Une première maison est terminée, mais la seconde reste en chantier. Les logements sont utilisables, mais la voie commune ou les réseaux ne sont pas achevés. Vous cherchez alors à déposer une DAACT partielle, c’est-à-dire une déclaration attestant l’achèvement et la conformité d’une partie des travaux. La démarche existe : le code de l’urbanisme prévoit une déclaration portant sur une tranche. Elle exige toutefois de déterminer précisément ce qui est achevé, ce qui était autorisé et ce qui reste à réaliser. L’article R. 462-2 ne permet pas de choisir librement les ouvrages que l’on souhaite soustraire au contrôle de conformité.

Avant de signer, identifiez le terrain et ses références cadastrales, le permis ou la décision de non-opposition, sa date, ses modifications et son bénéficiaire actuel. Rassemblez aussi le document local d’urbanisme et les prescriptions applicables au projet. Le propriétaire, le bénéficiaire de l’autorisation et l’entreprise qui exécute les travaux ne sont pas nécessairement la même personne. Ce premier inventaire évite d’attester la conformité d’une construction à partir d’un dossier incomplet.

La question pratique est donc double : dans quel cas une tranche peut-elle être déclarée séparément, et comment établir un dossier qui décrit réellement son achèvement ? Deux décisions administratives montrent pourquoi les accès, les réseaux et le choix entre achèvement total et partiel méritent une attention particulière.

I. DAACT partielle : dans quel cas déclarer une tranche de travaux ?

A. Définir la tranche à partir du permis et des ouvrages réellement achevés

La DAACT est d’abord une déclaration du bénéficiaire sur les travaux exécutés. L’article L. 462-1 du code de l’urbanisme prévoit qu’à l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et leur conformité au permis ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. Il faut donc distinguer deux affirmations : les travaux concernés sont terminés ; ils correspondent à l’autorisation. Une construction utilisable peut encore présenter un écart avec les plans approuvés.

Le texte qui ouvre la possibilité d’une déclaration par tranche est bref : « La déclaration précise si l’achèvement concerne la totalité ou une tranche des travaux. » Cette phrase de l’article R. 462-2 impose de définir l’objet de la déclaration. Le même article prévoit de préciser le cas dans lequel un aménageur a été autorisé à différer les travaux de finition des voiries. La déclaration doit ainsi décrire une situation identifiable, plutôt qu’un simple pourcentage d’avancement financier du chantier.

Commencez par reconstituer l’autorisation complète : arrêté initial, plans, prescriptions, autorisations modificatives et éventuelles décisions de transfert. Repérez les bâtiments, accès, stationnements, plantations, ouvrages de gestion des eaux et équipements communs. Une prestation présentée comme une finition dans un devis peut correspondre à une prescription du permis. Le coût modeste d’un ouvrage ne suffit donc pas à démontrer qu’il peut être exclu du périmètre déclaré.

La fiche officielle Service-Public consacrée à la DAACT décrit l’achèvement partiel pour les travaux par tranches prévus initialement par l’autorisation. Si le projet n’a pas été organisé ainsi, ne déduisez pas du seul formulaire qu’un découpage improvisé sera accepté. Il faut examiner le permis, l’autonomie des travaux et les équipements dont dépend la partie déclarée. Les décisions citées ci-dessous ne permettent pas d’affirmer qu’une maison, une piscine ou une clôture constitue toujours, par nature, une tranche distincte.

Une méthode utile consiste à préparer un plan annoté qui distingue trois catégories : les ouvrages achevés inclus dans la déclaration ; les ouvrages restant à réaliser ; les équipements qui servent plusieurs parties du projet. Pour chaque équipement commun, indiquez son état réel et les documents qui le démontrent. Cette présentation est une aide à la compréhension du dossier, pas une pièce qui modifierait à elle seule les prescriptions du permis.

