Vous comparez le mesurage que l’on vient de vous remettre à la surface écrite dans l’acte, et les deux chiffres ne se rejoignent pas. La question utile n’est pas de savoir si l’écart est agaçant. Elle est de savoir si la loi ouvre une diminution du prix, à partir de quelle différence, dans quel délai l’action doit être intentée, et quelles pièces permettent de la prouver. Un plan, une annonce ou une surface habitable de bail ne remplacent pas la superficie de la partie privative exigée pour un lot de copropriété.
L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en vigueur le 12 novembre 2026, impose cette mention et distingue deux actions. L’absence de toute mention peut fonder une nullité, dans un délai d’un mois à compter de l’acte authentique. Une superficie inférieure de plus d’un vingtième ouvre une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, à intenter dans un délai d’un an à compter de cet acte, à peine de déchéance. Si la surface réelle est plus grande, l’excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Le calcul suit les planchers clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cages, gaines et embrasures, sans les planchers sous 1,80 mètre. Une pièce détachée du même lot n’est pas écartée pour cette seule raison, comme l’a retenu la Cour de cassation le 5 mars 2026. Voici ce que l’acte doit contenir, comment apprécier l’écart, et quelles preuves rassembler, y compris pour une vente signée à Paris.
I. Loi Carrez : quelle surface doit figurer dans l’acte de vente ?
A. Mention obligatoire, caves, garages et absence de superficie
Le premier alinéa de l’article 46 est une obligation de mention, pas un simple usage des notaires. Le texte dispose : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. » Cette phrase vise trois actes : la promesse unilatérale de vente, la promesse unilatérale d’achat, et tout contrat qui réalise ou constate la vente. Elle vise un lot ou une fraction de lot. Le régime lu ici est donc celui de la copropriété, tel qu’il est organisé par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis. Les décisions consultées dans ce run appliquent cet article à des lots de copropriété. Elles ne transposent pas cette obligation de mention à une maison qui ne serait pas un lot ou une fraction de lot.
L’absence de mention n’est pas traitée comme une simple inexactitude. Le même article ajoute : « La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. » La nullité dont il s’agit est donc fondée sur l’absence de toute mention de superficie, et non sur une surface indiquée mais trop haute. Le texte désigne aussi les personnes qui peuvent intenter cette action en nullité, et le délai dans lequel elles doivent le faire : « Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. » Le délai d’un mois court, selon cette phrase, à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. Il ne résulte pas de cet alinéa qu’il courrait de la promesse, de la remise des clés ou de la découverte de l’oubli.
Cette action en nullité se ferme encore d’une autre manière. L’article 46 précise : « La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. » En pratique, si l’acte authentique mentionne la superficie, l’acquéreur ne peut plus demander la nullité de la promesse ou du contrat antérieur au seul motif que cette superficie y manquait. La signature de l’acte qui contient la mention entraîne cette déchéance. Il reste alors, si la surface écrite est fausse, l’autre voie : la diminution du prix, à condition que l’écart dépasse le seuil fixé par le texte, et dans le délai propre à cette seconde action.
Tout lot n’entre pas dans le premier alinéa. L’article 46 écarte certaines choses de cette obligation de mention : « Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. » Les caves, les garages et les emplacements de stationnement sont donc nommés. Les lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure au seuil fixé par le décret le sont aussi. Le décret lu dans ce run fixe ce seuil à 8 mètres carrés, dans une phrase qu’il faut citer telle quelle, parce qu’elle ne dit pas exactement la même chose que l’article 46. L’article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose : « Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1 . » L’article 46 dit que le premier alinéa ne s’applique pas à ces petits lots. L’article 4-2 dit qu’ils ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie définie à l’article 4-1. Les deux phrases se complètent ; elles ne s’autorisent pas à traiter une pièce de moins de 8 mètres carrés, intégrée à un lot plus grand, comme un lot autonome exclu. C’est précisément la distinction que la Cour de cassation a retenue le 5 mars 2026, et qui sera reprise plus bas.
