Le 4 novembre 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a rendu quatre arrêts sur une question qui occupe les juges de l’exécution depuis plus de dix ans : un acte de prêt reçu par un notaire peut-il perdre son caractère authentique, et donc la force exécutoire qui permet à la banque de saisir sans jugement préalable, lorsque ce notaire a reçu en série les actes d’une même opération de commercialisation ? Dans les quatre dossiers, selon les arrêts, des particuliers avaient acquis par l’intermédiaire de la société Apollonia des biens immobiliers à usage locatif, financés par des prêts notariés ; après des impayés, les banques avaient pratiqué une saisie-attribution, une saisie immobilière ou des inscriptions d’hypothèque sur le fondement de ces actes. Deux arrêts, rendus en formation de section et destinés au Bulletin et au Rapport annuel, fixent le critère (Cass. 1re civ., 4 novembre 2026, n° 24-19.604 et Cass. 1re civ., 4 novembre 2026, n° 24-15.784) : le notaire n’est « intéressé » à l’acte que si celui-ci contient une disposition en sa faveur ou lui confère un droit qui en découle nécessairement. Les deux autres arrêts du même jour appliquent la même règle.
Les développements qui suivent sont de portée générale : ils décrivent les vérifications utiles dans toute situation comparable et ne décrivent pas la situation de la société Apollonia, sur laquelle l’article ne formule aucun constat. Ils s’adressent à l’emprunteur qui reçoit un commandement de payer, une saisie de ses loyers ou une inscription d’hypothèque fondés sur un prêt notarié, et qui se demande quelles contestations ont encore une chance d’aboutir. La première partie explique la solution retenue et sa portée ; la seconde recense, décision par décision, les moyens de défense que la jurisprudence a déjà écartés et ceux qui restent ouverts.
I. Prêt notarié et notaire « intéressé » : pourquoi la Cour de cassation maintient la force exécutoire de l’acte
A. Faire perdre au prêt notarié sa force exécutoire : le raisonnement des emprunteurs
Tout le contentieux repose sur un privilège du prêteur qui a fait recevoir son contrat par un notaire. Le code des procédures civiles d’exécution range parmi les titres exécutoires, au 4° de son article L. 111-3, « Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ». Or, selon l’article L. 111-2 du même code, « Le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution ». Concrètement, une banque qui détient la copie exécutoire d’un prêt notarié n’a pas besoin de faire condamner l’emprunteur avant d’agir : elle peut saisir les loyers versés par l’exploitant d’une résidence, faire délivrer un commandement valant saisie immobilière ou inscrire une hypothèque. La deuxième chambre civile l’a encore rappelé en jugeant qu’un acte notarié de prêt revêtu de la formule exécutoire « constitue un titre exécutoire », y compris lorsqu’il a été modifié par un avenant sous seing privé qui n’a pas opéré novation (Cass. 2e civ., 23 mai 2024, n° 21-25.084).
L’emprunteur qui veut neutraliser ces poursuites a donc intérêt à contester le titre lui-même. Le code civil lui offre une prise : selon l’article 1370 du code civil, qui reprend depuis 2016 l’ancien article 1318, « L’acte qui n’est pas authentique du fait de l’incompétence ou de l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s’il a été signé des parties ». Un écrit sous signature privée prouve toujours le prêt, mais il ne permet plus de saisir sans jugement. Si l’acte est « disqualifié », les mesures prises sur son fondement tombent, et la banque doit d’abord obtenir une décision de condamnation.
Les emprunteurs ont cherché l’« incapacité » de l’officier public dans le décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires. Son article 2 interdit au notaire de recevoir des actes dans lesquels ses proches sont parties ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur, et interdit aux notaires associés de recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux est partie ou « intéressé ». La sanction figure à l’article 41 du même décret : lorsque l’acte irrégulier est signé de toutes les parties, « il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant ». Les arrêts du 4 novembre 2026 visent l’article 2 dans sa rédaction issue du décret du 10 août 2005 ; les actes en cause avaient été reçus entre 2004 et 2007.
