainsi que le maire ou le président de l’intercommunalité compétente en matière d’urbanisme, et, selon les modalités et dans les cas définis par décret, à faire attester la mise en sécurité du site par une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués. Pour les installations autorisées avant le 1er février 2004, l’article L. 512-6-1 du même code organise un mécanisme voisin, l’usage futur du site étant déterminé conjointement avec le maire et, s’il ne s’agit pas de l’exploitant, avec le propriétaire du terrain.
La procédure de cessation est détaillée, pour les installations déclarées, par l’article R. 512-66-1 du Code de l’environnement, dans sa rédaction en vigueur depuis le 8 juillet 2024. Selon l’article R. 512-66-1, l’exploitant notifie au préfet la date d’arrêt définitif « un mois au moins avant celle-ci », avec la liste des terrains concernés et les mesures de mise en sécurité prévues ; une fois la mise en sécurité achevée, il en informe par écrit le maire, les propriétaires des terrains et l’inspection des installations classées ; il procède ensuite à la réhabilitation et en informe le préfet, dont le silence gardé pendant deux mois à compter de la réception de cette information vaut acceptation des conditions de la cessation d’activité, selon ce même article. Chacune de ces étapes laisse une trace écrite, et ce sont précisément ces documents que l’acheteur doit réclamer. Une station fermée il y a vingt ans a suivi les règles de son époque, qui n’étaient pas rédigées dans les mêmes termes : la recherche des pièces auprès de la préfecture et de l’inspection des installations classées n’en est que plus nécessaire.
Pour les cuves, le texte technique applicable aux stations déclarées est précis. Le point 1.7 de l’annexe I de l’arrêté du 15 avril 2010 relatif aux stations-service soumises à déclaration impose à l’exploitant d’informer le préfet de la cessation au moins un mois avant l’arrêt, sa notification indiquant les mesures de remise en état prévues ou réalisées. Son point 9, intitulé « Remise en état en fin d’exploitation », exige que les produits dangereux et les déchets soient valorisés ou évacués vers des installations dûment autorisées, et que les cuves ayant contenu des produits susceptibles de polluer les eaux ou de provoquer un incendie ou une explosion soient vidées, nettoyées, dégazées et, le cas échéant, décontaminées. Il ajoute : « Elles sont enlevées, sauf en cas d’impossibilité technique justifiée, auquel cas elles sont neutralisées par remplissage avec un solide inerte. » Une cuve restée en place sans justificatif d’enlèvement ou de neutralisation, sans certificat de dégazage, est donc l’indice d’une remise en état dont la réalité reste à démontrer, et le premier point à documenter avant toute offre.
Le Conseil d’État a fixé la répartition des rôles dans une décision du 29 juin 2018, n° 400677, mentionnée aux tables du Recueil. L’obligation de remise en état « pèse sur le dernier exploitant ou son ayant droit », et « le propriétaire du terrain d’assiette de l’exploitation n’est pas, en cette seule qualité, débiteur de cette obligation ». La même décision pose une réserve que tout acheteur doit connaître : il en va autrement lorsque l’acte par lequel le propriétaire a acquis le terrain a eu pour effet, « eu égard à son objet et à sa portée », de lui transférer l’ensemble des biens et droits se rapportant à l’exploitation et de le substituer ainsi à l’exploitant, même sans autorisation préfectorale. Racheter une station en activité avec l’ensemble de ses éléments d’exploitation n’emporte donc pas les mêmes conséquences qu’acheter, après fermeture, un terrain et des bâtiments vides. Le nouvel exploitant d’une station déclarée doit d’ailleurs, selon le point 1.6 de l’annexe I de l’arrêté du 15 avril 2010, déclarer le changement d’exploitant au préfet dans le mois qui suit la prise en charge de l’exploitation.
