Une maison à Auchel, dans le Pas-de-Calais, du 24 au 26 novembre 2026 ; un appartement loué de 39 m² à Beauvais les 1er et 2 décembre ; un T2 de 73 m² à Belfort du 1er au 3 décembre ; un immeuble loué à Ruffec, en Charente, du 15 au 17 décembre : la page des ventes de l’Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués (AGRASC) annonce, en cette mi-novembre, une série de ventes immobilières, à côté de lots de copropriété de l’avenue Foch, à Paris 16e, proposés jusqu’au 31 décembre 2026, et d’un domaine du Cap d’Antibes vendu par appel d’offres jusqu’au 20 mai 2027. Le 10 novembre, les Enchères du Domaine ont aussi organisé à Bordeaux, selon le communiqué de presse de Bercy, une vente de 182 lots (véhicules, montres, bijoux, maroquinerie) pour le compte de l’agence. Beaucoup d’acheteurs s’intéressent à ces ventes avec l’idée qu’un bien saisi par la justice se négocie forcément à bas prix.
Acheter un appartement ou une maison confisqué n’est pourtant ni une vente judiciaire sur saisie immobilière, ni une vente entre particuliers comme les autres. Le vendeur est l’État, représenté par l’AGRASC ; le bien sort d’une procédure pénale ; il peut être loué, occupé, grevé d’une hypothèque, détenu pour partie seulement par l’État ou chargé d’arriérés de copropriété laissés par l’ancien propriétaire. Cet article explique d’abord comment se déroule une vente immobilière de l’AGRASC, d’où viennent les biens et par quels circuits ils sont vendus, puis les vérifications qui protègent l’acheteur avant de porter une offre : droits des tiers, indivision, charges, occupants, état du bien et garanties, avec un éclairage particulier sur Paris et l’Île-de-France.
I. Vente AGRASC immobilier : comment acheter un bien saisi par la justice ?
A. D’où viennent les appartements et maisons vendus par l’AGRASC ?
Le point de départ est une condamnation pénale. Lorsqu’une juridiction prononce la peine complémentaire de confiscation, elle peut viser un immeuble qui a servi à commettre l’infraction, qui en est le produit direct ou indirect, ou, pour certaines infractions, le patrimoine du condamné, dans les conditions fixées par l’article 131-21 du Code pénal. Ce même texte règle le sort du bien une fois la confiscation prononcée : « La chose confisquée est, sauf disposition particulière prévoyant sa destruction ou son attribution, dévolue à l’Etat, mais elle demeure grevée, à concurrence de sa valeur, des droits réels licitement constitués au profit de tiers. » Le bien que l’on vous propose appartient donc à l’État, et cette phrase contient déjà le premier point de vigilance de l’acheteur, sur lequel nous reviendrons : les droits réels des tiers, comme certaines hypothèques, ne disparaissent pas avec la confiscation.
C’est ensuite l’AGRASC qui exécute la décision. L’article 707-1 du Code de procédure pénale lui confie l’exécution des confiscations portant sur des biens meubles ou immeubles et précise : « Sauf cas d’affectation, l’Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués procède à la vente de ces biens, s’il y a lieu, aux formalités de publication et, dans tous les cas, jusqu’à leur vente, aux actes d’administration nécessaires à leur conservation et à leur valorisation. » Entre la confiscation et la vente, c’est donc l’agence qui gère le bien : elle publie la mutation, paie les charges qui incombent désormais à l’État, fait constater l’occupation et, si besoin, engage les procédures nécessaires.
La publication n’est pas une formalité secondaire. Dans un jugement du 6 mai 2025, le tribunal judiciaire d’Évry (n° 24/00523) rappelle le rôle de l’agence dans ces termes : « Elle assure à ce titre la publication du jugement ou de l’arrêt prononçant la peine complémentaire de la confiscation pour rendre opposable aux tiers le transfert de propriété de l’immeuble confisqué à l’État, préalable indispensable à sa vente. » Pour l’acheteur, cela signifie qu’un bien régulièrement mis en vente doit pouvoir être rattaché à une décision de confiscation définitive, publiée au service de la publicité foncière, ce que le notaire chargé de l’acte vérifie à partir de l’état hypothécaire et des pièces pénales transmises par l’agence.