L’argument consistait à soutenir que le notaire qui reçoit, pour le même commercialisateur, des centaines d’actes de vente et de prêt, organise la signature par procurations et tire de ce flux une part importante de ses revenus, est « intéressé » aux actes qu’il dresse. Dans le dossier jugé sous le n° 24-19.604, les emprunteurs soutenaient que l’intérêt personnel du notaire existait même s’il n’était ni partie ni parent d’une partie, que la perception d’émoluments réglementés ne l’excluait pas, et que la part du bénéfice tiré de ce volume d’affaires, évaluée selon le pourvoi à environ 21 % du bénéfice mensuel du notaire en 2007, révélait une dépendance. Ils ajoutaient que le notaire, sanctionné disciplinairement pour ces pratiques, avait manqué à ses obligations d’impartialité et d’indépendance. Dans les deux dossiers venus de Montpellier, les pourvois invoquaient en outre un intérêt « même indirect », la logique d’une « opération globale » et des éléments tirés de procédures disciplinaire et pénale visant le notaire concerné.
Les cours d’appel s’étaient divisées. La cour d’Aix-en-Provence, le 21 mars 2024, et celle de Montpellier, les 14 décembre 2023 et 22 février 2024, avaient refusé la disqualification. La cour de Pau, le 8 avril 2024, l’avait au contraire prononcée pour cinq actes de prêt reçus en 2004, 2005 et 2006, et en avait tiré la mainlevée et la radiation des hypothèques provisoire et définitive prises par la banque sur un immeuble des emprunteurs. L’enjeu dépassait les parties : le Conseil supérieur du notariat est intervenu au soutien de la banque, et la Cour a déclaré cette intervention recevable au motif que, l’objet du litige portant sur les conditions de disqualification d’un acte authentique, cet organisme, « qui représente les intérêts collectifs de la profession, justifie d’un tel intérêt » (n° 24-15.784, points 5 à 7).
B. Quand un notaire est-il « intéressé » à l’acte ? Le critère du 4 novembre 2026
La Cour de cassation répond par une définition, reproduite à l’identique dans les quatre arrêts. Elle juge qu’il résulte de la combinaison des anciens articles 1317 et 1318 du code civil et des articles 2 et 41 du décret de 1971 qu’« un notaire ou un notaire associé n’est réputé intéressé à l’acte qu’il reçoit que si cet acte contient des dispositions qui sont stipulées en sa faveur ou en faveur d’une des personnes énumérées à l’article 2 du décret précité, ou desquelles il résulte pour lui-même ou l’une de ces personnes un droit constituant une conséquence obligatoire de l’acte » (n° 24-19.604, point 9). Le critère est donc interne à l’acte. On ne recherche pas ce que le notaire gagne à l’opération en général, mais ce que l’acte lui-même lui attribue : une stipulation à son profit, ou un droit qui naît nécessairement de l’acte pour lui ou pour un proche.
Cette lecture se mesure à ce qu’elle exclut. Dans l’arrêt n° 24-19.604, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait relevé l’absence de lien de parenté ou d’alliance avec les parties, l’absence de disposition en faveur du notaire, l’absence de titre détenu par lui dans la banque ou dans la société de commercialisation, et l’absence de droits autres que ceux qui résultent de l’exercice de sa profession. Elle avait ajouté que le volume d’affaires apporté à plusieurs notaires, et l’augmentation corrélative du chiffre d’affaires de celui-ci, ne caractérisait ni une dépendance économique ni l’intérêt prohibé. Quant aux pratiques contraires à la déontologie, notamment le recours systématique aux procurations et les déplacements organisés par la société de commercialisation pour les recueillir, la cour d’appel avait retenu qu’elles « constituent des fautes disciplinaires, et non l’intéressement interdit ». La Cour de cassation approuve : la cour d’appel en a « exactement déduit » que l’acte ne pouvait pas être disqualifié, et le pourvoi est rejeté.