Prenons un permis autorisant deux maisons. L’achèvement de la première ne se réduit pas aux murs, à la couverture et aux pièces habitables. Il faut vérifier les accès et les réseaux nécessaires à la partie déclarée, ainsi que les autres ouvrages qui lui sont attachés dans l’autorisation. Si une voie commune reste impraticable ou si le raccordement repose encore sur un chantier futur, la séparation entre les deux maisons doit être examinée avec prudence. C’est précisément l’enseignement concret de l’arrêt de Lyon présenté dans la sous-partie suivante.

À l’inverse, une tranche décrite dès le projet, effectivement terminée et documentée, se présente différemment d’une construction que l’on souhaite déclarer malgré plusieurs prescriptions non exécutées. Il faut expliquer cette différence avec les plans et les preuves du chantier. Une formule générale affirmant que la première maison est indépendante laisse ouvertes les questions essentielles : par où y accède-t-on, quels réseaux la desservent et quels travaux communs restent indispensables ?

Le vocabulaire du chantier peut aussi prêter à confusion. Une tranche commerciale, un lot de marché attribué à une entreprise et une tranche de travaux déclarée en urbanisme ne décrivent pas nécessairement le même périmètre. Le paiement complet du lot électricité, par exemple, n’établit pas l’achèvement d’un bâtiment avec ses abords et les équipements prévus au permis. Pour éviter les glissements de sens, utilisez dans tous les documents une désignation stable : bâtiment A, accès identifié sur le plan et ouvrages précisément énumérés. Cette cohérence facilite la comparaison avec l’autorisation.

B. Vérifier les accès, les réseaux et la cohérence du choix total ou partiel

Dans son arrêt du 11 octobre 2022, n° 21LY00884, la cour administrative d’appel de Lyon examinait une déclaration d’achèvement portant sur deux lots d’une opération de lotissement. Au point 6, elle relève qu’il ne ressortait pas du dossier que ces lots comportaient tous les réseaux nécessaires ni que les accès avaient été réalisés. Ils ne pouvaient donc pas être regardés, dans cette affaire, comme une tranche de travaux divisible de l’ensemble de l’opération.

La portée de cette décision est concrète. Elle invite à démontrer l’autonomie de la tranche avec des éléments matériels. Elle ne signifie pas que tous les équipements doivent appartenir à un propriétaire différent ou qu’aucun réseau ne peut jamais être partagé. L’arrêt porte sur l’absence de démonstration des réseaux nécessaires et des accès réalisés. Il faut conserver cette distinction pour éviter de transformer une décision d’espèce en interdiction générale de tout équipement commun.

La même affaire comportait un autre motif : la cour a également retenu que le permis d’aménager était déjà périmé lorsque les travaux avaient été réalisés. Ce point, traité séparément aux motifs 3 et 4 de l’arrêt du 11 octobre 2022, rappelle qu’une déclaration d’achèvement ne remplace pas l’examen de la validité de l’autorisation. Les règles historiques appliquées dans ce litige ne doivent pas être reprises mécaniquement pour un permis délivré à une autre date. Une opération actuelle exige son propre contrôle documentaire.

Pour préparer la preuve, demandez les plans de réseaux exécutés, les comptes rendus utiles des entreprises, les documents relatifs aux branchements et des photographies qui situent les accès. Vérifiez que les pièces concernent bien la tranche déclarée. Une attestation générale portant sur l’ensemble du programme peut être moins éclairante qu’un document identifiant les ouvrages réellement disponibles pour la première construction. La pièce doit répondre à la difficulté du terrain.

Imaginez deux dossiers portant chacun sur deux maisons. Dans le premier, les documents montrent la voie réalisée, les réseaux nécessaires et le périmètre exact de la maison déclarée. Dans le second, les photographies montrent seulement la façade terminée, tandis que les plans présentent un accès commun encore à créer. Les deux dossiers ne démontrent pas la même chose. Il ne s’agit pas de promettre l’acceptation du premier : l’exemple montre pourquoi la preuve de l’autonomie doit porter sur les équipements, selon le raisonnement retenu au point 6 de l’arrêt de Lyon du 11 octobre 2022.

