Vous venez d’acheter — ou vous convoitez — un terrain à Paris ou en Île-de-France pour y construire une maison, un immeuble de logements ou un local d’activité, et l’histoire du lieu vous rattrape : ancienne station-service, garage, atelier de traitement de surface, dépôt ou friche industrielle. Le service instructeur évoque une pollution des sols, un classement en secteur d’information sur les sols, une étude à produire par un bureau certifié. Faut-il renoncer au projet, qui paiera la dépollution, et que faire si la mairie refuse le permis ou si la pollution n’apparaît qu’après la signature de la vente ? La reconversion des friches artisanales et industrielles, fréquente en petite couronne comme dans la capitale, place régulièrement les porteurs de projet devant cette alternative. Cet article répond à ces trois questions — autoriser, payer, contester — à partir des textes en vigueur et de décisions rendues sur des situations comparables, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France. La méthode suivie est la même dans tout l’article : chaque affirmation déterminante renvoie au texte applicable ou à la décision qui l’a jugée, avec un lien officiel permettant de la vérifier, et chaque délai est cité avec sa source.
I. Construire sur un terrain pollué ou classé en secteur d’information sur les sols : l’attestation qui conditionne le permis
A. Vérifier si le terrain est concerné avant de déposer le dossier
Tout commence par une vérification simple : le terrain figure-t-il dans un secteur d’information sur les sols, et son passé industriel est-il documenté. Aux termes de l’article L. 125-6 du code de l’environnement, « L’Etat élabore, au regard des informations dont il dispose, des secteurs d’information sur les sols qui comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage au sens de l’ article L. 556-1 A , la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement ». Le texte précise la procédure : « Le représentant de l’Etat dans le département recueille l’avis des maires des communes sur le territoire desquelles sont situés les projets de secteur d’information sur les sols et, le cas échéant, celui des présidents des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’urbanisme. Il informe les propriétaires des terrains concernés. Les secteurs d’information sur les sols sont arrêtés par le représentant de l’Etat dans le département ». Concrètement, à Paris comme dans chaque département d’Île-de-France, les secteurs sont arrêtés par le préfet, après avis des maires, et les propriétaires des terrains visés en sont informés.
Ces secteurs ne restent pas dans un tiroir préfectoral. La loi prévoit que « Les secteurs d’information sur les sols sont indiqués sur un ou plusieurs documents graphiques et annexés au plan local d’urbanisme ou au document d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale ». Le premier réflexe consiste donc à lire les annexes du plan local d’urbanisme applicable au terrain, consultables en mairie et sur le Géoportail de l’urbanisme, puis à interroger la base Géorisques, qui met en ligne la liste des secteurs et la carte des anciens sites industriels. Le dossier du Cerema consacré aux secteurs d’information sur les sols confirme cette articulation : le dossier de permis pour un projet situé en secteur inclut une attestation, et les secteurs sont annexés au plan local d’urbanisme. La page Géorisques dédiée aux secteurs d’information sur les sols ajoute que l’information des acquéreurs et des locataires sur l’état des risques est complétée par une information sur la pollution des sols pour les terrains répertoriés, et que les secteurs sont consultables par le public sur le site Géorisques.
Même en dehors d’un secteur formalisé, le passé du terrain doit être recherché. L’article L. 125-6 dispose que « Le certificat d’urbanisme prévu à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme indique si le terrain est situé sur un site répertorié sur cette carte ou sur un ancien site industriel ou de service dont le service instructeur du certificat d’urbanisme a connaissance ». Demander un certificat d’urbanisme opérationnel avant d’acheter ou de dessiner le projet permet ainsi de savoir ce que l’administration connaît du terrain : ancienne station-service, garage, atelier de traitement de surface, dépôt de ferraille, pressings, imprimerie. À Paris et en petite couronne, où les friches industrielles et artisanales se reconvertissent en logements, cette demande préalable évite de découvrir la contrainte au stade de l’instruction du permis, quand le calendrier de l’opération est déjà engagé.
Le vendeur et le bailleur sont eux-mêmes tenus d’informer. La documentation Géorisques rappelle que l’information sur le fait qu’un terrain est concerné par un secteur est requise à l’occasion des contrats de vente ou de location des terrains visés. Un acte qui tait le classement du terrain en secteur expose son auteur à une contestation ultérieure, et prive l’acquéreur d’un élément déterminant de son consentement. Conserver la preuve de ce qui a été communiqué — annexe au compromis, état joint à l’acte, échanges écrits — conditionne tous les recours examinés plus loin.