L’obligation du dernier exploitant n’est pas illimitée dans le temps. Dans un arrêt du 7 octobre 2022, n° 20MA03022, la cour administrative d’appel de Marseille a jugé que l’obligation de remise en état « se prescrit par trente ans à compter de la date à laquelle la cessation d’activité a été portée à la connaissance de l’administration, sauf dans le cas où les dangers ou inconvénients présentés par le site auraient été dissimulés ». La cour précise, dans le même arrêt n° 20MA03022, que lorsque l’installation a cessé de fonctionner avant l’entrée en vigueur du décret du 21 septembre 1977, qui a créé l’obligation d’informer le préfet, ce délai court à compter de la cessation effective de l’activité. Elle ajoute que cette prescription est sans incidence sur l’exercice, « à toute époque », des pouvoirs de police spéciale de l’administration en présence de dangers ou d’inconvénients se manifestant sur le site. Dans l’affaire jugée par l’arrêt n° 20MA03022, l’ancien exploitant n’établissait pas que le préfet avait été effectivement informé de la cessation depuis plus de trente ans, et la cour a écarté pour ce motif l’exception de prescription qu’il soulevait. Pour l’acheteur, la conséquence pratique est simple : la date de la notification de cessation et sa preuve écrite conditionnent la possibilité de se retourner contre l’ancien exploitant.
B. Propriétaire et acheteur ne sont pas à l’abri : sols pollués, déchets et changement d’usage
Ne pas être débiteur de la remise en état au titre des installations classées ne met pas le propriétaire hors de cause. L’article L. 556-3 du Code de l’environnement désigne, en cas de pollution des sols présentant des risques pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques et l’environnement, les responsables « par ordre de priorité ». Au premier rang figure, pour une pollution venant d’une installation classée, le dernier exploitant de l’installation à l’origine de la pollution, ou la personne désignée aux articles L. 512-21 et L. 556-1, chacun pour ses obligations respectives. À titre subsidiaire, en l’absence de responsable de premier rang, le texte vise le propriétaire de l’assise foncière des sols pollués « s’il est démontré qu’il a fait preuve de négligence ou qu’il n’est pas étranger à cette pollution ». L’autorité titulaire du pouvoir de police peut, après mise en demeure, faire exécuter d’office les travaux aux frais du responsable et l’obliger à consigner leur montant entre les mains d’un comptable public ; lorsque l’exploitant a disparu ou est insolvable, l’État peut confier la réhabilitation à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie.
Les déchets laissés sur place obéissent à une autre police, plus directement menaçante pour un acheteur. L’article L. 541-2 du Code de l’environnement rend tout producteur ou détenteur de déchets responsable de leur gestion jusqu’à leur élimination ou valorisation finale. Dans sa décision du 29 juin 2018, le Conseil d’État a jugé qu’en l’absence des producteurs ou autres détenteurs connus des déchets déposés sur un site industriel, le propriétaire du terrain peut être regardé comme le détenteur de ces déchets, notamment s’il a fait preuve de négligence à l’égard d’abandons sur son terrain ou « s’il ne pouvait ignorer, à la date à laquelle il est devenu propriétaire de ce terrain, d’une part, l’existence de ces déchets » et, d’autre part, que la personne ayant exercé l’activité productrice de déchets ne serait pas ou plus en mesure de satisfaire à ses obligations. Acheter en connaissance de cause une parcelle encombrée de conteneurs, de fûts ou de gravats expose donc l’acquéreur à devoir les éliminer lui-même.
Les moyens de l’autorité de police sont ceux de l’article L. 541-3 du Code de l’environnement. Lorsque des déchets sont abandonnés, déposés ou gérés irrégulièrement, l’autorité avise le producteur ou détenteur des faits reprochés et des sanctions encourues ; après l’avoir informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai de dix jours, elle peut lui ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 15 000 euros et le mettre en demeure d’effectuer les opérations nécessaires dans un délai déterminé, selon l’article L. 541-3. Faute d’exécution, elle peut ordonner la consignation des sommes nécessaires, faire procéder d’office aux travaux à ses frais, ordonner une astreinte journalière au plus égale à 1 500 euros et prononcer une amende au plus égale à 150 000 euros. Lorsque l’autorité compétente est le maire, les amendes et l’astreinte sont recouvrées au bénéfice de la commune. Le même article ferme une échappatoire : il répute abandon tout acte qui tend, sous le couvert d’une cession, quelle qu’en soit la forme, à soustraire son auteur aux règles relatives aux déchets. Une vente ne fait donc pas disparaître, par elle-même, les obligations du vendeur qui y chercherait un moyen de s’en défaire.
