Vous avez signé un mandat exclusif pour vendre votre appartement ou votre maison, et vous voulez y mettre fin : l’agence ne vous présente personne, vous avez changé d’avis, ou vous souhaitez confier la vente autrement. La question utile n’est pas d’abord celle d’un modèle de lettre. Elle est de savoir si la clause que vous avez signée peut recevoir application, à partir de quel moment le mandat peut être dénoncé, et sous quelle forme. Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa version consolidée en vigueur consultée le 11 novembre 2026, répond à une partie précise de cette question. Son article 78 vise le mandat assorti d’une clause d’exclusivité, d’une clause pénale, ou d’une clause selon laquelle des honoraires restent dus même si l’opération est conclue sans l’intermédiaire. Passé trois mois à compter de la signature, ce mandat peut être dénoncé à tout moment, à charge d’aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Avant ce mécanisme, il faut vérifier que la convention est écrite, limitée dans le temps, et qu’un exemplaire a été remis. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, frappe de nullité les conventions relatives aux opérations qu’elle vise lorsqu’elles ne limitent pas leurs effets dans le temps. Les développements qui suivent distinguent ce régime de la révocation générale du mandat, de la commission, et d’un compromis déjà signé. Ils ne décrivent pas la situation d’une agence nommée. Ils décrivent les vérifications que tout vendeur non professionnel peut faire sur le document qu’il détient.
I. Résilier un mandat exclusif immobilier : à partir de quand ?
A. Clause d’exclusivité, exemplaire remis et durée limitée
Le point de départ n’est pas le mot « exclusif » imprimé en tête du formulaire. L’article 1984 du code civil définit le mandat comme « un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ». Le contrat « ne se forme que par l’acceptation du mandataire ». Un mandat de vente donné à un agent immobilier est, en plus, encadré par la loi du 2 janvier 1970 et par son décret d’application. L’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » « ne peut négocier ou s’engager » à l’occasion des opérations visées « sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet ». Le même article ajoute que le mandat « précise son objet » et contient les indications prévues à l’article 73. Lorsqu’il autorise l’agent à s’engager pour une opération déterminée, « le mandat en fait expressément mention ». Sans cette mention expresse, le document ne confère pas, par sa seule qualité d’exclusif, le pouvoir de signer à la place du vendeur.
L’écrit n’est pas une formalité secondaire. L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction en vigueur, exige que les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er, pour les opérations mentionnées aux 1° à 6°, « doivent être rédigées par écrit ». Lorsqu’une convention comporte une clause d’exclusivité, elle « précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties ». Le même article rend applicables « les dispositions de l’article 1375 du code civil ». Cet article 1375 prévoit que l’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique « ne fait preuve que s’il a été fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct », sauf remise de l’unique exemplaire à un tiers. Chaque original « doit mentionner le nombre des originaux qui en ont été faits ». Celui qui a exécuté le contrat, même partiellement, « ne peut opposer le défaut de la pluralité d’originaux ou de la mention de leur nombre ». Sur le papier que vous conservez, le nombre d’originaux et le fait que l’un d’eux vous a été laissé ne sont donc pas des détails de mise en page.
L’article 72 du décret ajoute une trace matérielle : « Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. » Les mandats et le registre « sont conservés pendant dix ans ». Cette conservation de dix ans est une obligation de l’intermédiaire sur ses propres documents. Elle ne dit pas, à elle seule, dans quel délai vous pouvez agir en justice. Si votre exemplaire ne porte pas de numéro de registre, ou si vous n’avez jamais reçu d’exemplaire, ce fait se rapproche de la condition posée par l’article 78 pour que la clause d’exclusivité puisse jouer.
Cet article 78 du décret, en vigueur à la date de rédaction, vise trois stipulations : la clause d’exclusivité, la clause pénale, et la clause « aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire ». Pour ces clauses, le texte dit que « cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ». La clause, « mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser ». Le libellé commercial du formulaire, « simple », « semi-exclusif » ou « exclusif », n’est pas le critère du décret. Le critère est la clause réellement écrite : interdiction de confier le bien à un autre intermédiaire, interdiction de vendre par soi-même, ou honoraires dus même si la vente se fait sans l’agent. Si cette clause n’est pas expresse, pas apparente, ou si aucun exemplaire ne vous a été remis, l’article 78 refuse à la clause de recevoir application.
