Un dégât des eaux découvert il y a plusieurs mois, une déclaration faite sur le tard, puis un courrier d’assureur qui oppose la prescription de deux ans ou une déchéance pour déclaration tardive : beaucoup de foyers pensent alors que tout est perdu. Le réflexe est de renoncer, alors que le droit des assurances distingue trois questions différentes qu’il ne faut jamais confondre : dans quel délai fallait-il déclarer le sinistre, à partir de quand court la prescription biennale de l’article L. 114-1 du code des assurances, et à quelles conditions l’assureur peut réellement vous opposer une déclaration tardive. Chacune obéit à son propre texte, vérifié en vigueur au 10 novembre 2026, et à une jurisprudence précise de la deuxième et de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La déclaration tardive ne fait pas perdre automatiquement tout droit, la prescription ne part pas toujours du jour de la fuite, et une clause de déchéance mal rédigée ou un contrat qui oublie de rappeler les causes d’interruption sont inopposables. Cet article explique, pas à pas, comment vérifier le délai applicable à votre dossier, quels courriers interrompent la prescription, comment répondre à un refus motivé par la tardiveté, et contre qui vous retourner quand le voisin ou la copropriété est à l’origine de l’eau. À Paris et en Île-de-France, où les dégâts des eaux entre voisins du dessus et infiltrations par toiture-terrasse sont quotidiens, ces réflexes concrets permettent de contester utilement au lieu de subir.
I. Délai prescription dégât des eaux : quand partent les deux ans de l’article L. 114-1
La prescription biennale est le premier couperet que l’assureur invoque après un dégât des eaux ancien. Pourtant, son point de départ et ses interruptions obéissent à des règles écrites qui protègent aussi l’assuré maladroit ou de bonne foi. Encore faut-il les lire exactement, car une erreur d’un mois sur le point de départ peut faire basculer un dossier du rejet vers l’indemnisation.
A. Prescription assurance dégât des eaux : le point de départ fixé au jour de la connaissance
Le principe est posé par le code des assurances, article L. 114-1 : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » La formule paraît simple, mais l’alinéa suivant la corrige aussitôt pour le cas qui intéresse les foyers touchés par l’eau : « Toutefois, ce délai ne court : 1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ; 2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. » Autrement dit, pour un dégât des eaux occulte, une infiltration lente derrière une cloison, une fuite sous carrelage ou une auréole qui n’apparaît que des semaines après la fuite du voisin du dessus, le délai ne court pas du jour où l’eau a coulé, mais du jour où l’assuré l’a effectivement découverte, à charge pour lui de prouver qu’il l’ignorait jusque-là.
Cette distinction entre la loi et le contrat est fondamentale. La loi fixe deux ans à compter de la connaissance ; le contrat ne peut ni allonger ni raccourcir cette durée. Le code des assurances, article L. 114-3 l’interdit : « Par dérogation à l’article 2254 du code civil, les parties au contrat d’assurance ne peuvent, même d’un commun accord, ni modifier la durée de la prescription, ni ajouter aux causes de suspension ou d’interruption de celle-ci. » Une clause qui prétendrait ramener le délai à un an, ou qui ajouterait une forclusion contractuelle d’un an après le sinistre, est donc inefficace pour écarter l’action en paiement de l’indemnité, même si l’assuré l’a signée. Seule la loi compte pour la durée.
Le troisième alinéa de l’article L. 114-1 mérite aussi d’être connu quand le dégât des eaux met en cause un tiers : « Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier. » Concrètement, si votre voisin du dessous vous réclame deux ans après l’infiltration le remboursement de son plafond refait à ses frais, et que vous vous retournez alors contre votre propre assureur au titre de votre responsabilité civile, le délai de deux ans pour appeler votre assureur en garantie court du jour où le voisin vous a assigné ou a été indemnisé, pas du jour de la fuite initiale. Cette rampe de rattrapage est souvent ignorée des refus standard.