Il faut distinguer ce bien confisqué du bien seulement saisi. Pendant l’enquête ou l’instruction, un immeuble peut faire l’objet d’une saisie pénale, qui le rend indisponible : selon l’article 706-145 du Code de procédure pénale, « Nul ne peut valablement disposer des biens saisis dans le cadre d’une procédure pénale hors les cas prévus aux articles 41-5 et 99-2 et au présent chapitre. » Les biens immobiliers que l’agence présente à la vente sont, selon ses propres termes, des « biens immobiliers confisqués ». Une annonce qui proposerait, hors des circuits officiels, d’acheter « avant tout le monde » un appartement simplement saisi doit donc éveiller la méfiance : tant que la confiscation n’est pas définitive, le propriétaire ne peut pas valablement en disposer et l’État n’en est pas encore propriétaire.
Tous les immeubles confisqués ne sont pas vendus. L’article 706-160 du Code de procédure pénale charge l’agence de l’aliénation des biens qu’elle gère, « sans préjudice de l’affectation de ces biens », et lui permet de mettre un bien à la disposition d’associations, de fondations reconnues d’utilité publique, d’organismes agréés, de collectivités territoriales ou de services de l’État. C’est l’affectation sociale des biens confisqués. Un bien affecté ne passe pas par la vente ; un bien proposé à la vente a, au contraire, vocation à être cédé au meilleur prix, et le produit de la cession revient à l’État. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt publié du 5 mars 2026 (Civ. 2e, n° 24-10.394), à propos d’un immeuble confisqué « devant être vendu à l’initiative de l’Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués » : la propriété avait été transférée à l’État et, « si c’est l’AGRASC qui a vocation à en percevoir le prix de vente », les sommes ne pouvaient pas être saisies par le créancier d’un État étranger, faute d’appartenir à cet État. Le prix que vous payez rejoint donc les caisses publiques, et non le patrimoine du condamné.
B. Enchères en ligne ou notaire : comment se passe concrètement une vente immobilière de l’AGRASC ?
L’agence décrit elle-même ses circuits de vente. Sur sa page consacrée à ses partenaires, elle indique que les biens immobiliers confisqués sont principalement vendus selon deux modalités : d’une part une procédure de courtage d’enchères en ligne organisée par la société Agorastore, liée à l’agence par un marché public ; d’autre part une procédure publique de mise en concurrence organisée par une étude notariale. Dans ce second cas, précise l’agence, la procédure peut prendre, selon le type de bien, la forme d’une adjudication (vente aux enchères publiques), d’un appel à candidatures ou d’une vente notariale interactive. La même page indique que les commissaires de justice sont systématiquement mandatés par l’agence, lorsqu’elle est saisie d’un nouveau dossier de confiscation, pour dresser un procès-verbal descriptif des lieux et de leur situation d’occupation. Ce procès-verbal est une pièce précieuse : demandez-le, car il décrit le bien tel qu’il était lorsque l’État en a pris la gestion et dit s’il était occupé, et par qui.
Le circuit en ligne est le plus fréquent pour les biens courants. La fiche de vente de l’appartement de Belfort en donne une bonne illustration. On y lit d’abord une condition de participation : la visite, sur l’un des créneaux proposés, est obligatoire pour participer à la vente. Une fois la visite faite, l’acheteur peut déposer son offre et ses pièces justificatives, et son dossier doit être complet avant la date de la vente. La fiche indique ensuite le mode de vente : le contrat est conclu directement entre le vendeur et l’acheteur, selon les conditions particulières de vente applicables. La plateforme précise intervenir en qualité de courtier. Les autres informations utiles y figurent : enchères du 1er au 3 décembre 2026, augmentation minimale de 1 000 euros, commission de 10,8 % TTC incluse dans le prix affiché, frais de notaire à la charge de l’acquéreur, état d’occupation (ici « Libre de toute occupation ») et montant des charges de copropriété, que l’acquéreur reconnaît accepter en l’état.
