Une forte tempête « pourrait frapper la France mardi », titrait Meteo-Paris.com le 13 novembre 2026, tandis que La Chaîne Météo décrivait le même jour un jet-stream à 300 km/h susceptible d’accentuer le risque de tempête la semaine suivante. La veille, TF1 Info montrait à Mandelieu-la-Napoule « les habitants sous les eaux » après les pluies de la dépression Charles, et BFM rapportait les propos du maire déplorant des dégâts dans plusieurs commerces. Ces prévisions peuvent encore évoluer et personne ne sait aujourd’hui quels logements seront touchés. Mais parmi les foyers exposés, certains se trouvent dans une situation délicate : ils ont signé un compromis ou une promesse de vente et attendent le rendez-vous chez le notaire.
Qu’une toiture s’envole, qu’un plafond s’effondre sous l’effet d’une infiltration ou qu’un rez-de-chaussée soit inondé pendant ces semaines d’attente, et les mêmes questions reviennent dans les recherches tapées sur Google : sinistre entre compromis et acte de vente, dégâts entre compromis et acte de vente, sinistre avant signature de l’acte authentique, clause sinistre du compromis de vente. Le vendeur doit-il réparer avant de signer ? Qui déclare le sinistre, et à qui l’assureur verse-t-il l’indemnité ? L’acheteur peut-il renoncer et récupérer son dépôt de garantie, ou le vendeur peut-il exiger la signature au prix convenu ?
La réponse courte tient en deux idées. En principe, tant que la propriété n’a pas été transférée, le bien reste aux risques du vendeur, qui doit le conserver et déclarer le sinistre à son assureur. Ensuite, ce sont les clauses de l’avant-contrat qui décident, le plus souvent, si l’acheteur peut renoncer ou s’il doit signer en recevant l’indemnité d’assurance. Cet article distingue à chaque étape la règle légale, tirée du code civil, du code des assurances, du code de la construction et de l’habitation et du code de l’environnement, des stipulations du compromis et du contrat d’assurance, qui varient d’un acte à l’autre et priment sur toute analyse générale. Pour la rédaction et la vérification de l’avant-contrat lui-même, notre page consacrée à l’avocat en compromis et promesse de vente immobilière détaille les points de contrôle habituels.
I. Sinistre avant la signature de l’acte de vente : qui supporte les dégâts et qui déclare à l’assureur ?
A. Sinistre pendant le compromis de vente : le bien reste en principe aux risques du vendeur
Le point de départ se trouve dans deux articles du code civil qu’il faut lire ensemble. Le premier rappelle la force du compromis : selon l’article 1589 du code civil, « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Le second fixe le moment où la propriété change de mains et, avec elle, la charge des risques. L’article 1196 du code civil pose que, dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat, puis ajoute : « Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi. » Le même article précise : « Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose. »
Or de nombreux compromis de vente immobilière reportent expressément le transfert de propriété au jour de la signature de l’acte authentique. Lorsque c’est le cas, la propriété n’a pas encore changé de mains au moment de la tempête ou de l’inondation, et l’article 1196 du code civil rattache les risques à la propriété : le vendeur, toujours propriétaire, supporte en principe la perte ou la détérioration du bien jusqu’à l’acte. Il faut donc relire la clause du compromis qui fixe la date du transfert de propriété et de l’entrée en jouissance pour savoir où les parties ont placé ce transfert.
La condition suspensive d’obtention du prêt, fréquente dans les compromis signés par des particuliers, conduit au même résultat par une autre voie. L’article 1304-6 du code civil admet que les parties prévoient que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat, mais il précise aussitôt : « La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. » Le débiteur de l’obligation de délivrer le bien étant le vendeur, c’est lui qui garde les risques tant que la condition n’est pas réalisée.
La promesse unilatérale de vente obéit à une logique encore plus nette. L’article 1124 du code civil la définit comme le contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont ne manque que le consentement du bénéficiaire. La cour d’appel de Paris en a tiré la conséquence dans un arrêt du 11 septembre 2026 (pôle 4, chambre 1, n° 24/04129) : après avoir cité l’article 1196, elle juge que « la promesse unilatérale de vente n’étant pas translative de propriété, le bien objet de la promesse demeure aux risques du promettant tant que l’option n’est pas levée ».
