La peinture cloque en bas des murs, un liseré sombre monte le long des plinthes, une odeur de moisi s’installe dans la pièce et le papier peint se décolle par plaques. Ce tableau, des milliers de foyers le découvrent chaque année, souvent après un automne pluvieux : l’eau ne tombe plus du plafond et ne jaillit d’aucune canalisation, elle monte du sol. Les remontées capillaires, cette migration de l’humidité du terrain vers les murs par capillarité, figurent parmi les sinistres les plus mal indemnisés de l’assurance habitation. La raison tient en une phrase que beaucoup d’assurés lisent trop tard : leur contrat couvre le dégât des eaux brutal et soudain, mais exclut les infiltrations lentes et progressives. Entre l’assureur qui oppose son exclusion, le syndic qui renvoie vers les parties privatives, le vendeur qui jure qu’il ne savait rien et le constructeur qui se dit prescrit, l’occupant dont le logement devient insalubre doit savoir qui paie quoi, dans quel délai agir et comment contester un refus. Cet article décrit la méthode complète, avec les textes applicables et les décisions rendues sur des cas de remontées capillaires avérées.
I. Ce que votre assurance habitation paie vraiment quand les murs s’imbibent
A. Dégât des eaux brutal ou infiltration lente : la clause d’exclusion qui fait tout basculer
La première chose à comprendre est que la loi et le contrat ne disent pas la même chose, et que seule leur combinaison décide de l’indemnisation. La loi pose le principe : aux termes de l’article L113-1 du code des assurances, les pertes et dommages accidentels sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Tout le litige des remontées capillaires se joue dans cette réserve. La quasi-totalité des contrats multirisques habitation stipule en effet une exclusion visant les dommages résultant d’infiltrations lentes, graduelles ou prévisibles, d’un défaut d’entretien ou de l’usure, par opposition au dégât des eaux soudain et accidentel comme la rupture d’une canalisation. L’assureur soutient alors que l’humidité qui monte depuis des mois, voire des années, n’est pas un sinistre au sens du contrat mais un phénomène prévisible que l’assuré aurait dû traiter.
Cette exclusion n’est opposable que si elle respecte strictement les conditions légales. Une clause floue, qui obligerait l’assuré à interpréter lui-même ce qu’elle recouvre, ne peut pas priver de garantie. La Cour de cassation l’a rappelé le 19 janvier 2023 dans un arrêt de sa deuxième chambre civile (pourvoi n° 21-21.516) : la cour d’appel avait déclaré réputée non écrite la clause d’exclusion de garantie dont elle se prévalait, faute pour cette clause de définir précisément les termes sur lesquels reposait son application. Le pourvoi de l’assureur contre cette analyse a été rejeté sur ce point, et la condamnation provisionnelle de 150 000 euros au titre des pertes d’exploitation a été maintenue pour l’essentiel. Transposée aux remontées capillaires, la leçon est directe : une exclusion qui se contente de viser l’humidité, les infiltrations ou le défaut d’entretien sans définir ces notions ni préciser leur périmètre peut être contestée comme ni formelle ni limitée.
Les assureurs tentent parfois de verrouiller leurs clauses par des seuils chiffrés. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 14 septembre 2022 (RG n° 17/17856), l’assureur du syndicat des copropriétaires se disait bien fondé à opposer l’exclusion de garantie des infiltrations au travers de façade dont le ravalement a plus de 15 ans, ainsi que l’exclusion des désordres résultant de phénomènes d’humidité. En face, les copropriétaires soutenaient que la clause d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien et absence de réparation était nulle comme ni formelle ni limitée au regard de l’article L113-1 du code des assurances. La cour a tranché au cas par cas : elle a confirmé des condamnations substantielles, notamment 31 533,77 euros hors taxes au titre du coût des travaux de reprise et 7 207,36 euros d’honoraires, tout en précisant qu’il serait fait application des limites contractuelles, franchise et plafond de garantie de l’assureur. Moralité pratique : même quand l’exclusion tient, la garantie joue dans la limite des plafonds et sous déduction de la franchise, et chaque poste contesté doit être chiffré pièce par pièce.