Le projet de l’acheteur pèse aussi sur la facture. Lorsqu’un usage différent de celui de la dernière exploitation est envisagé sur le terrain d’une ancienne installation classée, l’article L. 556-1 du Code de l’environnement impose au maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage de définir des mesures de gestion de la pollution des sols et de les mettre en œuvre, afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et le nouvel usage projeté. Il « fait attester de cette prise en compte par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués », et cette attestation est, le cas échéant, jointe au dossier de demande de permis de construire ou d’aménager. Le texte s’applique aussi lorsque le maître d’ouvrage ne dispose pas d’éléments montrant que l’installation a été régulièrement réhabilitée, ce qui sera souvent le cas pour une station fermée depuis longtemps. Transformer une ancienne station en logements, en commerce ou en parking suppose donc une étude de sols financée par celui qui porte le projet, et un dossier d’urbanisme complet, dont les éventuels refus relèvent du contentieux de l’urbanisme.
Cette charge ne se reporte pas sur l’ancien exploitant. L’article R. 512-66-2 du Code de l’environnement permet au préfet d’imposer à l’exploitant, à tout moment, même après la remise en état, les prescriptions nécessaires à la protection des intérêts environnementaux ; mais « en cas de modification ultérieure de l’usage du site, l’exploitant ne peut se voir imposer de mesures complémentaires induites par ce nouvel usage sauf s’il est lui-même à l’initiative de ce changement d’usage ». Concrètement, la remise en état due par l’exploitant est calibrée sur un usage comparable à l’activité passée ; le surcoût lié à un usage plus sensible, comme l’habitation, revient à celui qui choisit cet usage.
Un dispositif permet enfin à un acquéreur ou à un aménageur de prendre la main. Selon l’article L. 512-21 du Code de l’environnement, dès la notification de la cessation d’activité, un tiers intéressé peut demander au préfet à se substituer à l’exploitant, avec l’accord de celui-ci, pour réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l’usage qu’il envisage. Ce tiers demandeur adresse au préfet un mémoire de réhabilitation, doit disposer de capacités techniques suffisantes et de garanties financières couvrant les travaux, et recueille, lorsque l’usage envisagé diffère de celui prévu, l’accord du dernier exploitant, du maire ou de l’intercommunalité compétente et, le cas échéant, du propriétaire. Le texte prévoit qu’en cas de défaillance du tiers demandeur et d’impossibilité de mettre en œuvre ses garanties financières, le dernier exploitant demeure responsable de la mise en sécurité de l’installation. Ce mécanisme, conçu pour les opérations d’aménagement, a l’avantage de fixer contractuellement et administrativement qui fait quoi, au lieu de laisser l’acheteur découvrir la pollution au premier coup de pelleteuse.
II. Acheter une ancienne station-service : les vérifications avant de signer et les recours après la vente
Les règles de la police de l’environnement disent qui l’administration peut contraindre. Entre vendeur et acheteur, d’autres règles jouent : une obligation d’information propre aux terrains industriels, le devoir général d’information du Code civil, les garanties de la vente et les diligences du notaire. Elles se préparent avant la signature, avec le notaire et, lorsque l’enjeu le justifie, avec un cabinet d’avocats en droit immobilier, et se discutent devant le juge après.
A. Avant la signature : ce que le vendeur doit révéler et ce que le notaire doit vérifier
La règle centrale est l’article L. 514-20 du Code de l’environnement : « Lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ». Le vendeur l’informe aussi, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation ; s’il était lui-même l’exploitant, il indique par écrit si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives, et l’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité. À défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, « dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acheteur a le choix de demander la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix », selon l’article L. 514-20. Il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur lorsque son coût ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.