L’arrêt n° 24-15.784 donne la mesure inverse. Pour disqualifier les actes, la cour d’appel de Pau s’était appuyée sur une décision disciplinaire rendue en 2012, dont il ressortait selon elle que le notaire s’était associé à la stratégie commerciale du promoteur, avait organisé le recours massif à des procurations recueillies à la chaîne, sans vérifier la situation des investisseurs, et en avait retiré un courant d’affaires garantissant l’exclusivité des actes de vente et de financement, pour une rémunération réglementée de l’ordre d’un million d’euros. La Cour de cassation casse l’arrêt, qui a statué « par des motifs impropres à caractériser l’intérêt du notaire à l’acte au sens de l’article 2 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 » (n° 24-15.784, point 15), et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Toulouse. La gravité des manquements relevés n’est pas en cause : c’est leur nature qui ne correspond pas à l’incapacité prévue par le texte.
Les deux arrêts non publiés du même jour, rendus sur des pourvois formés contre la cour d’appel de Montpellier, complètent le tableau. La cour d’appel avait choisi d’apprécier la notion d’intérêt personnel « en fonction de la seule considération des parties à l’acte et de son objet et non par rapport à une opération globale impliquant d’autres emprunteurs et organismes bancaires ». Elle avait retenu que le fait, pour le notaire, d’avoir consacré la majeure partie de son activité à ces actes, source d’émoluments et d’honoraires importants, « ce qui correspond à l’intérêt de tout professionnel dans le cadre de l’exercice de son activité libérale, ne suffit pas à caractériser l’intérêt personnel du notaire à la signature de l’acte ». La Cour de cassation rapporte cette appréciation et juge que la cour d’appel en a exactement déduit que l’acte ne pouvait pas être disqualifié (Cass. 1re civ., 4 novembre 2026, n° 23-23.885). Dans le second dossier, les emprunteurs reprochaient à la cour d’appel de ne pas s’être expliquée sur les bénéfices personnels que le notaire aurait déclarés pour les années 2006 à 2008 ; la Cour répond que la cour d’appel « n’avait pas à effectuer la recherche inopérante » ainsi réclamée (Cass. 1re civ., 4 novembre 2026, n° 24-13.198).
Trois enseignements se dégagent. D’abord, la frontière entre discipline et validité de l’acte est nette : une faute du notaire envers ses clients peut être sanctionnée par les instances disciplinaires et, le cas échéant, réparée, sans que l’acte perde pour autant sa force exécutoire au bénéfice du créancier qui y est partie. Ensuite, l’appréciation se fait acte par acte et non à l’échelle d’un programme immobilier : le nombre d’actes reçus, la proportion du chiffre d’affaires ou l’existence d’un apporteur d’affaires ne suffisent pas. Enfin, la solution vaut au-delà des faits d’origine. L’article 2 du décret, dans sa rédaction en vigueur depuis le 26 mai 2016, étend l’interdiction aux associés de plusieurs structures (société titulaire d’un office, société de notaires, société en participation de notaires, sociétés de participations financières de profession libérale de notaires, sociétés de participations financières pluri-professionnelles), mais il conserve la notion d’associé « intéressé », celle-là même que la Cour vient de définir. Pour les dossiers pendants, la voie de la disqualification fondée sur l’intérêt du notaire devient étroite : il faut établir que l’acte de prêt lui-même contient une stipulation au profit du notaire ou d’un proche, ou lui fait naître un droit nécessaire.
II. Emprunteur poursuivi sur un acte notarié : quelles défenses restent ouvertes ?
A. Procurations, mandat, exception de nullité : ce que la jurisprudence a déjà fermé
L’argument de l’intérêt du notaire n’était pas le premier tenté contre ces prêts. Plusieurs autres pistes avaient été explorées depuis le début des années 2010, et la Cour de cassation les a successivement refermées. Les connaître évite d’engager une procédure sur un fondement déjà jugé.
La première concernait les procurations. Dans plusieurs dossiers soumis à la Cour, les emprunteurs ne s’étaient pas déplacés chez le notaire : ils avaient signé des procurations, et l’acte avait été conclu en leur nom par un collaborateur de l’étude. Lorsque ces procurations n’étaient ni annexées à l’acte ni déposées au rang des minutes, certaines juridictions en avaient déduit que la copie exécutoire ne valait plus titre. La première chambre civile a censuré ce raisonnement, en jugeant que l’obligation d’annexer les procurations ou de les déposer au rang des minutes « n’est pas sanctionnée par la nullité de l’acte en tant que titre exécutoire » (Cass. 1re civ., 22 mars 2012, n° 11-11.925). La chambre mixte a confirmé la solution dans deux arrêts du 21 décembre 2012 : de la combinaison des textes applicables, il résulte que « l’inobservation de ces obligations ne fait pas perdre à l’acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire » (Cass. ch. mixte, 21 décembre 2012, n° 12-15.063 ; dans le même sens, Cass. ch. mixte, 21 décembre 2012, n° 11-28.688).