Avant toute déclaration, lisez donc vos conditions générales et particulières en cherchant trois mentions : la définition contractuelle du dégât des eaux garanti, le libellé exact de l’exclusion des infiltrations ou de l’humidité, et le montant de la franchise applicable aux dégâts des eaux. Si l’exclusion est absente, vague ou cantonnée à une hypothèse qui n’est pas la vôtre, l’assureur ne peut pas la réinventer après coup. Pour être assisté dans cette lecture et dans la contestation d’un refus, il est utile de connaître les recours offerts par un avocat en droit des assurances à Paris, qui commence toujours par confronter la lettre de refus au texte exact de la police.
B. Déclarer dans les temps, prouver, faire chiffrer : la méthode qui évite le refus d’indemnisation
Une exclusion contestable ne dispense pas de respecter les délais, car un dossier déclaré tardivement ou mal documenté donne à l’assureur un second motif de refus, souvent plus solide que le premier. L’article L113-2 du code des assurances oblige l’assuré à donner avis du sinistre à l’assureur dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, avec une borne légale : ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Concrètement, la plupart des polices imposent cinq jours ouvrés pour un dégât des eaux. Pour des remontées capillaires, la difficulté est de dater la connaissance du sinistre, puisque l’humidité s’installe progressivement. La prudence commande de déclarer dès les premières manifestations constatées et documentées, par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, en décrivant les désordres et leur localisation, et de compléter ensuite au fil de leur aggravation. Si la déclaration arrive après le délai contractuel, tout n’est pas perdu : la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice, et elle ne joue jamais quand le retard résulte d’un cas fortuit ou de force majeure. Mais c’est à l’assuré de ne pas offrir ce moyen à son assureur.
Le deuxième pilier du dossier est la preuve. Photographiez les désordres avec des repères de date, conservez les constats d’huissier ou de commissaire de justice, les rapports de recherche de fuite qui écartent une rupture de canalisation, les factures d’entretien de la toiture, des gouttières et des façades, ainsi que tout échange avec le syndic ou le bailleur. Faites établir un diagnostic par un professionnel indépendant qui distingue l’infiltration brutale de la migration capillaire et identifie l’origine de l’eau : sol d’assise, défaut d’étanchéité, façade dégradée, canalisations enterrées. Lorsque l’assureur mandate son expert, assistez à l’expertise, remettez-lui vos pièces et, si le rapport minore les désordres ou retient une exclusion discutable, demandez une contre-expertise amiable puis, à défaut d’accord, une expertise judiciaire. Le rapport de l’expert de l’assureur n’est qu’un avis : seul le juge tranche en cas de désaccord persistant.
Le troisième pilier est le calendrier judiciaire. Toutes les actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance, et ce délai biennal court en cas de sinistre à compter du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. Pour des désordres évolutifs comme des remontées capillaires, conservez donc la preuve de la date à laquelle vous avez réellement découvert l’ampleur du phénomène, par exemple le premier rapport qui en établit la cause. Pendant ces deux ans, multipliez les actes interruptifs : réclamation écrite, mise en demeure, saisine d’un conciliateur ou assignation. Un assuré qui attend que l’humidité s’aggrave pendant trois ans avant d’agir risque de gagner sur l’exclusion et de perdre sur la prescription.
Quand l’expert de l’assureur conclut à l’exclusion et que le service d’indemnisation confirme le refus par écrit, ne laissez pas le dossier s’enliser. Adressez une réclamation écrite et motivée au service réclamation de la compagnie, en joignant le rapport de votre propre expert et le texte exact des clauses que vous contestez, puis, si la réponse reste négative, saisissez le médiateur de l’assurance avant d’assigner. Chaque étape écrite interrompt la prescription biennale et enrichit le dossier que le juge lira : un assuré qui a fait chiffrer ses désordres par un professionnel, proposé une contre-expertise et épuisé la voie amiable se présente devant le tribunal avec un dossier complet, là où celui qui s’est contenté d’appels téléphoniques au service client n’apporte que sa parole.