Le jour de la signature, le notaire a une obligation de remise, distincte de l’obligation de mention. L’article 4-3 du même décret dispose : « Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat. » À Paris comme ailleurs, le moment utile est donc celui où l’acte authentique est signé. Il faut repartir avec la copie simple ou le certificat qui reproduit la clause de superficie, et avec le texte de l’article 46 si l’acte ne le reprend pas intégralement. Ce document date la surface qui a été exprimée. Il sert ensuite à comparer un nouveau mesurage, non à une annonce, non à un e-mail de l’agence, non à une surface dite habitable écrite dans un ancien bail.
Les textes lus n’imposent pas que ce mesurage soit réalisé par un diagnostiqueur. Ils imposent la mention, ils définissent la superficie, et ils imposent la remise d’une copie ou d’un certificat le jour de l’acte. Recourir à un professionnel reste une précaution de preuve. Ce n’est pas, dans les articles cités, une condition de validité de la mention. En revanche, lorsqu’un certificat a été établi et repris dans l’acte, c’est cette surface exprimée qui sert de point de comparaison. Le tribunal judiciaire de Versailles l’a rappelé dans son jugement du 9 janvier 2026 : l’écart s’apprécie au regard de la superficie déclarée à l’acte de vente.
B. Comment calculer la superficie : murs, hauteur de 1,80 mètre et seuil de 8 m²
L’article 46 renvoie la définition de la superficie au décret prévu à l’article 47. L’article 47, dans sa rédaction en vigueur lue le 12 novembre 2026, est une clause générale d’application. La définition opératoire figure dans le décret du 17 mars 1967, aux articles créés par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997, lui-même en vigueur et intitulé comme portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété. C’est l’article 4-1 qu’il faut lire pour mesurer.
Cet article dispose : « La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » La surface retenue est donc celle des planchers des locaux clos et couverts. Un espace qui n’est ni clos ni couvert n’entre pas dans cette phrase. Le texte ne dresse pas, en plus, une liste de balcons, de terrasses ouvertes ou de jardins. Il suffit de s’en tenir à ce qu’il dit : locaux clos et couverts, puis déductions. Sont déduites les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Une soupente, un sous-plafond ou un dessous d’escalier qui reste sous cette hauteur sort du calcul, même si l’on peut y poser un objet.
Cette définition n’est pas celle de la surface habitable utilisée pour un bail d’habitation, ni celle d’une surface utile commerciale, ni celle d’une surface au sol d’urbanisme. Les pages générales qui parlent de surface Carrez sans citer l’article 4-1 laissent souvent croire qu’il suffirait de retirer 5 % à un chiffre d’annonce. Le texte ne fonctionne pas ainsi. Il faut d’abord mesurer selon l’article 4-1, puis comparer le résultat à la superficie exprimée dans l’acte, puis seulement alors regarder si l’écart dépasse un vingtième.
Le seuil de 8 mètres carrés ne sert pas à écarter chaque pièce petite. Il vise les lots ou fractions de lots. La Cour de cassation, troisième chambre civile, l’a appliqué dans son arrêt du 5 mars 2026, pourvoi n° 23-13.288. Les vendeurs avaient vendu, le 25 avril 2017, au prix de 270 000 euros, le lot n° 10 d’un immeuble en copropriété. L’acte le désignait comme un appartement au troisième étage, composé d’une cuisine, d’une salle à manger, de deux chambres et de water-closets sur le palier, ainsi que d’une chambre de domestique au cinquième étage et d’une cave. Les vendeurs déclaraient une superficie de 60,07 mètres carrés, conformément à un certificat de mesurage. Les acquéreurs soutenaient que la chambre de service et le débarras, sans accès direct à l’appartement principal, devaient être exclus du calcul, comme des fractions isolées de moins de 8 mètres carrés.
La Cour n’a pas suivi ce moyen. Elle a constaté que le lot était désigné comme comprenant ces éléments, puis retenu que les water-closets et la chambre de service ne formaient pas des lots autonomes, mais des pièces détachées du même lot, selon le règlement de copropriété, et que ce lot n’avait jamais été divisé en fractions. Elle en a déduit que « la surface de ces locaux, qui ne faisaient l’objet d’aucune exclusion légale ou réglementaire du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, devait être prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues. » Le moyen, qui demandait de les exclure, a été jugé non fondé. La cassation prononcée le même jour ne porte pas sur ce point. Elle porte seulement sur le rejet des demandes dirigées contre le diagnostiqueur, dans des conditions qui seront précisées plus loin. Les vendeurs ont été mis hors de cause devant la cour d’appel de renvoi. Il ne faut donc pas lire cet arrêt comme une condamnation définitive du mesureur, ni comme une diminution de prix accordée aux acquéreurs.