Trois conséquences pratiques en découlent. La première tient au budget : le prix affiché inclut la commission de la plateforme, mais il faut y ajouter les frais de l’acte notarié, puis les charges, les impôts locaux et les éventuels travaux. La deuxième tient aux documents : ce sont les conditions particulières de la vente, et non l’annonce, qui fixent les engagements de l’acheteur, le calendrier de signature chez le notaire, le sort d’une offre retenue et les conséquences d’un défaut de paiement. Elles doivent être lues avant de porter une offre, comme le procès-verbal descriptif et les diagnostics. La troisième tient au vocabulaire : la vente en ligne de l’agence n’est pas une adjudication à la barre du tribunal, et les règles propres aux ventes judiciaires sur saisie immobilière ne s’y transposent pas automatiquement ; si vous hésitez entre ces circuits, un avocat en vente aux enchères immobilières à Paris peut comparer avec vous les engagements que chaque procédure fait naître.
Le financement mérite une attention particulière. L’acte écrit qui constate l’achat d’un logement, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée, doit indiquer si le prix sera payé avec ou sans l’aide d’un prêt, selon l’article L. 313-40 du Code de la consommation. Lorsque cet acte indique un paiement à l’aide d’un prêt immobilier, l’article L. 313-41 du même code prévoit que « cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement ». Ce même article fixe à un mois au minimum la durée de validité de cette condition, à compter de la signature de l’acte. Reste à savoir, dans chaque vente, à quel moment un acte écrit est signé et ce qu’il mentionne : ce sont les conditions particulières qui le disent. Avant d’enchérir avec un crédit, demandez au notaire désigné ou à l’organisateur de la vente si l’offre peut être faite sous condition de prêt, et faites valider votre plan de financement par votre banque pour un montant plafond qui inclut les frais.
Pour les biens d’exception, le circuit notarial est privilégié, et Paris en offre un exemple. Selon la page de l’agence consacrée à l’avenue Foch, mise à jour le 29 juin 2026, l’AGRASC met en vente des lots de copropriété à usage d’habitation et leurs annexes dépendant d’un ensemble immobilier situé 40-42 avenue Foch, dans le 16e arrondissement : 15 appartements, 5 studios, 20 chambres de service, des caves et des garages, vendus non séparés. L’agence précise qu’il s’agit d’un bien mal acquis, devenu propriété de l’État à la suite d’une décision de confiscation définitive prononcée par la justice française dans le cadre d’une affaire de blanchiment. La vente, confiée à une étude notariale parisienne, s’organise en deux phases : un appel à candidatures, ouvert jusqu’au 9 juillet 2026, destiné à évaluer la solidité financière des candidats, puis un appel d’offres, les candidats retenus étant invités à présenter leurs offres au début du mois d’octobre 2026. Ce type de procédure n’est pas une enchère ouverte à tous : le notaire sélectionne d’abord les candidats, puis compare les offres. Pour un particulier francilien, l’essentiel des ventes accessibles passera plutôt par le courtage en ligne, sur des biens plus modestes situés partout en France.
II. Acheter un bien confisqué par la justice : que vérifier avant d’enchérir ?
A. Hypothèque, indivision, charges de copropriété : les droits des tiers qui suivent le bien
La première vérification porte sur les dettes garanties par le bien. L’article 131-21 du Code pénal maintient, on l’a vu, les droits réels « licitement constitués au profit de tiers » à concurrence de la valeur du bien. Une hypothèque inscrite par la banque qui a financé l’achat du condamné peut donc rester opposable à l’État. Dans un arrêt du 23 novembre 2022 (Crim., n° 21-85.668), la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait confisqué un bien immobilier du Val-d’Oise évalué à 846 000 euros, alors que 440 852 euros restaient dus sur le prêt, sans rechercher « si ce bien se trouvait grevé d’un privilège ou d’une hypothèque opposable par celui-ci à l’Etat à la suite de sa dévolution à ce dernier ». Le chiffre montre l’enjeu : sur un bien confisqué, une part importante de la valeur peut revenir au créancier hypothécaire.
Toutes les inscriptions ne se valent pas. L’article 706-151 du Code de procédure pénale prévoit que la saisie pénale d’un immeuble est opposable aux tiers à compter de sa publication et que, jusqu’à la mainlevée ou la confiscation, « la saisie porte sur la valeur totale de l’immeuble, sans préjudice des privilèges et hypothèques préalablement inscrits ». La cour d’appel de Lyon en a tiré la conséquence dans un arrêt du 2 décembre 2025 (CA Lyon, n° 24/00682) : « l’hypothèque prise par le créancier postérieurement à la publication de la saisie pénale comme c’est le cas en l’espèce ne constitue pas le droit réel licitement constitué au profit de tiers opposable à l’AGRASC puisque constitué après la date de la saisie pénale ». L’ordre des dates de publication, au fichier immobilier, est donc décisif. Pour l’acheteur, la protection passe par l’acte notarié : dans l’affaire lyonnaise, le notaire avait payé sur le prix les sommes dues au syndic, les frais de mainlevée et le créancier hypothécaire, puis conservé le solde sous séquestre jusqu’à ce que le juge dise à qui il revenait. Demandez à voir, avant la signature, la liste des inscriptions et la manière dont chacune sera traitée.