La Cour de cassation a tiré de ce mécanisme une conséquence plus forte que la seule inefficacité de la clause. Dans un arrêt du 25 février 2010, n° 08-14.787, publié au Bulletin, la première chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait jugé que la remise tardive d’un exemplaire n’entamait que la clause d’exclusivité, et non le mandat en son entier. Elle a retenu que « la remise immédiate d’un des exemplaires du mandat comportant une clause d’exclusivité est exigée pour sa validité même ». Le texte visé était l’article 78, alinéa 1er, du décret, combiné avec l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970. L’arrêt ne dit pas que tout oubli de virgule anéantit la vente ensuite signée avec un acheteur. Il dit, sur le mandat d’exclusivité lui-même, que la remise immédiate de l’exemplaire est exigée pour sa validité. Si vous n’avez pas reçu votre exemplaire le jour de la signature, la question à poser n’est donc pas seulement « la clause est-elle opposable », mais « le mandat d’exclusivité est-il valable ». La décision est accessible sur courdecassation.fr, pourvoi n° 08-14.787.
Une seconde condition, distincte de l’exemplaire, vient de l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 : « Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. » Un mandat de vente sans durée écrite tombe sous cette nullité, qu’il soit ou non exclusif. Lorsque le mandant n’agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles, le même article ajoute deux mentions. D’une part, les modalités de non-reconduction définies aux deux premiers alinéas de l’article L. 136-1 du code de la consommation doivent être indiquées de manière lisible et visible. Une consultation de cet article, sous ce numéro, le 11 novembre 2026, n’a pas permis de le retrouver dans le code. L’article 7 continue pourtant de le citer. Il ne faut donc pas remplacer ce renvoi par un autre numéro que la loi ne désigne pas. D’autre part, lorsque la convention porte sur les opérations mentionnées aux 1° et 4° de l’article 1er et comporte une clause d’exclusivité, elle doit mentionner en caractères très apparents les dispositions du deuxième alinéa de l’article 78 du décret, sauf pour les mandats que ce même article exclut de ce régime. Autrement dit, le vendeur non professionnel doit pouvoir lire, sur le mandat lui-même, la faculté de dénonciation que le décret organise après trois mois.
Le code de la consommation contient, sous un autre numéro, une règle générale d’information sur la reconduction tacite des contrats de services. L’article L. 215-1 prévoit que, pour les contrats de prestations de services conclus pour une durée déterminée avec une clause de reconduction tacite, le professionnel informe le consommateur par écrit, « au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction », de la possibilité de ne pas reconduire le contrat. Cette information mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de non-reconduction. Le même article précise que ses dispositions « s’appliquent sans préjudice de celles qui soumettent légalement certains contrats à des règles particulières en ce qui concerne l’information du consommateur ». La loi du 2 janvier 1970 est précisément une loi spéciale d’information et de durée. L’article L. 215-1 ne dit pas qu’il se substitue à l’article 78 du décret, ni que le renvoi de l’article 7 à l’article L. 136-1 doit désormais se lire comme un renvoi à l’article L. 215-1. Les deux textes se lisent côte à côte : l’un organise l’information générale du consommateur sur la non-reconduction d’un service ; l’autre, pour le mandat contenant une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause d’honoraires dus même sans l’intermédiaire, fixe la dénonciation après trois mois et la forme de l’avis.
B. Délai de trois mois et lettre recommandée de quinze jours
Le cœur de la dénonciation est le deuxième alinéa de l’article 78. Le décret, dans la version en vigueur lue le 11 novembre 2026, énonce : « Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Plusieurs éléments sont dans la phrase elle-même, et il ne faut pas en ajouter. Le délai de trois mois court « à compter de sa signature ». Le texte ne dit pas qu’il court de la première visite, de la publication de l’annonce, ni de la remise tardive de l’exemplaire. L’avis doit précéder la fin du mandat de « quinze jours au moins ». La forme exigée est la « lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Le décret ne dit pas, dans cet alinéa, qu’un courriel, un SMS ou une remise en main propre suffit. Chaque partie peut dénoncer, pas seulement le vendeur. La faculté existe « à tout moment » une fois les trois mois passés, et non seulement à la veille d’une échéance trimestrielle.
