Le vendeur a accepté votre offre. L’agent ou le notaire parle alors de signer « l’avant-contrat » et hésite entre deux mots : promesse de vente ou compromis de vente. Beaucoup d’acheteurs croient qu’il s’agit du même acte sous deux noms. C’est faux, et la différence se paie au moment précis où l’une des parties veut sortir de la vente. Dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage : l’acheteur garde le choix d’acheter ou de renoncer, au prix de l’indemnité d’immobilisation. Dans un compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un envers l’autre : celui qui refuse de signer chez le notaire s’expose à la vente forcée ou à la clause pénale. Le 6 janvier 2026, le tribunal judiciaire de Paris a rappelé la vigueur de cette seconde solution en jugeant une vente parfaite malgré le refus de l’acheteur et en condamnant celui-ci à payer le prix entier, soit 7 500 000 euros, le jugement valant acte de vente (TJ Paris, 2e ch., 6 janv. 2026, RG n° 24/02738). Le choix entre promesse et compromis n’est donc pas une question de vocabulaire notarial. Il décide de qui peut encore renoncer, de ce que coûte la renonciation et de ce que le juge peut imposer à la partie récalcitrante. Encore faut-il mesurer ce que chaque avant-contrat engage exactement (I), avant d’en tirer la conduite à tenir selon que l’on vend ou que l’on achète, à Paris comme ailleurs (II).
I. Promesse de vente ou compromis : ce que chaque signature engage vraiment
A. La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur, mais elle l’engage jusqu’à la vente forcée
Aux termes de l’article 1124 du Code civil, « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »
Concrètement, le vendeur — le promettant — consent dès la signature à vendre le bien à un prix arrêté. L’acheteur — le bénéficiaire — ne consent à rien d’autre qu’à disposer d’un délai pour décider, appelé délai d’option. Pendant ce délai, il peut « lever l’option », c’est-à-dire déclarer qu’il achète : la vente se forme alors et il ne reste qu’à la constater par acte authentique. Il peut aussi laisser passer le délai sans lever l’option : la promesse devient caduque, le vendeur retrouve sa liberté et l’acheteur perd, en principe, l’indemnité d’immobilisation versée à la signature, le plus souvent fixée à 5 ou 10 % du prix. Cette indemnité n’est pas un acompte sur le prix. Elle rémunère l’immobilisation du bien pendant le délai d’option, période durant laquelle le vendeur ne peut pas vendre à quelqu’un d’autre.
Du côté du vendeur, l’engagement est en revanche sans retour. Le même texte ajoute, à son deuxième alinéa, que « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis » (article 1124 du Code civil). Un vendeur qui reçoit une meilleure offre pendant le délai d’option ne peut donc pas se dédire utilement : si l’acheteur lève l’option dans le délai, la vente est formée malgré la rétractation, et le juge peut la déclarer parfaite. Le troisième alinéa du texte va plus loin : « Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. » La vente consentie à un tiers informé de la promesse peut donc être annulée à la demande du bénéficiaire évincé.
Ce régime, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, a mis fin à une jurisprudence ancienne qui réduisait la sanction du vendeur défaillant à des dommages-intérêts. La Cour de cassation a refermé cette page par un arrêt de principe du 23 juin 2021, rendu en formation de section. Elle y rappelle d’abord le droit ancien : « la levée de l’option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée », avant de juger, pour la promesse en cause, que « les consentements des parties s’étant rencontrés lors de la levée de l’option par les bénéficiaires, la vente était parfaite » (Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554). La solution vaut pour toutes les promesses conclues depuis le 1er octobre 2016. La troisième chambre civile l’a confirmé le 11 septembre 2025 en cassant un arrêt qui avait appliqué le droit ancien à une promesse du 21 novembre 2016 : selon l’article 1124, alinéa 2, du Code civil, « la révocation de la promesse unilatérale de vente pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis » (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 24-13.774). Un vendeur qui signe une promesse unilatérale en 2026 doit donc le savoir : pendant tout le délai d’option, son bien peut lui être acheté contre son gré, au prix signé.