Supporter les risques ne signifie pas seulement subir la perte. Le vendeur est aussi tenu d’un devoir de conservation. L’article 1197 du code civil dispose : « L’obligation de délivrer la chose emporte obligation de la conserver jusqu’à la délivrance, en y apportant tous les soins d’une personne raisonnable. » L’article 1614 du code civil ajoute que « La chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente. » Quant à la question de savoir qui, du vendeur ou de l’acquéreur, supporte la perte ou la détérioration avant la livraison, l’article 1624 du code civil la renvoie aux règles générales des contrats, c’est-à-dire précisément aux articles 1196 et 1304-6 cités plus haut.
La Cour de cassation a montré l’importance concrète de ce devoir de conservation dans un arrêt de la troisième chambre civile du 25 septembre 2012 (n° 11-24.519). Le compromis stipulait que le vendeur s’engageait à entretenir et à conserver le bien en son état actuel jusqu’à l’acte authentique ; un dégât des eaux provoqué par le gel des canalisations était survenu entre-temps, et l’acquéreur avait refusé de signer. La Cour approuve les juges du fond d’avoir écarté la mauvaise foi de l’acquéreur, après avoir relevé que les conséquences du gel n’étaient pas réparées à la date prévue pour la signature, que l’acquéreur avait demandé une vérification de la structure de l’immeuble à laquelle la venderesse s’était opposée, et qu’il « souhaitait obtenir une remise en état du bien comme à l’origine et non une indemnité d’assurance qui ne correspondait pas aux dégâts réels ». Les juges avaient aussi retenu que la venderesse avait été imprudente en laissant l’immeuble inoccupé plusieurs mois sans précautions dans une région aux hivers très froids.
Avant une tempête annoncée, ce devoir de conservation se traduit par des gestes simples que le vendeur a intérêt à pouvoir prouver : fixer ou rentrer ce qui peut s’envoler, vérifier les évacuations d’eau, faire surveiller une maison vide. Après le sinistre, il impose de limiter l’aggravation des dommages, par exemple en faisant bâcher une toiture découverte, et de conserver les factures de ces mesures d’urgence. Ces précautions ne garantissent pas l’issue d’un litige, mais l’arrêt de 2012 montre que l’imprudence du vendeur pèse dans l’appréciation du juge lorsque l’acquéreur refuse de signer.
Ces règles ont toutefois une limite essentielle : elles s’effacent devant le contrat. L’article 1196 réserve la volonté des parties, et beaucoup de compromis rédigés par des notaires ou des agents immobiliers contiennent une clause organisant le sort d’un sinistre survenu avant l’acte. C’est elle qui, en pratique, tranchera la plupart des difficultés exposées dans la seconde partie de cet article.
B. Déclarer le sinistre avant la vente : délais, garantie tempête, catastrophe naturelle et preuves
Entre le compromis et l’acte, le contrat d’assurance habitation en vigueur est celui du vendeur : c’est lui l’assuré, et c’est donc à lui qu’il revient de déclarer le sinistre. L’article L. 113-2 du code des assurances l’oblige à donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie, en précisant : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le même article protège l’assuré retardataire : la déchéance pour déclaration tardive, lorsqu’elle est prévue par le contrat, ne peut lui être opposée que si l’assureur établit que le retard lui a causé un préjudice, et elle ne peut l’être lorsque le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure.
L’acquéreur, lui, n’a pas de contrat sur ce bien et ne peut pas déclarer à la place du vendeur. Il a tout intérêt, en revanche, à informer par écrit le vendeur et le notaire dès qu’il apprend le sinistre, à demander la copie de la déclaration et à suivre l’expertise. Ce simple échange de courriers datés servira de preuve si les parties se retrouvent ensuite en désaccord sur la gravité des dégâts ou sur la date à laquelle chacun en a eu connaissance.
Pour un dommage causé par le vent, la garantie applicable relève en principe de l’article L. 122-7 du code des assurances. Ce texte impose que les contrats garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France ouvrent droit à la garantie contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones. La loi s’arrête là : le même article précise que les indemnisations sont attribuées « en tenant compte des limites de franchise, du plafond et de la vétusté contractuellement fixés ». Le montant de la franchise, le coefficient de vétusté, les éventuels seuils de vent ou conditions de constat figurent dans les conditions générales et particulières du contrat du vendeur, qu’il faut se procurer. Seuls les effets du vent dû à un événement cyclonique dont les vents maximaux ont atteint ou dépassé, selon ce texte, 145 km/h en moyenne sur dix minutes ou 215 km/h en rafales relèvent du régime des catastrophes naturelles.
