Vous utilisez seul un jardin, une terrasse ou une cour attenante à votre appartement et vous souhaitez y installer une construction. La question ne se limite pas à la surface de l’ouvrage : si l’espace est une partie commune à usage privatif, il appartient à l’ensemble des copropriétaires, même si votre lot en bénéficie exclusivement. Une véranda fixée à la façade, un abri ancré dans le sol ou une extension peuvent donc nécessiter une décision de la copropriété, ainsi qu’une démarche distincte auprès de la mairie.
La première vérification porte sur les titres : ils permettent de distinguer un jardin privatif d’un jardin commun dont un lot a seulement la jouissance. Il faut ensuite décrire précisément les travaux, identifier les droits des voisins et vérifier ce que l’assemblée doit autoriser. Un accord de principe du syndic ou une autorisation d’urbanisme ne remplacent pas, à eux seuls, la décision de copropriété nécessaire au projet. Inversement, le vote des copropriétaires ne dispense pas de respecter les règles d’urbanisme.
Ce guide explique comment constituer le dossier, choisir la question à soumettre au vote et réagir si une construction a déjà commencé. Il distingue l’autorisation de travaux d’une éventuelle cession de droits sur une partie commune : les actes envisagés et les stipulations du règlement peuvent conduire à des majorités différentes.
I. Construction sur une partie commune à usage privatif : quelle autorisation en copropriété ?
A. Partie commune à usage privatif : quels travaux peut-on faire ?
Un espace réservé à un seul appartement n’est pas nécessairement une partie privative. L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes à jouissance privative comme des parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ; le droit de jouissance est accessoire au lot et ne constitue pas lui-même une partie privative. Le règlement précise, le cas échéant, les charges supportées par son titulaire.
Cette distinction change la préparation du projet. Le titulaire peut utiliser l’espace dans les limites de son droit, mais il ne peut pas déduire de l’accès exclusif qu’il dispose seul du sol, de la façade ou du droit de construire. Pour savoir de quel bien il s’agit, réunissez le règlement de copropriété et ses modifications, l’état descriptif de division, les plans auxquels ils renvoient et votre acte d’acquisition. Un plan commercial, une photographie d’annonce ou l’habitude d’occuper les lieux ne suffisent pas à décrire exactement les droits attachés au lot.
L’article 3 de la loi de 1965 donne des repères lorsque les titres sont silencieux ou contradictoires : il vise notamment le sol, les cours et les jardins parmi les parties réputées communes. Il cite aussi le droit d’édifier de nouveaux bâtiments dans les cours, parcs ou jardins communs et le droit de construire parmi les droits accessoires réputés communs dans cette même hypothèse. Il faut donc commencer par lire les titres ; l’article ne transforme pas automatiquement chaque jardin en partie commune malgré une stipulation contraire.
Regardez ensuite ce que le règlement autorise réellement. Il peut définir l’usage du jardin, encadrer son entretien, limiter certains aménagements ou prévoir des droits particuliers. Comparez le texte avec le projet envisagé : un mobilier simplement posé et déplaçable, une jardinière, une pergola ancrée et une pièce fermée adossée à l’immeuble ne produisent pas les mêmes effets. Le caractère démontable d’un équipement n’est pas, à lui seul, une réponse à toutes les questions : des fixations, une modification de façade ou une atteinte à un droit de passage doivent être examinées.
L’article 9 de la loi de 1965 permet à chaque copropriétaire de jouir des parties privatives et communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Une construction peut, par exemple, limiter la lumière d’un voisin, gêner un accès prévu au règlement ou modifier l’aspect d’une façade. Ces effets demandent une analyse concrète ; ils ne se présument pas simplement parce qu’un voisin exprime un désaccord.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 29 janvier 2026, pourvoi n° 23-22.835, a examiné un carport et des installations sur une parcelle à jouissance privative traversée par un droit de passage prévu au règlement. Elle a jugé qu’il incombait au bénéficiaire de la jouissance de démonter les installations portant atteinte aux droits qu’un autre copropriétaire tenait du règlement. La décision rappelle l’importance des droits voisins inscrits dans les titres ; elle ne signifie pas que toute installation sur un espace de jouissance exclusive est automatiquement interdite.
Avant de commander une étude ou de signer un devis, dessinez l’emprise de l’ouvrage et superposez-la aux limites du droit de jouissance. Repérez les accès, canalisations, évacuations d’eau, regards, murs et éléments de structure. Vérifiez si l’ouvrage empêcherait une intervention sur une toiture ou un réseau commun. Le projet gagne à préciser comment les entreprises accéderont au chantier et comment les parties communes seront protégées puis nettoyées.