B. L’étude des sols et l’attestation du bureau certifié, pièces du dossier de permis
Lorsque le terrain est situé dans un secteur d’information sur les sols, le projet de construction ou de lotissement fait l’objet d’une étude des sols destinée à établir les mesures de gestion de la pollution propres à assurer la compatibilité entre l’usage futur et l’état des sols. L’article L. 556-2 du code de l’environnement dispose que « Pour les projets soumis à permis de construire ou d’aménager, le maître d’ouvrage fournit dans le dossier de demande de permis une attestation garantissant la réalisation de cette étude des sols et de sa prise en compte dans la conception du projet de construction ou de lotissement. Cette attestation doit être établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, conformément à une norme définie par arrêté du ministre chargé de l’environnement, ou équivalent ». Le texte prévoit deux dispenses : l’attestation n’est pas requise pour la demande de permis d’aménager présentée par une personne pouvant bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique quand l’opération a donné lieu à une déclaration d’utilité publique publiée, ni pour la demande de permis de construire située dans le périmètre d’un lotissement autorisé dont la demande comportait déjà cette attestation.
Le dossier de permis reflète cette exigence. L’article R. 431-16 du code de l’urbanisme prévoit que « Lorsque le projet est situé dans un secteur d’information sur les sols et dans les cas et conditions prévus par l’ article L. 556-2 du code de l’environnement , une attestation établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, garantissant la réalisation d’une étude de sols et sa prise en compte dans la conception du projet de construction » figure au dossier. Un cas voisin obéit à une pièce distincte : « Dans le cas prévu par l’ article L. 556-1 du code de l’environnement , un document établi par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage du terrain projeté ont été prises en compte dans la conception du projet ». Ce second cas vise les terrains ayant accueilli une installation classée mise à l’arrêt définitif, quand un usage différent est envisagé : l’article L. 556-1 du code de l’environnement impose alors au « maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage » de définir des mesures de gestion de la pollution et de les mettre en œuvre afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques. Distinguer les deux fondements évite une erreur fréquente : un terrain pollué hors secteur appelle le régime du changement d’usage après installation classée, tandis qu’un terrain en secteur appelle l’étude et l’attestation même sans installation classée identifiée.
Le juge administratif contrôle la présence de la pièce, pas la qualité de la science. Par un arrêt du 25 octobre 2018 rendu à propos d’une attestation géotechnique exigée par un plan de prévention des risques, le Conseil d’État juge « qu’il appartient au juge, saisi d’un moyen tiré de la méconnaissance de cette disposition de s’assurer de la production, par le pétitionnaire, d’un document établi par l’architecte du projet ou par un expert attestant qu’une étude a été menée conformément aux exigences de la règlementation et que ses résultats ont été pris en compte au stade de la conception du projet ; qu’il ne saurait en revanche dans ce cadre porter une appréciation sur le contenu de l’étude et son caractère suffisant au regard des exigences des plans de prévention des risques qui en imposent la réalisation ». Le raisonnement vaut pour l’attestation relative aux sols pollués : le pétitionnaire sécurise son permis en produisant une attestation complète et régulière, établie par un bureau certifié, et le requérant qui attaque le permis ne peut espérer son annulation en discutant seulement la valeur scientifique de l’étude. La certification elle-même est encadrée : le Conseil d’État, le 17 juin 2024, a examiné au fond l’arrêté interministériel du 9 février 2022 qui fixe les modalités de certification prévues aux articles L. 556-1 et L. 556-2 du code de l’environnement, le référentiel, les modalités d’audit et les modèles d’attestation (Conseil d’État, 6e chambre, 17 juin 2024, n° 463488). Vérifier que le bureau figure parmi les organismes certifiés, et que l’attestation suit le modèle réglementaire, relève des diligences élémentaires du maître d’ouvrage. Le recours contre cet arrêté a été rejeté : le Conseil d’État, par sa décision du 17 juin 2024, dispose à son article 1er que « La requête de l’Union des consultants et ingénieurs en environnement est rejetée ». Le dispositif de certification s’applique donc pleinement. L’arrêté du 9 février 2022 fixait les modalités de certification prévues aux articles L. 556-1 et L. 556-2 du code de l’environnement, le référentiel, les modalités d’audit, les conditions d’accréditation des organismes certificateurs et les conditions d’équivalence, ainsi que les modèles d’attestation prévus aux articles R. 556-3 et R. 512-75-2 du même code. Pour le maître d’ouvrage parisien ou francilien, la vérification pratique tient en deux points : le bureau d’études est-il certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou son équivalence est-elle établie, et l’attestation remise suit-elle le modèle réglementaire en garantissant à la fois la réalisation de l’étude et sa prise en compte dans la conception. Une attestation établie par un bureau non certifié, ou qui se borne à décrire le projet sans garantir cette prise en compte, expose le permis à un refus pour dossier incomplet ou à une annulation contentieuse.
