La saisie « prêt relais maison non vendue » décrit un moment précis : le nouveau logement est acheté ou déjà promis, l’ancien n’a pas trouvé preneur, et le crédit qui devait faire la soudure arrive à son terme. Les pages en tête des résultats décrivent surtout le produit. Le site des notaires distingue le prêt relais sec, le prêt relais adossé à un crédit amortissable et le prêt relais à franchise totale, et présente une durée de deux ans comme un maximum, suivi d’une conversion en prêt principal. La Finance pour tous évoque une avance souvent comprise entre 60 et 80 % de la valeur du bien à vendre, sur un à deux ans, et rappelle que la banque peut proroger, transformer le crédit ou saisir, sans y être obligée. Une étude de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, datée de 2008, insistait déjà sur le risque d’une vente plus longue que le crédit. Ces pages ne disent pas ce que le code impose à l’offre, ce que le décret autorise comme indemnité, ni ce que le juge peut ordonner.
L’article s’adresse au particulier qui finance l’achat d’un logement d’habitation, avant d’avoir encaissé le prix de l’ancien. Les pourcentages et les durées des guides ne sont pas des règles de droit. Le contrat signé fixe la durée, le taux et les sûretés. Les textes lus ici encadrent l’offre, le remboursement anticipé, l’agrément de l’assurance, la condition suspensive de l’achat, la rétractation, la préemption lorsqu’elle s’applique, le délai de grâce et la caractérisation du surendettement. Les décisions consultées ne jugent pas qu’une maison invendue oblige la banque à prolonger le crédit.
I. Prêt relais immobilier comment ça marche
A. Prêt relais taux : ce que l’offre et le remboursement anticipé imposent
Un prêt relais n’est pas une catégorie à part dans le code. Lorsqu’il finance, pour un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, l’acquisition en propriété, la construction, ou l’achat du terrain destiné à cette construction, il entre dans le champ de l’article L. 313-1 du code de la consommation. Le même article vise aussi certains crédits garantis par une hypothèque ou une sûreté comparable sur un bien d’habitation, notamment lorsqu’ils financent des travaux. Le rapprochement n’est pas automatique. L’article L. 313-2 du même code exclut les prêts destinés à financer une activité professionnelle, « notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles ». Un marchand de biens, ou une société dont l’objet est de procurer des immeubles, ne peut donc pas se placer dans le chapitre du crédit immobilier pour un prêt relais qui finance cette activité. Le particulier qui achète sa résidence, ou un logement qu’il n’a pas vocation habituelle à revendre dans le cadre d’une activité, reste, lui, dans le champ de l’article L. 313-1 lorsque l’opération correspond à l’un des cas qu’il énumère.
Cette qualification change la lecture du taux et de la durée. Aucun des articles lus n’impose une durée maximale d’un an ou de deux ans, ni un plafond de 60, 70 ou 80 % de la valeur du bien mis en vente. Ces chiffres figurent dans les guides comme une pratique d’établissements. Ils ne figurent pas dans les textes. Ce qui oblige le prêteur, c’est le contenu de l’offre. Au plus tard lors de l’émission de cette offre, le prêteur ou l’intermédiaire remet une fiche d’information standardisée européenne, et « l’ensemble des informations fourni en application du présent article l’est gratuitement », selon l’article L. 313-7 du code de la consommation. Cette gratuité vise la fiche et les informations qui l’accompagnent. Elle ne vise pas les intérêts du crédit, ni une consultation.
Pour les prêts mentionnés à l’article L. 313-1, l’article L. 313-24 impose une offre fournie gratuitement, sur support papier ou sur un autre support durable, à l’emprunteur et aux cautions personnes physiques qu’il a déclarées. L’article L. 313-25 détaille ce que cette offre doit contenir. Elle précise la nature, l’objet et les modalités du prêt, « notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds ». Pour un taux fixe, elle comprend un échéancier des amortissements détaillant, pour chaque échéance, la répartition entre le capital et les intérêts. Pour un taux variable ou révisable, elle est accompagnée d’une notice et d’une simulation de l’impact d’une variation sur les mensualités, la durée et le coût total. Cette simulation « ne constitue pas un engagement du prêteur » quant à l’évolution effective des taux. L’offre indique encore le montant du crédit, son coût total, son taux, et, s’il y a lieu, les modalités de l’indexation. Elle énonce, avec une évaluation de leur coût, les assurances et les sûretés exigées. Elle rappelle les dispositions de l’article L. 313-34.
