Vous aménagez un lotissement en plusieurs étapes. La première tranche est presque terminée et vous souhaitez vendre ou louer les lots de la suivante. La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, appelée DAACT, occupe une place précise dans ce passage : dans le régime de vente anticipée par tranches, elle doit être accompagnée de la justification d’une garantie d’achèvement pour la tranche suivante. L’une sans l’autre ne correspond pas au dossier décrit par le code de l’urbanisme.
La première vérification porte sur le terrain, le permis d’aménager et la date de la demande d’autorisation. Identifiez aussi la personne qui bénéficie du permis, les plans et prescriptions approuvés, les éventuels arrêtés ultérieurs et le document local d’urbanisme applicable. La vente anticipée par tranches suppose une autorisation et une garantie répondant à des conditions particulières : un calendrier commercial ou la seule signature d’une banque ne remplace pas ces pièces.
Voici comment distinguer les travaux à déclarer, la garantie de la tranche achevée et celle de la tranche suivante, puis comment préparer la preuve du dépôt et réagir si un ouvrage ou une garantie manque. L’analyse concerne les règles d’urbanisme de l’opération ; elle ne règle pas à elle seule les droits privés des acquéreurs ni les stipulations propres aux contrats.
I. Dans quel cadre une DAACT partielle permet-elle de passer à la tranche suivante ?
A. Vérifier le permis, les tranches et le régime applicable à l’opération
Un lotissement est, selon l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, une division en propriété ou en jouissance d’une ou plusieurs unités foncières contiguës destinée à créer un ou plusieurs lots à bâtir. Ce point de départ compte : une société peut décrire commercialement plusieurs phases sans que les documents d’urbanisme délimitent les mêmes tranches. Le plan autorisé, les prescriptions et les arrêtés ultérieurs permettent de savoir quel périmètre est en cause.
Tous les lotissements ne suivent pas automatiquement le même régime d’autorisation. L’article R. 421-19 du code de l’urbanisme soumet notamment à permis d’aménager les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots à bâtir, propres au lotissement, lorsque leur réalisation est à la charge du lotisseur. L’analyse doit porter sur les équipements du projet et sur les règles applicables au terrain ; elle ne se réduit pas au nombre de maisons envisagées.
Le mécanisme étudié ici est celui de l’article R. 442-13-1. Sur demande du lotisseur, le permis d’aménager ou un arrêté ultérieur de l’autorité compétente peut autoriser la vente ou la location des lots au fur et à mesure des tranches, avant l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits pour la tranche concernée, lorsque le lotisseur justifie de la garantie prévue par ce texte. Il faut donc lire la décision elle-même : l’existence d’un permis d’aménager ne prouve pas, à elle seule, qu’une vente anticipée par tranches a été autorisée.
La date de la demande d’autorisation mérite un examen séparé. Les notes officielles du c de l’article R. 442-6, de l’article R. 442-13-1 et de l’article R. 462-3 reprennent la règle transitoire du II de l’article 3 du décret n° 2024-1043 du 18 novembre 2024 : ces dispositions s’appliquent aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter de l’expiration d’un délai de trente jours suivant la publication de ce décret. Pour une demande ancienne, ou une autorisation ultérieure rattachée à un dossier ancien, la date et le régime à retenir doivent être vérifiés avant de présumer que les nouvelles dispositions s’appliquent.
Lorsque ce régime est envisagé dès la demande, le c de l’article R. 442-6 prévoit un plan faisant apparaître les différentes tranches de travaux et une attestation de la garantie à fournir pour la première tranche. Rapprochez ce plan du plan de composition du lotissement, de la liste des lots et des prescriptions relatives aux voies, réseaux et espaces communs. Si un arrêté ultérieur organise la vente anticipée, il faut aussi vérifier les pièces sur lesquelles cette décision repose.
Prenons une opération comprenant trois tranches A, B et C. Les lettres ne valent ici que pour illustrer le raisonnement. Avant de traiter la tranche A comme achevée, le lotisseur doit pouvoir identifier les lots et les travaux qu’elle comprend : une voie, un dispositif d’écoulement des eaux ou un raccordement peut desservir plusieurs ensembles. Le document commercial qui indique « première phase livrée » ne remplace pas cette comparaison avec l’autorisation.
Ce repérage intéresse également l’acquéreur d’un lot. Il peut demander quelle tranche comprend son terrain, quels équipements la desservent et quel document décrit leur état. L’analyse en droit de l’urbanisme porte sur l’autorisation administrative ; les engagements inscrits dans les actes de vente ou de location appellent une lecture distincte.