L’absence de secteur formalisé ne prive pas la mairie de tout moyen, mais elle limite le sien comme celui du voisin qui contesterait. La cour administrative d’appel de Nancy, le 21 mai 2026, écarte, dans une affaire jugée le 21 mai 2026, le moyen tiré de l’article L. 556-2 quand « la commune de Laval-sur-Vologne n’est pas concernée par un secteur d’information sur les sols », en précisant que le requérant ne contestait au demeurant pas l’absence d’un tel secteur sur le territoire communal. En revanche, la même cour admet le contrôle du permis au regard de la salubrité : le projet peut être refusé s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, et le juge vérifie l’erreur manifeste d’appréciation à partir des analyses disponibles à la date de la décision, y compris un rapport postérieur qui éclaire la situation existant à cette date. Dans cette affaire, des dioxines et furannes étaient avérées mais à des seuils inférieurs au seuil de contamination défini par l’Agence française de sécurité des aliments, de sorte que le maire n’avait commis aucune erreur manifeste en accordant le permis. L’enseignement pratique est double : le pétitionnaire a intérêt à joindre des analyses récentes et favorables, et le voisin qui invoque la pollution doit produire des mesures dépassant les seuils, pas de simples soupçons tirés de l’histoire du site.
Le cas du lotissement mérite une attention particulière, car l’article L. 556-2 du code de l’environnement vise expressément « les projets de construction ou de lotissement » et impose l’attestation au stade du permis d’aménager. Le lotisseur fait donc réaliser l’étude des sols à l’échelle de l’opération et joint l’attestation du bureau certifié à sa demande de permis d’aménager. Les acquéreurs de lots bénéficient ensuite d’une dispense : l’attestation n’est pas requise pour leur propre demande de permis de construire située dans le périmètre du lotissement autorisé dont la demande comportait déjà cette attestation. En pratique, l’acquéreur d’un lot en Île-de-France vérifie que le permis d’aménager a bien comporté l’attestation et demande au lotisseur une copie de l’étude et des mesures de gestion prescrites, notamment quand son projet modifie la consistance initialement prévue : remblais complémentaires, sous-sol plus profond, jardin potager en pleine terre. Symétriquement, la dispense accordée à la personne pouvant bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique, quand l’opération a donné lieu à une déclaration d’utilité publique publiée, ne joue qu’à ce stade et ne dispense pas de gérer la pollution : elle reporte l’exigence, elle ne la supprime pas.
II. Qui paie la dépollution et comment contester utilement
A. Le coût de la remise en état : dernier exploitant, maître d’ouvrage et vendeur
La question financière se règle en identifiant qui a décidé le nouvel usage. Quand le dernier exploitant d’une installation classée a régulièrement remis le site en état pour l’usage validé avec la commune, le surcoût né d’un projet plus exigeant — typiquement des logements là où subsistaient des bureaux ou des ateliers — pèse sur celui qui porte ce projet. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 29 juin 2022, approuve une cour d’appel d’avoir jugé que « si le dernier exploitant a rempli l’obligation de remise en état qui lui incombe, au regard à la fois de l’article L. 511-1 du code de l’environnement et de l’usage futur du site défini conformément à la réglementation en vigueur, en l’espèce un usage déterminé avec le maire de la commune, le coût de dépollution supplémentaire résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur est à la charge de ce dernier ». Dans cette affaire, le site avait été mis en sécurité au regard d’un projet de réhabilitation en bureaux et ateliers, tandis que l’acquéreur poursuivait la démolition et la construction de quatre-vingt-quatre logements : la réhabilitation supplémentaire rendue nécessaire par ce changement d’usage restait à sa charge. Négocier le prix en intégrant le coût de dépollution, faire réaliser une étude des sols avant de signer, et stipuler dans l’acte qui supporte les coûts au-delà d’un seuil chiffré, sont les traductions contractuelles de cette jurisprudence. L’affaire jugée illustre la mécanique : le site, ancienne fabrique de peintures et de savons industriels relevant des installations classées, avait fait l’objet d’une mise en sécurité validée par la préfecture en novembre 2009 au regard d’un projet de réhabilitation en bureaux, ateliers et stockage autorisé par un permis d’octobre 2009, avec une évaluation quantitative des risques sanitaires remise en 2010. L’acquéreur a ensuite changé de programme — démolition et construction de quatre-vingt-quatre logements avec deux niveaux de sous-sols — et réclamé au vendeur la dépollution complémentaire, en invoquant notamment une clause par laquelle le vendeur s’engageait à supporter les coûts supérieurs à 200 000 euros. La Cour de cassation approuve le rejet : la clause jouait au titre du permis de 2009, et la réhabilitation supplémentaire était rendue nécessaire par le changement d’usage décidé par l’acquéreur. Avant de signer, l’acquéreur avisé fait donc expertiser l’adéquation entre l’usage projeté et l’état des sols validé, chiffre le différentiel de dépollution entre l’usage actuel et l’usage futur, et fait écrire dans l’acte qui supporte ce différentiel, pour quel montant et sur la base de quelle étude. À défaut d’une telle clause, le prix est censé intégrer le risque, et la découverte ultérieure ne rouvre la discussion que par les voies de la garantie ou de l’information précontractuelle, examinée ci-après.
Le vendeur d’un terrain ayant accueilli une installation classée supporte une obligation d’information écrite dont la méconnaissance ouvre des sanctions redoutables. L’article L. 514-20 du code de l’environnement dispose que « Lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation ». Quand le vendeur est lui-même l’exploitant, il indique en outre par écrit si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives, et l’acte de vente atteste l’accomplissement de cette formalité. La Cour de cassation donne à ce texte une portée large : le 21 septembre 2022, elle casse un arrêt qui avait écarté son application au motif qu’aucune activité classée n’avait été exercée sur les parcelles cédées, alors que la parcelle constituait l’entrée d’une usine exploitée de 1893 à 1961 pour le traitement de déchets d’usines à gaz et que l’habitation était une maison de gardien, « ce dont il résultait que le terrain vendu était inclus dans le périmètre de l’installation classée soumise à autorisation ». Un terrain dépendant fonctionnellement d’une installation, même sans activité directe sur son emprise, entre dans le champ de l’obligation d’information.
À défaut d’information, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, la loi ouvre à l’acheteur, « dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution », le choix entre demander la résolution de la vente, se faire restituer une partie du prix, ou exiger la réhabilitation du site aux frais du vendeur lorsque son coût ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. Ce délai de deux ans court à compter de la découverte, ce que l’acheteur établit par l’étude des sols, le rapport du bureau certifié ou l’expertise judiciaire. Découvert avant la réitération, le même vice peut fonder une renégociation du prix ou l’exercice d’une condition suspensive liée à l’état des sols ; lorsque le compromis ne protège pas suffisamment, il reste possible de faire annuler un compromis de vente si les conditions légales de l’annulation sont réunies. Parallèlement, l’acquéreur trompé par des déclarations mensongères dispose de l’action en dol, et celui qui découvre un vice rendant le bien impropre à l’usage prévu de la garantie des vices cachés, sous réserve de prouver qu’il ignorait la pollution à la signature : dans l’affaire tranchée le 21 septembre 2022, la Cour de cassation valide le rejet du dol et des vices cachés parce que l’acquéreur, qui avait fait réaliser des travaux préparatoires et dont les équipes portaient des masques contre les émanations de soufre avant la vente, avait été informé de la nature et de l’ampleur de la pollution et avait néanmoins signé sans réclamer de diminution de prix. Faire établir l’état des sols par un professionnel indépendant avant de signer, plutôt que de poursuivre des travaux en connaissance de cause, conditionne la crédibilité de toute action ultérieure.