La leçon de mesure est plus étroite, et elle est ferme. Une pièce détachée qui, aux termes du règlement, appartient au même lot, et qui ne fait l’objet d’aucune exclusion légale ou réglementaire, entre dans la superficie des parties privatives. L’absence d’accès direct depuis la pièce principale ne suffit pas, dans les motifs de cet arrêt, à en faire un lot autonome de moins de 8 mètres carrés. À l’inverse, une cave nommée par l’article 46, un garage ou un emplacement de stationnement ne se rajoutent pas à la surface Carrez au seul motif qu’ils sont vendus en même temps. Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 12 mars 2024, a ainsi exclu du champ de l’article 46 une cave en terre battue d’environ 5 mètres carrés, fermée par une porte ajourée. Il a ensuite isolé, dans le prix global, la part qui ne correspondait pas à la surface Carrez. C’est une opération de chiffrage, pas une autorisation d’additionner la cave au mesurage.
Avant de parler de recours, le bon ordre est donc celui-ci. Identifier les lots vendus dans l’acte et dans le règlement de copropriété. Mesurer les planchers clos et couverts après les déductions de l’article 4-1. Écarter les planchers sous 1,80 mètre. Ne pas traiter comme un lot exclu une pièce qui n’est qu’une partie du lot principal. Ne pas ajouter cave, garage ou stationnement à la surface de l’article 46. Comparer ensuite, et seulement ensuite, le résultat à la superficie exprimée dans l’acte authentique.
II. Erreur de surface loi Carrez : diminution du prix, preuve et délai pour agir
A. Plus d’un vingtième : calcul de la moindre mesure et pièces détachées
L’inexactitude n’ouvre pas, à elle seule, une restitution. L’article 46 pose d’abord une règle défavorable à l’acquéreur lorsque la surface réelle est plus grande : « Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. » Un mesurage qui révèle des mètres en plus ne permet pas de réclamer un complément, ni de renégocier le prix sur ce fondement. La phrase est nette. Elle ne prévoit pas d’exception pour le vendeur professionnel, ni pour l’acquéreur qui aurait découvert l’excédent après la signature.
La diminution n’apparaît que dans l’autre sens, et seulement au-delà d’un seuil. Le texte dispose : « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. » Deux éléments sont à garder ensemble. D’abord, la superficie doit être inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte. Un vingtième, c’est 5 % de la surface écrite, pas 5 % d’une surface d’annonce. Le texte vise un écart supérieur à ce vingtième. Les décisions lues dans ce run ne tranchent pas le cas, distinct, d’un écart exactement égal au vingtième. Ensuite, la diminution est proportionnelle à la moindre mesure. Elle est supportée par le vendeur, à la demande de l’acquéreur. Ce n’est pas une indemnité forfaitaire, ni une pénalité d’agence.
Un exemple permet de voir la proportion, sans le confondre avec un jugement. La surface exprimée dans l’acte est de 40 mètres carrés. Le vingtième de cette surface est de 2 mètres carrés. Si un mesurage conduit selon l’article 4-1 retient 38,5 mètres carrés, l’écart est de 1,5 mètre carré. Il n’est pas supérieur au vingtième. L’article 46, tel qu’il est écrit, ne prévoit pas de diminution dans cette hypothèse. Si le mesurage retient 37 mètres carrés, l’écart est de 3 mètres carrés. Il dépasse le vingtième. La moindre mesure est de 3 mètres carrés sur 40, soit 7,5 % de la surface exprimée. Si le prix attaché à cette surface Carrez est de 320 000 euros, la diminution proportionnelle est de 24 000 euros. Ce chiffre illustre la phrase de la loi. Il ne remplace pas la preuve du mesurage, ni la ventilation du prix lorsque l’acte vend aussi une cave ou un stationnement.