Pour une inondation comme celle de Mandelieu-la-Napoule, la garantie mobilisable dépend de l’origine de l’eau et de l’éventuelle reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. L’article L. 125-1 du code des assurances étend la garantie des contrats de dommages aux biens aux effets des catastrophes naturelles, entendus comme les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, et précise que l’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel. Ce même article L. 125-1 prévoit que l’arrêté doit être publié au Journal officiel dans un délai de deux mois à compter du dépôt des demandes à la préfecture, et qu’aucune demande communale ne peut aboutir à une reconnaissance lorsqu’elle intervient vingt-quatre mois après le début de l’événement. À la date de rédaction de cet article, aucune source consultée n’indique qu’un arrêté a été pris pour les pluies du 12 novembre 2026 ; nous ne pouvons pas dire s’il le sera. Les démarches propres à cet épisode sont détaillées dans notre article sur l’inondation de Mandelieu et l’assurance après les pluies du 12 novembre 2026.
Si un arrêté est publié, l’article L. 125-2 du code des assurances fixe le calendrier. Les contrats sont réputés inclure l’obligation pour l’assuré de déclarer le sinistre dès qu’il en a eu connaissance et « au plus tard trente jours après la publication de l’arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ». Le même article L. 125-2 donne à l’assureur un délai d’un mois, à compter de la réception de la déclaration ou de la publication de l’arrêté si elle est postérieure, pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties et ordonner une expertise s’il la juge nécessaire, puis un mois pour faire une proposition d’indemnisation à compter de l’état estimatif ou du rapport d’expertise définitif. Selon ce même article L. 125-2, une fois l’accord de l’assuré reçu, l’assureur dispose de vingt et un jours pour verser l’indemnité, et une provision doit être versée dans les deux mois qui suivent la remise de l’état estimatif ou la publication de l’arrêté si elle est postérieure. Ce calendrier compte pour l’acheteur : un arrêté peut très bien être publié après la signature de l’acte, et la question de savoir qui recevra l’indemnité se pose alors, comme on le verra plus loin.
Un sinistre indemnisé au titre des catastrophes naturelles laisse aussi une trace dans l’information due à l’acquéreur. Selon le IV de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 du code des assurances, le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur, dans l’état des risques, de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire. Le V du même article ouvre à l’acquéreur, en cas de manquement, la faculté de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix. Lorsque l’indemnité est versée entre le compromis et l’acte, l’acquéreur a intérêt à vérifier que l’état des risques qui lui est remis en fait mention.
Reste la question de la preuve, qui décidera de presque tout. Il faut pouvoir comparer l’état du bien au jour du compromis avec son état après le sinistre. Les photographies de l’annonce, celles prises lors des visites, les diagnostics annexés au compromis et, le cas échéant, l’état des lieux d’une location en cours donnent l’état de départ. Pour l’état d’arrivée, des photographies datées, les devis des entreprises, le rapport de l’expert de l’assureur et, si l’enjeu le justifie, un constat de commissaire de justice permettent de mesurer l’ampleur des dégâts. Les décisions examinées dans la seconde partie montrent que les juges s’attachent à des éléments objectifs, chiffrés et contemporains : une inquiétude, même légitime, ne suffit pas.
Enfin, si le sinistre survient très peu de temps après la signature du compromis, l’acquéreur non professionnel d’un logement doit vérifier s’il dispose encore de son droit de rétractation. L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, pour l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». Selon le I bis de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, lorsque l’état des risques n’a pas été remis au plus tard à la date de signature de la promesse, ce délai de rétractation ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur. Si le sinistre survient alors que ce délai court encore, l’acquéreur peut exercer cette faculté dans les formes prévues par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, sans avoir à discuter de la gravité des dégâts.
II. Renoncer, renégocier ou signer quand même : les options de l’acheteur et du vendeur
A. Clause sinistre du compromis de vente : quand l’acheteur peut renoncer et récupérer son dépôt de garantie
Beaucoup d’avant-contrats contiennent une clause intitulée « sinistre pendant la durée de validité » du compromis ou de la promesse. Une rédaction fréquente figure dans un jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes du 29 janvier 2026 (n° 24/00637), qui la reproduit. Si un sinistre quelconque frappe le bien pendant la validité du compromis, l’acquéreur a la faculté soit de renoncer purement et simplement à la vente et d’être remboursé des sommes avancées, soit, selon les termes de la clause, « de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées ». La clause ajoute une limite décisive : l’existence du compromis ne peut être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation. On retrouve une clause presque identique dans la promesse examinée par la cour d’appel de Paris le 11 septembre 2026.
