Depuis le 25 novembre 2024, le loyer des logements loués à titre de résidence principale dans vingt-quatre communes de l’agglomération Pays basque, de Bayonne à Hendaye en passant par Anglet, Biarritz, Bidart ou Saint-Jean-de-Luz, ne se fixe plus librement. Selon la préfecture des Pyrénées-Atlantiques, le plafond vise tous les baux signés depuis cette date et soumis à la loi du 6 juillet 1989, en location vide comme en meublé, en première location, en relocation, en renouvellement ou en bail mobilité. Pour les baux signés depuis le 25 novembre 2025, les montants résultent d’un arrêté préfectoral du 27 octobre 2025. Le dispositif approche pourtant de son terme : d’après la page de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, l’expérimentation nationale dont il relève doit s’achever le 24 novembre 2026. Une proposition de loi la prolonge de deux ans à périmètre constant ; cette commission l’a adoptée sans modification, en deuxième lecture, le 3 novembre 2026, et le texte est inscrit à la séance publique du jeudi 19 novembre 2026. Tant qu’il n’est ni voté ni promulgué, la prolongation n’est pas acquise.
Pour un locataire du Pays basque, les questions sont très concrètes : mon adresse est-elle dans la zone, quel est le loyer maximal de mon logement, mon contrat de « location saisonnière » de dix mois ou mon bail mobilité y échappe-t-il, et comment récupérer ce que j’ai payé en trop ? Les réponses tiennent à quelques détails que les simulateurs n’affichent pas : la date exacte de signature du bail, la surface habitable réelle, la façon dont le contrat présente un garage ou un complément de loyer, et la nature véritable de la location. Les décisions publiées depuis 2025 montrent que ces détails décident souvent de l’issue d’un dossier.
I. Encadrement des loyers Pays basque : quelles communes, quels baux et quel loyer plafond ?
A. Les vingt-quatre communes concernées et les baux visés, y compris les « locations saisonnières » de dix mois
Le dispositif repose sur l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan. Ce texte ouvre l’encadrement « A titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi », dans les zones tendues, aux intercommunalités compétentes en matière d’habitat qui le demandent. Un décret délimite ensuite le territoire concerné, et le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés au mètre carré de surface habitable. La préfecture rappelle que l’agglomération Pays basque a formulé sa demande en novembre 2022.
Le périmètre a été fixé par le décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023, publié au Journal officiel du 25 octobre 2023. Son article 1er vise les communes d’Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque. Contrairement à d’autres agglomérations, chacune de ces communes est visée en entier : la question n’est donc pas de savoir si la rue est dans la zone, mais dans quel secteur géographique elle se situe, car l’arrêté préfectoral répartit ces communes en trois zones de prix, cartographiées en annexe et reprises dans le simulateur en ligne de l’agglomération.
Les baux concernés sont ceux qui relèvent de la loi du 6 juillet 1989. Son article 2 précise que « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure », par le preneur, son conjoint ou une personne à charge. Pour les meublés, l’article 25-3 dispose que « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. » L’article 140 en tire la conséquence au IV : l’arrêté préfectoral fixe des loyers de référence propres aux logements meublés soumis aux titres Ier bis et Ier ter de la loi de 1989, c’est-à-dire au meublé de résidence principale et au bail mobilité. Le même IV écarte les meublés situés dans certaines résidences avec services, et le I exclut les logements des organismes HLM et des sociétés d’économie mixte agréées faisant l’objet d’une convention.
Le Pays basque présente une particularité que les guides généraux traitent peu : l’abondance des contrats dits « saisonniers » consentis de septembre à juin, notamment à des étudiants ou à des salariés en contrat court, avant que le logement ne reparte en location touristique l’été. Une location réellement saisonnière échappe à la loi de 1989, et donc à l’encadrement. Mais l’intitulé du contrat ne suffit pas. La loi Hoguet donne une définition, valable selon ses propres termes pour son application : à son article 1-1, « Est considérée comme une location saisonnière pour l’application de la présente loi la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. » Les juges, eux, recherchent ce que les parties ont réellement voulu.