La jurisprudence rappelle que la prescription biennale doit être rappelée dans le contrat, faute de quoi elle devient inopposable. Le code des assurances, article R. 112-1 impose aux polices de rappeler la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance. La deuxième chambre civile en tire une sanction forte, dans un arrêt du 18 avril 2013, pourvoi n° 12-19.519, publié au Bulletin, rendu sur le fondement de ce texte : « l’assureur est tenu de rappeler dans le contrat d’assurance, sous peine d’inopposabilité à l’assuré du délai de prescription édicté par l’article L. 114-1 de ce code, les causes d’interruption de la prescription biennale prévues à l’article L. 114-2 du même code » (Cass. 2e civ., 18 avr. 2013, n° 12-19.519). Si votre police ne reproduit pas ces causes d’interruption, l’assureur ne peut pas vous opposer la prescription biennale, même si deux ans se sont écoulés. Vérifiez donc systématiquement les conditions générales : l’absence de ce rappel est un moyen de défense autonome, qui ne dépend ni de la date du sinistre ni de la tardiveté de la déclaration.
La même chambre a précisé le 9 février 2023, pourvoi n° 21-19.498, que l’assureur doit rappeler « les différentes causes d’interruption de prescription mentionnées à l’article L. 114-2 et le point de départ de la prescription », sans être tenu de détailler en plus l’article 2243 du code civil sur l’effet d’un désistement (Cass. 2e civ., 9 févr. 2023, n° 21-19.498). Le contrôle porte donc sur deux mentions : les causes d’interruption de l’article L. 114-2 et le point de départ. Si l’une manque, soulevez l’inopposabilité avant même de discuter des dates.
En pratique parisienne, le point de départ se prouve par des pièces datées : premières photographies de l’auréole avec métadonnées, premier courriel au syndic ou au voisin, premier constat d’huissier, rapport de recherche de fuite, facture du plombier appelé en urgence. Conservez l’enveloppe du premier courrier et les accusés de réception : c’est sur ces dates objectives que le juge appréciera le jour de la connaissance, pas sur une affirmation générale. Si l’assureur soutient que vous saviez depuis la première fuite visible, produisez le rapport qui montre que l’infiltration était indécelable avant l’apparition des traces, par exemple une fuite sous étanchéité de terrasse ou une canalisation encastrée.
Pour les sinistres liés à la sécheresse-réhydratation des sols reconnus catastrophe naturelle, le délai est porté à cinq ans par le même article L. 114-1, mais ce régime ne concerne pas le dégât des eaux classique du logement : ne l’invoquez pas pour une fuite ou une infiltration ordinaire, le juge l’écartera et votre argumentation y perdra en crédibilité. Restez sur le terrain des deux ans à compter de la connaissance, c’est le bon texte pour l’eau.
B. Délai prescription dégât des eaux interrompu : expertise, recommandé et médiation qui sauvent le dossier
Une fois le point de départ fixé, la deuxième bataille porte sur l’interruption et la suspension : beaucoup d’actions que l’on croit prescrites ne le sont plus parce qu’un courrier ou une mesure a remis le compteur à zéro. Le code des assurances, article L. 114-2 dispose : « La prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre. L’interruption de la prescription de l’action peut, en outre, résulter de l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité. » Chaque désignation d’expert après le sinistre interrompt donc la prescription, tout comme chaque lettre recommandée avec accusé de réception que vous adressez à l’assureur pour réclamer le règlement de l’indemnité.