C’est dans ce rappel que se trouvent les deux délais qui encadrent la signature, et non dans une durée légale du prêt relais lui-même. L’article L. 313-34 du code de la consommation dispose que « l’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur ». Le même article ajoute que « l’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue ». L’acceptation est donnée par lettre, le cachet de l’opérateur postal faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date d’acceptation. Ces délais courent de la réception de l’offre. Ils ne se confondent pas avec la durée pendant laquelle le capital restera dû, laquelle est une modalité du contrat, à lire dans l’offre et dans l’échéancier, et non dans un maximum légal que les textes consultés ne posent pas.
Le taux, lui, est celui que l’offre énonce, avec le coût total. Les guides observent qu’il est souvent plus élevé que celui d’un crédit amortissable de longue durée, et qu’il ne peut dépasser le taux de l’usure. Les articles lus ici ne fixent pas le taux d’usure du trimestre en cours. Ils obligent en revanche le prêteur à indiquer le taux et le coût total, et ils encadrent deux mécanismes que l’emprunteur rencontre précisément quand la maison se vend, ou quand elle ne se vend pas.
Lorsque la vente aboutit et que l’emprunteur veut solder le relais avant le terme, l’article L. 313-47 lui reconnaît la faculté de rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 5 du chapitre. Le contrat peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit du solde. Si une clause permet au prêteur d’exiger une indemnité au titre des intérêts non encore échus, cette indemnité ne peut excéder un montant fixé par décret, selon la durée restant à courir. Après réception de la demande, le prêteur fournit gratuitement et sans tarder, sur support papier ou sur un autre support durable, les informations nécessaires, qui chiffrent au moins les conséquences du remboursement anticipé et formulent clairement les hypothèses utilisées. Le décret est l’article R. 313-25 du code de la consommation : l’indemnité « ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement ». Si le contrat comporte des taux différents selon les périodes, l’indemnité peut être majorée de la somme permettant d’assurer au prêteur, sur la durée déjà courue, le taux moyen prévu à l’origine.
Cette indemnité n’est pas due dans tous les cas de vente. L’article L. 313-48 la supprime, pour les contrats conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999, « lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers ». La vente de l’ancien logement, qui est le scénario ordinaire du prêt relais, ne suffit donc pas. Il faut que cette vente fasse suite à l’un des événements que l’article énumère. Une vente décidée pour solder le relais, sans changement de lieu de travail, sans décès et sans cessation forcée d’activité, ne déclenche pas, à elle seule, l’exonération de l’article L. 313-48. L’indemnité reste alors possible, dans la limite de l’article R. 313-25, si le contrat la prévoit.
L’article L. 313-47 réserve en outre l’application de l’article 1231-5 du code civil. Lorsque le contrat stipule qu’une somme sera payée à titre de dommages et intérêts en cas d’inexécution, « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Ce pouvoir de modération ne transforme pas l’indemnité de remboursement anticipé en une somme libre. Il signifie que le plafond du décret n’empêche pas le juge, si la clause est une pénalité et si elle est excessive ou dérisoire, d’en revoir le montant. Les décisions consultées dans ce run ne tranchent pas, pour un prêt relais, le seuil à partir duquel une indemnité conforme au barème du décret serait néanmoins excessive.
L’autre mécanisme de taux apparaît lorsque l’emprunteur est défaillant et que le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû. L’article L. 313-50 permet alors au prêteur de majorer, dans des limites fixées par décret, le taux que l’emprunteur aura à payer jusqu’à ce qu’il ait repris le cours normal des échéances. L’article R. 313-26 borne cette majoration : elle « ne peut excéder trois points d’intérêt ». La majoration n’est donc pas le régime de la déchéance du terme. Elle suppose, au contraire, que le prêteur n’a pas demandé le remboursement immédiat du capital. Si le contrat prévoit une exigibilité anticipée et que la banque l’actionne, ce n’est plus cette majoration de trois points qui est en cause, mais le capital, les intérêts échus et les frais que le contrat et la décision du juge retiendront. Les articles du chapitre immobilier lus ici ne fixent pas eux-mêmes la forme d’une mise en demeure préalable à la déchéance du terme d’un prêt relais. Une règle lue dans un jugement rendu sur un crédit à la consommation ne sera pas transposée à ce régime.