La deuxième vérification porte sur l’étendue exacte des droits de l’État. La confiscation ne peut atteindre que ce qui appartient au condamné. Dans un arrêt du 14 octobre 2026 (Crim., n° 25-81.654), la chambre criminelle juge que « lorsque le bien dont la confiscation est envisagée dépend d’une indivision, cette peine ne peut porter que sur la part indivise de la personne condamnée, les droits d’un coïndivisaire de bonne foi devant lui être restitués ». L’affaire jugée à Lyon en offre une illustration concrète : après la relaxe en appel de l’une des deux propriétaires, seule la part de l’autre restait confisquée, et c’est l’ex-épouse et l’État qui ont ensemble vendu l’appartement par acte authentique du 29 mars 2022, pour un prix total de 480 000 euros. Si l’annonce ou les conditions particulières évoquent une quote-part, ou si le titre fait apparaître un régime matrimonial ou une indivision successorale, faites vérifier qui vend, pour quelle part, et si tous les indivisaires signeront l’acte ; un avocat en droit immobilier pour les biens indivis peut analyser ce point avant tout engagement, car acheter une quote-part n’est pas acheter un logement libre de décision.
La troisième vérification porte sur les revendications de tiers. Une personne qui se dit propriétaire d’un bien confisqué sans avoir été partie au procès pénal n’est pas privée de tout recours. Dans un arrêt du 4 septembre 2024 (Crim., n° 23-81.981), la Cour de cassation rappelle qu’un tel tiers, dont le titre est connu ou qui a réclamé cette qualité, « est recevable à soulever un incident contentieux d’exécution de cette peine devant la juridiction qui l’a prononcée afin de solliciter la restitution du bien lui appartenant ». Dans cette affaire, la société propriétaire de deux immeubles marseillais a échoué, faute de bonne foi, parce qu’elle était contrôlée par le condamné. Les décisions consultées ne disent pas ce que deviendrait une vente déjà conclue si un tel incident aboutissait après la cession. C’est une raison supplémentaire de demander au notaire la date à laquelle la confiscation est devenue définitive, la date de publication, et s’il a connaissance d’une revendication ou d’une procédure en cours sur le bien.
La quatrième vérification concerne les charges de copropriété. Un bien confisqué arrive souvent avec un passé d’impayés. La loi organise une protection au profit du syndicat lors de la vente : l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, cité par le tribunal judiciaire de Lille le 15 décembre 2025 (n° 25/00765), permet au syndic, avant l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la réception de l’avis de mutation adressé par le notaire, de former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire, lorsque le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic attestant qu’il est libre de toute obligation envers le syndicat. Dans cette affaire, un box confisqué à Haubourdin était vendu par l’intermédiaire de notaires : « Une fois la confiscation devenue définitive, l’AGRASC, en application de l’article 706-160 du code de procédure pénale, a été chargée de procéder à la vente du bien. » Le syndicat avait fait opposition pour 3 469,07 euros, mais le tribunal en a ordonné la mainlevée, parce que « cette somme correspond à des charges échues avant le 28 novembre 2023, dues non pas par l’Etat mais par le précédent propriétaire ». Les arriérés laissés par le condamné ne sont donc pas, par principe, à la charge de l’État vendeur, ce qui ne dispense pas l’acheteur de demander au syndic l’état des sommes dues et le montant des travaux votés, pour savoir ce qui sera appelé après son entrée dans la copropriété.
