Le 18 novembre 2026, les députés examinent le texte qui prolonge de deux ans l’encadrement des loyers. Adopté par le Sénat le 21 octobre par 325 voix contre 17, il doit encore être voté conforme par l’Assemblée, sans quoi les plafonds disparaissent avant le 24 novembre 2026 dans 70 communes, dont Paris, pour environ 1,2 million de foyers, selon la presse spécialisée qui suit le dossier législatif pas à pas. Pour un locataire parisien qui paie un loyer supérieur au plafond, comme pour un bailleur qui a prévu une augmentation ou un complément, la semaine qui vient conditionne des années de loyers. Cet article expose les deux issues du vote, la conduite pratique à tenir dans chaque cas, puis les armes juridiques vérifiées pour contester un dépassement et récupérer un trop-perçu : le complément de loyer doit figurer dans le bail écrit, toute action du bail se prescrit par trois ans, et les charges forfaitaires d’une colocation ne se régularisent pas. Chaque règle citée renvoie au texte ou à la décision qui la pose, lus pour cet article à la date du 10 novembre 2026.
I. Le vote du 18 novembre 2026 et ses deux issues pour votre bail parisien
A. Si les députés votent le texte conforme : deux ans de plus, sur le même périmètre
La commission des affaires économiques a examiné le texte le 3 novembre 2026 : sur 43 amendements déposés, 29 ont été rejetés et 14 retirés, et le texte arrive en séance dans la rédaction du Sénat. Pour que la loi soit définitive avant l’extinction, les députés doivent reprendre cette version sans en changer une ligne, car un seul amendement adopté renverrait le texte devant les sénateurs à quelques jours de la fin de l’expérimentation, puis il resterait la promulgation dans les quinze jours et la publication au Journal officiel. Ces éléments de calendrier sont rapportés par le suivi spécialisé du dossier, qui renvoie au dossier législatif suivi par l’Assemblée nationale pour chaque étape.
Sur le fond, l’expérimentation passerait de huit à dix ans et courrait jusqu’en novembre 2028, sans qu’aucune nouvelle commune ne puisse entrer dans le dispositif, et l’article sur les congés abusifs voté en première lecture a disparu du texte. Concrètement, pour un bail parisien, rien ne changerait dans l’immédiat : les arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés continueraient de s’appliquer, et le plafond exigible au jour de la conclusion du bail resterait la référence. Le Conseil d’État a jugé, à propos de l’arrêté parisien du 28 mai 2019, que « Le juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un moyen en ce sens à l’appui d’un recours dirigé contre l’arrêté fixant les loyers de référence, ne censure l’appréciation portée par le représentant de l’Etat pour déterminer ces secteurs géographiques qu’en cas d’erreur manifeste », par Conseil d’État, 5e-6e chambres réunies, 18 novembre 2024, n° 489856. Autrement dit, contester le zonage parisien lui-même reste une voie étroite, réservée à l’erreur manifeste, tandis que contester le loyer d’un bail précis obéit à un autre régime, exposé dans la seconde partie.
Le texte du Sénat modifierait aussi les délais de recours du locataire : contester un complément de loyer passerait de trois mois après la signature du bail à un an, et demander la baisse d’un loyer de base trop élevé passerait à un an à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits, contre trois ans aujourd’hui. Ces durées ne sont pour l’heure que celles d’un texte en navette : tant que la loi n’est pas promulguée, seuls comptent les délais en vigueur rappelés plus bas. En pratique, un locataire parisien qui soupçonne un dépassement a donc intérêt à agir dès maintenant, sans spéculer sur l’allongement : faire établir par écrit le montant du loyer de base et de l’éventuel complément, archiver la simulation du loyer de référence applicable à son adresse au jour de la signature, et saisir par écrit le bailleur avant l’échéance. Un bailleur, de son côté, doit vérifier que tout complément figure dans le bail écrit avec ses justifications, car un arrêt récent de la Cour de cassation prive d’effet le complément absent du contrat, comme on le verra.