Le champ de ce texte est précisé par la Cour de cassation. Dans un arrêt publié au Bulletin du 22 novembre 2018, n° 17-26.209, la troisième chambre civile a jugé que l’article L. 514-20 « nécessite, pour son application, qu’une installation classée ait été implantée, en tout ou partie, sur le terrain vendu » ; le vendeur de terrains faisant partie d’un site industriel, mais sur lesquels aucune des installations classées du site n’avait été exploitée, n’avait donc pas manqué à cette obligation. À l’inverse, dans un arrêt publié du 21 septembre 2022, n° 21-21.933, elle a censuré une cour d’appel qui avait écarté le texte alors que le terrain vendu, qui constituait l’entrée de l’usine et abritait la maison du gardien, était inclus dans le périmètre de l’installation classée soumise à autorisation. Pour une station-service, deux questions se posent donc : la station relevait-elle d’un régime d’autorisation ou d’enregistrement, et ses équipements, notamment les cuves et les pistes, se trouvaient-ils sur la parcelle cédée ? Le texte ne vise pas les installations soumises à simple déclaration, ce qui ne prive pas l’acheteur de toute protection.
Deux autres sources d’information jouent en effet. L’article 1112-1 du Code civil impose à la partie qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer, dès lors que cette dernière l’ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant ; « Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. » Son manquement engage la responsabilité de celui qui en était tenu et peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions des articles 1130 et suivants. Par ailleurs, lorsque le terrain est situé dans un secteur d’information sur les sols arrêté par le préfet, l’article L. 125-7 du Code de l’environnement oblige le vendeur à en informer par écrit l’acquéreur et à lui communiquer les informations rendues publiques par l’État ; à défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination prévue, l’acquéreur dispose, selon l’article L. 125-7, d’un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution pour demander la résolution du contrat, la restitution d’une partie du prix ou la réhabilitation aux frais du vendeur. Ces secteurs, comme les enjeux d’urbanisme qui s’y attachent, sont détaillés dans notre article sur le terrain pollué ou classé en secteur d’information sur les sols.
L’acheteur peut aussi interroger lui-même les registres publics. L’article L. 125-6 du Code de l’environnement prévoit que l’État publie une carte des anciens sites industriels et activités de services, et que le certificat d’urbanisme indique si le terrain est situé sur un site répertorié sur cette carte ou sur un ancien site industriel ou de service dont le service instructeur a connaissance. Demander un certificat d’urbanisme avant de s’engager est donc un réflexe utile. Ces bases ont toutefois leurs limites, et la Cour de cassation vient de le rappeler à propos du notaire. Dans un arrêt publié au Bulletin du 28 mai 2026, n° 24-16.354, la première chambre civile rappelle que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations du vendeur qui conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte. Elle approuve la cour d’appel qui avait retenu que la seule consultation des bases environnementales grand public, Basias, Basol, Géorisques et la base des installations classées, ne suffisait pas, ces sites étant incomplets, et en avait exactement déduit que le notaire, qui connaissait le passé industriel de l’immeuble, « aurait dû procéder aux vérifications nécessaires auprès de l’autorité chargée de la police des ICPE ». L’acheteur d’une ancienne station a tout intérêt à demander que cette vérification soit faite, et faite par écrit.
Reste le compromis, qui est le moment où l’acheteur peut encore conditionner son engagement. L’article 1304 du Code civil définit la condition suspensive comme celle dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple, et l’article 1304-6 prévoit qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, « l’obligation est réputée n’avoir jamais existé » ; jusqu’à l’accomplissement de la condition, la chose demeure aux risques du débiteur. Les conditions utiles, pour une ancienne station-service, portent sur la production par le vendeur du dossier de cessation et des certificats de dégazage, d’enlèvement ou de neutralisation des cuves, sur un diagnostic de sols compatible avec l’usage projeté, sur l’obtention du permis de construire assorti de l’attestation prévue par l’article L. 556-1, et sur l’absence de procédure administrative en cours visant les déchets ou l’état d’abandon du terrain. La possibilité d’annuler un compromis de vente sans perdre son dépôt dépend largement de la précision avec laquelle ces conditions ont été rédigées : une condition vague laisse place à la discussion, une condition chiffrée et datée beaucoup moins.