Le tribunal judiciaire de Versailles a qualifié ce mécanisme dans son jugement du 9 janvier 2026, RG n° 22/03636. Il a écrit : « La diminution du prix consécutive à une diminution de superficie de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte est une sanction automatique par laquelle le vendeur ne fait que restituer le prix auquel il ne pouvait prétendre dès lors qu’il ne correspondait pas à la surface exacte du lot vendu. » Dans cette affaire, les parties s’accordaient sur une différence de 6,41 mètres carrés, soit plus d’un vingtième par rapport aux 29,94 mètres carrés déclarés à l’acte. Le tribunal a condamné les vendeurs à payer 35 968 euros au titre de la restitution d’une partie du prix. Le vingtième de 29,94 mètres carrés est d’environ 1,50 mètre carré. L’écart retenu, 6,41 mètres carrés, le dépassait nettement. Le jugement ne présente pas ce montant comme une moyenne du marché. Il l’ordonne parce que les parties s’accordaient sur l’écart et sur la diminution qui en découlait.
Le même jugement place la preuve sur celui qui invoque l’erreur : « Il incombe à la partie qui se prévaut d’une erreur de mesurage d’un lot d’en rapporter la preuve, l’écart supérieur à 1/20ème, de nature à justifier une action en restitution du prix, s’appréciant au regard de la superficie déclarée à l’acte de vente. » Il ne suffit donc pas d’affirmer qu’un appartement paraît petit. Il faut rapporter la preuve de l’erreur de mesurage, et l’écart se juge par rapport à la superficie déclarée dans l’acte, non par rapport à une visite, à une annonce ou à un souvenir. Lorsque les défendeurs reconnaissent l’écart, comme à Versailles, la preuve est plus simple. Lorsqu’ils le contestent, le mesurage contradictoire ou l’expertise devient le cœur du dossier.
Le tribunal judiciaire de Paris a ajouté un point que les vendeurs invoquent souvent. Dans son jugement du 12 mars 2024, RG n° 22/07608, il a rappelé la règle du vingtième, puis écrit : « Il importe peu à cet égard que l’acquéreur ait eu connaissance avant la conclusion de la vente du caractère erroné de la surface stipulée. » Le vendeur soutenait que l’acquéreuse connaissait les lieux et les échanges sur une partie commune à jouissance privative. Le tribunal a jugé ce moyen inopérant. Seule la surface figurant à l’acte entre dans la comparaison. Avoir visité, avoir discuté, avoir même pressenti une erreur ne ferme pas, dans les motifs de ce jugement, l’action en diminution.
Les chiffres de cette affaire parisienne montrent aussi comment isoler la surface Carrez lorsque le prix est global. Par acte du 27 juillet 2021, le vendeur avait vendu des lots au prix de 297 550 euros, en indiquant une superficie privative de 29,81 mètres carrés selon un certificat. L’expert judiciaire a conclu à 27,70 mètres carrés. L’écart retenu est de 2,11 mètres carrés. Le vingtième de 29,81 mètres carrés est d’environ 1,49 mètre carré. L’écart de 2,11 mètres carrés le dépasse. Le tribunal a exclu du champ de l’article 46 la cave vendue en même temps, d’environ 5 mètres carrés. L’acte ne ventilait pas le prix entre l’appartement et la cave. Le tribunal a estimé que la méthode des quotes-parts, qui aboutissait à 3 440 euros pour la cave, ne reflétait pas sa valeur réelle, et il a fixé cette valeur à 7 000 euros. La base de prix retenue pour la surface Carrez a donc été de 290 550 euros. La diminution ordonnée est de 20 565 euros, selon le calcul que le jugement énonce : 2,11 × 290 550 / 29,81. Les intérêts au taux légal ont été accordés à compter du 21 septembre 2021, date à laquelle le tribunal a constaté une mise en demeure. Ce point de départ est celui retenu dans ce jugement. Les décisions lues ne permettent pas d’en faire une règle générale applicable à toute lettre.