Tout se joue donc sur ce seuil. Dans l’affaire jugée à Valenciennes, les photographies retenues par le tribunal montraient des infiltrations d’eau et l’effondrement d’une partie des plafonds et planchers des logements ; le tribunal relève qu’il n’était pas contesté que ces dégâts avaient rendu le bien inhabitable, juge la renonciation de l’acquéreur valable et opposable aux vendeurs, et ordonne la restitution des 10 000 euros versés au titre du dépôt de garantie et conservés par le notaire séquestre. Le vendeur soutenait que l’acquéreur avait en réalité changé d’avis pour d’autres raisons ; le tribunal retient qu’il ne le démontrait pas.
La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 11 septembre 2026 déjà cité, apporte une précision importante sur la manière d’apprécier le seuil. Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale avait refusé de lever l’option après qu’un architecte mandaté par le syndic eut signalé l’affaissement du plancher de l’appartement du dessus et la nécessité d’un étaiement. La promettante produisait ensuite des éléments postérieurs présentés comme démontrant l’absence de gravité du sinistre. La cour d’appel de Paris écarte ces éléments postérieurs : selon elle, ils ne peuvent « réécrire rétroactivement le niveau de risque auquel était objectivement exposé un acquéreur prudent » au vu des informations disponibles à l’expiration du délai d’option. Elle juge que la clause vise un sinistre « de nature à » rendre le bien inhabitable, peu important que ces conséquences ne se soient finalement pas réalisées, et confirme la libération au profit du bénéficiaire de la somme séquestrée.
D’autres décisions rappellent le revers de la médaille. Dans un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 5 janvier 2023 (3e chambre, n° 21/02355), l’acquéreuse d’un appartement avait renoncé à la vente après un dégât des eaux venu de la toiture. La cour estime que les photos produites « démontrent un dégât limité et réparable dans des délais courts », relève que le vendeur et la copropriété avaient fait procéder rapidement aux réparations, et refuse l’application de la clause de sinistre ; faute d’avoir justifié de ses démarches pour obtenir son prêt, l’acquéreuse perd l’indemnité d’immobilisation de 37 200 euros prévue à la promesse.
La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 15 janvier 2026 (1re chambre civile, n° 23/01087), aboutit à la même conclusion pour un logement neuf en copropriété où les bénéficiaires avaient découvert, lors de la visite précédant la signature, des champignons et de l’humidité en bas des cloisons. La promesse leur permettait de renoncer pour motif légitime, et la cour rappelle : « Pour être légitime, le motif doit être objectif, sérieux et contemporain de la rétractation. » Elle constate que le coût des travaux représentait, selon les hypothèses, entre 1,15 % et 3,46 % du prix, que le bien a été remis en état en neuf jours, et que les bénéficiaires n’apportaient aucune expertise indépendante. Elle ajoute une phrase qui vaut méthode : « Il appartenait pourtant aux bénéficiaires, s’ils souhaitaient subordonner la signature de l’acte authentique à la réalisation préalable des travaux, de solliciter un avenant à la promesse en ce sens ou de proposer une consignation du montant des travaux ». Les acquéreurs sont condamnés à verser l’indemnité d’immobilisation de 24 000 euros.
En l’absence de clause de sinistre, ou lorsque son seuil n’est pas atteint, l’acquéreur n’est pas pour autant démuni, mais il doit pouvoir s’appuyer sur des éléments sérieux. L’arrêt du 25 septembre 2012, rendu à propos d’un compromis qui imposait au vendeur de conserver le bien en son état, en donne un exemple : au vu de dégâts non réparés à la date prévue, d’une indemnité d’assurance inférieure aux dégâts réels et du refus de la venderesse de laisser vérifier la structure, les juges ont pu estimer que la mauvaise foi de l’acquéreur n’était pas établie. La première chambre civile avait par ailleurs jugé, dans un arrêt du 20 novembre 1990 (n° 89-12.534) rendu au visa de l’ancien article 1182 du code civil, que lorsque la chose s’est détériorée sans la faute du débiteur avant la réalisation des conditions suspensives, « le créancier a le choix, ou de résoudre l’obligation, ou d’exiger la chose dans l’état ou elle se trouve, sans diminution du prix ». Cet arrêt a été rendu sous l’empire de l’ancien texte ; l’article 1304-6, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, ne reprend pas cette option en ces termes, et les décisions consultées pour cet article ne disent pas si elle subsiste aujourd’hui.