Les causes ordinaires d’interruption visées par ce texte renvoient au code civil. Le code civil, article 2244 prévoit que « Le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée. » Surtout, en matière d’assurance, la jurisprudence donne un effet interruptif large aux décisions qui touchent à l’expertise. La troisième chambre civile a jugé le 10 mars 2016, pourvoi n° 14-29.397, que « dans les rapports entre l’assureur et son assuré, toute décision judiciaire apportant une modification quelconque à une mission d’expertise ordonnée par une précédente décision a un effet interruptif de prescription à l’égard de toutes les parties, y compris à l’égard de celles appelées uniquement à la procédure initiale et pour tous les chefs de préjudice procédant du sinistre en litige » (Cass. 3e civ., 10 mars 2016, n° 14-29.397). Une ordonnance de référé qui étend la mission de l’expert, même rendue dans une procédure où l’assureur n’était qu’intervenant, interrompt donc la prescription contre lui pour tous les chefs de préjudice du même sinistre. Ne laissez pas l’assureur soutenir que l’expertise ne concernait que le voisin : si elle porte sur les mêmes désordres d’humidité, elle vous profite.
Le tribunal judiciaire de Toulon, dans un jugement du 9 septembre 2024 devenu une référence locale pour les assurés, a illustré ce mécanisme : le tribunal y examine successivement la lettre recommandée de l’avocat de l’assuré réclamant l’indemnité, puis le courrier de refus de garantie comme point de départ ou acte interruptif, avant de trancher la prescription (TJ Toulon, 2e ch., 9 sept. 2025, RG n° 24/04104). La leçon opérationnelle est simple : adressez chaque réclamation indemnitaire par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant expressément le règlement de l’indemnité au sens de l’article L. 114-2, et conservez la preuve de dépôt. Un simple courriel ou un appel au service sinistres n’interrompt pas.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 29 juin 2023, RG n° 21/04635, a examiné le cas d’époux qui soutenaient avoir valablement interrompu la prescription biennale face à l’inertie de leur assureur après un sinistre, tout en contestant les conditions générales opposées faute de production des conditions particulières (CA Versailles, 3e ch., 29 juin 2023, RG n° 21/04635). L’enseignement vaut pour tout dégât des eaux : exigez la production complète du contrat opposé, conditions particulières comprises, et opposez l’inopposabilité de la prescription si le rappel des articles L. 114-1 et L. 114-2 manque. À Paris, où les portefeuilles sont cédés et les conditions générales mises à jour sans que l’assuré reçoive le bon millésime, cette vérification fait tomber de nombreux moyens de prescription.
La médiation suspend aussi le délai. Le code civil, article 2238 prévoit que « La prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation », et que le délai recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la fin de la médiation. Saisir le médiateur de l’assurance suspend donc la prescription pendant toute la médiation, avec un minimum de six mois pour agir ensuite. C’est un répit précieux quand le délai biennal touche à sa fin : une saisine écrite du médiateur, même la veille de l’expiration, fige le compteur.
Enfin, le tribunal judiciaire d’Albi, par jugement du 27 mai 2026, RG n° 24/01885, dans une affaire où l’assureur soulevait la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires après un appel en garantie tardif, montre que le juge de la mise en état contrôle strictement la fin de non-recevoir tirée de la prescription avant d’examiner le fond (TJ Albi, contentieux général, 27 mai 2026, RG n° 24/01885). Présentez vos moyens d’interruption et d’inopposabilité dès l’incident, pièces à l’appui, plutôt qu’en fin de procédure : c’est à ce stade que le dossier se gagne.
En résumé pour cette première partie : notez par écrit le jour exact de la découverte, faites recommander chaque réclamation indemnitaire, provoquez une désignation d’expert si nécessaire, saisissez le médiateur avant l’expiration, et exigez le contrat complet avec le rappel des articles L. 114-1 et L. 114-2. Chacun de ces gestes peut rendre un moyen de prescription inopérant.
II. Prescription assurance dégât des eaux et déclaration tardive : peut-on encore être indemnisé
La déclaration tardive est l’autre motif de refus systématique après un dégât des eaux : l’assureur reproche à l’assuré d’avoir déclaré hors du délai contractuel de cinq jours ouvrés. Or la loi subordonne la sanction à des conditions cumulatives strictes, et la jurisprudence récente les applique sans indulgence pour les assureurs. Un retard, même de plusieurs semaines, ne prive pas automatiquement d’indemnité.