B. Contester le refus, l’autorisation accordée ou la vente : délais, notification et preuves
Le pétitionnaire confronté à un refus fondé sur la pollution dispose de plusieurs voies, dont l’ordre et les délais doivent être respectés. Le refus peut être discuté devant son auteur par un recours gracieux, puis devant le tribunal administratif par un recours pour excès de pouvoir formé, en application de l’article R. 421-1 du code de justice administrative, « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Le moyen le plus solide consiste à démontrer, étude des sols et attestation du bureau certifié à l’appui, que les mesures de gestion assurent la compatibilité entre l’état des sols et l’usage projeté, et que le refus repose sur une appréciation manifestement erronée des risques : seuils réglementaires respectés, usages comparables autorisés à proximité, prescriptions spéciales suffisantes là où le refus était total. Quand le refus bloque un chantier dont le retard coûte chaque mois — portage financier, entreprises mobilisées, commercialisation compromise — le pétitionnaire peut assortir son recours d’une demande de suspension au juge des référés. L’article L. 521-1 du code de justice administrative prévoit que « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ». L’urgence se démontre par des pièces concrètes — compromis avec date butoir, attestations des entreprises, frais de portage — et le doute sérieux par l’étude des sols et l’attestation du bureau certifié qui contredisent le motif du refus. La suspension, si elle est prononcée, ne préjuge pas de l’annulation, mais elle permet de reprendre l’instruction ou le chantier pendant l’instance, ce qui, en matière de sols pollués, vaut souvent autant que le jugement au fond.
L’article R. 111-2 du code de l’urbanisme prévoit en effet que « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations » : quand la pollution est gérable par des prescriptions — confinement, ventilation, restriction des usages de pleine terre, suivi piézométrique — le refus sec doit être discuté pied à pied, et des prescriptions spéciales proposées par le pétitionnaire dès le recours gracieux renforcent la démonstration.
Le voisin qui attaque un permis accordé sur un terrain pollué obéit à un régime procédural strict dont la méconnaissance rend son recours irrecevable. D’une part, aux termes de l’article R600-2 du code de l’urbanisme, « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 » : surveiller l’affichage sur le terrain, en faire constater l’interruption par commissaire de justice, et agir dans le délai préserve la recevabilité. D’autre part, l’article R600-1 du code de l’urbanisme impose au requérant, « à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation », cette notification devant intervenir « par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours ». Sur le fond, le voisin doit établir son intérêt à agir par l’affectation directe des conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son propre bien, puis démontrer l’illégalité du permis : absence d’attestation en secteur d’information sur les sols, étude manifestement inadaptée à l’usage projeté, ou méconnaissance des prescriptions du plan local d’urbanisme. Les analyses de sols contradictoires, versées tôt au débat, valent mieux que des allégations générales sur le passé industriel du quartier.
À Paris et en Île-de-France, trois réflexes locaux complètent le dispositif. D’abord, vérifier systématiquement les annexes du plan local d’urbanisme et la base Géorisques avant tout engagement, car les secteurs arrêtés par le préfet y figurent avec leurs documents graphiques, et le certificat d’urbanisme révèle les anciens sites connus du service instructeur. Ensuite, calibrer le projet sur l’usage réellement compatible avec l’état des sols : la reconversion d’une friche artisanale en logements avec jardins privatifs exige des mesures plus lourdes que la même surface conservée en bureaux, et le coût correspondant doit apparaître dans le bilan financier avant la signature, conformément à l’enseignement de l’arrêt du 29 juin 2022. Enfin, dater chaque étape — découverte de la pollution, dépôt du recours, notification au bénéficiaire, affichage — puisque les délais examinés plus haut courent à compter d’événements précis : découverte pour l’action de l’acheteur contre le vendeur, notification ou publication pour le recours du pétitionnaire, premier jour d’un affichage continu de deux mois pour le recours des tiers, dépôt du recours pour la notification dans les quinze jours francs. Un dossier horodaté, appuyé sur l’étude d’un bureau certifié et sur les pièces du permis, donne à chaque acteur — porteur de projet, voisin, acquéreur — le moyen de défendre utilement sa position.
Conclusion
En définitive, construire sur un sol pollué ou classé en secteur d’information sur les sols n’est ni impossible ni sans cadre : l’étude des sols et l’attestation d’un bureau certifié conditionnent le permis, le juge vérifie la régularité de la pièce sans refaire la science, le surcoût du changement d’usage pèse sur celui qui le décide, et le vendeur qui tait une installation classée s’expose à la résolution, à la restitution partielle du prix ou à la réhabilitation à ses frais dans les deux ans de la découverte. La rigueur documentaire, engagée dès le certificat d’urbanisme et maintenue jusqu’à l’achèvement des mesures de gestion, départage les projets qui aboutissent de ceux qui s’enlisent.