Le décret ne qualifie pas lui-même les trois premiers mois d’« irrévocables ». Il dit ce qui peut être fait passé ce délai. Il ne pose pas, dans la phrase citée, un droit de dénoncer pendant ces trois mois selon les mêmes modalités. Un formulaire peut, de son côté, écrire que la durée initiale est irrévocable. C’est alors une stipulation du contrat, à lire avec l’article 7, qui exige une limitation dans le temps, et avec l’article 78, qui impose de faire apparaître la faculté de dénonciation après trois mois. Confondre le mot imprimé par l’agence et la phrase du décret conduit à deux erreurs opposées : croire qu’aucun mandat ne peut jamais être dénoncé avant trois mois, y compris un mandat simple sans clause d’exclusivité ni clause pénale ; ou croire qu’une clause contractuelle peut repousser la dénonciation jusqu’à la fin de chaque trimestre alors que le décret dit « à tout moment ».
Cette seconde erreur a été jugée. Par un arrêt du 3 novembre 2016, n° 15-23.534, publié au Bulletin, la première chambre civile a examiné un mandat exclusif dont la clause, passé trois mois, prévoyait une reconduction tacite de trois mois en trois mois, « sauf dénonciation par l’une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins quinze jours avant l’expiration de l’une des périodes ». La Cour a jugé, sous la rédaction de l’article 78 issue du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, applicable à cette affaire, qu’« une telle clause, qui restreint l’exercice de la faculté de résiliation à l’échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite, contrevient aux exigences impératives de l’article 78, alinéa 2, du décret précité qui prévoit que la dénonciation peut intervenir à tout moment ». Elle en a déduit qu’« un tel mandat, étant nul, n’ouvre droit ni à rémunération ni à l’application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l’exclusivité du mandat ». L’arrêt est publié sur courdecassation.fr, pourvoi n° 15-23.534. Il applique la rédaction de 2009, non le texte consolidé de 2026. Le deuxième alinéa de l’article 78 en vigueur continue toutefois de dire que, passé trois mois à compter de la signature, le mandat contenant une telle clause « peut être dénoncé à tout moment », avec un avis de quinze jours au moins par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Une clause qui n’ouvrirait la dénonciation qu’à la veille de chaque trimestre se heurte donc encore, dans le texte actuel, à ces mots « à tout moment ». L’arrêt de 2016 montre en outre la sanction que la Cour a attachée, dans le litige qui lui était soumis, à une clause qui restreignait cette faculté : nullité du mandat, et absence de droit à rémunération comme à la clause pénale.
Le même article 78 écarte ce régime de dénonciation dans trois cas. « Les dispositions du précédent alinéa ne s’appliquent pas » lorsque le mandat est donné en vue de la vente d’immeuble par lots, de la souscription ou de la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux, ou de la location par fractions de locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial. Dans ces trois cas, le mandat « doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé ». Un appartement vendu isolément dans une copropriété ordinaire n’est pas, par ce seul fait, une « vente d’immeuble par lots » au sens de cette exception. Le texte vise un mandat donné en vue de cette vente par lots, non toute vente d’un lot de copropriété. Si votre mandat concerne une maison ou un appartement déjà achevé, vendu comme un bien unique, l’alinéa sur les trois mois et les quinze jours est celui que le décret fait jouer, sous réserve des autres conditions déjà rappelées. Si le mandat entre dans l’une des trois exceptions, il ne suffit pas de recopier le délai de quinze jours : il faut lire les cas de dénonciation que le mandat devait lui-même préciser.
Beaucoup de guides ajoutent un délai de quatorze jours de rétractation, dès que le mandat a été signé hors de l’agence. L’article L. 221-18 du code de la consommation donne en effet au consommateur « un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement », sans avoir à motiver sa décision. Pour les contrats de prestation de services, ce délai « court à compter du jour » de la conclusion du contrat. Pour les contrats conclus hors établissement, le consommateur « peut exercer son droit de rétractation à compter de la conclusion du contrat ». Ce texte ne nomme pas le mandat de vente immobilier. L’article L. 221-2 exclut du chapitre, notamment, « les contrats portant sur la création, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers », ainsi que la construction d’immeubles neufs, la transformation importante d’immeubles existants et la location d’un logement à des fins résidentielles. Il ne dit pas, en toutes lettres, que le mandat donné à un agent pour rechercher un acquéreur entre dans cette exclusion, ni qu’il en sort. Les arrêts du 25 février 2010 et du 3 novembre 2016, lus pour cet article, ne tranchent pas non plus l’application de l’article L. 221-18 au mandat. Il n’est donc pas possible d’écrire ici que tout mandat signé à domicile se rétracte en quatorze jours, ni que ce délai est toujours exclu. La règle que le décret énonce, elle, pour le mandat contenant une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause d’honoraires dus même sans l’intermédiaire, est celle des trois mois à compter de la signature et de l’avis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le code civil reste en arrière-plan. L’article 2004 dispose que « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble » et contraindre le mandataire à lui remettre l’écrit qui la contient. L’article 2003 range la révocation parmi les causes de fin du mandat, avec la renonciation, la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture. Ces textes ne sont pas abrogés par le décret. Ils ne dispensent pas non plus de lire l’article 78 lorsque le mandat contient l’une des clauses qu’il vise. Pour un mandat simple, sans clause d’exclusivité, sans clause pénale et sans clause d’honoraires dus même si la vente se fait sans l’agent, le deuxième alinéa de l’article 78 ne s’applique pas : le décret réserve ce régime au « mandat contenant une telle clause ». La révocation de l’article 2004 reprend alors sa place, toujours sous la nullité de l’article 7 si aucune durée n’a été écrite. Pour un mandat qui contient la clause, c’est l’article 78 qui dit à partir de quand et comment la dénonciation est organisée.