Cette diminution de prix n’est pas une action pour vice caché immobilier. Elle n’indemnise pas un défaut caché du bien. Elle ajuste le prix à la moindre mesure, dans les seules conditions de l’article 46. Les deux questions peuvent voisiner dans un même dossier, par exemple si l’appartement est à la fois plus petit que la surface écrite et affecté d’un désordre non apparent. Elles ne se prouvent pas de la même façon, et les textes cités ici ne disent pas que l’une exclut l’autre. Ils disent seulement ce que la diminution de surface suppose : une superficie exprimée dans l’acte, un écart de plus d’un vingtième, une demande de l’acquéreur, et une proportion.
B. Délai d’un an, preuve du mesurage et recours contre le diagnostiqueur
Le délai de l’action en diminution est écrit dans le même article, et il ne se confond pas avec le délai d’un mois de la nullité. L’article 46 dispose : « L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. » Le délai d’un an court donc à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, et l’action doit être intentée dans ce délai, à peine de déchéance. Le texte ne dit pas que le délai courrait de la découverte de l’erreur, de la remise d’un second certificat, ou de la réponse du vendeur. Les décisions consultées dans ce run ne tranchent pas non plus la question de savoir si une lettre recommandée suspend ou interrompt cette année. Elles ne décrivent pas une mise en demeure comme l’acte qui intente l’action. À Versailles, l’acquéreur soutenait que les vendeurs avaient temporisé pour voir l’action atteinte par la forclusion. Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, au motif que les vendeurs, qui n’étaient pas juristes, justifiaient des démarches auprès de l’agence et du diagnostiqueur, sans qu’une malice soit démontrée. Ce rejet ne rallonge pas le délai d’un an. Il montre seulement que le retard du vendeur à payer n’a pas, dans cette espèce, été qualifié d’abus.
La pièce de départ reste l’acte authentique, avec la clause de superficie, et la copie ou le certificat remis le jour de la signature en application de l’article 4-3. Viennent ensuite le certificat de mesurage repris dans l’acte, s’il existe, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division pour savoir ce qui compose le lot, puis un mesurage postérieur établi selon l’article 4-1. À Paris, le jugement du 12 mars 2024 a été rendu par le tribunal judiciaire de Paris, deuxième chambre civile, deuxième section, après une assignation du 17 juin 2022 et une expertise. L’affaire portait sur une vente du 27 juillet 2021. Le calendrier de cette espèce rappelle l’enjeu : l’action en diminution se juge à partir de la date de l’acte authentique, pas à partir de la date à laquelle l’expertise est déposée. Les décisions lues ne fixent pas une compétence parisienne spéciale, distincte des règles générales de saisine. Elles montrent en revanche ce que le juge parisien a regardé : la surface écrite dans l’acte, le rapport d’expertise, l’exclusion de la cave, et la ventilation du prix.
Lorsque le vendeur a fait établir le certificat par un diagnostiqueur, la question suivante est de savoir qui paie la diminution. L’article 46 met la diminution à la charge du vendeur, à la demande de l’acquéreur. Il ne dit pas que le diagnostiqueur est débiteur de cette restitution envers l’acquéreur. Le vendeur peut, dans un second temps, rechercher la responsabilité de celui qui a mesuré. Cette responsabilité n’est pas automatique. Elle suppose un dommage et une faute, dans les termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
L’arrêt du 5 mars 2026 éclaire la limite de ce que l’on peut affirmer. La cour d’appel de Versailles avait rejeté les demandes des acquéreurs contre le diagnostiqueur, en retenant qu’il n’avait pas à connaître des locaux faisant ou non l’objet d’un lot selon le règlement de copropriété. La Cour de cassation a censuré cette motivation. Elle a relevé que la cour d’appel constatait un certificat de 60,07 mètres carrés et retenait que la surface du lot vendu qui aurait dû être mesurée et mentionnée à l’acte était de 59 mètres carrés. En écartant toute faute du diagnostiqueur par des motifs qu’elle a jugés inopérants, la cour d’appel a violé l’article 1240. L’arrêt d’appel a été cassé sur ce seul point, et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Versailles autrement composée. Les vendeurs ont été mis hors de cause. Cet arrêt ne condamne donc pas, par lui-même, le diagnostiqueur à payer une somme. Il juge que l’on ne peut pas écarter toute faute par les motifs retenus en appel, dès lors que ces constatations de surface étaient faites.