A. Déclaration tardive dégât des eaux : la déchéance n’est possible que si le contrat la prévoit et si le retard a causé un préjudice
Le texte de base est le code des assurances, article L. 113-2. Il oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. » Il ajoute aussitôt une garantie minimale : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Tout contrat d’habitation qui imposerait un délai de déclaration de droit commun inférieur à cinq jours ouvrés est donc contraire à ce minimum d’ordre public. Le même article encadre ensuite la sanction : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Et il exonère le retard de force majeure : « Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. »
Trois conditions cumulatives en résultent. D’abord, il faut une clause contractuelle qui édicte expressément la déchéance pour déclaration tardive : sans clause, pas de déchéance, même en cas de retard manifeste. Ensuite, l’assureur doit prouver un préjudice concret causé par ce retard, pas une simple aggravation théorique du risque. Enfin, le cas fortuit ou la force majeure efface la sanction, par exemple une hospitalisation, une impossibilité d’accéder au logement ou une expertise retardée par le syndic.
La deuxième chambre civile l’a posé avec netteté le 21 janvier 2021, pourvoi n° 19-13.347, publié au Bulletin : « l’assureur ne peut opposer à l’assuré une déchéance pour déclaration tardive lorsque le contrat applicable ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause la prévoyant n’est pas conforme à ces dispositions, qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre » (Cass. 2e civ., 21 janv. 2021, n° 19-13.347). Autrement dit, une clause qui aggraverait le régime légal, par exemple en supprimant l’exigence du préjudice ou en réduisant le délai sous cinq jours ouvrés, est sans effet. Exigez la production de la clause exacte et comparez-la mot à mot au texte légal.
La troisième chambre civile a confirmé le 9 avril 2026, pourvoi n° 24-12.608, que « la déchéance pour déclaration tardive d’un sinistre ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice » (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 24-12.608). Dans cette affaire, l’assureur se bornait à invoquer une aggravation objective du risque sans caractériser une dette plus faible en l’absence de retard ; la cour d’appel qui l’avait suivi sans rechercher si le retard avait réellement aggravé le risque financier, en retardant la procédure de résiliation et d’expulsion promise au contrat, n’avait pas donné de base légale à sa décision. Transposé au dégât des eaux, cela signifie que l’assureur doit démontrer en quoi, sans le retard, il aurait payé moins : expertise rendue impossible, aggravation des moisissures faute de bâchage, perte d’un recours contre le voisin. Une formule générale sur la tardiveté ne suffit pas.
Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, jugement du 3 avril 2025, RG n° 24/04474, illustre le cas inverse où l’assureur tente de caractériser ce préjudice après un sinistre sécheresse déclaré plus de trois mois après l’arrêté de catastrophe naturelle : il soutient ne plus pouvoir rattacher avec certitude les désordres à l’épisode garanti, vu la récurrence des sécheresses sur la commune, et reproche en outre un défaut de diligence pour limiter les conséquences (TJ Clermont-Ferrand, ch. 1, cab. 1, 3 avr. 2025, RG n° 24/04474). Pour un dégât des eaux, l’assureur plaidera de même l’impossibilité de dater la fuite ou d’exercer le recours subrogatoire contre le voisin. Répondez par des pièces qui reconstituent la chronologie malgré le retard : rapport de recherche de fuite avec datation, photographies successives, constats du syndic, factures de réparation d’urgence. Si la cause reste identifiable et le recours préservé, le préjudice allégué s’effondre.