Le moment où l’on devient débiteur des charges compte aussi. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 25 avril 2024 (n° 22/07234), a jugé à propos de lots confisqués que « La qualité de copropriétaire, tenue au paiement des charges, n’est donc acquise qu’à compter de la notification du transfert de propriété au syndic. » Le jugement cite l’article 6 du décret du 17 mars 1967, selon lequel ce transfert est notifié au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte : pour l’acheteur, c’est cette notification de sa propre acquisition qui marque le début de ses obligations envers la copropriété. Les questions de répartition et de contestation des appels de fonds relèvent ensuite du droit de la copropriété, comme pour n’importe quel lot.
B. Bien occupé, locataire, état du logement et vices cachés : ce que l’acheteur doit anticiper
La fiche de vente indique si le bien est libre ou loué, et les annonces de l’agence de cette fin d’année comprennent les deux : l’appartement de Belfort est déclaré libre, celui de Beauvais et l’immeuble de Ruffec sont présentés comme loués. Lorsque l’occupant dispose d’un bail régulier, l’acheteur le reprend. L’article 1743 du Code civil le dit simplement : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. » L’article 131-21 du Code pénal, qui fait de la décision définitive de confiscation un titre d’expulsion contre le condamné et tout occupant de son chef, réserve lui-même cette situation : « N’est pas considérée comme occupant du chef du condamné la personne de bonne foi titulaire d’une convention d’occupation ou de louage d’ouvrage à titre onéreux portant sur tout ou partie du bien confisqué ». Acheter un bien loué, c’est donc acheter un rendement et un locataire, avec les règles du bail en cours. Demandez le bail, les dernières quittances, l’état des loyers payés à l’agence et le montant du dépôt de garantie.
Toutes les occupations ne résistent pas à la confiscation. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé, le 3 juin 2025 (n° 24/10627), qu’un prêt à usage consenti par la société propriétaire avait pris fin avec la confiscation définitive, puisque « aucune disposition légale ne prévoit expressément son opposabilité à l’acquéreur du bien litigieux, comme le fait l’article 1743 en matière de baux ». L’occupant a été déclaré sans droit ni titre et condamné à une indemnité d’occupation de 3 127,50 euros par mois. De même, le tribunal judiciaire d’Évry, dans le jugement du 6 mai 2025 déjà cité, a écarté un bail opposé seulement après les mises en demeure de l’agence, postérieur à la décision de saisie pénale du pavillon, et dont l’exécution n’était pas démontrée. Ces décisions ont été rendues à la demande de l’AGRASC, alors que l’État était encore propriétaire. Si le bien vous est vendu « occupé » sans bail opposable, vérifiez dans les conditions particulières qui supportera la procédure d’expulsion : l’agence, avant la vente, ou vous, après.
Car l’expulsion prend du temps, même face à un occupant sans titre. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé dans un jugement du 17 juillet 2026 (n° 25/10907), rendu sur l’assignation de l’AGRASC contre l’occupante d’un studio d’un ensemble immobilier confisqué. Il juge que « L’occupation sans droit ni titre d’un bien appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin », ordonne l’expulsion, mais refuse de supprimer le délai légal faute de voie de fait ou de manœuvres, « étant rappelé que les dispositions de l’article L.412-6 relatives à la trêve hivernale trouvent, le cas échéant, à s’appliquer ». Ce délai légal est celui de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution : l’expulsion d’un lieu habité « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sauf réduction ou suppression dans les cas prévus par ce texte. S’y ajoute la trêve hivernale de l’article L. 412-6 du même code : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf relogement suffisant ou entrée dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Concrètement, un bien occupé acheté en novembre ou en décembre 2026 ne pourra pas, en principe, être libéré par la force avant avril 2027. Dans un autre dossier parisien du 3 décembre 2024 (TJ Paris, n° 24/01192), l’occupant invoquait même une donation ancienne et la prescription acquisitive ; le juge a écarté l’argument faute de titre et de preuve d’une possession de trente ans, et prononcé l’expulsion assortie d’une astreinte, mais au terme d’une procédure contentieuse.
Pour Paris et l’Île-de-France, ces décisions dessinent un chemin procédural précis : dans les dossiers parisiens cités, c’est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris qui a statué sur l’occupation de logements confisqués, sur assignation de l’agence, avant que l’expulsion puisse être poursuivie, à défaut de départ volontaire, avec le concours de la force publique. L’acheteur francilien d’un bien occupé doit donc inscrire dans son calendrier non seulement la signature chez le notaire, mais aussi plusieurs mois de procédure possible, une indemnité d’occupation dont le recouvrement reste incertain et, en cas de difficulté sur une occupation sans droit ni titre, l’appui d’un avocat en matière de squat et d’occupation illicite.