II. Que se passe-t-il après la dénonciation du mandat de vente ?
A. Preuve de la lettre, commission et acte déjà signé
La lettre n’est pas une formule magique. Elle doit permettre de prouver que vous avez avisé l’autre partie, quinze jours au moins à l’avance, par le mode que le décret nomme. Le texte exige une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il ne détaille pas le contenu minimum de cette lettre. En pratique, la lettre gagne à identifier le mandat par sa date, son numéro de registre s’il figure sur votre exemplaire, l’adresse du bien, et à indiquer que vous le dénoncez en vous plaçant sur le deuxième alinéa de l’article 78, si ce mandat contient bien l’une des clauses visées. Ces précisions ne sont pas une condition supplémentaire inventée par le décret. Elles servent à éviter la contestation sur l’objet de l’avis. Conservez la copie de la lettre, la preuve de dépôt et, lorsqu’il revient, l’avis de réception. Le décret ne dit pas que l’absence d’avis de réception revenu annule la dénonciation si la lettre recommandée avec demande d’avis de réception a bien été envoyée. Il ne dit pas non plus que l’envoi sans cette formalité suffit. Si l’agence a changé d’adresse, l’article 72 ne fixe pas une adresse de repli. L’exemplaire que vous détenez et la carte professionnelle mentionnée au mandat sont les premiers documents où l’identité du titulaire apparaît. Les décisions lues pour cet article ne jugent pas le cas d’une lettre adressée à une ancienne enseigne.
La rémunération obéit à un autre calendrier que la dénonciation. L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 interdit d’exiger ou d’accepter, avant qu’une opération visée ait été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties », toute somme représentative « d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque ». L’alinéa suivant réserve le cas du mandat assorti d’une clause d’exclusivité, d’une clause pénale, ou d’une clause selon laquelle des honoraires sont dus même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire : cette clause « recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret », et la somme versée « ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat ». L’article 78 précise l’une de ces conditions : la clause ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat. L’article 73 du décret ajoute que le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir d’autre rémunération que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat, et qu’il « perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire ». La dénonciation du mandat et le paiement de la commission ne se confondent donc pas. Le décret et la loi lient les honoraires ordinaires à une opération effectivement conclue, constatée par un écrit unique, puis, pour la perception, à l’acte authentique lorsque l’opération a été conclue par l’intermédiaire. Ils ne disent pas qu’une visite organisée avant la lettre recommandée ouvre, à elle seule, un droit à commission après une dénonciation régulière.
L’article 74 du décret serre encore cette notion d’opération conclue. Lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, « l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l’application de l’avant-dernier alinéa du I de l’article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée ». Un compromis encore soumis à l’obtention d’un prêt, ou encore ouvert à une faculté de dédit, n’est donc pas, au sens de ce texte, l’opération déjà conclue qui rendrait les honoraires exigibles par application de cet alinéa de l’article 6. Ce n’est pas une règle sur la dénonciation du mandat. C’est une règle sur le moment où l’opération peut être tenue pour conclue aux fins de rémunération. Les décisions consultées dans ce travail ne disent pas que la dénonciation du mandat, envoyée pendant que la condition suspensive court, efface ou maintient automatiquement la commission. Elles ne le disent pas, et il ne faut pas le déduire.
Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, l’article 6 ouvre une autre porte : tout ou partie des sommes à sa charge peuvent être exigées avant que l’opération ait été conclue et constatée, dans des conditions fixées par décret. L’article 78-1 précise que la clause visée à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 6 « a pour objet les frais exposés par le mandataire et les honoraires auxquels il peut prétendre pour ses diligences préalables à la conclusion de l’opération ». Elle « décrit les modalités de calcul et de paiement » et « est mentionnée sur le mandat en caractères très apparents ». Cette clause de frais préalables n’est pas le régime du vendeur qui n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle. Pour ce vendeur, le principe lu à l’article 6 demeure : pas de somme d’entremise avant l’opération effectivement conclue et constatée, sous la réserve des clauses d’exclusivité, pénale ou d’honoraires dus même sans l’intermédiaire, lesquelles ne jouent que dans les conditions du décret, notamment l’exemplaire remis, les caractères apparents et le plafond des honoraires stipulés.
Un compromis déjà signé n’est pas le mandat. L’article 2005 du code civil prévoit que « la révocation notifiée au seul mandataire ne peut être opposée aux tiers qui ont traité dans l’ignorance de cette révocation, sauf au mandant son recours contre le mandataire ». Si un acquéreur a traité avant d’avoir connaissance de la révocation, la seule lettre envoyée à l’agence ne lui est pas opposable dans les termes de cet article. La question de sortir ensuite de l’avant-contrat est une autre question, celle d’annuler un compromis de vente déjà formé, avec ses propres conditions, son propre écrit et, le cas échéant, sa condition suspensive. L’article 74 rappelé plus haut montre seulement que, tant que la faculté de dédit subsiste ou que la condition suspensive n’est pas réalisée, l’opération ne peut pas être regardée comme effectivement conclue pour l’application de l’alinéa de l’article 6 qu’il vise. Il ne donne pas, à lui seul, le mode d’emploi de la rétractation ou de la caducité du compromis.
L’arrêt du 3 novembre 2016 éclaire un cas voisin, sans le généraliser à toute dénonciation régulière. Dans cette affaire, le mandat était nul parce que la clause de résiliation restreignait la faculté de dénoncer à l’échéance de chaque période trimestrielle, en contrariété avec l’article 78. La Cour en a tiré que ce mandat n’ouvrait droit ni à rémunération ni à la clause pénale. Ce n’est pas un arrêt qui dirait que toute lettre recommandée envoyée après trois mois efface une commission sur une vente déjà constatée par acte authentique. L’article 73, pour l’opération conclue par l’intermédiaire et constatée par acte authentique, prévoit au contraire que le titulaire de la carte perçoit sa rémunération sans délai. Là encore, les textes se complètent sans se remplacer : nullité du mandat dans le cas jugé en 2016 ; perception de la rémunération une fois l’acte authentique constaté, lorsque l’opération a été conclue par l’intermédiaire, dans le décret en vigueur.
B. À Paris : pièces à préparer et ce que les textes ne tranchent pas
Rien, dans les articles lus, ne crée un délai parisien propre, ni une juridiction spéciale du ressort de Paris pour dénoncer un mandat. La lettre recommandée part de la même phrase du décret, que l’agence soit à Paris, en petite couronne ou ailleurs. Ce qui change, à Paris, est surtout la matière du dossier : immeubles en copropriété, mandats signés dans l’agence ou au domicile, et parfois un bien déjà sous compromis avec une condition de prêt. Les pièces utiles sont celles que les textes rendent décisives, pas une liste administrative locale. Il faut l’exemplaire resté en votre possession, avec, s’il existe, le numéro d’inscription au registre des mandats que l’article 72 ordonne d’y reporter. Il faut la clause, pour voir si elle est expresse et en caractères très apparents, et si elle dépasse le montant des honoraires stipulés, ce que l’article 78 interdit. Il faut la durée écrite, faute de laquelle l’article 7 annonce la nullité. Il faut la date de signature, puisque les trois mois courent à compter de cette signature. Il faut la copie de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et la date d’envoi, puisque l’avis doit précéder de quinze jours au moins.
Si le bien est un appartement parisien, le mandat doit être lu avec son objet réel. Un mandat de vente d’un seul logement déjà achevé n’entre pas, par cette seule qualité, dans l’exception de la « vente d’immeuble par lots » que l’article 78 soustrait au régime des quinze jours. En revanche, si le document confie la commercialisation d’un immeuble entier vendu par lots, ou une première cession de parts donnant vocation à un local, l’alinéa général ne s’applique pas, et ce sont les cas de dénonciation que le mandat devait écrire qui comptent. Le décret ne donne pas un modèle parisien de ces cas. Il exige qu’ils soient précisés lorsque l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé.