B. Si le texte échoue : la fin de l’expérimentation et les baux à cheval sur l’échéance
Sans vote conforme avant l’échéance, le dispositif expérimental créé par l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique prend fin, et les arrêtés préfectoraux pris pour son application cessent de produire leurs plafonds pour l’avenir. La décision précitée du Conseil d’État vise précisément des arrêtés préfectoraux pris pour l’application du I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, ce qui confirme l’ancrage du dispositif : pas de loi de prolongation, pas de plafonds prorogés. Les loyers des baux en cours ne se trouvent pas pour autant recalculés rétroactivement : le loyer convenu dans un bail signé sous l’empire des plafonds reste le loyer contractuel, et seule une action en contestation engagée dans les délais peut le remettre en cause pour la période où les plafonds s’appliquaient.
La question délicate vise les baux conclus autour de l’échéance : un bail signé le 20 novembre avec un loyer conforme au plafond, puis exécuté après la chute du dispositif, demeure valable pour son montant, et le bailleur ne peut pas en réclamer unilatéralement la hausse au seul motif que l’encadrement a disparu. Inversement, un bail signé après l’extinction, sans plafonds applicables, se forme librement, et le locataire qui le signe ne pourra plus invoquer ensuite un dépassement pour la période postérieure. D’où la conduite pratique : dater précisément la conclusion du bail, conserver l’arrêté et la simulation en vigueur à cette date, exiger que tout complément soit écrit dans le bail, et, pour le locataire qui a signé avant l’échéance avec un doute sur le plafond, engager la contestation sans attendre l’issue du vote, puisque les délais en vigueur courent indépendamment de la navette parlementaire. Pour le bailleur qui envisageait une augmentation à la reconduction, la prudence commande d’attendre la promulgation et de documenter toute hausse par des références objectives, faute de quoi la contestation du locataire prospérera sur le terrain du trop-perçu.
Dans les deux issues, une pièce manque le plus souvent au dossier du locataire comme à celui du bailleur : la preuve du plafond applicable au jour de la signature. Les arrêtés changent chaque année, les simulateurs sont mis à jour, et un contentieux engagé en 2027 sur un bail de novembre 2026 exigera la grille de novembre 2026. Archiver dès aujourd’hui la page de l’arrêté parisien en vigueur, la simulation datée, le bail signé et les échanges écrits sur le complément coûte quelques minutes et conditionne tout recours ultérieur, devant la commission départementale de conciliation comme devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.
II. Contester un dépassement et récupérer un trop-perçu à Paris
A. Le complément de loyer doit figurer dans le bail écrit, sinon le trop-perçu se restitue
Le 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d’une société bailleresse condamnée à restituer un trop-perçu de loyer au-delà du loyer de référence majoré applicable selon les arrêtés préfectoraux pris pour l’application du dispositif d’encadrement des loyers. La bailleresse soutenait qu’un logement entièrement rénové, proche d’un site archéologique et d’un monument historique, doté d’une cuisine équipée, d’un jardin arboré, d’une terrasse et de nombreux équipements, justifiait un complément de loyer. La Cour a approuvé le juge qui l’avait condamnée : « Ayant relevé que le contrat de bail écrit ne prévoyait pas de complément de loyer », « le juge, qui n’était pas tenu de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision », par Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-20.958. La leçon est directe : les qualités du logement, même réelles et nombreuses, ne sauvent pas un complément qui n’est pas écrit dans le bail. Pour un bailleur parisien, tout complément doit donc figurer au contrat avec ses caractéristiques de localisation ou de confort comparées aux logements de même catégorie dans le même secteur ; pour un locataire, l’absence de complément écrit dans le bail est le premier point à vérifier, avant même de discuter du montant.