Deux décisions récentes illustrent les deux issues possibles. La cour d’appel de Rennes, le 5 février 2025 (n° 22/00801), a confirmé la requalification en bail meublé de dix contrats « saisonniers » successifs, d’une durée inférieure à quatre-vingt-dix jours chacun, conclus depuis août 2017 pour un même logement occupé sans interruption par un retraité qui n’avait aucun autre domicile. Elle pose la méthode : « Il appartient au juge de se placer au jour de la conclusion du bail pour déterminer, la commune intention des parties, sans que la seule qualification du contrat par les parties ne puisse suffire à fixer la qualification du bail ». Dans le même sens, le tribunal judiciaire de Marseille, le 30 juin 2025 (n° 25/01679), a requalifié un meublé « saisonnier » de trois mois renouvelé pendant plus de deux ans, en rappelant que « La location ne doit pas excéder la durée de la saison. »
À l’inverse, la cour d’appel de Pau, le 3 avril 2025 (n° 23/03029), saisie d’un appel contre un jugement du juge des contentieux de la protection de Dax, a refusé la requalification de quatre contrats saisonniers d’un mois, soit 126 jours d’occupation selon la locataire, consentis à une locataire venue occuper un emploi en contrat à durée déterminée de six mois. La cour juge que « le débat opposant les parties sur l’existence d’une location saisonnière ne présente aucun intérêt sur le litige » : la locataire devait prouver que le logement lui avait été loué pour y établir sa résidence principale. Or les messages échangés montraient des renouvellements négociés un à un, et les documents remis au bailleur portaient d’autres adresses. La cour conclut que la preuve de « la commune intention des parties de louer le logement meublé à titre de résidence principale » n’était pas rapportée. La leçon est pratique : le locataire qui entend faire requalifier un contrat saisonnier doit pouvoir montrer, dès l’entrée dans les lieux, que le bailleur savait qu’il s’installait là pour y vivre (adresse déclarée au bailleur, attestation d’assurance, courrier, durée d’occupation continue).
Les deux décisions de requalification citées tranchaient la qualification du contrat et ses suites, comme le congé ou la révision du loyer ; aucune ne statuait sur une demande de diminution du loyer fondée sur l’encadrement. Le lien entre requalification et plafond résulte du texte : l’article 140 IV vise les meublés soumis au titre Ier bis, auquel la requalification rattache le contrat, mais les décisions consultées ne tranchent pas la façon dont le juge calculerait alors un éventuel trop-perçu. Pour les étudiants, le régime est plus simple : l’article 25-7 de la loi de 1989 prévoit que « Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. » Ce bail meublé étudiant de neuf mois reste un bail du titre Ier bis.
Le bail mobilité, enfin, est expressément encadré, mais il obéit à des conditions strictes. Selon l’article 25-12 de la loi de 1989, il est réservé au locataire qui justifie, à la date de prise d’effet, être en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. La cour d’appel de Rennes, dans l’arrêt précité, a refusé d’imposer un bail mobilité à un retraité qui ne remplissait aucune de ces conditions. Et l’article 25-13 prévoit que « A défaut de cette mention ou de l’une des informations prévues aux 4° ou 8° du I du présent article, le contrat de location est régi par les dispositions du titre Ier bis. » Un bail mobilité qui n’indique pas sa durée ou le motif qui le justifie devient donc un bail meublé classique.
B. Calcul du loyer plafond au Pays basque : zone, surface habitable et erreur fréquente sur les « 20 % »
Le loyer plafond n’est pas le loyer de référence augmenté de 20 %, puis encore augmenté. L’article 140, II, de la loi Élan est sans ambiguïté : « Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. » Le loyer de référence minoré est, lui, inférieur de 30 %. Le plafond à ne pas dépasser, hors charges et hors complément de loyer, est donc directement le loyer de référence majoré publié par l’arrêté, multiplié par la surface habitable. Certaines présentations grand public du dispositif laissent entendre qu’il faudrait encore ajouter 20 % à ce chiffre : c’est une lecture erronée qui conduit à surestimer le loyer autorisé.
Le même texte fixe la date à retenir. Selon l’article 140, III, A, « Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. » Au Pays basque, deux arrêtés se succèdent. Selon la préfecture des Pyrénées-Atlantiques, les baux signés du 25 novembre 2024 au 24 novembre 2025 relèvent de l’arrêté publié le 22 octobre 2024, et les baux signés à compter du 25 novembre 2025 de l’arrêté n° 64-2025-10-27-00007 du 27 octobre 2025, publié au recueil des actes administratifs spécial du 28 octobre 2025, dont l’article 4 fixe la prise d’effet au mardi 25 novembre 2025. Le bailleur ne peut pas invoquer un barème plus récent et plus favorable : dans un litige parisien, le tribunal judiciaire de Paris, le 23 avril 2026 (n° 25/06419), a écarté le montant avancé par la bailleresse parce qu’il était « tiré de barèmes postérieurs » et ne correspondait pas à la date de conclusion du contrat.