B. Prêt relais senior : assurance, caution et risque d’endettement
La recherche « prêt relais senior » n’a pas de réponse d’âge dans les textes consultés. Aucun article lu ne fixe un âge au-delà duquel le prêt relais serait interdit, ni un âge jusqu’auquel l’assurance serait due. L’offre doit en revanche traiter l’assurance comme une condition chiffrée, et non comme une formalité. L’article L. 313-25 énonce, avec une évaluation de leur coût, les assurances exigées, et il mentionne que l’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions des articles L. 313-29 et L. 313-30, en précisant les documents que doit contenir la demande de substitution. Le présent article ne reprend pas le régime de la résiliation en cours de prêt, déjà traité par ailleurs. Il s’arrête aux règles qui conditionnent la formation même du crédit relais.
Lorsque le prêteur propose un contrat d’assurance pour garantir le remboursement ou le paiement des échéances, l’article L. 313-29 du code de la consommation impose trois conséquences. Une notice énumérant les risques garantis et les modalités de mise en jeu est annexée au contrat de prêt. Toute modification ultérieure de la définition des risques, des modalités de mise en jeu ou de la tarification est inopposable à l’emprunteur qui n’y a pas donné son acceptation. Et, « lorsque l’assureur a subordonné sa garantie à l’agrément de la personne de l’assuré et que cet agrément n’est pas donné, le contrat de prêt est résolu de plein droit à la demande de l’emprunteur sans frais ni pénalité d’aucune sorte ». Cette demande « doit être présentée dans le délai d’un mois à compter de la notification du refus de l’agrément ». Le délai d’un mois est celui de la demande de résolution. Il ne se confond pas avec le délai de dix jours avant l’acceptation de l’offre, ni avec le délai de trente jours de maintien des conditions. Pour un emprunteur senior, comme pour tout autre, le point pratique est de dater la notification du refus d’agrément et de vérifier si la demande de résolution a été présentée dans le mois. Les textes lus ne disent pas que le silence de l’assureur vaut refus, ni à quelle date une demande hors délai redeviendrait recevable.
Le risque propre au prêt relais n’est pas l’âge en lui-même. C’est l’écart entre les échéances supportées tant que l’ancien logement n’est pas vendu et les revenus disponibles, alors que le capital doit être remboursé à un terme court. La Finance pour tous signale ce point sans le qualifier juridiquement : pendant la période de relais, l’emprunteur peut avoir à payer à la fois les intérêts du relais et les échéances d’un crédit classique, parfois celles de l’ancien crédit qui n’est pas encore soldé. Le code ne transforme pas cet écart en interdiction. Il alimente, en cas de litige, la question du devoir de mise en garde.
La première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-16.846, a jugé, au visa de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qu’« il résulte de ce texte que, pour apprécier les capacités financières et le risque d’endettement d’un emprunteur non averti, doivent être pris en considération ses biens et revenus ». L’arrêt attaqué avait refusé de tenir compte de la valeur de la résidence principale financée par le prêt, au motif que le financement devait permettre un accès durable à la propriété et non une revente avec remboursement anticipé. La Cour casse sur ce point : la cour d’appel a violé le texte « sans prendre en compte la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt, sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat ». La cassation est partielle. Elle ne condamne pas la banque. Elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel d’Angers. Le visa est l’ancien article 1147. Les décisions lues dans ce run ne réécrivent pas cette règle sous un autre numéro du code civil actuellement en vigueur. On ne peut donc pas présenter l’arrêt comme l’application d’un article postérieur que la Cour n’a pas visé.
Pour un prêt relais, la portée de cet arrêt doit rester celle de ses motifs. La valeur à prendre en compte est celle du bien financé par l’emprunt, diminuée de la dette au jour du contrat. L’arrêt ne dit pas comment compter un second immeuble, celui que l’emprunteur met en vente pour rembourser. Il ne dit pas non plus qu’un projet de remboursement anticipé, qui est précisément le schéma du relais, dispense la banque de mise en garde, ni qu’il la lui impose. Il interdit seulement d’écarter la valeur nette du bien financé au motif que l’opération ne serait pas une opération de revente. Les décisions consultées ne tranchent pas le cas, distinct, d’un bien déjà possédé, donné en garantie, et dont la vente tarde.