Le même arrêt tranche une question fréquente dans les colocations parisiennes : le bail portait sur une chambre meublée au sein d’une maison louée en colocation, avec des charges fixées forfaitairement à 30 euros par mois, et la bailleresse réclamait un complément au titre des charges réellement exposées. La Cour a validé le refus : « Ayant constaté que le bail liant les parties portait sur une chambre meublée au sein d’une maison louée en colocation et qu’il prévoyait un montant de charges fixé de façon forfaitaire à la somme mensuelle de 30 euros, le juge en a exactement déduit que le bailleur ne pouvait demander un paiement complémentaire au titre des charges réellement exposées ». Un forfait de charges est donc étanche dans les deux sens : le locataire ne peut pas exiger de régularisation à la baisse sur ce fondement, mais le bailleur ne peut pas non plus réclamer un supplément. En colocation parisienne, où les forfaits sont courants, ce point verrouille les décomptes des deux côtés.
Obtenir la restitution suppose d’agir dans les délais. La Cour de cassation juge qu’« en application du premier de ces textes, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit », par Cass. 3e civ., 26 janvier 2017, n° 15-27.580, au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le point de départ n’est donc pas la signature du bail, mais le jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître le dépassement, par exemple la date où il a obtenu la grille applicable à son adresse. Pour les charges récupérables, la même chambre précise, dans un contentieux de charges d’habitations à loyers modérés, que « l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » et que « ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision », par Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445. Cette dernière solution est posée pour la répétition des charges, pas pour le loyer de base : ne pas la transposer au-delà de son objet, et retenir que le droit commun des actions personnelles ou mobilières, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », selon l’article 2224 du code civil, ne s’applique aux actions du bail que sous réserve du délai spécial de trois ans ci-dessus.
Le fondement de la restitution, lui, est le paiement de l’indu : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution », selon l’article 1302 du code civil, et « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu », selon l’article 1302-1 du code civil. Le locataire qui a payé au-delà du plafond applicable n’a donc pas à démontrer une faute du bailleur, seulement l’absence de dette pour la part excessive. Symétriquement, le locataire assigné en paiement d’un arriéré peut demander au juge des délais : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », selon l’article 1343-5 du code civil. Ces deux dispositions encadrent le contentieux dans les deux sens et expliquent pourquoi, à Paris, la plupart des dossiers se règlent après une mise en demeure chiffrée plutôt qu’au fond.
B. Paris et Île-de-France : pièces, délais, juge et conduite pratique du dossier
À Paris, le dossier de contestation se construit en quatre pièces. D’abord, le bail écrit complet, avec la page du loyer, l’annexe du complément éventuel et le montant des charges, forfaitaires ou provisionnelles. Ensuite, la grille applicable : arrêté préfectoral d’Île-de-France en vigueur au jour de la conclusion du bail et simulation datée pour l’adresse, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location, vide ou meublée. Puis la preuve du paiement : relevés de virements et quittances faisant apparaître mois par mois la part contestée. Enfin, pour un complément, les éléments de comparaison du bailleur ou leur absence : caractéristiques de localisation ou de confort, logements de même catégorie dans le même secteur, avec photographies et descriptifs datés. Un dossier qui contient ces quatre blocs obtient une réponse écrite du bailleur dans la majorité des cas parisiens, ou à défaut une conciliation utile.
La procédure parisienne suit un ordre à respecter. La mise en demeure chiffrée au bailleur ouvre le dossier : montant du loyer de référence et du loyer majoré applicables, montant exigé, calcul du trop-perçu mois par mois, délai de réponse, et rappel que le complément non écrit au bail ne peut pas être opposé, au vu de l’arrêt du 12 février 2026. À défaut d’accord, la commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie avant tout procès, ce qui suspend rarement les délais mais produit souvent un accord, surtout quand le décompte est incontestable. Devant le juge, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, comme l’illustre le parcours de l’affaire jugée à Bobigny en 2024 puis en cassation en 2026. Le demandeur y présente le bail, la grille datée et le décompte ; le bailleur qui invoque un complément doit produire le bail qui le prévoit et ses justifications comparatives, faute de quoi le juge n’a pas à chercher à sa place.