La deuxième piste visait la validité du mandat lui-même : procuration donnée avant l’acceptation de l’offre de prêt, mandataire différent de celui désigné, pouvoir dépassé. La première chambre civile a jugé que ces irrégularités ne relèvent pas des défauts de forme qui font perdre à l’acte son caractère authentique, lesquels s’entendent de l’inobservation des formalités requises pour l’authentification par l’article 41 du décret de 1971. Elle a ajouté que ces irrégularités, « qu’elles tiennent en une nullité du mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander », à moins qu’elle ne ratifie ce qui a été fait pour elle (Cass. 1re civ., 2 juillet 2014, n° 13-19.626). Cette ratification peut être tacite, conformément à l’article 1998 du code civil, selon lequel le mandant n’est tenu de ce qui a été fait au-delà du pouvoir « qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement ». Dans l’affaire de 2014, les emprunteurs avaient reçu les fonds, pris possession du bien, bénéficié des avantages fiscaux, perçu les loyers et commencé à rembourser ; la cour d’appel en avait souverainement déduit que « cette exécution volontaire du contrat de prêt témoignait sans équivoque de sa ratification ».
La troisième piste consistait à opposer la nullité du prêt par voie d’exception, pour échapper à la prescription de l’action. Le principe de la perpétuité de l’exception de nullité a reçu une limite décisive : la première chambre civile a jugé que « l’exception de nullité ne peut être invoquée que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté » (Cass. 1re civ., 15 janvier 2015, n° 13-25.512). Dans cette affaire, les emprunteurs, qui avaient remboursé des échéances avant de découvrir le défaut de pouvoir du mandataire, ne pouvaient plus s’en prévaloir par ce biais. La règle figure aujourd’hui à l’article 1185 du code civil : « L’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution ». Un prêt dont les fonds ont été versés et dont des mensualités ont été payées a, par définition, reçu un commencement d’exécution.
Avec les arrêts du 4 novembre 2026, la quatrième voie, celle de l’intérêt du notaire, se trouve à son tour très encadrée. Cela ne rend pas l’acte notarié intouchable. Les conditions de l’authenticité demeurent celles de l’article 1369 du code civil : l’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. L’article 41 du décret énumère par ailleurs les formalités dont la méconnaissance entraîne la sanction, et l’arrêt de 2014 rappelle que les défauts de forme visés par le code civil s’entendent précisément de l’inobservation de ces formalités requises pour l’authentification. Une irrégularité de ce type, qui affecte l’acte lui-même et non la conduite du notaire envers l’opération, reste un moyen sérieux à soumettre au juge de l’exécution. Mais elle se vérifie sur pièces, à partir de la minute et de la copie exécutoire, et non à partir d’un dossier disciplinaire.
B. Créance, déchéance du terme, prescription, responsabilités : les vérifications qui comptent
Lorsque le titre tient, la défense se déplace vers la créance qu’il permet de recouvrer et vers la responsabilité des intervenants. Le cadre procédural est favorable à l’emprunteur sur un point : selon l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, « Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit ». Les contestations relatives à l’exigibilité ou au montant de la créance, qui touchent au fond du droit, peuvent donc être soulevées devant ce juge. Pour les saisies pratiquées sur des comptes ou sur des loyers, la page du cabinet consacrée à la contestation d’une saisie-attribution et l’article sur la saisine en urgence du juge de l’exécution détaillent le déroulement de la procédure.
