Adjudication prononcée ne veut pas dire vente définitive : pendant dix jours, toute personne peut proposer un prix supérieur d’au moins un dixième et rouvrir les enchères. La surenchère après adjudication obéit à une mécanique stricte, posée par les articles R. 322-50 à R. 322-55 du Code des procédures civiles d’exécution : acte d’avocat déposé au greffe dans les dix jours suivant l’adjudication, garantie bancaire du dixième, dénonciation aux parties, puis audience de surenchère deux à quatre mois plus tard. Chaque étape manquée rend la surenchère irrecevable, et la Cour de cassation applique ces textes à la lettre, comme le montrent trois arrêts récents cités ici mot pour mot avec leurs liens officiels.
L’essentiel. Après l’adjudication d’un immeuble saisi, toute personne peut surenchérir d’un dixième au moins du prix dans les dix jours, par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution, avec une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième, et cette déclaration ne peut pas être rétractée. Le surenchérisseur doit dénoncer sa déclaration au créancier, à l’adjudicataire et au débiteur au plus tard le troisième jour ouvrable suivant, et sa validité peut être contestée dans les quinze jours. L’audience de surenchère se tient deux à quatre mois plus tard sur une mise à prix majorée ; si personne ne couvre la surenchère, le surenchérisseur devient adjudicataire, et aucune surenchère n’est reçue sur cette seconde adjudication. Si l’adjudicataire ne paie ni le prix ni les frais, la vente est résolue de plein droit et le bien est remis en vente à la folle enchère, avec une différence de prix à sa charge. Pour situer la surenchère dans la procédure qui la précède, depuis le commandement valant saisie immobilière jusqu’à l’audience d’orientation et à la vente amiable, reportez-vous à ce rappel complet.
I. Porter une surenchère après l’adjudication : prix, délai et garanties
A. Qui peut surenchérir, de combien et dans quel délai
Le principe est ouvert à tous : « Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. » (article R. 322-50 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Concrètement, si l’immeuble a été adjugé 200 000 euros, la surenchère doit atteindre au moins 220 000 euros ; si l’adjudication s’est faite à 350 000 euros, le plancher de la surenchère est de 385 000 euros. Le dixième se calcule sur le prix principal de la vente, c’est-à-dire le prix d’adjudication hors frais taxés et hors droits de mutation, qui suivent leur propre régime de paiement. Toute offre inférieure au dixième est vouée à l’irrecevabilité, quel que soit l’intérêt qu’elle présenterait pour les créanciers.
La forme est impérative et le délai bref : « A peine d’irrecevabilité, la surenchère est formée par acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution dans les dix jours suivant l’adjudication. » (article R. 322-51 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Trois conséquences pratiques découlent de cette phrase. D’abord, un particulier ne peut pas surenchérir seul par courrier ou au guichet : il doit charger un avocat, qui rédige l’acte et le dépose au greffe du juge de l’exécution qui a prononcé l’adjudication. Ensuite, le délai de dix jours court dès le lendemain de l’adjudication et ne pardonne aucun retard : une déclaration déposée le onzième jour est irrecevable, même si l’écart de prix promis est considérable. Enfin, le même article ajoute : « Elle vaut demande de fixation d’une audience de surenchère. », ce qui signifie que le dépôt de l’acte déclenche à lui seul la suite de la procédure, sans qu’une demande séparée soit nécessaire.
La garantie financière accompagne obligatoirement la déclaration : « L’avocat atteste s’être fait remettre de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente. » (article R. 322-51 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Pour une adjudication à 200 000 euros, le surenchérisseur doit donc remettre à son avocat, avant le dépôt, soit une caution bancaire irrévocable, soit un chèque de banque de 20 000 euros. Un simple virement, une attestation de solvabilité ou un dépôt sur un compte séquestre ordinaire ne suffisent pas : la Cour de cassation l’a jugé en matière de garanties d’enchères, en retenant que « le dépôt d’une somme sur un compte CARPA ne constituait pas la caution bancaire irrévocable prévue par cet article » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 18 février 2016, n° 14-29.052, arrêt sur courdecassation.fr). La rigueur est la même pour la surenchère, dont l’article R. 322-51 exige exactement ces deux instruments et aucun autre.
Dernier verrou, psychologique autant que juridique : « La déclaration de surenchère ne peut être rétractée. » (article R. 322-51 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Celui qui surenchérit s’engage définitivement : s’il remporte l’audience de surenchère, il devra payer le prix ; s’il ne se présente pas ou si sa surenchère n’est pas couverte, il est déclaré adjudicataire au prix de sa surenchère. Avant de signer l’acte, faites donc vérifier par votre avocat le montant exact du dixième, la validité de votre caution ou de votre chèque de banque, et votre capacité à financer l’acquisition dans les délais de paiement du prix, car aucun regret ne sera admis ensuite.