La liste des pièces à réunir découle de ce qui précède. Il s’agit du récépissé de déclaration, de l’enregistrement ou de l’autorisation de la station, qui révèle son régime ; de la notification de cessation d’activité adressée au préfet et de sa date ; des courriers d’information sur la mise en sécurité et la réhabilitation ; de l’attestation de l’entreprise certifiée lorsque la réglementation l’exige ; des certificats de vidange, de dégazage, d’enlèvement ou de neutralisation de chaque cuve ; des diagnostics de sols et d’eaux souterraines déjà réalisés ; du certificat d’urbanisme ; enfin, des arrêtés municipaux ou préfectoraux, mises en demeure ou procès-verbaux visant la parcelle. L’absence d’une de ces pièces n’interdit pas l’achat, mais elle doit se traduire dans le prix, dans les conditions suspensives ou dans une clause dont la portée est mesurée.
B. Après la vente : vice caché, clause de non-garantie et défaut de délivrance
Si la pollution n’apparaît qu’après la signature, la garantie des vices cachés est le recours le plus fréquent. Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés qui rendent la chose impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix. L’action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, en vertu de l’article 1648 du Code civil. Le vendeur qui connaissait les vices est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, selon l’article 1645. Les difficultés d’une telle action, notamment pour un terrain destiné à la construction, sont développées dans notre article sur le vice caché d’un terrain à bâtir pollué ou inondable.
Les actes de vente comportent presque toujours une clause excluant la garantie. L’article 1643 du Code civil l’admet pour le vendeur qui ignorait le vice : il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, « à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». La clause ne protège donc pas le vendeur qui savait. La Cour de cassation en a tiré une conséquence directe pour les anciens garages équipés de cuves enterrées dans un arrêt publié au Bulletin et au Rapport du 29 juin 2017, n° 16-18.087. Le vendeur d’un rez-de-chaussée où avait été exploité un garage automobile était le dernier exploitant de ce garage, précédemment tenu par son père ; des cuves enterrées s’étaient révélées fuyardes et avaient pollué le sous-sol, et leur existence n’avait été révélée à l’acquéreur qu’après la vente. La cour d’appel avait retenu à bon droit qu’en sa qualité de dernier exploitant, le vendeur ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux, et en avait exactement déduit qu’il ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie. Le même arrêt approuve la condamnation de l’agent immobilier, qui avait admis avoir connu la présence des cuves enterrées sans en informer l’acquéreur ni les notaires ; les notaires, eux, n’ont pas été jugés fautifs, faute d’avoir été informés de ces cuves.
La solution n’est pas automatique pour tout vendeur. Dans un arrêt non publié du 25 janvier 2018, n° 16-26.558, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’acquéreurs d’une maison dont le sol était contaminé par des déchets toxiques : la cour d’appel avait relevé que des analyses en laboratoire avaient été nécessaires pour mettre en évidence les substances dangereuses et que les vendeurs ignoraient le vice, et elle avait pu en déduire que la clause d’exclusion de garantie s’appliquait. Tout dépend donc de ce que le vendeur savait, et de la preuve qu’en apporte l’acheteur : la qualité d’ancien exploitant, d’ancien gérant de la station ou de professionnel ayant manipulé les cuves pèse lourd dans ce débat.
La frontière entre vice caché et défaut de délivrance conforme a, elle aussi, été tracée à propos d’une ancienne station-service. Dans un arrêt publié au Bulletin du 30 septembre 2021, n° 20-15.354, la société qui avait exploité une station-service à Mayotte de 2004 à 2010 avait cédé la parcelle par un acte d’échange, avec une clause de pollution et un rapport de synthèse de dépollution annexé à l’acte ; la parcelle avait été revendue sans reprise de cette clause, puis une pollution aux hydrocarbures était apparue lors des terrassements, rendant le terrain inconstructible pendant six mois. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir énoncé que le sous-acquéreur dispose contre le vendeur initial d’une action contractuelle directe fondée sur la non-conformité de la chose livrée, et d’avoir retenu le manquement du premier vendeur à son obligation de délivrance, dès lors que le rapport joint à l’acte accréditait l’idée d’une dépollution complète du site. En revanche, à l’égard du vendeur intermédiaire, dont l’acte ne reprenait pas la clause de pollution, elle censure l’arrêt au visa des articles 1603, 1604 et 1641 du Code civil, au motif que « l’inconstructibilité du terrain constituait non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue ». La leçon est double : ce que l’acte promet sur l’état des sols devient une caractéristique contractuelle dont le défaut engage le vendeur au titre de la délivrance, et, faute d’une telle promesse, la pollution relève de la garantie des vices cachés, avec son régime propre et le jeu des clauses d’exclusion.