Un jugement du tribunal judiciaire de Lyon, du 14 janvier 2025, n° 20/08244, énonce la règle du point de vue de la preuve, dans une espèce qui n’était pas un prêt relais mais un crédit à taux variable remboursé en francs suisses. Le tribunal retient que « le banquier est tenu à l’égard de son client, emprunteur non averti, d’un devoir de mise en garde, lequel n’existe qu’en cas de risque d’endettement excessif ». Il ajoute que ce devoir « oblige le banquier, avant d’apporter son concours, à vérifier les capacités financières de son client, lesquelles comprennent ses biens et revenus ». Puis il répartit la preuve : « il appartient à l’emprunteur de rapporter la preuve qu’à l’époque de la souscription du crédit litigieux, sa situation financière imposait l’accomplissement par la banque de son devoir de mise en garde. Puis il incombe à la banque de rapporter la preuve qu’elle y a satisfait. » Le préjudice « s’analyse en la perte d’une chance de ne pas contracter ». Dans cette espèce, l’emprunteur n’a pas prouvé le risque d’endettement excessif, et le tribunal l’a débouté. Le jugement ne crée donc pas une indemnité automatique dès que la maison reste invendue. Il montre qu’un emprunteur non averti doit d’abord établir qu’au jour de l’offre, ses biens et ses revenus rendaient le crédit excessif, et que la perte réparable, si le manquement est établi, est une perte de chance, non le remboursement intégral du capital par la banque.
La caution personne physique déclarée reçoit l’offre, et elle ne peut l’accepter que dix jours après l’avoir reçue, dans les termes déjà cités de l’article L. 313-34. Son régime de mise en garde a été précisé par la chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 novembre 2017, pourvoi n° 16-16.790, rendu dans une espèce de financement d’un fonds de commerce, et non d’un prêt relais immobilier. La Cour retient que « la banque est tenue à un devoir de mise en garde à l’égard d’une caution non avertie lorsque, au jour de son engagement, celui-ci n’est pas adapté aux capacités financières de la caution ou il existe un risque de l’endettement né de l’octroi du prêt garanti, lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur ». Le devoir existe donc dans l’un ou l’autre de ces deux cas. Il ne dépend pas seulement de la disproportion de l’engagement de caution par rapport aux biens de la caution. Un proche qui cautionne un prêt relais, alors que les échéances cumulées dépassent les revenus de l’emprunteur tant que la vente n’est pas faite, peut se trouver dans le second cas décrit par l’arrêt, si le prêt garanti est inadapté aux capacités de l’emprunteur. L’arrêt ne le dit pas pour un crédit immobilier. Il pose la règle à propos du prêt garanti, dans une espèce commerciale. L’appliquer à une caution de prêt relais suppose que le juge retrouve les mêmes conditions : caution non avertie, et inadaptation du prêt ou de l’engagement. Les décisions lues ne dispensent pas la caution de cette démonstration.
II. Prêt relais maison non vendue : que faire
A. Promesse de vente, rétractation et préemption : pourquoi la vente glisse
Quand la maison n’est pas vendue, la première tentation est de croire que le prêt relais était conditionné par cette vente, et que l’échec de la vente défait l’achat du nouveau logement. Les articles lus ne disent pas cela. La condition suspensive que le code attache à l’acte d’acquisition vise l’obtention du prêt, non la revente de l’ancien bien.
L’article L. 313-40 du code de la consommation impose à l’acte qui constate une opération mentionnée au 1° de l’article L. 313-1, y compris une promesse unilatérale de vente acceptée, d’indiquer si le prix sera payé, directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du chapitre. Lorsque l’acte indique que le prix est payé à l’aide d’un tel prêt, l’article L. 313-41 décide que « cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement ». « La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. » Si la condition n’est pas réalisée, « toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». Le délai minimal d’un mois est celui de la condition suspensive d’obtention du prêt. Il ne reporte pas le terme du prêt relais déjà consenti, et il ne court pas de la mise en vente de l’ancien logement.