II. Quand l’assureur ne paie pas : les autres responsables des remontées capillaires
A. Copropriété, voisin et bailleur : la responsabilité du fait du bâtiment qui fuit
Lorsque l’exclusion d’infiltration lente est valable et que l’assureur habitation ne doit rien, le dossier n’est pas terminé : il change de cible. Les remontées capillaires proviennent presque toujours d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien du gros oeuvre, des fondations, des façades ou des réseaux, c’est-à-dire de parties dont quelqu’un d’autre que l’occupant a la charge. En copropriété, la jurisprudence désigne clairement ce responsable. Le tribunal judiciaire de Nantes l’a jugé le 22 juillet 2025 (RG n° 20/03032) dans un litige où trois logements étaient rendus inhabitables par l’humidité : l’expert judiciaire avait relevé des remontées capillaires rendues possibles par une mauvaise conception de l’ouvrage de dallage du rez-de-chaussée en l’absence notamment, de tout dispositif (de type film polyane) permettant de s’opposer à une migration de l’humidité, aggravées par des défauts d’entretien du gros oeuvre et de la couverture. Le tribunal a rappelé qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Surtout, il a souligné qu’il s’agit d’une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s’exonérer en alléguant qu’il n’a commis aucune faute. Le syndicat a été condamné à faire réaliser les travaux dans un délai de six mois et à verser 30 000, 35 000 et 30 000 euros au titre des pertes de loyers des trois lots, 5 000 euros à chacun des deux occupants au titre du préjudice moral et 7 000 euros au titre des frais irrépétibles. Pour un copropriétaire victime, l’action contre le syndicat est donc souvent plus prometteuse que le bras de fer avec sa propre assurance, d’autant que l’assureur responsabilité civile du syndicat peut être appelé en garantie et que le tiers lésé dispose d’une action directe contre lui.
Hors copropriété, le voisin dont le terrain, la construction ou le défaut d’entretien est à l’origine de l’humidité répond sur le fondement de la faute : tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Lorsque l’eau provient de la ruine partielle d’un bâtiment voisin, l’article 1244 du code civil ajoute une responsabilité spécifique : le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. Faites constater l’origine de l’eau par un expert avant d’assigner, car le juge exige un lien causal direct et certain entre le fait reproché et le préjudice. Le tribunal judiciaire de Nice l’a illustré le 2 avril 2026 (RG n° 23/01739) : alors même que l’assureur invoquait un phénomène de vétusté de l’immeuble pour refuser sa garantie et que des désordres au sol de la plonge d’un restaurant étaient établis, les demandeurs ont été déboutés de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires parce que la liquidation de leur société avait pour cause des difficultés financières antérieures et des manquements aux règles d’hygiène, sans lien direct ni exclusif avec les désordres du sol. Un désordre réel ne suffit jamais : il faut démontrer que le préjudice réclamé en est la conséquence directe.
Pour le locataire, le bailleur est le premier interlocuteur. L’article 1719 du code civil lui impose d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de délivrer un logement décent. Des remontées capillaires qui rendent le logement humide, insalubre ou impropre à l’habitation engagent cette obligation d’entretien, et le locataire peut exiger les travaux, une baisse de loyer pendant les travaux ou la résiliation du bail, outre l’indemnisation de son trouble de jouissance et de ses meubles endommagés. Le bailleur ne peut pas se retrancher derrière l’assurance du locataire : l’assurance du locataire couvre ses propres biens et sa responsabilité, pas le gros oeuvre qui appartient au propriétaire. En pratique, le locataire déclare le sinistre à sa propre assurance pour ses meubles, notifie simultanément le bailleur par écrit en exigeant les travaux, et conserve la preuve de cette double démarche.
Le copropriétaire occupant cumule les deux casquettes : assuré pour son propre logement et membre du syndicat responsable des parties communes. Concrètement, il déclare son préjudice personnel à son assurance habitation pour ses embellissements et ses meubles, vote en assemblée générale les travaux de reprise des parties communes préconisés par l’expert, puis réclame au syndicat l’indemnisation de son trouble de jouissance et de ses pertes de loyers si le bien est loué. Si le syndicat tarde à voter ou à exécuter les travaux, le juge peut le condamner sous astreinte à les réaliser, comme le tribunal de Nantes l’a fait en impartissant un délai de six mois à compter de la signification. L’inaction du syndicat, pourtant informé par un rapport d’expertise, ne fait qu’aggraver sa dette : les loyers perdus pendant les années de tergiversation s’additionnent au coût des travaux.