L’acheteur doit enfin savoir ce qui attend un terrain qui ne trouve pas preneur, car une procédure en cours peut le suivre après la vente. Le maire dispose de deux outils. L’article L. 2213-25 du Code général des collectivités territoriales lui permet, pour des motifs d’environnement, de notifier par arrêté au propriétaire d’un terrain non bâti ou d’une partie de terrain non bâtie situé dans une zone d’habitation, ou à une distance maximale de 50 mètres des habitations, dépendances, chantiers, ateliers ou usines lui appartenant, l’obligation d’exécuter à ses frais les travaux de remise en état, puis d’y faire procéder d’office. Plus radicale, la procédure d’abandon manifeste de l’article L. 2243-1 vise les immeubles, « installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus ». Le maire dresse un procès-verbal provisoire, affiché et notifié, qui décrit les désordres à faire cesser, conformément à l’article L. 2243-2. À l’issue d’un délai de trois mois à compter des mesures de publicité et des notifications, le maire constate par un procès-verbal définitif l’état d’abandon manifeste et saisit le conseil municipal, qui peut décider de poursuivre l’expropriation, selon l’article L. 2243-3 ; la procédure ne peut être poursuivie si, pendant ce délai, les propriétaires ont mis fin à l’abandon ou se sont engagés, par convention avec le maire, à effectuer les travaux dans un délai fixé par celle-ci. L’expropriation suit ensuite la procédure simplifiée de l’article L. 2243-4, l’indemnité provisionnelle fixée par le préfet ne pouvant être inférieure à l’évaluation du service chargé des domaines. Pour un acquéreur, la convention de travaux avec la commune peut constituer une sortie négociée, à condition d’en avoir mesuré le coût avant de signer.
Conclusion
Acheter une ancienne station-service revient à acheter un terrain et une histoire administrative. La remise en état pèse en principe sur le dernier exploitant, pendant trente ans à compter de la date à laquelle la cessation a été portée à la connaissance de l’administration, sauf dissimulation, selon l’arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 7 octobre 2022 ; le propriétaire n’en est pas débiteur en cette seule qualité, sauf s’il s’est substitué à l’exploitant. Mais l’acheteur peut être rattrapé comme responsable subsidiaire d’une pollution des sols s’il a été négligent ou n’y est pas étranger, comme détenteur des déchets qu’il ne pouvait ignorer en achetant, et comme maître d’ouvrage d’un changement d’usage dont il supporte les études et les mesures de gestion.
La protection se construit avant la signature : identifier le régime de la station et la date de sa cessation, obtenir les certificats relatifs aux cuves, consulter la carte des anciens sites et le certificat d’urbanisme, exiger que le notaire interroge l’inspection des installations classées, et rédiger des conditions suspensives précises. Après la vente, l’acheteur dispose, selon les cas, de l’action spéciale de l’article L. 514-20 ou de l’article L. 125-7 dans les deux ans de la découverte de la pollution, de la garantie des vices cachés dans les deux ans de la découverte du vice prévus par l’article 1648 du Code civil, la clause de non-garantie ne protégeant pas le vendeur qui connaissait les cuves, et de l’action en délivrance lorsque l’acte promettait un état des sols qui n’est pas celui du terrain livré.
Ces règles décrivent un cadre général. Elles ne disent rien de l’état d’un site particulier, que seuls des diagnostics et les pièces administratives permettent d’établir ; les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche un litige.