La promesse unilatérale obéit enfin à deux formalités que le compromis ignore et dont le manquement emporte nullité. D’une part, l’article 1589-2 du Code civil dispose : « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. » Une promesse signée entre particuliers ou en agence doit donc être enregistrée au service des impôts dans les dix jours, moyennant un droit fixe, faute de quoi elle ne vaut rien. D’autre part, l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation frappe de nullité « Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique ». Ces deux pièges de forme expliquent que la promesse unilatérale soit presque toujours reçue par un notaire, et qu’elle soit réservée aux opérations où l’acheteur a une raison précise de conserver une porte de sortie : obtention d’un permis de construire, revente préalable d’un autre bien, montage d’investissement à confirmer.
B. Le compromis de vente engage les deux parties : renoncer coûte la clause pénale ou la vente forcée
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, repose sur une logique inverse. Aux termes de l’article 1589, alinéa 1er, du Code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Dès la signature, le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur s’engage à acheter. La vente est déjà conclue dans son principe ; l’acte authentique à venir la constate et la rend opposable, après purge des conditions suspensives et des droits de préemption. L’acheteur verse en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire ou l’agent, qui s’imputera sur le prix le jour de la signature définitive.
Si l’une des parties refuse ensuite de signer l’acte authentique alors que les conditions suspensives sont réalisées, l’autre dispose de deux voies. Elle peut d’abord demander au juge de constater la vente et de la déclarer parfaite, le jugement tenant lieu d’acte de vente. C’est la solution retenue par le tribunal judiciaire de Paris le 6 janvier 2026 dans un litige né d’une promesse synallagmatique de vente authentique du 7 juillet 2023 portant sur un lot d’un ensemble immobilier des Yvelines : l’acheteur refusant de réitérer, le tribunal a dit « que la vente […] est parfaite », que « le présent jugement vaut acte de vente » et a condamné l’acheteur à payer au vendeur « la somme de 7 500 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 » (TJ Paris, 2e ch., 6 janv. 2026, RG n° 24/02738). Elle peut aussi, si elle préfère sortir de l’opération, demander la résolution de la vente aux torts du défaillant et le paiement de la clause pénale stipulée au compromis, fréquemment égale à 10 % du prix. Cette clause n’est pas intangible : selon l’article 1231-5 du Code civil, « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». Le dépôt de garantie séquestré sert alors d’assiette de discussion, et le notaire ne le libère qu’avec l’accord des deux parties ou sur décision de justice.
Reste la différence qui protège l’acheteur dans les deux avant-contrats : le délai de rétractation de dix jours. Aux termes de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». Ce droit s’exerce sans motif et sans pénalité, que l’acte signé soit une promesse unilatérale ou un compromis. Pendant ce délai, l’article L. 271-2 du même code interdit de recevoir de l’acquéreur « aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation », hors les exceptions légales qu’il énumère pour l’immobilier neuf. Le vendeur, lui, ne bénéficie d’aucun délai de rétractation, dans aucun des deux actes. Passés ces dix jours, les chemins se séparent : l’acheteur lié par un compromis ne peut plus reculer sans engager la clause pénale, sauf défaillance d’une condition suspensive ; le bénéficiaire d’une promesse unilatérale peut encore renoncer jusqu’au terme du délai d’option, en abandonnant seulement son indemnité d’immobilisation. Pour sortir proprement d’un avant-contrat, les voies et les délais diffèrent donc selon l’acte signé, et la lecture de la page rétractation après une promesse de vente aide à situer la sienne avant tout courrier.
II. Promesse de vente ou compromis : lequel choisir et que faire quand la vente se bloque
A. Choisir selon le risque que chacun accepte : l’option payée par l’acheteur, la sécurité recherchée par le vendeur
Le choix de l’avant-contrat est un choix de répartition du risque, et il se négocie avant la signature, jamais après. L’acheteur qui n’est pas certain de pouvoir ou de vouloir acquérir au terme du délai habituel de réalisation a intérêt à la promesse unilatérale. Il paie ce temps de réflexion par l’indemnité d’immobilisation, mais il conserve une issue simple : ne pas lever l’option. Cette formule convient à l’acquisition subordonnée à un aléa que les conditions suspensives ordinaires couvrent mal, par exemple l’obtention d’une autorisation d’urbanisme pour un projet de travaux, la revente d’un bien détenu en indivision, ou la confirmation d’un financement d’investissement locatif. Elle suppose en contrepartie un acte soigné : promesse reçue par un notaire ou enregistrée dans les dix jours de son acceptation selon l’article 1589-2 du Code civil, délai d’option daté sans ambiguïté, modalités de levée d’option écrites — lettre recommandée, acte d’huissier ou signature de l’acte authentique dans le délai — et sort de l’indemnité précisé pour chaque hypothèse : levée d’option, renonciation, défaillance d’une condition suspensive.