Il existe par ailleurs un autre cadre de vente anticipée, prévu par l’article R. 442-13. Ce texte traite notamment des travaux de finition de voirie différés pour éviter leur dégradation pendant la construction, sous les conditions qu’il détaille, ou d’une garantie d’achèvement des travaux. Ce n’est pas parce qu’un revêtement définitif peut être différé dans les conditions de cet article que tous les réseaux ou accès d’une tranche peuvent être déclarés achevés alors qu’ils ne le sont pas.
B. Identifier ce que la déclaration atteste et les travaux qu’elle vise
La DAACT engage son auteur sur deux éléments distincts : l’achèvement et la conformité des travaux concernés à l’autorisation. L’article L. 462-1 prévoit l’envoi en mairie d’une déclaration attestant cet achèvement et la conformité au permis ou à la déclaration préalable. Une avance importante du chantier, une commercialisation réussie ou l’occupation d’un lot ne répondent pas automatiquement à ces deux questions.
L’article R. 462-2 demande de préciser si l’achèvement concerne la totalité des travaux ou une tranche. Il prévoit également une précision lorsque l’aménageur a été autorisé à différer les travaux de finition des voiries. La case choisie et la description de la tranche doivent correspondre à la réalité du dossier : déclarer l’ensemble du lotissement alors que seule la tranche A est terminée ne décrit pas la même situation que déclarer la tranche A avec son périmètre exact.
La personne qui établit la déclaration doit aussi être identifiée. L’article R. 462-1 vise le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager, le bénéficiaire de la décision de non-opposition à déclaration préalable, ou l’architecte ou l’agréé en architecture lorsqu’il a dirigé les travaux. Dans une opération ayant changé de porteur, vérifiez les décisions et pièces relatives au bénéficiaire actuel : l’entreprise qui a réalisé les réseaux, le propriétaire d’un lot et le titulaire du permis ne sont pas nécessairement la même personne.
Pour préparer une déclaration compréhensible, superposez trois documents : le plan des tranches autorisées, le plan des travaux effectivement réalisés et la liste des prescriptions applicables à la tranche. Indiquez les accès, branchements, ouvrages de gestion des eaux et espaces communs qui la concernent, puis les travaux qui restent à réaliser ailleurs. Si une voie est commune à plusieurs tranches, précisez quel tronçon est réalisé et quelles parties en dépendent, au lieu de la rattacher globalement à la tranche qui arrange le calendrier.
La preuve peut prendre des formes complémentaires : plans de récolement, documents des entreprises, photographies situées sur le plan et pièces relatives aux équipements. Leur intérêt tient à leur concordance avec le permis. Une photographie d’une voie achevée n’établit pas, par elle-même, que le tracé, les raccordements et les autres caractéristiques prescrites sont respectés. À l’inverse, un plan approuvé ne démontre pas que les travaux ont réellement été exécutés.
Notre dossier général sur la DAACT partielle et les équipements nécessaires à une tranche détaille la question de l’autonomie des travaux. Dans un lotissement vendu par tranches, il faut ajouter à cette vérification matérielle celle de la garantie suivante : une partie du chantier peut être identifiable sans que le dossier financier exigé pour la suite soit complet.
Enfin, ne confondez pas la DAACT avec une attestation administrative de non-contestation. La première est la déclaration d’achèvement et de conformité ; l’article R. 462-10 organise une attestation indiquant que la conformité n’a pas été contestée, sur demande et dans les conditions qu’il prévoit. La distinction entre ces documents est essentielle pour lire la règle de passage d’une tranche à l’autre, qui vise le dépôt de la déclaration accompagnée de la garantie suivante.
II. Comment préparer le dépôt et sécuriser la garantie d’achèvement ?
A. Déposer ensemble la déclaration de la tranche achevée et la garantie suivante
Dans le cas visé par l’article R. 462-3, la déclaration relative à une tranche est accompagnée de la justification de la garantie d’achèvement des travaux de la tranche suivante, établie dans les conditions auxquelles le texte renvoie. Il faut donc nommer clairement la tranche achevée et celle à réaliser. Un document bancaire couvrant une autre phase, ou un projet de garantie sans engagement vérifiable, ne répond pas nécessairement à la question posée par le texte.
L’article R. 442-13-1 précise l’effet du dépôt : la garantie de la tranche concernée est levée lors du dépôt de la déclaration d’achèvement et de conformité de cette tranche, accompagnée de la justification de la garantie de la tranche suivante. Le dépôt de ces documents autorise ensuite le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots de la tranche suivante, dans le cadre du régime prévu par cet article.
Pour revenir à l’exemple, supposons que le permis autorise la vente anticipée par tranches et que la tranche A soit réellement achevée et conforme. Le dossier de passage vers B réunit alors la DAACT relative à A et la justification de la garantie relative aux travaux de B. Pour passer ensuite de B à C, le raisonnement est à reprendre à partir des pièces propres à B et C. L’exemple suppose que les conditions du texte sont remplies ; il ne transforme pas un simple calendrier prévisionnel en autorisation ni une tranche inachevée en tranche achevée.