L’arrêté du 27 octobre 2025 classe les logements selon quatre critères : maison ou appartement, location vide ou meublée, nombre de pièces principales, et époque de construction (avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990). Une maison s’entend d’un bâtiment ne comportant qu’un seul logement, et les maisons ont leur propre tableau. Pour les appartements, quelques valeurs de l’annexe 1 permettent de mesurer les écarts. Un studio meublé situé en zone 1 dans un immeuble construit avant 1946 a un loyer de référence de 20,80 euros le mètre carré et un loyer de référence majoré de 25 euros : pour 22 mètres carrés habitables, le loyer hors charges ne peut dépasser 550 euros par mois. Un deux-pièces vide de la zone 2 construit après 1990 a un loyer de référence majoré de 15,20 euros : pour 45 mètres carrés, le plafond est de 684 euros. Un trois-pièces meublé de la zone 3 construit entre 1971 et 1990 a un plafond de 13,20 euros le mètre carré, soit 858 euros pour 65 mètres carrés. Ces exemples ne dispensent pas de vérifier la zone exacte de l’adresse sur la carte de l’annexe 2 ou dans le simulateur de l’agglomération.
La surface à multiplier est la surface habitable, et non la surface annoncée. L’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation la définit comme la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures, et précise : « Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas ». Les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre sont également exclues. Dans une maison sous toiture, les parties mansardées de moins de 1,80 mètre et les terrasses n’entrent donc pas dans le calcul, alors qu’elles figurent parfois dans la surface annoncée.
Deux situations fréquentes méritent un calcul attentif. En colocation, l’article 140, III, A, dispose : « En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article. » Le plafond s’apprécie donc pour le logement entier, et non chambre par chambre. Quand le bail facture à part un garage ou une cave, il faut lire le contrat de près. L’article 2 de la loi de 1989 soumet au même régime les garages, places de stationnement et jardins loués accessoirement au logement par le même bailleur. Le tribunal judiciaire de Lyon, le 31 juillet 2026 (n° 25/04057), a ainsi intégré au loyer principal une somme de 100 euros par mois présentée comme le prix du garage et de la cave, au motif que ces sommes n’étaient « pas spécifiquement prévues dans le complément de loyer », et a condamné le bailleur à restituer 3 515,17 euros.
Le bailleur peut dépasser le plafond par un complément de loyer, mais à des conditions strictes. L’article 140, III, B, exige des « caractéristiques de localisation ou de confort » qui le justifient par comparaison avec les logements de la même catégorie du même secteur géographique, mentionnées au bail avec le montant du complément. Il exclut tout complément lorsque le logement présente notamment des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité, un diagnostic de performance énergétique de classe F ou G, des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. La Cour de cassation laisse aux juges du fond une appréciation concrète. Le 4 décembre 2025, elle a admis un complément pour un appartement parisien offrant une vue dégagée sur une église, monument historique, retenant une « caractéristique propre au logement loué du fait de sa localisation à proximité immédiate de l’église à laquelle il faisait face » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.589). Le même jour, elle a validé un complément pour un studio calme et lumineux, ces qualités provenant « non pas de la situation géographique ayant donné lieu à la fixation du loyer de référence mais de l’étage élevé du logement » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-17.930).
À l’inverse, le tribunal judiciaire de Paris, le 26 mars 2026 (n° 25/06198), a annulé un complément de 356 euros par mois justifié par un balcon plein sud, une cave, un local à vélos, l’accessibilité et un bon diagnostic énergétique : ces éléments étaient recherchés mais courants, et la performance énergétique est déjà prise en compte dans le loyer de référence. Le tribunal exige des caractéristiques déterminantes, et précise : « Il s’agit donc d’éléments structurels, objectivables et de nature à perdurer. » Au Pays basque, une vue sur l’océan ou sur la Rhune, une grande terrasse ou un jardin seront appréciés selon la même méthode, c’est-à-dire en comparaison avec les logements de même catégorie du même secteur. Aucune décision publiée appliquant ces critères à un logement de l’agglomération n’a été trouvée dans la base Judilibre consultée en novembre 2026 : la discussion reste donc ouverte au cas par cas, et la charge de la preuve pèse sur le bailleur, comme le prévoit l’article 140, III, B.