Deux garde-fous complètent le dispositif. Le code des assurances, article L. 113-11 déclare nulles « Toutes clauses frappant de déchéance l’assuré à raison de simple retard apporté par lui à la déclaration du sinistre aux autorités ou à des productions de pièces, sans préjudice du droit pour l’assureur de réclamer une indemnité proportionnée au dommage que ce retard lui a causé ». Un retard dans la transmission d’un devis ou d’une facture ne peut donc pas faire perdre tout droit, seulement justifier une indemnité proportionnée. Et le code des assurances, article L. 112-4 exige que « Les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents. » Une clause de déchéance noyée en petits caractères au milieu des conditions générales est invalide. Demandez une copie lisible des conditions générales du millésime applicable et vérifiez la typographie : c’est un moyen simple et souvent décisif.
Enfin, le code des assurances, article L. 113-1 rappelle que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. » La faute simple de l’assuré, comme un oubli de déclarer dans les cinq jours parce qu’il cherchait d’abord à stopper la fuite, n’exonère pas l’assureur : seule une exclusion formelle et limitée, ou une faute intentionnelle, le libère. Ne confondez donc jamais la règle légale, qui suppose une clause de déchéance apparente et un préjudice prouvé, avec une clause contractuelle qui prétendrait faire de tout retard une perte automatique de garantie.
B. Dégât des eaux déclaration tardive que faire : méthode pas à pas, recours contre le voisin et juge à Paris
Quand le refus est déjà notifié pour prescription ou déclaration tardive, suivez une méthode écrite, dans l’ordre où le juge l’examinera. Chaque étape correspond à un texte ou à un arrêt cité plus haut, et chacune doit laisser une trace recommandée.
D’abord, figez la chronologie et le point de départ. Rédigez un tableau daté : première trace d’humidité, première photographie, premier appel au syndic ou au voisin, passage du plombier, rapport de recherche de fuite, déclaration à l’assureur. Joignez les pièces qui prouvent que vous ignoriez le sinistre avant la date invoquée, comme l’exige le 2° de l’article L. 114-1. Si vous êtes locataire à Paris et que la fuite vient des parties communes ou du voisin du dessus, conservez aussi le signalement au bailleur : il établit votre diligence et servira pour le recours. Pour approfondir la déclaration et ses délais, la fiche pratique du site sur la déclaration de dégât des eaux, ses délais et les recours en cas de refus détaille les pièces à joindre dès le premier courrier.
Ensuite, exigez le contrat complet opposable. Réclamez par recommandé les conditions particulières signées, les conditions générales du millésime de l’année du sinistre, et l’annexe qui contiendrait la clause de déchéance. Contrôlez trois points : le délai contractuel de déclaration est-il au moins de cinq jours ouvrés, la clause de déchéance existe-t-elle et est-elle en caractères très apparents au sens de l’article L. 112-4, et le contrat rappelle-t-il les causes d’interruption de l’article L. 114-2 et le point de départ comme l’exigent les arrêts du 18 avril 2013 et du 9 février 2023. Toute faille rend le moyen de l’assureur inopposable, sans débat sur les dates. Pour les questions d’expertise et de chiffrage qui suivent souvent ces refus, l’analyse du site sur l’expertise du bâtiment à Paris explique comment faire constater utilement les désordres avant réparation.
Puis interrompez et suspendez utilement. Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception visant expressément le règlement de l’indemnité au sens de l’article L. 114-2, en rappelant le numéro de sinistre, le montant réclamé même provisionnel, et la réserve de tous chefs de préjudice du même sinistre. Si un expert a déjà été désigné, demandez par écrit la poursuite ou l’extension de sa mission plutôt que de le laisser clore son rapport : chaque décision modificative interrompt, comme l’a jugé l’arrêt du 10 mars 2016. Si le délai biennal expire dans moins de six mois, saisissez parallèlement le médiateur de l’assurance : la suspension de l’article 2238 du code civil vous redonne au moins six mois après la fin de la médiation. À Paris, où les médiations engorgées durent plusieurs mois, cette suspension est souvent le salut du dossier.