Si les documents ne concordent pas, demandez au syndic une copie des actes modificatifs et des décisions dont il dispose, puis faites examiner les limites du lot et les clauses applicables. Dans une copropriété ancienne, l’absence d’un plan clair peut nécessiter un relevé professionnel. Le but n’est pas de transformer une incertitude en interdiction générale, mais d’éviter de demander une autorisation sur une description inexacte. Pour les règles d’ensemble applicables à l’immeuble, le lecteur peut aussi consulter le guide du droit de la copropriété.
B. Construction sur partie commune à usage privatif : quelle majorité pour les travaux ?
Lorsque le copropriétaire souhaite effectuer à ses frais des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, conformes à la destination de l’immeuble, le b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une autorisation adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette majorité se calcule sur l’ensemble des voix de la copropriété, et non sur les seules personnes présentes à la réunion. Une tranchée, des fondations ou des ancrages dans une façade commune doivent être examinés à la lumière de ce texte et du règlement.
La résolution doit porter sur un projet suffisamment identifié. Elle peut présenter la localisation, les plans avant et après travaux, les matériaux, les fixations et l’aspect visible depuis la cour ou la rue. Joignez les devis et les explications techniques utiles, en particulier si l’ouvrage touche l’étanchéité, les réseaux ou le gros œuvre. Il est également utile de préciser qui finance les travaux, qui assure la surveillance du chantier et comment seront réparées les dégradations imputables à l’intervention.
Un avis favorable du conseil syndical ou un échange avec le syndic peut faciliter la préparation ; il ne faut pas le confondre avec une résolution d’assemblée lorsque la loi requiert celle-ci. Demandez l’inscription d’une question claire à l’ordre du jour et vérifiez les pièces transmises aux copropriétaires. Un projet intitulé simplement travaux sur terrasse peut être trop vague pour que chacun comprenne la taille de l’ouvrage et les parties communes concernées.
Il faut aussi distinguer l’autorisation d’effectuer des travaux d’une opération qui nécessiterait un acte sur les droits communs ou une modification du règlement. L’article 26 de la loi de 1965 vise notamment, à la double majorité qu’il définit, certains actes d’acquisition ou de disposition et la modification du règlement concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Il prévoit également des limites particulières pour certaines décisions. La qualification de chaque acte dépend du projet et des titres : il serait trompeur d’affirmer qu’une véranda relève toujours de l’article 25 ou, à l’inverse, que toute construction entraîne automatiquement une cession soumise à l’article 26.
Une résolution peut devoir traiter séparément plusieurs questions : autoriser une intervention sur la façade, définir les conditions d’accès pour l’entretien et, si le projet l’exige réellement, examiner un acte portant sur des droits communs. Les copropriétaires ne votent pas utilement sur une opération dont la portée patrimoniale reste inconnue. Lorsqu’une modification des droits ou du règlement est envisagée, faites vérifier les actes à établir, les frais et leur répartition avant le vote.
La destination de l’immeuble reste une condition à examiner. Dans un arrêt du 22 octobre 2020, pourvoi n° 19-21.961, concernant le remplacement de portes-fenêtres, la Cour de cassation a censuré une décision qui n’avait pas recherché, alors qu’elle y était invitée, si les travaux approuvés étaient conformes à cette destination. L’affaire concernait une validation après travaux ; elle montre que le vote et les caractéristiques de l’immeuble doivent être examinés ensemble, sans attribuer à l’arrêt une approbation générale de tous les projets.
En pratique, préparez un dossier qui réponde aux objections vérifiables : insertion de la construction, stabilité, ruissellement, entretien ultérieur et protection des droits d’accès. Un plan coté et une note d’un professionnel qualifié valent mieux qu’une affirmation abstraite selon laquelle l’ouvrage ne gênera personne. Si le projet évolue après le vote, comparez ses nouvelles caractéristiques avec ce qui a été accepté : un agrandissement ou une fixation supplémentaire peut modifier la portée de la décision demandée.
Pour un projet de construction dans un jardin, le dossier peut présenter plusieurs variantes : une installation simplement posée, un abri ancré ou une pièce fermée reliée au bâtiment. Décrire séparément chaque variante aide les copropriétaires à comprendre ce qui leur est demandé. Il peut être utile d’indiquer les dimensions, la hauteur, la couleur, les matériaux, les points d’évacuation des eaux et la distance par rapport aux accès ou aux ouvertures voisines. Ces indications ne remplacent ni les plans de professionnels ni la vérification des textes applicables, mais elles rendent le vote et le suivi du chantier plus lisibles.
Si des entreprises doivent intervenir dans le jardin ou sur le toit, expliquez également comment les équipements communs resteront accessibles. Précisez ce qui est prévu pour protéger une membrane d’étanchéité, éviter d’obstruer une évacuation et constater l’état des lieux avant l’intervention. Un accord clair sur le projet initial aide ensuite à distinguer l’entretien normal de l’espace, les réparations des parties communes et les conséquences éventuelles d’un dommage causé pendant le chantier.