Le vendeur, à l’inverse, n’a aucune raison d’accorder ce temps de réflexion sans contrepartie. Le compromis de vente lui donne un acheteur engagé dès la signature, un dépôt de garantie séquestré et, en cas de refus de réitérer, le choix entre la vente forcée et la résolution assortie de la clause pénale. C’est pourquoi le compromis est devenu l’avant-contrat ordinaire des ventes d’appartements et de maisons entre particuliers, et la promesse unilatérale l’outil des opérations où l’acheteur apporte quelque chose en échange de sa liberté : un prix plus élevé, une indemnité d’immobilisation conséquente, ou un calendrier long que le vendeur accepte parce que son propre projet l’exige. Un vendeur à qui l’on propose une promesse unilatérale doit donc négocier trois points : le montant de l’indemnité, qui est le prix de l’immobilisation de son bien ; la durée du délai d’option, pendant laquelle l’article 1124 du Code civil rend sa propre rétractation sans effet sur la formation de la vente ; et les conditions suspensives, dont la défaillance rendra l’indemnité à l’acheteur si l’acte le prévoit.
Dans les deux actes, la protection commune de l’acheteur emprunteur tient à la condition suspensive d’obtention du prêt. Aux termes de l’article L. 313-41 du Code de la consommation, lorsque l’acte indique que le prix est payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts, « cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement » et « La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement ». Le texte ajoute que si la condition n’est pas réalisée, « toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre » que ce soit. Le refus de prêt conforme aux caractéristiques écrites dans l’acte — montant, durée, taux maximal — éteint donc la vente et impose la restitution du dépôt de garantie ou de l’indemnité. Encore faut-il que l’acheteur ait réellement cherché son prêt et puisse le prouver. La cour d’appel de Paris l’a jugé le 9 mai 2025 dans un litige né d’une promesse de vente au prix de 1 200 000 euros, conclue « sous condition suspensive de l’obtention au plus tard le 7 avril 2020 d’un prêt de 650 000 euros d’une durée maximale de quinze ans avec un taux d’intérêt maximal de de 1,40 % hors assurance » : l’acheteur justifiant de dépôts de dossiers et de refus bancaires, la cour a infirmé le jugement et ordonné « la restitution à M. [Y] de la somme de 60 000 euros versée à titre de dépôt de garantie » (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 9 mai 2025, RG n° 24/00966). La leçon vaut pour les deux avant-contrats : déposer des demandes de prêt conformes à la clause, conserver les accusés et les refus écrits, et notifier le refus au vendeur et au notaire dans les formes et délais prévus par l’acte.
B. Quand l’autre partie refuse de signer chez le notaire : preuves à réunir et saisines utiles, y compris à Paris et en Île-de-France
Le blocage survient presque toujours à la même date : le jour fixé pour l’acte authentique, l’une des parties ne vient pas ou déclare ne plus vouloir signer. La conduite à tenir commence par un acte simple et décisif : faire dresser par le notaire un procès-verbal de difficultés ou de carence constatant la présence de la partie diligente, l’absence ou le refus de l’autre, et la réalisation des conditions suspensives. Ce procès-verbal, joint à l’avant-contrat, aux justificatifs de financement et aux convocations, formera le cœur du dossier soumis au juge. Une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, invitant le défaillant à signer à une date précise, complète utilement cette preuve avant toute assignation.
Si vous êtes acheteur bénéficiaire d’une promesse unilatérale et que le vendeur se rétracte pendant le délai d’option, la réponse tient en un geste : lever l’option dans le délai et dans les formes prévues par l’acte, sans attendre l’expiration du terme. Depuis l’arrêt du 23 juin 2021, la Cour de cassation juge que les consentements se rencontrent lors de cette levée d’option et que la vente est parfaite (Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554), et l’arrêt du 11 septembre 2025 sanctionne les juges qui appliqueraient encore le droit ancien à une promesse conclue après le 1er octobre 2016 (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 24-13.774). Si le vendeur a entre-temps vendu à un tiers qui connaissait la promesse, l’acte conclu avec ce tiers est nul selon le troisième alinéa de l’article 1124 du Code civil : la preuve de cette connaissance — promesse enregistrée, correspondance, intervention du même intermédiaire — devient alors l’enjeu du procès.