La garantie doit elle-même être examinée. L’article R. 442-14 prévoit une garantie donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle répondant aux dispositions qu’il vise. Il distingue une ouverture de crédit, comportant au profit des futurs attributaires de lots le droit d’en exiger l’exécution, et une convention de caution dans laquelle la caution s’engage envers ces futurs attributaires, solidairement avec le lotisseur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.
Cette distinction n’est pas une simple question de titre. Une attestation peut porter le mot « garantie » sans exposer clairement les obligations de l’organisme, les bénéficiaires, les travaux couverts ou la tranche visée. Rapprochez l’attestation de l’engagement sous-jacent, de la désignation de la tranche et du plan autorisé. Si les documents emploient des appellations différentes, faites identifier la correspondance avant de déposer le dossier ; une mention imprécise rend plus difficile la vérification de la couverture des ouvrages concernés.
La jurisprudence montre l’importance de la forme de l’engagement. Dans un arrêt du 26 novembre 2021, n° 19NT04367, la cour administrative d’appel de Nantes a confirmé l’annulation d’un permis d’aménager modificatif autorisant la vente avant travaux : dans cette affaire, l’attestation ne prévoyait pas que la caution s’obligeait solidairement avec le lotisseur envers les futurs attributaires à payer les sommes nécessaires à l’achèvement. La cour a rejeté l’appel du lotisseur. Elle appliquait le régime de garantie en cause avant la création du dispositif de vente par tranches de 2024 ; sa décision illustre l’examen de la caution prévue par l’article R. 442-14, sans juger le dispositif nouveau.
Pour le dépôt, l’article R. 462-1 prévoit l’envoi au maire par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal ou le dépôt contre décharge à la mairie. Le même article prévoit la transmission par le maire au préfet ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale lorsque la décision a été prise au nom de l’État ou de cet établissement. Pour une démarche dématérialisée proposée localement, vérifiez le canal indiqué pour l’opération et conservez les justificatifs qu’il délivre.
Gardez une copie identique à ce qui a été transmis : formulaire signé, identification de la tranche achevée, justification de la garantie suivante et éventuelles annexes. Classez aussi le permis, ses modifications, le plan des tranches, les engagements du garant et la preuve de réception. Un accusé isolé peut confirmer une transmission sans permettre, des mois plus tard, de reconstituer les documents qui l’accompagnaient. L’objectif est de pouvoir établir à la fois ce qui a été déposé et à quelle opération chaque pièce se rapporte.
Pour suivre concrètement le passage entre deux phases, une fiche de dossier peut rapprocher, sur une même page, la référence du permis, l’arrêté autorisant la vente anticipée, le nom de la tranche achevée et la référence de celle qui suit. En face de chacune, indiquez le plan utilisé, les ouvrages communs concernés, le garant et la pièce qui démontre son engagement. Cette fiche ne se substitue à aucune des pièces réglementaires : elle sert à détecter, avant transmission, une garantie portant sur la mauvaise tranche ou un plan dont la version ne correspond plus à l’arrêté.
Dans une opération où plusieurs intervenants préparent le dossier, désignez également qui rassemble les preuves d’exécution et qui vérifie l’engagement financier. L’aménageur peut ainsi rapprocher les informations reçues de la banque, du maître d’œuvre et des entreprises, puis conserver la version finale jointe à la déclaration. Pour l’acquéreur, cette organisation facilite la compréhension des documents relatifs au lot et de la distinction entre équipements terminés et engagements restant à exécuter. Elle ne remplace pas la vérification des actes signés ni la lecture de l’autorisation.
Si la garantie de B n’est pas encore disponible, la bonne question n’est pas de rebaptiser un document relatif à A. Il faut obtenir et vérifier l’engagement correspondant à B, puis comparer les pièces avec les exigences de l’article R. 462-3. Si les travaux de A ne sont pas achevés ou divergent des prescriptions, il faut d’abord identifier les ouvrages et les écarts en cause. Dans les deux situations, les pièces manquantes ne peuvent pas être remplacées par une affirmation générale selon laquelle l’ensemble de l’opération est financé.
B. Suivre le contrôle et distinguer les difficultés de chaque acteur
Après réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose, selon l’article R. 462-6, de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration ; ce délai est porté à cinq mois lorsqu’un récolement est obligatoire en application de l’article R. 462-7. La date de réception par la mairie et la date portée sur le formulaire ne sont pas nécessairement identiques. Il faut conserver la preuve adaptée à la transmission réellement utilisée.