La première vérification porte sur la déchéance du terme, qui rend exigible le capital restant dû. La première chambre civile juge que, si le contrat de prêt peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, « sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle » (Cass. 1re civ., 22 mai 2019, n° 18-13.246). Elle a précisé qu’une clause annonçant que les sommes deviendront exigibles de plein droit et que le prêteur en avertira l’emprunteur par simple courrier ne comporte aucune dispense expresse et non équivoque de mise en demeure, de sorte que le capital n’était pas exigible (Cass. 1re civ., 11 janvier 2023, n° 21-21.590, rendu à propos d’un prêt notarié consenti à une société civile pour l’acquisition d’un immeuble à usage locatif, dans une action dirigée contre les cautions). L’emprunteur doit donc relire la clause d’exigibilité de son acte, rechercher la mise en demeure qui a précédé la déchéance et vérifier qu’elle indiquait le délai laissé pour régulariser, comme l’exige l’arrêt du 22 mai 2019 (n° 18-13.246). Sans créance exigible, la condition posée par l’article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas remplie pour le capital.
La deuxième vérification porte sur la liquidité de la créance et sur le décompte. Lorsque le prêt a été renégocié, l’arrêt de 2024 déjà cité admet que la créance soit évaluée à partir de l’acte notarié et de l’avenant sous seing privé qui ne l’a pas nové (Cass. 2e civ., 23 mai 2024, n° 21-25.084). Il appartient alors à l’emprunteur de confronter le décompte réclamé aux stipulations de ces actes : taux, échéancier, assurance, indemnités et frais.
La troisième vérification porte sur la prescription de l’action de la banque, et elle dépend de la qualité de l’emprunteur. Pour les consommateurs, l’article L. 218-2 du code de la consommation dispose que « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ». Appliquant l’ancien article L. 137-2, devenu L. 218-2, aux crédits immobiliers, la première chambre civile a jugé que la prescription se divise comme la dette : « si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité » (Cass. 1re civ., 11 février 2016, n° 14-28.383). Mais l’investisseur qui exploite des locations meublées n’est pas toujours un consommateur. La première chambre civile a approuvé une cour d’appel qui avait retenu que l’emprunteur, « qui exerce la profession habituelle de loueur en meublé à titre accessoire, ne peut revendiquer la qualité de consommateur », de sorte que la prescription biennale n’était pas applicable, et cela malgré la mention de certaines dispositions du code de la consommation dans l’acte notarié (Cass. 1re civ., 23 janvier 2019, n° 17-23.917). Cet arrêt de 2019 (n° 17-23.917) n’indique pas quel autre délai s’appliquait : il se borne à approuver la cour d’appel d’avoir déduit que l’action de la banque n’était pas prescrite. La qualification de l’emprunteur, loueur en meublé professionnel ou non, inscrit ou non au registre, se discute donc dossier par dossier, pièces à l’appui.
Cette qualification commande aussi l’application des règles protectrices du crédit immobilier. Dans un dossier lié à une opération proposée par la même société de commercialisation, la première chambre civile a approuvé une cour d’appel qui, constatant que la banque avait reçu la fiche de réservation, le contrat de vente et le bail commercial avant d’émettre une offre visant expressément les articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, en avait déduit que la banque avait volontairement soumis le contrat à ces dispositions « par un acte dénué d’équivoque » (Cass. 1re civ., 7 mai 2025, n° 23-13.923). La banque, qui ne prouvait ni l’envoi postal de l’offre ni l’acceptation par lettre, avait été déchue de son droit aux intérêts, les emprunteurs n’étant plus tenus que de rembourser le capital. Le contraste avec l’arrêt de 2019 montre que tout dépend des pièces : une simple mention de quelques articles dans l’acte n’emporte pas nécessairement soumission volontaire, alors qu’une offre reproduisant le régime légal peut la caractériser. L’offre de prêt, l’enveloppe de réception, la lettre d’acceptation et leurs dates doivent donc être retrouvées.