De ces décisions se dégagent quelques réflexes. D’abord, lire la clause de sinistre et repérer son seuil exact : « inhabitable », « impropre à son exploitation », « inutilisable », « porter atteinte de manière significative à leur valeur ». Ensuite, rassembler sans attendre des éléments objectifs sur la gravité : rapport d’expert, devis chiffrés, avis d’un professionnel du bâtiment sur la structure. Puis exprimer clairement et par écrit son choix, au notaire et au vendeur, en visant la clause et les pièces, plutôt que de laisser passer la date de signature ou d’expiration de l’option dans l’incertitude. Enfin, lorsque les dégâts sont réparables, envisager la voie que la cour de Caen reprochait aux bénéficiaires de ne pas avoir suivie : un avenant reportant la signature après les travaux, ou une consignation de leur montant. Pour l’acheteur qui hésite, le risque financier d’une renonciation jugée injustifiée se lit dans l’avant-contrat : dépôt de garantie, indemnité d’immobilisation ou clause pénale selon les cas, points sur lesquels notre article consacré aux pénalités d’annulation d’un compromis de vente par l’acheteur revient en détail.
B. Signer malgré le sinistre : récupérer l’indemnité d’assurance, négocier le prix et sécuriser l’acte
Beaucoup d’acheteurs ne veulent pas renoncer : le bien leur plaît, le prêt est accordé, le déménagement est organisé. La question devient alors celle de l’argent. Qui recevra l’indemnité versée par l’assureur du vendeur pour un sinistre survenu avant l’acte ? Le point de départ légal est l’article L. 121-10 du code des assurances : en cas d’aliénation de la chose assurée, « l’assurance continue de plein droit au profit de l’héritier ou de l’acquéreur », à charge pour lui d’exécuter les obligations dont l’assuré était tenu envers l’assureur.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a donné à ce texte une portée favorable à l’acheteur dans un arrêt du 7 mars 2019 (n° 18-10.973), publié au Bulletin. Un bâtiment avait été vendu, la réitération par acte authentique étant fixée à une date ultérieure, et il avait subi des dégradations entre-temps. La cour d’appel avait refusé à l’acquéreur le bénéfice de l’assurance du vendeur au motif que la qualité de propriétaire s’apprécie au jour du sinistre. La Cour de cassation casse, au visa de l’article L. 121-10, en retenant que le sinistre était survenu après la conclusion de la promesse et que, « sauf clause contraire, l’acquéreur du bien assuré se voit transmettre l’ensemble des droits nés du contrat d’assurance souscrit par le cédant et peut en conséquence réclamer le versement entre ses mains de l’indemnité due au titre du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété ».
La même chambre avait déjà statué dans le même sens pour les catastrophes naturelles dans un arrêt du 7 mai 2014 (n° 13-16.400), publié au Bulletin. Une maison avait été fissurée par une sécheresse de 2005, vendue en 2007, et l’arrêté de catastrophe naturelle n’avait été pris qu’en 2008. Au visa des articles L. 125-1 et L. 121-10 du code des assurances, la Cour juge que, « sauf clause contraire, l’acquéreur d’un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d’assurance contre l’assureur des vendeurs garantissant les risques de catastrophe naturelle, même pour les dommages nés antérieurement à la vente ». Transposée aux pluies de novembre 2026, cette solution intéresse directement l’acheteur qui signerait avant la publication d’un éventuel arrêté : sauf clause contraire, il pourrait agir contre l’assureur du vendeur.
Ces deux arrêts doivent cependant être lus avec un troisième, plus ancien et en sens contraire. Dans l’arrêt du 20 novembre 1990 déjà cité, la première chambre civile, saisie d’un appartement partiellement détruit par un incendie avant la réalisation des conditions suspensives, avait jugé que, « compte tenu de la date de l’incendie, antérieure à la date prévue pour le transfert de propriété, les époux X… n’étaient pas bénéficiaires de la garantie et créanciers de l’indemnité d’assurance ». Les décisions de 2014 et 2019 sont plus récentes, émanent de la troisième chambre civile et réservent toutes deux la « clause contraire ». La leçon pratique est la même dans tous les cas : le sort de l’indemnité doit être écrit noir sur blanc dans l’acte authentique, plutôt que laissé à l’interprétation d’une jurisprudence qui a varié.