Conservez la convocation, les pièces soumises au vote et le procès-verbal. Une autorisation de principe ne permet pas nécessairement d’exécuter un ouvrage différent de celui présenté. À l’inverse, une clause précise ou une décision antérieure peuvent être pertinentes pour le projet ; leur portée doit être vérifiée dans leur contexte, sans supposer qu’elles autorisent toute transformation future.
II. Construction sur une partie commune à usage privatif : mairie, refus et recours
A. Construction sur partie commune : faut-il une autorisation d’urbanisme ?
La copropriété et la mairie répondent à deux questions différentes. La première examine notamment les droits sur l’immeuble, l’affectation des parties communes et les conditions du vote. La seconde applique les règles d’urbanisme à une construction ou à des travaux. Obtenir l’accord de l’une ne remplace pas l’examen par l’autre. Le dossier doit aussi tenir compte des éventuelles règles locales, notamment du plan local d’urbanisme et des protections patrimoniales applicables à l’adresse.
L’article L. 421-1 du code de l’urbanisme pose le principe d’un permis de construire pour les constructions, même sans fondations, et renvoie aux dispositions réglementaires pour certains travaux sur l’existant et changements de destination. Des exceptions et des régimes de déclaration préalable existent : on ne peut donc pas conclure, à partir de ce seul article, que chaque petit ouvrage demande un permis. Il faut qualifier l’opération, ses dimensions et sa localisation avant de choisir la démarche.
Pour illustrer cette vérification, l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme vise notamment certaines constructions nouvelles hors des périmètres protégés qu’il énumère, sous réserve des exceptions qu’il mentionne. Son a concerne les ouvrages dont l’emprise au sol ou la surface de plancher dépasse cinq mètres carrés, à condition notamment que chacune de ces deux surfaces ne dépasse pas vingt mètres carrés et que la hauteur soit au plus de douze mètres. Ce n’est pas une règle universelle pour toutes les extensions : une construction adossée à un bâtiment existant ou située en secteur protégé peut relever d’autres dispositions.
Une surface réduite ne règle pas non plus à elle seule la question du droit de construire sur le terrain commun. À l’inverse, une déclaration préalable déposée par le porteur du projet ne prouve pas que les copropriétaires lui ont accordé les droits nécessaires. Présentez à la mairie des plans cohérents avec ceux soumis à l’assemblée et demandez, selon le cas, quelle procédure et quelles pièces correspondent à l’ouvrage décrit. Le service instructeur apprécie le dossier au regard des règles applicables ; il ne tranche pas à votre place tous les litiges privés de copropriété.
L’article L. 421-6 du code de l’urbanisme rattache notamment la délivrance du permis de construire ou d’aménager à la conformité du projet aux règles relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, aux dimensions et à l’architecture. Avant de déposer le dossier, vérifiez la zone, les règles de hauteur, l’emprise et l’aspect extérieur. Si l’immeuble se trouve dans un secteur faisant l’objet d’une protection, les vérifications doivent tenir compte de cette situation précise plutôt que d’un seuil cité isolément.
Prenons l’exemple d’un copropriétaire qui souhaite fermer une terrasse par une structure fixée à la façade. Il réunit d’abord son règlement et la décision établissant son droit de jouissance. Il fait ensuite établir un plan montrant les ancrages et la surface, demande l’autorisation de copropriété adaptée, puis vérifie avec la mairie le régime d’urbanisme du projet. Si l’une des étapes conduit à modifier les dimensions ou les matériaux, il vérifie si le projet modifié correspond toujours à celui approuvé par l’autre instance.
Dans un immeuble parisien ou francilien, la démarche pratique reste fondée sur l’adresse exacte : consultez le document d’urbanisme de la commune, identifiez les éventuelles protections et relevez les contraintes d’accès au chantier. Ne promettez pas une autorisation sur la base du seul arrondissement ou d’une photographie. Une décision favorable pour un autre immeuble peut concerner une zone, une façade ou un règlement de copropriété différents.
B. Travaux sans autorisation sur une partie commune : que faire et quels recours ?
Si les travaux ont commencé sans que les autorisations nécessaires aient été vérifiées, la première mesure utile consiste à arrêter les interventions susceptibles d’aggraver la situation et à conserver les documents. Rassemblez les plans, devis, photographies datées, échanges avec le syndic, autorisations administratives éventuelles et procès-verbaux. Il faut distinguer ce qui a effectivement été réalisé de ce qui était seulement prévu : une étude ou un devis ne prouvent pas, à eux seuls, la présence d’une fondation.