Les cas de récolement obligatoire sont énumérés par l’article R. 462-7. Le texte vise notamment certaines opérations situées dans des espaces protégés ou dans des secteurs couverts par des plans de prévention des risques, avec les exceptions qu’il énonce. La présence d’un équipement commun ou une visite décidée par le service ne suffit pas, à elle seule, à identifier le cas applicable : examinez la localisation de la tranche et le texte précis.
Avant un récolement, l’autorité informe le bénéficiaire ; le contrôle porte sur la conformité des travaux aux dispositions auxquelles renvoie l’article R. 462-8. Pour préparer une visite, présentez le périmètre déclaré, les plans autorisés et l’état des ouvrages communs. Si un réseau dessert les tranches A et B, expliquez sa situation avec les pièces du projet et les éléments d’exécution disponibles. Une présentation claire ne remplace pas la réalisation d’un équipement nécessaire, mais elle permet de comprendre sur quoi porte le désaccord.
Lorsque l’autorité estime les travaux non conformes, l’article R. 462-9 prévoit, dans le délai auquel il renvoie, une mise en demeure du maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation. Elle est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal et rappelle les sanctions encourues. Il faut alors rapprocher chaque reproche de l’ouvrage déclaré, de la prescription applicable et des pièces disponibles, sans supposer qu’un modificatif régularisera nécessairement n’importe quel écart.
En cas de silence de l’autorité compétente dans le délai prévu à l’article R. 462-6, l’article R. 462-10 prévoit la délivrance de plein droit, au bénéficiaire ou à ses ayants droit qui la demandent, d’une attestation certifiant que la conformité n’a pas été contestée. Le même article fixe quinze jours à compter de la présentation de cette demande pour délivrer l’attestation. Cette attestation constate une non-contestation dans le cadre prévu par le texte ; elle n’est pas une garantie générale de l’absence de toute difficulté privée ou technique.
La situation de l’attributaire d’un lot est différente de celle du lotisseur qui dépose la déclaration. Si des travaux garantis ne sont pas achevés, l’article R. 442-15 cite les personnes pouvant mettre en œuvre la garantie : les attributaires de lots, l’association syndicale, le maire, le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou le préfet. Cela suppose d’identifier la garantie effectivement applicable, son périmètre et les pièces de l’opération ; la seule existence d’une association ou d’une facture impayée ne décrit pas les engagements du garant.
L’article R. 442-16 organise, dans l’hypothèse et aux échéances qu’il énonce à la suite de la défaillance du lotisseur, le versement par le garant des sommes nécessaires à l’achèvement à une personne appelée à se substituer à lui. Le texte renvoie notamment aux délais contractuels et à celui fixé par l’arrêté mentionné à l’article R. 442-13 ; il faut donc lire ces documents avant de conclure que les conditions de mise en œuvre sont réunies. Le rôle et les obligations du garant dépendent aussi de la forme de l’engagement effectivement souscrit.
Le futur constructeur sur un lot doit enfin distinguer la vente anticipée et son propre permis de construire. L’article R. 442-18 prévoit plusieurs hypothèses de délivrance d’un permis de construire dans un lotissement autorisé par permis d’aménager, dont l’une dépend de l’achèvement des équipements desservant le lot et d’un certificat fourni par le lotisseur. Il prévoit aussi une autre possibilité assortie d’une réserve sur la mise en œuvre du permis et d’une exception pour certaines maisons individuelles. Avoir obtenu l’autorisation de vendre les lots d’une tranche ne dispense donc pas de vérifier l’hypothèse exacte applicable au projet de construction.
En pratique, les difficultés se traitent dans le bon ordre. Pour le lotisseur, vérifiez le permis et le plan des tranches, puis l’achèvement et la conformité de la tranche déclarée, enfin la garantie de la suivante. Pour l’attributaire, identifiez le lot, la tranche, les équipements qui le desservent et l’engagement du garant. Pour l’autorité, la déclaration et ses annexes doivent pouvoir être reliées à la décision et au terrain concernés. Ces vérifications évitent de donner au même mot « achèvement » un sens différent selon qu’il désigne une tranche, un équipement ou l’ensemble du programme.
Conclusion
La DAACT partielle d’un lotissement peut s’inscrire dans un dispositif de vente anticipée par tranches, à condition de vérifier d’abord l’autorisation et le régime applicables à l’opération. Le passage à la tranche suivante repose sur un dossier cohérent : déclaration de la tranche réellement achevée, justification de la garantie suivante et preuve du dépôt. Le plan, les prescriptions, les ouvrages communs et les engagements du garant permettent ensuite d’apprécier la situation concrète de chacun, sans confondre le contrôle administratif avec les droits issus des contrats.