Une seconde erreur consiste à déclarer tous les travaux achevés, puis à demander à la mairie d’écarter un ouvrage non conforme. Dans son arrêt du 4 avril 2024, n° 22MA01859, la cour administrative d’appel de Marseille a constaté que les déclarations déposées portaient sur la totalité des travaux. Elle a rejeté l’argument selon lequel le maire aurait dû délivrer un certificat de conformité partiel pour les travaux non mentionnés dans son refus. Le choix inscrit dans la déclaration a donc compté dans l’issue du litige.

Cette décision ne condamne pas le principe de la DAACT partielle. Elle montre qu’une déclaration totale ne peut pas être traitée comme si elle avait, dès l’origine, porté sur une tranche déterminée. Si votre dossier contient déjà une déclaration totale contestée, il faut examiner son contenu et la décision reçue avant toute nouvelle démarche. Déposer un autre formulaire sans expliquer la situation ne démontre ni la conformité des travaux ni l’autonomie d’une tranche.

Quatre situations permettent d’organiser les vérifications :

• Première maison terminée, seconde en chantier : identifier la tranche et établir la réalisation des accès et réseaux nécessaires.
• Bâtiment terminé, stationnement commun inachevé : relire les prescriptions et déterminer le rôle de cet équipement pour la partie déclarée.
• Maison terminée, piscine ou clôture restant à réaliser : examiner le permis et la possibilité réelle de séparer ces ouvrages, sans réponse automatique.
• DAACT totale déjà déposée et contestée : reconstituer la déclaration et la décision, plutôt que supposer une conformité partielle acquise.

Ces situations organisent les questions à poser sans préjuger de la réponse de l’administration pour un terrain particulier. La qualification dépend du dossier autorisé et de l’état réel des ouvrages, à la lumière des deux arrêts précités.

II. Comment déposer une DAACT partielle et obtenir une attestation utile ?

A. Constituer un dossier qui décrit la tranche sans masquer les travaux restants

L’article R. 462-1 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2026, désigne les personnes qui établissent la déclaration : le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager, celui de la décision de non-opposition, ou l’architecte ou l’agréé en architecture lorsqu’ils ont dirigé les travaux. Le fait d’avoir payé les entreprises ou d’être devenu propriétaire ne dispense pas de vérifier cette qualité. Un transfert d’autorisation ou une succession doit être rapproché des pièces effectivement disponibles.

Le formulaire doit identifier l’autorisation concernée, la date d’achèvement déclarée et le caractère total ou partiel des travaux. Pour une déclaration par tranche, une description précise évite les malentendus : bâtiment concerné, localisation sur le terrain, ouvrages inclus et travaux restant à réaliser. Joindre une note explicative et un plan de repérage peut faciliter la compréhension. Ces documents ne permettent toutefois pas d’exclure artificiellement une prescription nécessaire à la conformité de la tranche.

La personne qui signe doit pouvoir rapprocher sa déclaration du chantier. Préparez un dossier de vérification avec les plans autorisés et ceux correspondant à l’exécution, des photographies datées, les documents techniques pertinents et les éventuelles modifications approuvées. Pour une hauteur, un recul ou une implantation discutée, un relevé adapté sera plus utile qu’une série de photographies prises sans repère. Pour un accès ou un réseau commun, montrez ce qui existe et ce qui fonctionne pour la tranche concernée.

Les annexes réglementaires restent à examiner. L’article R. 462-4-1 impose l’attestation relative aux exigences de performance énergétique et environnementale ou à la réglementation thermique lorsqu’elle est exigée par les textes auxquels il renvoie. Une déclaration partielle n’autorise pas à supposer que toutes les attestations pourront être reportées à l’achèvement du programme entier. Leur nécessité doit être déterminée pour les travaux déclarés et le régime applicable au bâtiment.

Le lotissement réalisé par tranches peut aussi relever de pièces spécifiques. L’article R. 462-3 prévoit, dans le cas auquel il renvoie, que la déclaration concernant une tranche est accompagnée de la justification de la garantie d’achèvement des travaux de la tranche suivante. Ce mécanisme s’articule avec l’article R. 442-13-1, qui organise, sous les conditions qu’il énonce, la vente ou la location des lots au fur et à mesure des tranches. Il ne faut pas le confondre avec la simple déclaration d’une partie des travaux d’une maison individuelle.