Si vous êtes partie à un compromis et que l’autre refuse de réitérer, le choix entre vente forcée et résolution se fait selon votre intérêt du moment. La vente forcée suppose de saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour faire juger la vente parfaite, le jugement valant acte de vente et étant publié au service de la publicité foncière. Le jugement parisien du 6 janvier 2026 en fournit la mesure : vente déclarée parfaite, jugement valant acte de vente et condamnation de l’acheteur défaillant au paiement du prix de 7 500 000 euros avec intérêts au taux légal (TJ Paris, 2e ch., 6 janv. 2026, RG n° 24/02738). La résolution avec clause pénale convient lorsque le vendeur veut remettre le bien en vente ou lorsque l’acheteur renonce au bien tout en réclamant l’indemnisation de son préjudice ; le juge garde alors la main sur le montant, l’article 1231-5 du Code civil lui permettant de modérer une pénalité « manifestement excessive ». Dans les deux cas, le séquestre du dépôt de garantie chez le notaire protège la partie diligente : les fonds restent bloqués jusqu’à accord écrit des parties ou décision de justice, ce qui évite d’avoir à poursuivre un défaillant insolvable pour une somme déjà consignée.
À Paris et en Île-de-France, trois vérifications locales s’ajoutent à ce schéma général avant même de choisir l’avant-contrat. La première tient au calendrier : les délais de purge des droits de préemption urbains et, pour les lots de copropriété, la réunion des documents du syndic allongent fréquemment le délai de réalisation ; un délai d’option ou de réitération trop court expose à une caducité qui n’est la faute de personne, mais dont les conséquences financières différeront selon l’acte signé. La deuxième tient à la juridiction : le litige en vente forcée ou en résolution se porte devant le tribunal judiciaire du ressort de l’immeuble — Paris pour un bien parisien, Bobigny, Créteil, Nanterre ou Versailles pour la petite et la grande couronne — et la représentation par avocat y est obligatoire, ce qui plaide pour une mise en demeure précoce et documentée plutôt que pour une assignation précipitée. La troisième tient à la forme de la promesse unilatérale : signée en agence sur le territoire francilien, elle doit être enregistrée dans les dix jours auprès du service des impôts des entreprises compétent, selon l’article 1589-2 du Code civil ; une promesse non enregistrée est nulle, et aucun argument sur l’intention des parties ne réparera ce défaut. Vérifier ce point dès la signature coûte un déplacement ou un envoi ; le découvrir au jour de la levée d’option coûte la vente.
Conclusion
Promesse de vente ou compromis de vente : la différence ne tient ni au prix, ni aux diagnostics, ni au délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur, communs aux deux actes. Elle tient à une seule question : qui peut encore dire non après la signature, et à quel prix. Dans la promesse unilatérale, le vendeur est lié et l’acheteur reste libre jusqu’au terme du délai d’option, moyennant l’indemnité d’immobilisation ; la rétractation du vendeur n’empêche plus la formation de la vente depuis l’article 1124 du Code civil, confirmé par la Cour de cassation en 2021 puis en 2025. Dans le compromis, les deux parties sont liées : celle qui refuse de signer chez le notaire choisit, en réalité, entre être condamnée à la vente forcée — un jugement valant acte de vente, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Paris le 6 janvier 2026 — ou à payer la clause pénale, que le juge peut modérer. Avant de signer, lisez donc l’avant-contrat à rebours : partez de la clause qui dit ce qui se passe si l’un renonce, vérifiez les dates butoirs et leurs formes de notification, le sort écrit du dépôt ou de l’indemnité en cas de refus de prêt, et, pour une promesse unilatérale, l’enregistrement dans les dix jours. C’est dans ces lignes, et non dans le titre de l’acte, que se joue le sort de la vente le jour où l’une des parties change d’avis.