Une catégorie de candidats est exclue d’office : « La personne condamnée à l’une des peines complémentaires prévues » par les textes qui répriment l’habitat indigne et les marchands de sommeil « ne peut se porter enchérisseur pendant la durée de cette peine pour l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, sauf dans le cas d’une acquisition pour une occupation à titre personnel. » (article L. 322-7-1 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Le contrôle est organisé en amont : en l’absence de surenchère valide et lorsque l’attestation d’enchère ne précise pas une occupation personnelle, le greffe demande le bulletin n° 2 du casier judiciaire de l’enchérisseur déclaré adjudicataire et, s’il s’agit d’une société civile immobilière ou en nom collectif, de ses associés et mandataires sociaux, puis le juge prononce d’office la nullité de l’adjudication par une ordonnance non susceptible d’appel s’il constate une telle condamnation (article R. 322-49-1 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance).
B. Faire valider sa surenchère : dénonciation, contestation et pièges de forme
Déposer l’acte au greffe ne suffit pas : il faut encore prévenir les parties, vite et dans les formes. « Au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d’irrecevabilité. » (article R. 322-52 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Chaque mot compte : le délai se décompte en jours ouvrables à partir du lendemain de la déclaration, la dénonciation doit toucher trois destinataires précis, et seuls deux vecteurs sont admis, l’acte d’huissier de justice ou la notification entre avocats. Un simple courrier, même recommandé, expose la surenchère à l’irrecevabilité. L’acte de dénonciation doit en outre rappeler les dispositions de l’article R. 311-6 et du deuxième alinéa de l’article R. 322-52, et une copie de l’attestation de garantie prévue par l’article R. 322-51 y est jointe : vérifiez avec votre avocat que ces mentions figurent dans l’acte avant sa signification.
La surenchère peut ensuite être contestée : « La validité de la surenchère peut être contestée dans les quinze jours de sa dénonciation. » (article R. 322-52 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). L’adjudicataire évincé, le débiteur saisi ou le créancier poursuivant disposent donc de quinze jours à compter de la dénonciation pour saisir le juge de l’exécution d’une contestation, par exemple sur le respect du délai de dix jours, sur le montant du dixième ou sur la régularité de la garantie. Si une contestation est formée, le calendrier de l’audience s’en trouve décalé, comme on le verra, et la surenchère ne produit ses effets qu’une fois la contestation rejetée. Préparez dès le dépôt un dossier de contestation anticipe : copie de l’acte déposé au greffe avec sa date, justificatif de la caution bancaire irrévocable ou du chèque de banque, calcul détaillé du dixième à partir du prix d’adjudication figurant au jugement, et preuves des dénonciations à chacun des trois destinataires.
Le contentieux de la validité illustre l’intransigeance des juges sur les garanties. Dans une vente sur surenchère, une société avait remis à son avocat non pas une caution bancaire irrévocable mais un bordereau de consignation à la CARPA, en s’appuyant sur l’avis de vente publié par le créancier poursuivant qui mentionnait cette possibilité. La cour d’appel a rejeté sa demande d’annulation de l’adjudication, et la Cour de cassation a approuvé : « ayant exactement retenu que les informations contenues dans l’avis affiché ne pouvaient remettre en cause les dispositions de l’article R. 322-41 du code des procédures civiles d’exécution et que le dépôt d’une somme sur un compte CARPA ne constituait pas la caution bancaire irrévocable prévue par cet article, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la demande d’annulation du jugement d’adjudication devait être rejetée » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 18 février 2016, n° 14-29.052, arrêt sur courdecassation.fr). La leçon vaut pour tout candidat : ni l’avis de vente, ni le cahier des conditions de vente, ni une tolérance affichée ne peuvent assouplir l’exigence légale de garantie. Pour les enchères, l’article R. 322-41 impose une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque « représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 € » (article R. 322-41 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance), et pour la surenchère l’article R. 322-51 exige la caution ou le chèque « du dixième du prix principal de la vente ». Dans les deux cas, une consignation CARPA ne remplace ni l’une ni l’autre.
Les frais de la procédure suivent un régime annoncé à l’avance : « Les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères. » (article R. 322-42 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Le surenchérisseur doit donc intégrer, au-delà du prix surenchéri, les frais taxés qui seront annoncés avant l’ouverture des enchères à l’audience de surenchère : « Il ne peut rien être exigé au-delà du montant de la taxe », et « Toute stipulation contraire est réputée non écrite. » Demandez à votre avocat une estimation complète du coût, prix, frais taxés et droits de mutation, avant de vous engager, car la déclaration une fois déposée ne se rétracte pas.