Les délais parisiens se pilotent au jour près. Pour un bail signé en novembre 2026, le délai de trois ans court du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître le dépassement, et non de la signature, de sorte qu’une simulation obtenue en décembre 2026 fait courir le délai à décembre. Pour les charges, le point de départ est la régularisation annuelle, pas le versement des provisions. Pour un complément, le texte en navette prévoit de porter le recours à un an après la signature, mais ce délai allongé n’existe pas tant que la loi n’est pas promulguée : le locataire qui a signé en août 2026 et découvre le dépassement en novembre doit donc agir sous l’empire du délai actuel, sans attendre le vote. Côté bailleur, toute régularisation amiable versée avant jugement éteint le litige à due concurrence, et toute transaction écrite doit préciser les mois concernés pour éviter une seconde réclamation sur la même période.
Deux erreurs parisiennes reviennent dans les dossiers. La première consiste à contester le secteur ou la méthode de la grille plutôt que le loyer du bail : depuis la décision du Conseil d’État du 18 novembre 2024, ce contrôle est restreint à l’erreur manifeste et ne rapporte presque jamais, alors que le contrôle du bail, lui, prospère dès que le complément manque au contrat ou que le décompte dépasse le plafond. La seconde consiste à mélanger loyer et charges : un trop-perçu de loyer se restitue sur le fondement de l’indu avec prescription de trois ans à compter de la connaissance des faits, tandis qu’un trop-versé de charges se juge au regard du forfait ou du décompte de régularisation, avec son propre point de départ. Un courrier qui distingue les deux créances, chiffre chacune et vise les pièces jointes obtient en général soit le remboursement, soit une proposition de compensation sur les loyers à venir, que le locataire est libre d’accepter ou de refuser par écrit.
Le calendrier d’action se résume en trois dates. Avant le 18 novembre 2026, le locataire qui doute fait établir sa simulation datée et adresse sa mise en demeure chiffrée, et le bailleur qui applique un complément vérifie qu’il figure au bail avec ses justifications, car ces diligences restent utiles quelle que soit l’issue. Entre le 18 et le 24 novembre, selon le résultat du vote et la promulgation, chacun ajuste : texte adopté, les plafonds continuent et les dossiers en cours suivent leur cours ; texte rejeté ou dénaturé par amendement, les baux déjà conclus gardent leur loi contractuelle et seules les contestations engagées dans les délais peuvent remettre en cause les loyers de la période plafonnée. Après l’échéance, le locataire d’un bail signé sous plafonds conserve son action en restitution dans le délai de trois ans qui court de la connaissance des faits, et le bailleur d’un bail signé hors plafonds contracte librement, au risque inverse d’une contestation s’il a promis un plafond dans ses annonces ou ses échanges. Dans tous les cas, la prescription de trois ans des actions du bail, rappelée par la Cour de cassation au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, punit l’attentisme : un trop-perçu découvert en 2026 mais réclamé en 2030 serait prescrit, même si le calcul est exact.
Conclusion
Le 18 novembre 2026 dira si l’encadrement des loyers à Paris survit à son expérimentation ou s’éteint avant le 24 novembre. Dans l’attente, la conduite utile ne dépend pas du pronostic : vérifier le plafond applicable au jour de la signature, exiger tout complément par écrit dans le bail, archiver la grille et la simulation datées, chiffrer le trop-perçu mois par mois et agir dans le délai de trois ans qui court de la connaissance des faits. Si le dispositif est prolongé, ces réflexes serviront pour les années 2027 et 2028, avec des recours peut-être portés à un an. S’il s’éteint, ils conditionneront les dernières contestations des baux conclus sous plafonds et la régularité des baux signés après. Dans les deux cas, l’arrêt du 12 février 2026 fixe la règle d’or du contentieux parisien : sans complément écrit au bail, le dépassement se restitue.