Plusieurs questions restent ouvertes au vu des seules sources lues ici. Les arrêts consultés ne disent pas si une visite faite avant la lettre, avec un candidat qui achète après l’expiration des quinze jours, maintient la commission malgré une dénonciation conforme à l’article 78. Ils ne disent pas non plus comment compter le jour de la signature dans les trois mois, ni si le délai de quinze jours est un délai franc. Le décret dit « passé un délai de trois mois à compter de sa signature » et « quinze jours au moins à l’avance ». Il ne donne pas de mode de computation supplémentaire. Il serait inexact d’en fabriquer un. De la même façon, les textes lus ne disent pas qu’un courriel de l’agence accusant réception remplace la lettre recommandée avec demande d’avis de réception exigée par l’article 78. Ils ne fixent pas le tribunal compétent à Paris, ni un délai pour saisir le juge d’une contestation de commission après la dénonciation. L’article 72, qui impose de conserver mandats et registre pendant dix ans, organise la conservation des documents de l’intermédiaire. Il ne dit pas que l’action du vendeur dure dix ans, ni qu’elle s’éteint à cette date.
La rétractation de quatorze jours de l’article L. 221-18 demeure, elle aussi, une question non tranchée par les décisions lues, à cause de l’exclusion de l’article L. 221-2 sur les contrats portant sur le transfert de biens immobiliers, exclusion qui ne nomme pas le mandat d’entremise. Annoncer ce délai comme acquis, ou comme toujours écarté, irait au-delà de ce que ces textes disent. Le vendeur qui a signé hors de l’agence peut conserver la preuve du lieu de signature et du démarchage, sans transformer cette preuve en certitude. Le régime sur lequel le décret est explicite, pour le mandat qui contient la clause d’exclusivité, la clause pénale ou la clause d’honoraires dus même sans l’intermédiaire, reste celui de l’article 78 : stipulation expresse, exemplaire remis, caractères très apparents, somme ne dépassant pas les honoraires stipulés, puis, passé trois mois à compter de la signature, dénonciation à tout moment avec un avis de quinze jours au moins par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, hors les trois opérations que le texte exclut.
Enfin, la fin du mandat ne se confond pas avec la fin de tout ce que l’agent a déjà fait. L’article 2003 constate que le mandat finit par la révocation. L’article 2005 empêche d’opposer aux tiers qui ont traité dans l’ignorance de la révocation une révocation notifiée au seul mandataire. L’article 6 et l’article 74 fixent le moment où l’opération peut être tenue pour conclue aux fins de rémunération, et l’article 73 le moment de la perception lorsque l’acte authentique constate l’opération conclue par l’intermédiaire. Une lettre bien envoyée règle la dénonciation dans les conditions du décret. Elle ne réécrit pas un acte déjà signé, et elle ne crée pas un droit à commission que ces textes ne prévoient pas.
Conclusion
Résilier un mandat exclusif immobilier suppose d’abord de lire la clause, pas seulement le titre du formulaire. Si le mandat contient une clause d’exclusivité, une clause pénale, ou une clause d’honoraires dus même lorsque l’opération est conclue sans l’intermédiaire, l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 subordonne l’application de cette clause à une stipulation expresse, à la remise d’un exemplaire et à des caractères très apparents, et il plafonne la somme au montant des honoraires stipulés. Passé trois mois à compter de la signature, ce mandat peut être dénoncé à tout moment, par un avis donné quinze jours au moins à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sauf les trois opérations que le décret écarte de cet alinéa. L’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 annule les conventions qui ne limitent pas leurs effets dans le temps. L’arrêt du 25 février 2010 rattache la remise immédiate de l’exemplaire à la validité même du mandat comportant une clause d’exclusivité. L’arrêt du 3 novembre 2016, sous la rédaction alors applicable, a jugé nulle une clause qui ne permettait de dénoncer qu’à l’échéance de chaque trimestre, et a refusé dans ce cas la rémunération comme la clause pénale. La commission ordinaire, elle, reste liée à une opération effectivement conclue et constatée, puis, pour sa perception, à l’acte authentique lorsque l’intermédiaire a conclu l’opération. Un compromis déjà formé se discute à part. Les textes consultés ne tranchent ni le sort de chaque candidat présenté avant la lettre, ni l’application du délai de rétractation du code de la consommation au mandat d’entremise.