Si l’acte indique que le prix sera payé sans prêt, l’article L. 313-42 exige une mention écrite de la main de l’acquéreur, par laquelle il reconnaît avoir été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir des dispositions du chapitre. En l’absence de l’indication de l’article L. 313-40, ou si cette mention manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur, et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l’article L. 313-41. La mention manuscrite n’est donc pas une formalité secondaire. Son absence rouvre la condition suspensive, à condition qu’un prêt soit demandé. Elle ne crée pas, là non plus, une condition de revente de l’ancien bien.
Une fois le prêt obtenu, la condition suspensive de l’article L. 313-41 est réalisée. La maison qui reste invendue ne la fait pas renaître. Le capital du relais reste dû selon le contrat. C’est le point que les pages commerciales laissent souvent dans l’ombre : la vente de l’ancien logement est le mode de remboursement prévu par les parties, pas une condition légale de survie de l’achat déjà financé. Si le compromis d’achat du nouveau logement prévoyait une autre condition, par exemple l’obtention d’un prix minimal pour l’ancien, cette condition est contractuelle. Les textes lus ne la supposent pas. Il faut la lire dans l’acte, et non la déduire du seul fait qu’un prêt relais a été souscrit.
La vente peut aussi glisser, ou tomber, à cause du droit de rétractation de l’acquéreur. Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, ou certaines opérations voisines énumérées par le texte, l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». L’acte est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la date de réception ou de remise. La rétractation s’exerce dans les mêmes formes. Lorsque l’acte est remis directement par un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente, le délai court à compter du lendemain de la remise, attestée selon des modalités fixées par décret. Si un contrat préliminaire ou une promesse précède l’acte définitif, le délai ne s’applique qu’à ce contrat préliminaire ou à cette promesse. Lorsque l’acte authentique n’est précédé d’aucun avant-contrat, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet, et l’acte authentique ne peut pas être signé pendant ce délai. Les actes indiquent, de manière lisible, les conditions d’exercice de ce droit. Le manquement à cette information est passible d’une amende administrative qui ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. La rétractation après une promesse de vente se lit donc d’abord dans cet article, avant toute discussion sur le sort du crédit.
Deux situations ne doivent pas être mêlées. Si l’acquéreur de l’ancien logement se rétracte dans le délai de l’article L. 271-1, la vente qui devait rembourser le prêt relais tombe, et le terme du crédit se rapproche sans que le prix rentre. Si c’est l’emprunteur lui-même qui se rétracte de l’achat du nouveau logement, le délai de dix jours peut éteindre la promesse d’achat, selon les conditions de l’article. Les textes et les décisions lus ne disent pas que cette rétractation résout de plein droit un prêt relais déjà accepté. Ils ne disent pas non plus que l’offre de prêt, si elle n’a pas encore été acceptée, survivrait à la disparition de l’achat. Le sort du crédit déjà formé, dans ce cas, reste une question que les sources consultées ne tranchent pas. Il se lit dans l’offre, dans l’acte, et, en cas de désaccord, devant le juge.
À Paris et en Île-de-France, un autre délai, indépendant de la volonté de la banque, peut faire dépasser le terme du relais. Il ne s’applique que si le bien vendu est soumis à un droit de préemption. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme subordonne, à peine de nullité, toute aliénation visée à l’article L. 213-1 à une déclaration préalable du propriétaire à la mairie, comportant le prix et les conditions de l’aliénation projetée. « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » « Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. » Il reprend à compter de la réception des documents, du refus de visite, ou de la visite. « Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. » Passés ces délais, le silence vaut encore renonciation. L’action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété.
Ces délais sont ceux du titulaire du droit de préemption. Ils ne sont pas un report légal du prêt relais. Ils expliquent seulement pourquoi, dans une commune où la déclaration d’intention d’aliéner est exigée, une vente compromise en novembre peut ne devenir ferme qu’après une suspension liée à une demande de documents ou à une visite, puis un délai résiduel porté à un mois. Le vendeur qui a un relais à terme court a intérêt à dater la réception de la déclaration par la mairie, et à conserver la demande de pièces si elle suspend le délai. Les articles lus ne disent pas que toute vente à Paris est soumise à ce droit. Ils disent comment le délai se compte lorsque l’aliénation est de celles que l’article L. 213-1 vise. Vérifier ce point, avant de promettre une date de réitération à la banque, évite de traiter comme un refus de prorogation ce qui est d’abord un délai légal de la vente.