Concrètement, l’acheteur qui décide de signer malgré le sinistre dispose de plusieurs leviers, à négocier avec le vendeur par l’intermédiaire du notaire. Le premier est une clause de subrogation, par laquelle le vendeur lui transmet expressément ses droits contre son assureur pour ce sinistre, accompagnée de la copie de la déclaration, du rapport d’expertise et de la correspondance déjà échangée. Le deuxième est la consignation, chez le notaire, d’une partie du prix correspondant au montant estimé des travaux, débloquée au vu des factures ou de l’indemnité effectivement versée ; la cour d’appel de Caen citait expressément cette solution. Le troisième est une baisse du prix, qui suppose l’accord du vendeur et doit être chiffrée sur la base de devis sérieux. Le quatrième est un avenant reportant la date de signature jusqu’à la fin des travaux, lorsque le vendeur s’engage à réparer lui-même. Ces options peuvent se combiner, et le choix dépend de la gravité des dégâts, de la fiabilité de l’estimation de l’expert et du calendrier de financement de l’acquéreur.
Deux points de vigilance s’ajoutent. D’une part, le vendeur a tout intérêt à maintenir son assurance jusqu’à l’acte, puisqu’il reste en principe exposé aux risques jusqu’au transfert de propriété ; l’article L. 121-10 du code des assurances prévoit d’ailleurs qu’après l’aliénation, l’assurance continue au profit de l’acquéreur, que l’assureur comme l’acquéreur peuvent résilier le contrat, et que l’assureur dispose pour cela d’un délai de trois mois à partir du jour où l’attributaire définitif a demandé le transfert de la police à son nom. L’acheteur a intérêt à faire prendre effet sa propre assurance habitation au jour de la signature, pour ne pas dépendre d’un contrat dont il ne connaît ni les garanties ni les franchises. D’autre part, l’action fondée sur le contrat d’assurance obéit à une prescription courte. Selon l’article L. 114-1 du code des assurances, « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », et, en cas de sinistre, ce délai ne court que du jour où les intéressés en ont eu connaissance s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas la manière dont ce délai de l’article L. 114-1 s’apprécie lorsque l’acquéreur exerce les droits transmis par le vendeur ; mieux vaut ne pas laisser un dossier d’indemnisation en sommeil après la signature.
Le vendeur, de son côté, n’est pas sans arguments. Si le sinistre est mineur et réparé rapidement, la jurisprudence de Versailles et de Caen montre qu’il peut obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation ou de la clause pénale lorsque l’acquéreur refuse de signer sans motif suffisant. Il a intérêt à documenter ses diligences : déclaration rapide, mesures conservatoires, devis, travaux, information régulière de l’acquéreur et du notaire. À l’inverse, un vendeur qui laisse le bien se dégrader, refuse les vérifications demandées ou propose une indemnité manifestement insuffisante s’expose à voir l’acquéreur se retirer sans pénalité, comme dans l’arrêt de 2012. Lorsque le désaccord persiste, le juge tranche sur la base des clauses, des pièces et du comportement de chacun ; notre page consacrée au contentieux de la vente immobilière présente les procédures habituellement engagées dans ce type de litige, de l’exécution forcée de la vente à la restitution des sommes séquestrées.
Conclusion
Un sinistre entre le compromis et l’acte de vente ne fait pas disparaître la vente, mais il rebat les cartes. La loi pose le principe : tant que la propriété n’a pas été transférée, le bien reste aux risques du vendeur, qui doit le conserver avec soin et déclarer le sinistre à son assureur. Le contrat organise la suite : la clause de sinistre décide le plus souvent si l’acheteur peut renoncer et récupérer son dépôt de garantie, et à partir de quelle gravité ; la jurisprudence récente de la troisième chambre civile permet, sauf clause contraire, à l’acheteur qui signe malgré tout de réclamer l’indemnité due par l’assureur du vendeur.
Avant la tempête annoncée comme après les pluies qui ont touché les Alpes-Maritimes, la méthode reste la même pour les deux parties : relire l’avant-contrat, prouver l’état du bien avant et après, déclarer et informer par écrit, chiffrer les dégâts avec des éléments objectifs, puis choisir entre renoncer, renégocier ou signer en faisant écrire dans l’acte le sort de l’indemnité. Aucune réponse générale ne remplace la lecture des clauses signées et des conditions du contrat d’assurance, et seul le juge peut trancher un désaccord sur la gravité d’un sinistre.