II. Loyer trop élevé au Pays basque : comment contester et récupérer le trop-perçu ?
A. Action en diminution, complément de loyer, renouvellement : les délais et le passage par la commission de conciliation
Le premier réflexe consiste à relire le bail. L’article 140, V, de la loi Élan impose que « Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. » Si ces mentions manquent, le même V de l’article 140 permet au locataire de mettre en demeure le bailleur de les porter au bail dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat, puis, à défaut de réponse dans le mois ou en cas de refus, de saisir le juge dans les trois mois de la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 23 avril 2026 précité, distingue ce mécanisme de régularisation de l’action ordinaire en diminution, qu’il soumet au seul délai de prescription de droit commun du bail.
Pour un bail signé depuis le 25 novembre 2024 dont le loyer de base dépasse le plafond, l’action en diminution est ouverte par l’article 140, III, A, qui ajoute : « La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution. » Faut-il la saisir avant le juge ? Les juridictions divergent. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 16 mars 2026 (n° 25/00524), saisi par une locataire qui demandait la diminution de son loyer et la restitution du trop-perçu, a déclaré toutes ses demandes irrecevables faute de saisine préalable de la commission, en s’appuyant sur la modification de l’article 140 par la loi du 21 février 2022. Le tribunal judiciaire de Lille, le 6 janvier 2026 (n° 24/04787), a jugé au contraire que ce texte n’érige pas expressément la saisine préalable de cette commission en condition de recevabilité, et a examiné le fond. En l’état de cette divergence, la prudence commande de saisir d’abord la commission départementale de conciliation des Pyrénées-Atlantiques. Selon l’article 20 de la loi de 1989, « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. »
Le complément de loyer obéit à un calendrier plus serré. L’article 140, III, B, prévoit : « Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. » Le même article 140, III, B, poursuit : « En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. » Il ajoute que « La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge. » Le tribunal judiciaire de Paris résume ce régime dans son jugement du 23 avril 2026 : la contestation « doit être introduite dans les trois mois de la signature du bail et suppose la saisine préalable obligatoire de la commission départementale de conciliation avant tout recours judiciaire ». En cas de conciliation ou de jugement, le loyer ainsi fixé s’applique à compter de la prise d’effet du bail, selon le même III, B.
Le bail mobilité suit des règles propres. L’article 25-12 de la loi de 1989 dispose que « La commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour l’examen des litiges résultant de l’application des dispositions du présent titre. » Le locataire en bail mobilité dont le loyer dépasse le plafond ne peut donc pas passer par cette commission, ce que reflète l’exception expresse prévue pour la contestation du complément de loyer au III, B, de l’article 140 ; l’agglomération indique qu’il peut alors faire appel à un conciliateur de justice.
Pour un bail signé avant le 25 novembre 2024, l’encadrement ne joue qu’au renouvellement. L’article 140, VI, ouvre l’action en diminution lors du renouvellement si le loyer, hors complément, dépasse le loyer de référence majoré ; chaque partie peut proposer un nouveau loyer « au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire », dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi de 1989. En cas de désaccord ou à défaut de réponse quatre mois avant le terme, la commission peut être saisie, puis le juge avant le terme du contrat ; à défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit aux conditions antérieures du loyer, selon le même VI. Ces étapes se calculent à rebours depuis la date d’échéance du bail, selon les délais fixés par ce VI de l’article 140.
Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection. Selon l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ». Avant de saisir la commission ou le juge, un dossier solide réunit le bail et ses annexes, les quittances ou relevés bancaires, un mesurage de la surface habitable, la preuve de l’époque de construction (acte de vente, permis de construire, fiche cadastrale), l’extrait de l’arrêté applicable à la date de signature et la capture du simulateur pour l’adresse exacte. Pour les litiges plus larges sur le logement loué, notre page consacrée au contentieux du bail d’habitation présente les principales actions possibles.
B. Récupérer le trop-perçu : prescription, sanction du préfet et effet de l’échéance du 24 novembre 2026
Les loyers payés au-delà du plafond se réclament comme un paiement indu. L’article 1302-1 du code civil dispose que « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. » Le délai pour agir est celui de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » La troisième chambre civile a rappelé l’application de ce délai de trois ans aux actions dérivant d’un bail d’habitation dans un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 22-13.778).