B. La banque réclame le remboursement : délai de grâce et surendettement
La Finance pour tous écrit, à propos du logement non vendu à l’échéance, que la banque peut proroger le relais, le transformer en prêt classique si le taux d’endettement le permet, ou procéder à une saisie sur le bien financé ou sur le bien en attente de vente, sans aucune obligation de choisir la prorogation ou la transformation. Le site des notaires présente, lui, la conversion en crédit principal au bout de deux ans comme une suite du produit. Les deux pages ne citent pas le même degré de contrainte. Les articles du code lus dans ce run ne créent ni l’obligation de proroger, ni l’obligation de convertir, ni une durée maximale de deux ans. Une prorogation ou une transformation, si elle est accordée, est un nouvel accord, ou une faculté prévue au contrat. Elle n’est pas un droit que l’emprunteur pourrait déduire du seul échec de la vente.
Lorsque le terme contractuel est atteint et que le prix n’est pas rentré, l’emprunteur doit ce que l’offre et le contrat prévoient. S’il peut rembourser une partie du capital, parce qu’une vente partielle a eu lieu ou parce qu’une épargne a été mobilisée, la faculté de l’article L. 313-47 demeure, avec le plancher de 10 % hors solde et le plafond d’indemnité de l’article R. 313-25, sous la réserve étroite de l’article L. 313-48. S’il est défaillant et que la banque n’exige pas le capital immédiatement, la majoration de taux ne peut excéder trois points, dans les conditions déjà citées des articles L. 313-50 et R. 313-26. S’il conteste une clause qui prévoit une somme forfaitaire en cas d’inexécution, l’article 1231-5 permet au juge de modérer une pénalité excessive ou dérisoire, même d’office, et rappelle que, sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que si le débiteur est mis en demeure. Cela ne fixe pas, pour le prêt relais, le délai que cette mise en demeure devrait laisser. Les sources lues ne le fixent pas.
Le juge peut, en revanche, être saisi d’une demande de délai. L’article L. 314-20 du code de la consommation prévoit que l’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement ou d’obtention du droit à l’allocation journalière de présence parentale, suspendue par ordonnance du juge des contentieux de la protection, dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil. L’ordonnance peut décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt. Le juge peut déterminer les modalités de paiement des sommes exigibles au terme de la suspension, sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt. Il peut aussi surseoir à statuer sur ces modalités jusqu’au terme de la suspension. Le mot « notamment » figure dans l’article : le licenciement et l’allocation de présence parentale sont des exemples, non une liste close. Les conditions restent celles de l’article 1343-5. L’article ne dit pas que la seule invendabilité de la maison suffit, ni qu’elle est indifférente.
L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à des actes du débiteur propres à faciliter ou à garantir le paiement. « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Le texte ne s’applique pas aux dettes d’aliment. La limite de deux années est celle de ce report ou de cet échelonnement. Elle coexiste avec la règle, distincte, de l’article L. 314-20, selon laquelle le dernier versement ne peut excéder de plus de deux ans le terme initial du prêt. Les deux phrases ne disent pas la même chose : l’une borne la durée du délai accordé par le juge, l’autre borne le décalage du dernier versement par rapport au terme contractuel. Aucune des deux n’est automatique. Les deux supposent une décision, prise en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier.
Pour un emprunteur dont la maison n’est pas vendue, la demande au juge des contentieux de la protection se prépare donc avec des pièces qui rendent cette situation lisible : l’offre de prêt et son échéancier, le compromis d’achat et, s’il existe, le mandat ou la promesse de vente de l’ancien logement, la déclaration d’intention d’aliéner et les courriers qui auraient suspendu le délai de préemption, les refus d’acquéreurs ou la rétractation notifiée dans les formes de l’article L. 271-1, la mise en demeure de la banque, et un état des revenus et des biens. Ces pièces ne créent pas le droit au délai. Elles servent à établir la situation que l’article 1343-5 demande au juge de prendre en compte, et les besoins du créancier, qui ne disparaissent pas parce que la vente tarde. Une banque qui a déjà une hypothèque sur deux biens n’a pas les mêmes besoins qu’un prêteur chirographaire. Le texte oblige à regarder les deux côtés. Il n’indique pas le partage que le juge fera.