II. L’audience de surenchère et le sort de la vente : seconde adjudication et folle enchère
A. L’audience de surenchère : date, publicité et nouvelle adjudication
Une fois la déclaration déposée et dénoncée, le juge fixe la suite : « L’audience de surenchère est fixée par le juge de l’exécution à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant la déclaration de surenchère. » (article R. 322-53 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Le même article précise qu’en cas de contestation de la déclaration, ce délai de deux à quatre mois court à compter de la date de la décision de rejet : une contestation, même vouée à l’échec, retarde mécaniquement l’audience. Le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits, l’adjudicataire et le surenchérisseur sont avisés par le greffe de la date de l’audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si vous êtes adjudicataire initial, surveillez donc votre courrier recommandé dans les semaines qui suivent l’adjudication : c’est par cette lettre que vous apprendrez qu’une surenchère a été formée et quand elle sera jugée.
La publicité de la revente est organisée sur la nouvelle base de prix : « Les formalités de publicité sont réalisées à la diligence du surenchérisseur ou, à son défaut, du créancier poursuivant, sur la mise à prix modifiée par la surenchère. » (article R. 322-54 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Si le bien adjugé 200 000 euros a fait l’objet d’une surenchère à 220 000 euros, c’est sur cette mise à prix de 220 000 euros que repartent les enchères, et c’est au surenchérisseur qu’il incombe de faire réaliser les affichages et insertions. En cas de carence du surenchérisseur, le créancier poursuivant prend le relais, afin que la revente ne soit pas paralysée. Vérifiez que la publicité mentionne bien la mise à prix modifiée : une publicité sur l’ancien prix fausserait l’information des nouveaux enchérisseurs et fragiliserait la revente.
Le jour de l’audience, tout se rejoue : « Le jour de l’audience, les enchères sont reprises dans les conditions prévues par les articles R. 322-39 à R. 322-49, sur la mise à prix modifiée par la surenchère. » (article R. 322-55 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Chacun peut enchérir à nouveau, y compris l’adjudicataire initial qui peut défendre son acquisition en couvrant la surenchère, et y compris le surenchérisseur qui peut être amené à enchérir au-delà de sa propre surenchère si la concurrence s’anime. Deux issues sont possibles. Si la surenchère est couverte par une enchère supérieure, l’auteur de cette enchère est déclaré adjudicataire au prix de son enchère. « Si cette surenchère n’est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire. » Et la porte se referme aussitôt : « Aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication. » La seconde adjudication est donc définitive : la procédure ne connaît qu’un seul tour de surenchère, et l’acquéreur désigné à l’issue de l’audience de surenchère ne peut plus être dépossédé par ce mécanisme.
Que devient l’adjudicataire évincé ? La garantie qu’il avait remise pour enchérir lui est restituée : en matière de garanties d’enchères, « La somme encaissée par le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations est restituée dès l’issue de l’audience d’adjudication à l’enchérisseur qui n’a pas été déclaré adjudicataire. » (article R. 322-41 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Conservez néanmoins tous les justificatifs de vos versements, frais et démarches, car les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas le sort d’éventuels frais exposés entre les deux audiences au-delà de cette restitution : seul le juge, saisi d’une demande précise et chiffrée, peut y répondre. Si vous êtes l’adjudicataire initial et que vous souhaitez conserver le bien, la seule stratégie sûre consiste à vous présenter à l’audience de surenchère, par avocat, avec une garantie en règle, pour couvrir la surenchère ou enchérir au-delà.
B. Quand l’adjudicataire ne paie pas : résolution de plein droit et folle enchère
Être déclaré adjudicataire, à la première audience ou à l’audience de surenchère, crée une obligation de payer dans des délais stricts. Le principe est sévère : « A défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit. » Et la sanction financière suit : « L’adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre. » (article L. 322-12 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Si un bien adjugé 220 000 euros est revendu 190 000 euros à la folle enchère, l’adjudicataire défaillant doit 30 000 euros de différence, sans pouvoir réclamer la répétition des sommes qu’il avait déjà acquittées, car « Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu’il a acquittées. » La Cour de cassation appliquait déjà cette logique sous l’ancien régime : « toute vente à la folle enchère de l’adjudicataire entraîne, pour ce dernier, l’obligation de payer la différence entre le prix d’adjudication du bien et celui de sa revente » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 12 juin 2003, n° 01-13.069, arrêt sur courdecassation.fr).