Pour la transmission, l’article R. 462-1 prévoit l’envoi recommandé avec demande d’avis de réception ou le dépôt contre décharge à la mairie. Les modalités de transmission dématérialisée se vérifient auprès de la collectivité ; la fiche Service-Public décrit notamment le canal du BASU à Paris. Utilisez le service correspondant à l’autorisation et conservez le document permettant d’identifier exactement le dépôt et ses annexes.

La preuve doit porter sur le contenu transmis autant que sur sa réception. Gardez une copie du formulaire signé, la note décrivant la tranche, les plans, les attestations et le justificatif remis par le canal utilisé. Si une pièce est ajoutée ultérieurement, archivez également cet envoi. La chronologie sera particulièrement importante si la mairie discute la complétude du dossier ou la partie des travaux réellement déclarée.

Pour rendre cette préparation vérifiable, classez les pièces dans un dossier unique. Une première rubrique rassemble les décisions et les plans approuvés. Une deuxième décrit la tranche déclarée et les ouvrages qu’elle comprend. Une troisième conserve les preuves d’exécution et les attestations réglementaires. Une dernière garde les dépôts, accusés et échanges avec le service. Lorsqu’un document est remplacé, conservez l’ancienne version en identifiant clairement celle qui a été transmise. Vous pourrez ainsi expliquer une différence entre deux plans sans laisser croire que le contenu du dépôt initial a changé.

Ce travail évite également de demander à un intervenant une attestation trop générale. Demandez-lui plutôt de préciser les travaux qu’il a effectivement suivis et les éléments qu’il est en mesure de confirmer. L’objectif n’est pas de multiplier les signatures : c’est de pouvoir relier chaque affirmation à une pièce et à une partie identifiée du chantier. Un dossier court mais organisé peut être plus convaincant qu’un ensemble de courriels où les bâtiments, les versions de plans et les travaux restants se confondent.

Enfin, séparez le dossier de conformité de la réception contractuelle du chantier. La DAACT vise la conformité à l’autorisation, selon l’article L. 462-1. Un procès-verbal signé avec une entreprise ne démontre pas, à lui seul, que les ouvrages respectent le permis. Inversement, une attestation administrative de non-contestation ne répond pas à toutes les questions relatives à la qualité technique des prestations. Ici, l’objectif reste d’établir ce qui a été autorisé et ce qui a été exécuté dans la tranche.

B. Suivre le contrôle, demander l’attestation et traiter une contestation

L’article R. 462-6 fixe un délai de trois mois à compter de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement pour contester la conformité ; il porte ce délai à cinq mois lorsqu’un récolement est obligatoire en application de l’article R. 462-7. La date portée sur le formulaire et la date de réception par le service ne sont donc pas à confondre pour l’application de cette règle.

Les cas de récolement obligatoire sont énumérés par l’article R. 462-7 : il vise notamment certains immeubles ou sites protégés, certaines catégories de bâtiments et les secteurs couverts par les plans de prévention qu’il désigne, avec des exceptions. Pour savoir si le délai de cinq mois s’applique, il faut vérifier l’entrée exacte dans cette liste, et non déduire ce délai de la seule proximité d’un monument ou d’une visite décidée par le service.

La complétude mérite aussi une attention particulière. Dans son arrêt du 17 septembre 2019, n° 17MA01723, point 5, la cour administrative d’appel de Marseille a pris en compte la date de production de l’attestation thermique manquante pour retenir celle à laquelle le dossier était complet et calculer le terme du délai applicable dans cette affaire. Cette décision ne justifie pas d’affirmer que tout échange avec la mairie interrompt ou suspend automatiquement un délai. En présence d’une demande de pièce, il faut examiner la pièce concernée et la chronologie au regard de la règle effectivement applicable.