Une régularisation par l’assemblée peut être envisagée selon les circonstances, mais elle n’est ni automatique ni acquise. Le dossier doit permettre aux copropriétaires d’apprécier l’ouvrage réellement exécuté et sa conformité à la destination de l’immeuble. Le pourvoi n° 19-21.961 jugé le 22 octobre 2020 concernait précisément une décision d’assemblée ratifiant des portes-fenêtres déjà remplacées : la Cour de cassation a exigé la recherche de la conformité des travaux à la destination de l’immeuble. Cette décision ne promet pas que l’assemblée acceptera une construction ni qu’une autorisation administrative manquante sera obtenue.
Une décision de référé illustre le poids des preuves et la séparation des deux autorisations. Dans l’ordonnance du tribunal judiciaire de Lille du 19 mai 2026, RG n° 26/00445, le juge a examiné une tranchée pratiquée dans un jardin commun à jouissance privative et des travaux affectant l’extérieur de l’immeuble. Un permis de construire avait été accordé, mais l’autorisation de l’assemblée n’avait pas été obtenue pour les travaux extérieurs en cause. Le juge a ordonné leur cessation. Pour les percements intérieurs allégués, il a au contraire retenu que les pièces ne permettaient pas d’établir l’irrégularité avec l’évidence requise en référé et n’a pas ordonné leur cessation sur ce fondement.
Cette ordonnance ne dit donc pas que tous les travaux du lot devaient cesser, ni qu’un permis de construire établissait une autorisation de copropriété. Elle montre aussi qu’une demande de démolition n’équivaut pas à une démolition ordonnée : il faut lire le dispositif, identifier les mesures effectivement prononcées et tenir compte de la procédure dans laquelle le juge a statué. Dans tout dossier comparable, la décision dépend des titres et des éléments de preuve présentés.
Le président du tribunal judiciaire peut, dans les conditions de l’article 835 du code de procédure civile, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble qui présente le caractère exigé par ce texte. La mesure demandée doit correspondre à la situation : interruption d’une intervention, protection des lieux ou remise en état ne se confondent pas. Le juge apprécie les éléments et les demandes ; la seule existence d’un désaccord entre voisins ne garantit pas le résultat d’un référé.
Lorsqu’une preuve risque de disparaître ou qu’une question technique conditionne le litige, l’article 145 du code de procédure civile permet de demander, avant tout procès, une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Le texte prévoit, lorsque la mesure porte sur un immeuble, la compétence de la juridiction du lieu où il est situé. Une expertise peut aider à décrire les ouvrages, leurs conséquences et les travaux nécessaires ; elle ne remplace pas l’examen juridique du règlement ou des votes.
Pour demander réparation, distinguez le coût de remise en état, les éventuelles dégradations et les troubles personnellement subis. L’article 1240 du code civil rattache la réparation à un dommage causé par une faute ; l’article 1353 du même code pose des règles de preuve des obligations. Il faut donc documenter les faits, le préjudice et leur lien, plutôt que de déduire une indemnisation de la seule présence d’un ouvrage. Une facture, un constat ou un rapport technique peuvent être utiles selon ce qu’ils établissent réellement.
La situation doit aussi être distinguée des travaux décidés par la copropriété elle-même. L’article 14 de la loi de 1965 donne au syndicat notamment une mission de conservation et d’administration des parties communes et prévoit sa responsabilité pour les dommages ayant leur origine dans ces parties, sans préjudice des actions récursoires. Cela ne signifie pas que le syndicat finance automatiquement une construction privée, ni qu’il prend en charge toute conséquence d’un chantier ; les causes du dommage, les obligations applicables et les recours doivent être examinés.
Enfin, si le syndic ou un voisin signale une irrégularité, demandez par écrit les éléments précis : partie affectée, règle invoquée, travaux contestés et résolution éventuellement manquante. Le porteur du projet peut transmettre ses titres, plans et autorisations existantes et proposer une discussion sur les mesures conservatoires. En présence d’un risque pour les personnes ou le bâtiment, la protection immédiate des lieux et l’intervention de professionnels compétents prennent naturellement la priorité sur le débat relatif au coût final.
Conclusion
Construire sur une partie commune à usage privatif suppose de partir des titres, puis de distinguer les droits attachés au lot, l’autorisation de copropriété et les règles d’urbanisme. Un projet détaillé permet de déterminer si les travaux affectent le sol, la façade ou les droits des voisins, et si une décision supplémentaire sur les droits communs doit être examinée. Lorsque les travaux ont déjà commencé, les documents et les preuves disponibles permettent d’évaluer une éventuelle régularisation ou les mesures nécessaires. La solution dépend de la construction, du règlement et des décisions effectivement prises.