B. Construction récente et achat vicié : la garantie décennale et les vices cachés
Quand le bâtiment a moins de dix ans, un autre régime prend le relais : la garantie décennale des constructeurs. L’article 1792 du code civil rend tout constructeur d’un ouvrage responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Des remontées capillaires dues à l’absence de barrière d’étanchéité sous le dallage, comme le film polyane dont l’absence a été relevée par l’expert dans l’affaire nantaise, relèvent typiquement de ce régime lorsqu’elles rendent les rez-de-chaussée impropres à l’habitation. Cette responsabilité de plein droit ne suppose la preuve d’aucune faute : il suffit d’établir le désordre et son ampleur. Elle s’éteint après dix ans à compter de la réception des travaux, de sorte que la date de réception, et non la date d’achèvement apparent, est le point de départ à vérifier en priorité sur le procès-verbal. L’assureur dommages-ouvrage, quand il existe, doit être appelé dans le délai de la police, et son refus peut lui-même être contesté. Pour les désordres qui n’atteignent pas le seuil de la décennale, la garantie biennale des éléments d’équipement et la garantie de parfait achèvement offrent des voies complémentaires pendant leurs propres délais.
Quand le logement a été acheté avec une humidité dissimulée, c’est la garantie des vices cachés qui s’applique contre le vendeur. L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine. Des remontées capillaires masquées par un rafraîchissement cosmétique avant la vente, une aération forcée le jour des visites ou des meubles opportunément placés devant les murs atteints constituent le cas d’école du vice caché : antérieur à la vente, inconnu de l’acheteur et d’une gravité telle qu’il n’aurait pas acheté, ou pas à ce prix, s’il l’avait connu. L’action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, et la Cour de cassation précise que le point de départ du délai pour agir sur le fondement de l’article 1648 du code civil est la date à laquelle l’acquéreur a connaissance du vice affectant le bien acquis. Faites donc établir un diagnostic dès les premiers signes et conservez-en la date : c’est elle qui fera courir le délai, et un vendeur professionnel ou marchand de biens, présumé connaître les vices, ne pourra pas s’en exonérer par une clause de non-garantie. L’acheteur choisira alors entre rendre le bien contre restitution du prix et le conserver contre réduction du prix, outre les dommages et intérêts contre le vendeur de mauvaise foi.
Ces régimes se cumulent intelligemment au lieu de se concurrencer. Pendant que l’assuré conteste le refus de son assureur habitation sur le terrain de l’exclusion ni formelle ni limitée, il assigne en parallèle le syndicat pour défaut d’entretien des parties communes, le constructeur sur la décennale si le délai de dix ans n’est pas expiré, ou le vendeur sur les vices cachés dans les deux ans de la découverte. Chaque action a son juge, son délai et sa preuve, et c’est leur articulation qui fait l’indemnisation intégrale : l’assurance pour les biens mobiliers et les frais immédiats, le responsable du bâtiment pour les travaux de reprise et les troubles de jouissance. Le tiers lésé par un responsable assuré n’est d’ailleurs jamais démuni face à une assurance adverse : le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, ce qui permet d’obtenir paiement sans dépendre de la solvabilité du voisin, du syndic ou du constructeur.
Conclusion
Les remontées capillaires concentrent tout ce que l’assurance habitation traite le plus mal : un phénomène lent que le contrat qualifie d’exclu, un assuré qui déclare tard parce qu’il a espéré que cela sèche, et des responsabilités éclatées entre assureur, syndic, voisin, bailleur, constructeur et vendeur. La méthode qui aboutit tient en quatre réflexes : lire la clause d’exclusion avant de déclarer et la contester quand elle n’est ni formelle ni limitée, déclarer par écrit dès les premiers signes dans le délai du contrat sans jamais laisser passer la prescription biennale, faire établir par un expert indépendant l’origine exacte de l’eau, puis diriger chaque préjudice vers son vrai débiteur, du syndicat responsable de plein droit des parties communes au constructeur tenu à la décennale et au vendeur tenu des vices cachés. Documentée ainsi, une humidité de mur cesse d’être une fatalité pour devenir un dossier chiffré, et un refus d’indemnisation cesse d’être un point final pour devenir le début de la contestation.