Avant le récolement, l’autorité compétente informe le bénéficiaire ; le contrôle porte sur la conformité aux dispositions auxquelles renvoie l’article R. 462-8. L’article L. 421-6 concerne notamment l’utilisation des sols, l’implantation, la destination, les dimensions, l’assainissement et l’aménagement des abords. Préparez la visite en identifiant la tranche déclarée et les ouvrages communs qui lui sont nécessaires, plutôt qu’en présentant seulement les pièces intérieures terminées.

Lorsque la mairie relève une non-conformité, l’article R. 462-9 prévoit une mise en demeure, dans le délai de contrôle auquel il renvoie, de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation. Le texte prévoit une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et le rappel des sanctions encourues. Examinez chaque reproche : ouvrage inclus dans la tranche, prescription applicable, écart matériel, possibilité d’adaptation du projet. Une nouvelle déclaration partielle ne remplace pas cette analyse.

Une réponse utile associe chaque difficulté à une pièce. Si le service considère les accès inachevés, produisez les documents qui établissent leur réalisation ou identifiez les travaux restant nécessaires. Si le désaccord porte sur le périmètre déclaré, comparez la note de tranche, le formulaire et les plans approuvés. Si un ouvrage exécuté diffère du permis, étudiez les options prévues par la mise en demeure. Pour la procédure générale, notre analyse de la contestation de conformité après une DAACT et des possibilités de régularisation complète cette question particulière du découpage en tranches.

En l’absence de contestation dans le délai applicable, l’article L. 462-2 énonce : « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. » L’article R. 462-10 prévoit alors, sur demande du bénéficiaire ou de ses ayants droit, une attestation de non-contestation délivrée dans les quinze jours à compter de la présentation de cette demande. Il faut distinguer cette demande d’attestation du dépôt initial de la DAACT.

Pour une tranche, formulez la demande en identifiant la déclaration concernée et les travaux qu’elle décrit. Vérifiez ensuite que le document reçu correspond à ce périmètre. Ne présentez pas une attestation relative à la première tranche comme la preuve de l’achèvement de tout le programme. Les autres travaux restent à documenter selon leur propre situation : la distinction entre totalité et tranche posée par l’article R. 462-2 doit rester lisible dans le dossier conservé.

Votre courrier peut rappeler le numéro du permis, l’identification du terrain, la déclaration déposée et la désignation de la tranche, puis demander expressément l’attestation prévue par l’article R. 462-10. Joignez les documents utiles pour retrouver le dépôt. Si le formulaire initial décrivait la première maison et ses ouvrages associés, ne demandez pas dans ce courrier une attestation portant sur les deux maisons. La précision recherchée est la continuité entre l’autorisation, la déclaration et le document demandé. Elle permet aussi de repérer une attestation dont le libellé serait ambigu avant de la communiquer à un autre intervenant.

Si une décision conteste votre déclaration ou refuse le document demandé, identifiez son auteur, sa date, sa notification et ses motifs avant de choisir une voie de contestation. Les arrêts de Lyon de 2022 et de Marseille de 2024 montrent qu’un contentieux peut porter sur la divisibilité des travaux ou le périmètre déclaré. Aucun délai contentieux ne doit être calculé à partir d’une date supposée ou confondu avec le délai administratif de contrôle prévu par l’article R. 462-6.

Conclusion

La DAACT partielle demande une préparation centrée sur une question : quelle tranche achevée et conforme pouvez-vous effectivement décrire et démontrer ? Le permis complet, les prescriptions, les accès, les réseaux et les ouvrages communs donnent la réponse pour votre projet. Le formulaire doit correspondre à cette réalité, dès son dépôt.

Les décisions examinées invitent à éviter deux erreurs : isoler une partie du chantier sans établir son autonomie, ou déclarer l’ensemble terminé puis réclamer une conformité partielle. Un dossier clair conserve la distinction entre les travaux déclarés, ceux qui restent à réaliser et le périmètre de l’attestation obtenue. Cette cohérence documentaire est le fil conducteur de toute la démarche.