Répondez ensuite point par point au grief de tardiveté. Rappelez que la déchéance suppose une clause et un préjudice prouvé, citez les arrêts du 21 janvier 2021 et du 9 avril 2026, et démontrez pièces à l’appui que le retard n’a rien changé : cause toujours identifiable par la recherche de fuite, désordres photographiés avant réparation, recours contre le voisin préservé parce que vous l’avez mis en demeure à temps. Invoquez, le cas échéant, le cas fortuit ou la force majeure qui explique le retard, par exemple une absence prolongée ou une inaccessibilité du logement. Proposez une expertise amiable contradictoire avec l’assureur et le voisin avant tout procès : elle coûte moins cher qu’une procédure et, si elle est ordonnée ensuite par le juge des référés, elle interrompt de nouveau la prescription.
Préservez enfin le recours contre l’auteur de l’eau, car l’assureur qui paie se retournera contre lui et celui qui refuse vous laisse seul face à lui. Le code civil, article 1240 dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le code civil, article 1242 ajoute la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde. Un voisin dont la machine à laver ou le joint de baignoire fuit engage sa responsabilité pour faute ou du fait de la chose sous sa garde, et son assurance responsabilité civile doit répondre. Mettez-le en demeure par recommandé, invitez son assureur aux opérations d’expertise, et, en copropriété, signalez au syndic pour qu’il déclare aux assurances de l’immeuble. Si le voisin refuse l’accès pour la recherche de fuite, faites constater par huissier et saisissez le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris pour ordonner l’accès sous astreinte : l’ordonnance interrompt en outre la prescription pour les mêmes désordres.
À Paris et en Île-de-France, portez le litige devant le tribunal judiciaire de Paris si le défendeur y est domicilié ou si le sinistre s’y est produit, en respectant la conciliation ou la médiation préalable quand elle est requise pour les petits litiges. Joignez systématiquement le tableau chronologique, le contrat complet, les recommandés avec accusés, le rapport de recherche de fuite et les photographies datées. Demandez à titre principal le paiement de l’indemnité contractuelle, à titre subsidiaire l’inopposabilité de la prescription pour défaut de rappel des articles L. 114-1 et L. 114-2, et plus subsidiairement encore l’inapplicabilité de la déchéance faute de clause apparente ou de préjudice prouvé. Cette présentation en cascade oblige le juge à examiner chaque moyen dans l’ordre et évite qu’un rejet sur la tardiveté n’enterre le débat sur la prescription.
En synthèse, une déclaration tardive ou une prescription invoquée deux ans après ne sont jamais des couperets automatiques : vérifiez le jour de la connaissance, exigez la clause de déchéance en caractères très apparents, imposez à l’assureur la preuve d’un préjudice concret, interrompez par recommandé et expertise, suspendez par la médiation, et conservez le recours contre le voisin. C’est l’enchaînement exact des textes et des arrêts cités dans cet article, appliqué à votre chronologie, qui permet de transformer un refus sec en indemnisation.
Conclusion
Le dégât des eaux déclaré tard n’est pas un dossier perdu : la prescription biennale de l’article L. 114-1 court du jour de la connaissance prouvée, elle s’interrompt par l’expertise et le recommandé de l’article L. 114-2 et se suspend par la médiation de l’article 2238 du code civil, et la déchéance de l’article L. 113-2 suppose une clause apparente et un préjudice démontré par l’assureur, comme l’ont jugé les arrêts du 21 janvier 2021, du 18 avril 2013, du 9 février 2023, du 10 mars 2016 et du 9 avril 2026. Vérifiez le contrat millésime par millésime, figez la chronologie par des pièces datées, recommandez chaque réclamation, provoquez l’expertise et saisissez le médiateur avant l’expiration. En traitant dans cet ordre la prescription, la déclaration tardive et le recours contre le voisin sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil, avec l’appui d’une expertise du bâtiment bien conduite, un foyer parisien ou francilien peut encore obtenir l’indemnisation que le premier courrier de refus semblait exclure.