La quatrième vérification porte sur la responsabilité de la banque. Le même arrêt du 7 mai 2025 apporte une précision importante pour les prêts souscrits par l’intermédiaire d’un démarcheur. Selon l’article L. 341-4, III, du code monétaire et financier, les établissements de crédit sont civilement responsables du fait des démarcheurs, agissant en cette qualité, auxquels ils ont délivré un mandat. La Cour en déduit que « l’établissement de crédit est responsable de plein droit du fait des démarcheurs, agissant en cette qualité, auxquels il a donné mandat, sans pouvoir s’exonérer par la preuve d’une absence de faute », et casse l’arrêt qui avait exigé des emprunteurs la preuve d’une faute personnelle de la banque. Le mandat confié à l’intermédiaire, sa convention de collaboration avec la banque et le rôle qu’il a joué dans la présentation du crédit deviennent ainsi des pièces centrales. Il faut en revanche mesurer la portée du devoir de mise en garde : la chambre commerciale rappelle qu’il ne porte « que sur l’inadaptation de celui-ci aux capacités financières de l’emprunteur et sur le risque de l’endettement qui résulte de son octroi et non sur l’opportunité ou les risques de l’opération financée » (Cass. com., 11 décembre 2024, n° 23-15.744). L’emprunteur qui reproche à sa banque de ne pas l’avoir alerté sur la qualité d’un investissement locatif doit donc démontrer, au jour de l’octroi, un endettement excessif au regard de ses revenus et de son patrimoine, et non la seule mauvaise rentabilité du placement.
La cinquième vérification porte sur la responsabilité du notaire. Les arrêts du 4 novembre 2026 ne disent pas que les manquements relevés sont sans conséquence ; ils jugent seulement qu’ils ne font pas perdre à l’acte son caractère authentique. L’article 41 du décret réserve lui-même, en cas d’irrégularité, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant, et l’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’action suppose d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux ; une sanction disciplinaire constitue un élément du dossier, non une indemnisation automatique. Dans l’un des dossiers jugés le 4 novembre, la banque avait d’ailleurs assigné le notaire et sa société en intervention forcée dès septembre 2010, quelques mois après avoir engagé la saisie immobilière (n° 24-13.198, points 3 et 4). Le temps compte : selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Les décisions consultées pour cet article ne fixent pas la date à laquelle un investisseur est censé avoir connu les faits dans ce type d’opération ; cette date se discute au vu des pièces de chaque dossier, ce qui commande de ne pas différer l’examen.
Ces vérifications ne s’opposent pas : elles se cumulent. Un même dossier peut combiner une déchéance du terme discutable, une offre de prêt dont la banque ne prouve pas l’envoi, un intermédiaire mandaté par l’établissement de crédit et un notaire dont la responsabilité peut être recherchée. Leur articulation relève du contentieux du droit bancaire autant que de celui des voies d’exécution, en particulier lorsque la banque a pris une sûreté judiciaire sur un autre bien de l’emprunteur, situation examinée dans l’article consacré à l’hypothèque judiciaire garantissant une créance contre une SCI.
Conclusion
Les arrêts du 4 novembre 2026 ferment une voie que de nombreux emprunteurs avaient empruntée : la seule démonstration d’une relation d’affaires intense entre le notaire et le commercialisateur, même assortie de sanctions disciplinaires, ne suffit pas à faire perdre au prêt notarié son caractère authentique. Le notaire n’est « intéressé » à l’acte que si cet acte stipule à son profit ou lui fait naître un droit nécessaire, et cette appréciation se fait acte par acte. Ajoutés aux décisions rendues sur les procurations en 2012, sur les irrégularités du mandat en 2014 et sur l’exception de nullité en 2015, ces arrêts déplacent le débat. L’emprunteur poursuivi sur un acte notarié a désormais intérêt à concentrer sa défense sur des éléments vérifiables : la régularité formelle de l’acte au sens du décret de 1971, la mise en demeure qui a précédé la déchéance du terme, la liquidité et le décompte de la créance, la prescription selon sa qualité de consommateur ou de loueur professionnel (Cass. 1re civ., 23 janvier 2019, n° 17-23.917), le respect du formalisme de l’offre lorsque le contrat y a été soumis, la responsabilité de plein droit de la banque du fait de son démarcheur et celle du notaire. Chacune de ces pistes repose sur des pièces précises, qu’il faut réunir avant de saisir le juge de l’exécution ou d’engager une action en responsabilité, et dont l’analyse détermine les chances réelles de chaque argument.