Reste l’état du bien. Un logement confisqué a parfois été peu entretenu pendant la procédure pénale, qui peut durer plusieurs années ; jusqu’à la confiscation, l’entretien incombe au propriétaire ou au détenteur du bien, selon l’article 706-143 du Code de procédure pénale. La garantie légale des vices cachés de l’article 1641 du Code civil couvre les défauts cachés qui rendent la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix. Mais l’article 1643 permet au vendeur de l’écarter : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » Cette clause a une limite, que la troisième chambre civile a réaffirmée le 5 juin 2025 (Civ. 3e, n° 23-14.619) : « Le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ». Reportée à une vente de l’AGRASC, cette limite pose une question de preuve : ce que l’État savait du bien ressortira notamment du procès-verbal descriptif, des diagnostics et des informations de la copropriété. D’où l’intérêt de les obtenir et de les conserver.
Une autre exclusion existe : selon l’article 1649 du Code civil, la garantie des vices cachés « n’a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice ». La jurisprudence l’applique aux ventes ordonnées ou autorisées par un juge : la chambre commerciale l’a retenu dès 1974 pour la vente de l’immeuble d’une société en faillite réalisée par le syndic selon les règles de la procédure collective (Com., 10 décembre 1974, n° 73-12.680), et le tribunal judiciaire de Metz a encore jugé, le 28 mai 2026 (n° 22/00890), qu’« Il est tout aussi constant que la vente de gré à gré autorisée par le juge commissaire est une vente par autorité de justice. » Les décisions consultées ne tranchent pas la question de savoir si une cession organisée par l’AGRASC, en exécution d’une confiscation, entre dans cette catégorie. L’acheteur prudent raisonnera donc comme s’il ne pouvait compter sur aucune garantie des vices cachés : visite attentive, au besoin accompagnée d’un professionnel du bâtiment, lecture des diagnostics, questions écrites à l’organisateur de la vente. Si un défaut grave apparaît malgré tout après l’achat, les conditions d’une action pour vice caché immobilier devront être examinées au regard de la clause stipulée et de ce que le vendeur savait.
Les diagnostics, justement, restent dus. L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation impose, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur et annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique ; il ajoute : « En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. » Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, état des risques, diagnostic de performance énergétique : ces documents permettent de mesurer le coût réel du bien et des travaux à prévoir, en particulier si vous comptez louer le logement. Leur absence, ou un dossier incomplet, doit vous conduire à poser la question avant l’offre, pas après.
Conclusion
Les ventes immobilières de l’AGRASC ouvrent l’accès à des biens qui proviennent de condamnations pénales définitives et que l’État revend, en ligne par l’intermédiaire d’Agorastore ou par l’intermédiaire d’un notaire. Ce ne sont ni des ventes judiciaires sur saisie, ni des ventes ordinaires : la visite peut être obligatoire, le dossier doit alors être complet avant la date de vente, la commission est incluse dans le prix affiché, les frais de notaire s’y ajoutent, et ce sont les conditions particulières de chaque vente qui fixent les engagements de l’acheteur.
Avant d’enchérir, quatre séries de vérifications protègent l’acheteur. Sur le titre : une confiscation définitive, publiée, et un vendeur qui détient bien tout le bien, ou seulement une part indivise. Sur les droits des tiers : les hypothèques inscrites avant la saisie pénale restent opposables, celles prises après ne le sont pas, et le notaire doit dire comment chacune sera réglée. Sur la copropriété : les arriérés du condamné ne pèsent pas, par principe, sur l’État vendeur, mais les travaux votés et les appels à venir pèseront sur vous. Sur l’occupation et l’état du bien : un bail opposable se transmet à l’acheteur, une occupation sans titre suppose une procédure d’expulsion qui prend plusieurs mois et ne peut aboutir pendant la trêve hivernale, et la garantie des vices cachés peut être écartée par une clause, sauf connaissance du vice par le vendeur. Lus dans cet ordre, l’annonce, le procès-verbal descriptif, l’état hypothécaire, les documents de copropriété et les diagnostics permettent de savoir si le bon prix affiché l’est vraiment.