Le point de départ de ce délai fait débat. Dans son jugement du 23 avril 2026 (TJ Paris, n° 25/06419), le tribunal judiciaire de Paris a retenu que l’action en diminution et en restitution « est soumise à la seule prescription triennale de l’article 7-1 de la loi de 1989 », et que « La prescription ne court donc pas abstraitement à compter de la signature du bail, mais du jour de la connaissance effective ou présumée du dépassement de loyer. » Il a condamné la bailleresse à rembourser 6 184,20 euros à un locataire qui avait déjà quitté le logement. Il s’agit d’une décision de première instance, que d’autres juridictions pourraient ne pas suivre. Le calcul le plus sûr reste de compter trois ans à partir de la signature du bail et d’agir avant.
Le trop-perçu peut aussi servir de défense. Dans le jugement lillois du 6 janvier 2026 (TJ Lille, n° 24/04787), les bailleurs réclamaient des loyers impayés. Le juge a calculé le loyer maximal de l’appartement de 23 mètres carrés, soit 319,70 euros par mois au lieu des 450 euros payés, a déduit 1 563,60 euros de la dette locative, mais a refusé de qualifier ce dépassement de préjudice financier distinct, la restitution d’un indu obéissant à un régime différent de la réparation d’un dommage. Le même jugement montre l’importance de la preuve : les bailleurs soutenaient que l’immeuble datait d’avant 1946, catégorie au plafond plus élevé, sans le démontrer, et le juge a retenu la période 1946-1970 invoquée par la locataire.
Parallèlement à l’action du locataire, le préfet dispose d’un pouvoir de sanction. L’article 140, VII, lui permet, lorsqu’un bail ne respecte pas le plafond, de mettre en demeure le bailleur de mettre le contrat en conformité et de restituer les loyers trop perçus, puis, si la mise en demeure reste infructueuse, de prononcer une amende « dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale ». Le texte précise : « Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer. » L’agglomération Pays basque indique recevoir les signalements des locataires, instruire les dossiers et les transmettre au préfet.
Reste l’échéance du 24 novembre 2026. Selon la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, si l’expérimentation n’est ni prolongée ni pérennisée, les nouveaux baux ne seront plus soumis à l’encadrement à cette date. La proposition de loi en discussion prévoit une prolongation de deux ans à périmètre constant, et la page de la commission cite expressément le Pays basque parmi les territoires où le dispositif s’applique ; son adoption conforme en séance le 19 novembre 2026 n’est pas encore intervenue. Pour les baux signés pendant l’expérimentation, la page de l’Assemblée ne vise que les nouveaux baux, et ni l’article 140 ni les décisions citées ici ne règlent expressément le sort d’une action en diminution engagée après l’échéance. Cette incertitude plaide pour une action rapide : écrire au bailleur, chiffrer le dépassement mois par mois, saisir la commission des Pyrénées-Atlantiques et conserver toutes les preuves. Les mêmes questions se posent dans les autres territoires encadrés, comme le montrent nos analyses sur l’encadrement des loyers à Lille et la colocation meublée, sur la contestation d’un loyer trop élevé à Grenoble et sur la contestation d’un complément de loyer après trois mois.
Conclusion
Au Pays basque, l’encadrement des loyers couvre l’intégralité de vingt-quatre communes, mais il ne protège que les baux de résidence principale, vides ou meublés, et les baux mobilité. La première vérification porte donc sur la nature réelle du contrat : un bail présenté comme saisonnier peut être requalifié lorsque le locataire prouve qu’il s’installait pour y vivre, comme l’ont admis les juges de Rennes et de Marseille, alors que la cour d’appel de Pau a refusé de le faire faute de preuve de la commune intention des parties. Vient ensuite le calcul : le plafond est le loyer de référence majoré lui-même, appliqué à la surface habitable réelle, selon l’arrêté en vigueur à la date de signature. Un garage facturé à part, un complément justifié par un balcon ou une cave, ou un complément appliqué malgré un défaut exclu par la loi peuvent être remis en cause. Sur la procédure, la divergence entre Bordeaux et Lille invite à passer par la commission départementale de conciliation avant le juge, et le délai de trois ans de l’article 7-1 de la loi de 1989 se calcule au plus court. L’incertitude qui entoure le vote du 19 novembre 2026 ne change pas la méthode : relire le bail, mesurer le logement, chiffrer le dépassement et agir sans attendre.