Si l’ensemble des dettes, et non le seul relais, ne peut plus être affronté, une autre qualification est ouverte, distincte du délai de grâce. L’article L. 711-1 du code de la consommation réserve le bénéfice des mesures de traitement du surendettement aux personnes physiques de bonne foi. « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Le même article ajoute une phrase décisive pour celui qui possède encore le logement invendu : « le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement ». Être propriétaire, même d’un bien dont la valeur couvre les dettes sur le papier, ne ferme donc pas, à lui seul, la caractérisation. L’article ne dit pas que toute maison invendue caractérise le surendettement. Il exige une impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes, exigibles et à échoir, et la bonne foi. Il ne fixe pas, dans le passage cité, le délai de dépôt du dossier, ni l’effet d’une saisie déjà engagée. Ces questions ne sont pas tranchées par les textes utilisés ici. Les écrire sans source serait ajouter une règle que la lecture du run n’a pas établie.
La bonne foi, au sens de cet article, n’est pas détaillée par les décisions consultées sur le prêt relais. On peut seulement retenir ce que l’article dit : le bénéfice des mesures est ouvert aux personnes physiques de bonne foi, et la situation se caractérise par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes. Un emprunteur qui a refusé une offre au prix que son propre mandat affichait, ou qui a retardé la mise en vente alors que le terme était connu dès l’offre, devra expliquer ces choix. Un emprunteur qui a baissé le prix, accepté les visites et subi un délai de préemption n’est pas, pour autant, déclaré de bonne foi par le texte. Le juge ou la commission apprécie. L’article L. 711-1 ne le fait pas à leur place.
La saisie du bien financé ou du bien invendu, que La Finance pour tous mentionne comme une faculté de la banque, n’est pas développée ici. Les articles lus ne décrivent pas la procédure de saisie immobilière, ni le commandement, ni les délais de cette voie d’exécution. L’article 1343-5 dit seulement que la décision du juge qui reporte ou échelonne le paiement « suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ». Cette suspension suppose que le juge ait accordé le délai. Elle ne naît pas de la demande. Avant toute audience, les pièces déjà citées, et le contrat de prêt, restent la seule base pour savoir ce que la banque peut exiger et ce que l’emprunteur peut demander.
Conclusion
Une maison non vendue ne prolonge pas, à elle seule, un prêt relais, n’efface pas l’indemnité de remboursement anticipé et ne résout pas l’achat déjà financé. La durée et le taux se lisent dans l’offre, que l’article L. 313-25 oblige à détailler, et que l’article L. 313-34 maintient trente jours à compter de sa réception, l’acceptation ne pouvant intervenir que dix jours après cette réception. Le remboursement anticipé est une faculté de l’emprunteur, l’indemnité éventuelle est plafonnée par l’article R. 313-25, et l’exonération de l’article L. 313-48 est limitée aux ventes qui font suite à un changement de lieu d’activité, à un décès ou à une cessation forcée d’activité. Le devoir de mise en garde, tel que les décisions du 9 novembre 2022 et du 14 janvier 2025 le circonscrivent, suppose un emprunteur non averti et un risque d’endettement apprécié à partir des biens et des revenus, la valeur nette du bien financé devant entrer dans cette appréciation. La preuve du risque incombe d’abord à l’emprunteur. Quand le terme est là, le juge des contentieux de la protection peut, sur demande et dans les conditions des articles L. 314-20 et 1343-5, suspendre ou étaler le paiement, dans la limite de deux années et sans que le dernier versement excède de plus de deux ans le terme initial. Le seul fait d’être encore propriétaire de sa résidence principale ne fait pas obstacle, selon l’article L. 711-1, à la caractérisation d’un surendettement, si l’impossibilité de faire face à l’ensemble des dettes est manifeste et si la personne est de bonne foi. Le contrat signé demeure la mesure des obligations. Seul le juge décide de leur application à un dossier.