Le calendrier du paiement est précis : d’après les motifs d’un arrêt récent de la Cour de cassation, « le versement au séquestre ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations du prix, auquel est tenu l’adjudicataire en application de l’article L. 322-12, est opéré dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères », et « Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’au versement complet du prix ou sa consignation. » (article R. 322-66 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Autrement dit, l’adjudicataire dispose de deux mois après l’adjudication devenue définitive pour verser ou consigner le prix ; au-delà, les intérêts légaux courent de plein droit, et les créanciers comme le débiteur peuvent engager la réitération des enchères. Concrètement, pour une adjudication définitive du 10 novembre, le prix doit être versé ou consigné au plus tard le 10 janvier suivant, faute de quoi chaque jour de retard coûte les intérêts légaux en plus du risque de revente.
La réitération des enchères, c’est-à-dire la remise en vente à la folle enchère, ne se fait pas sans avertissement : « A défaut pour l’adjudicataire de payer dans les délais prescrits le prix, les frais taxés ou les droits de mutation, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée. » (article R. 322-66 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Et avant toute remise en vente, l’adjudicataire reçoit une ultime sommation : la personne qui poursuit la réitération fait signifier un certificat de non-paiement, et « la signification faite à l’acquéreur comporte, à peine de nullité : 1° La sommation d’avoir à payer le prix, les frais taxés et les droits de mutation dans un délai de huit jours » (article R. 322-67 du Code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Ce délai de huit jours après sommation est la dernière chance de sauver l’acquisition en payant l’intégralité du prix, des frais taxés et des droits de mutation.
Point crucial pour les débiteurs saisis tentés d’invoquer un simple retard : la résolution n’est pas automatique à l’expiration des deux mois. La Cour de cassation a jugé que « l’adjudicataire peut consigner le prix de vente et payer les frais au-delà du délai de deux mois suivant l’adjudication, la seule sanction du défaut de paiement dans ce délai étant la possibilité pour les créanciers et le débiteur de poursuivre la réitération des enchères », et que « Ce n’est, dès lors, qu’en l’absence de consignation ou de versement du prix et de paiement des frais à la date où le juge statue que la résolution de la vente peut être constatée, à l’occasion de la procédure de réitération des enchères ou par une action tendant à cette seule résolution. » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 1er octobre 2020, n° 19-12.830, arrêt sur courdecassation.fr). Dans cette affaire, l’adjudicataire avait consigné le prix avec les intérêts de retard après le délai, et la Cour a approuvé les juges qui avaient refusé de constater la résolution : payer tard, mais payer avant que le juge statue, sauve la vente. Symétriquement, si vous poursuivez la réitération, ne tardez pas : chaque jour laissé à l’adjudicataire est une chance pour lui de consigner et de faire échec à votre action.
Pour le surenchérisseur devenu adjudicataire à l’audience de surenchère, ces règles s’appliquent à l’identique : il doit verser ou consigner le prix de sa surenchère dans les deux mois de l’adjudication devenue définitive, payer les frais taxés annoncés avant l’ouverture des enchères, puis les droits de mutation, sous peine de voir le bien remis en vente à la folle enchère avec la différence de prix à sa charge. La surenchère n’est donc pas un pari sans risque : c’est un engagement ferme, garanti par une caution bancaire, non rétractable, qui expose au paiement intégral du prix majoré ou, en cas de défaillance, à la différence de revente. Faites chiffrer l’opération complète par votre avocat et, si le financement repose sur un prêt, sécurisez l’accord de la banque avant le dépôt de la déclaration, car les deux mois courent vite et les intérêts légaux suivent.
Conclusion
La surenchère après adjudication offre une seconde chance à ceux qui ont manqué la vente : toute personne peut proposer un dixième de plus dans les dix jours, par acte d’avocat, avec une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque, sans possibilité de se rétracter. La dénonciation aux parties dans les trois jours ouvrables, la contestation possible dans les quinze jours, l’audience deux à quatre mois plus tard sur une mise à prix majorée, puis une seconde adjudication définitive contre laquelle aucune surenchère n’est plus recevable : chaque étape est verrouillée par les articles R. 322-50 à R. 322-55, et la jurisprudence refuse tout assouplissement des garanties. L’adjudicataire, premier ou second, doit ensuite payer le prix dans les deux mois de l’adjudication définitive et les frais taxés, avec une sommation de huit jours avant toute remise en vente à la folle enchère, et seule l’absence de paiement à la date où le juge statue fait constater la résolution. Manquer un délai, choisir la mauvaise garantie ou sous-estimer le coût total fait perdre la surenchère ou l’acquisition : confiez chaque calcul et chaque acte à votre avocat avant le dépôt au greffe, car après l’audience de surenchère, il n’y a plus de rattrapage.