Un jugement de première instance peut, lui, chiffrer cette responsabilité, sans que ce chiffre devienne un barème. Dans l’affaire de Versailles du 9 janvier 2026, le tribunal a condamné les vendeurs à restituer 35 968 euros à l’acquéreur. Il a ensuite condamné le diagnostiqueur à payer aux vendeurs 32 371,20 euros de dommages et intérêts. Le jugement explique ce second montant : l’agence avait estimé le bien à 167 850 euros pour une surface retenue de 23,55 mètres carrés, ce qui montrait que d’autres qualités rendaient le studio attractif, presque au prix de vente annoncé pour 6 mètres carrés de plus. Au vu de l’aléa de la négociation, le tribunal a retenu une perte de chance de 90 %. Le préjudice en lien avec l’erreur de mesurage a été évalué à 35 968 × 90 %, soit 32 371,20 euros. L’assureur ne contestait pas sa garantie dans cette espèce. Le montant et les limites de cette garantie sont ceux du contrat examiné par le tribunal. Ils ne résultent pas de l’article 46 et ne se transportent pas à un autre contrat.
Le jugement parisien du 12 mars 2024 montre l’autre issue possible. Le vendeur, condamné à payer 20 565 euros, demandait à être garanti par le diagnostiqueur et par l’agence. Le tribunal a rejeté ces appels en garantie. Une erreur de certificat ne se transforme donc pas, dans toutes les espèces, en condamnation du mesureur. Il faut un manquement prouvé, un préjudice en lien avec ce manquement, et, si l’on réclame la garantie de l’assureur, les conditions du contrat. L’acquéreur, de son côté, dirige d’abord sa demande de diminution contre le vendeur qui a perçu le prix. C’est ce que l’article 46 écrit, et c’est ce que les deux jugements ont fait.
Les pièces à réunir avant que l’année ne soit écoulée tiennent en une liasse courte. L’acte authentique et la date de sa signature. La copie ou le certificat remis le jour même, avec la clause de superficie. Le certificat de mesurage antérieur, s’il a été annexé. Le règlement de copropriété et l’état descriptif, pour savoir si une chambre de service ou un water-closet sur le palier est une pièce du lot ou un lot distinct. Un mesurage postérieur qui applique l’article 4-1, en déduisant murs, cloisons, marches, cages, gaines et embrasures, et en écartant les planchers sous 1,80 mètre. Le prix exprimé, et, s’il existe, sa ventilation entre le lot d’habitation et la cave, le garage ou le stationnement. La preuve de la date à laquelle l’action a été intentée. Une lettre au vendeur peut être utile pour dater une réclamation et, comme à Paris, pour discuter d’intérêts dans l’espèce où une mise en demeure a été constatée. Elle ne remplace pas, dans les textes lus, l’action que l’article 46 exige d’intenter dans l’année.
Conclusion
La superficie loi Carrez est la superficie de la partie privative que l’article 46 impose de mentionner dans la promesse et dans la vente d’un lot ou d’une fraction de lot. Elle se calcule selon l’article 4-1 : planchers clos et couverts, déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures, exclusion des planchers sous 1,80 mètre. Les lots ou fractions de lots de moins de 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour ce calcul. Une pièce détachée du même lot, comme la chambre de service et les water-closets de l’arrêt du 5 mars 2026, n’est pas exclue pour cette seule raison.
Si la surface réelle est plus grande, aucun supplément de prix n’est dû. Si elle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur supporte, à la demande de l’acquéreur, une diminution proportionnelle à la moindre mesure. Cette action doit être intentée dans l’année de l’acte authentique, à peine de déchéance. L’absence de toute mention ouvre une nullité distincte, dans le délai d’un mois, mais la signature d’un acte authentique qui mentionne la superficie fait perdre ce droit sur la promesse antérieure. La preuve de l’écart se rapporte à la surface écrite dans l’acte. Le diagnostiqueur peut être recherché sur le fondement de l’article 1240, sans que cette recherche dispense l’acquéreur de diriger la diminution contre le vendeur, ni qu’elle vaille condamnation dans chaque espèce.