Votre assurance dommages-ouvrage devait aider à financer la réparation d’un immeuble. Mais que faire lorsque la compagnie qui garantit le contrat est elle-même placée en liquidation ? Faut-il écrire au Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages, le FGAO, l’assigner directement ou passer par une autre personne ? La question est importante pour un acquéreur, un propriétaire ou un professionnel qui prépare un dossier de construction.
Dans un arrêt publié au Bulletin le 5 novembre 2026, pourvoi n° 24-20.158, la Cour de cassation rappelle que, dans le mécanisme de défaillance de l’assureur examiné, les demandes de prise en charge sont transmises au fonds par le liquidateur de cette entreprise. Les acquéreurs d’un programme inachevé avaient assigné directement le FGAO ; leur demande a été déclarée irrecevable. La décision ne tranche pas pour autant le droit de ces acquéreurs à une indemnisation sur le fond.
Il faut aussi distinguer les garanties. Le litige concernait un chantier vendu en l’état futur d’achèvement et la défaillance de son constructeur ainsi que de son assureur ; un argument du pourvoi présentait ce dernier comme garant d’achèvement. Cela ne suffit pas à qualifier le contrat litigieux de dommages-ouvrage. Pour un contrat dommages-ouvrage, la règle de transmission par le liquidateur doit être lue avec les conditions propres à cette assurance et au fonds : une liquidation n’entraîne pas, à elle seule, le paiement de tous les préjudices.
I. Assureur en liquidation : qui peut saisir le FGAO et pour quel dommage ?
A. Pourquoi la demande passe-t-elle par le liquidateur de l’assureur ?
L’arrêt du 5 novembre 2026 naît d’une difficulté concrète : des acquéreurs avaient acheté des lots dans un immeuble à construire. Le chantier n’avait pas été achevé ; la société de construction avait été mise en liquidation. Une procédure d’administration, analysée par l’arrêt comme une liquidation judiciaire, avait ensuite été ouverte à l’étranger à l’égard de son assureur. Les acquéreurs avaient alors demandé directement au FGAO la réparation des conséquences de ces deux défaillances.
Selon l’arrêt du 5 novembre 2026, la cour d’appel avait déclaré cette demande irrecevable. Les acquéreurs soutenaient notamment que la situation d’un assureur établi dans un autre État devait permettre une saisine directe. La Cour de cassation a rejeté leur pourvoi. Elle a relevé que les acquéreurs ne justifiaient pas avoir demandé la prise en charge aux administrateurs de l’assureur avant de saisir le fonds. Son raisonnement porte sur la personne habilitée à transmettre la réclamation au FGAO ; il ne transforme pas le fonds en assureur de tout chantier interrompu.
Le texte central est l’article R. 421-53 du code des assurances, dans sa version en vigueur au 9 novembre 2026. Il prévoit que le liquidateur désigné par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, ou par les autorités compétentes de l’État d’origine d’un assureur établi dans un autre État membre de l’Union européenne, saisit le fonds des demandes de prise en charge dont il a connaissance. Les assurés, souscripteurs, adhérents et bénéficiaires des prestations du contrat sont concernés par ce circuit.
Ce passage par le liquidateur répond à une logique de dossier : il dispose de la procédure collective et des informations sur les contrats et créances de la compagnie. La Cour souligne que cette intervention permet au fonds de connaître les créances à l’égard de l’assureur défaillant et l’étendue de la garantie à examiner. Pour le propriétaire, la question pratique devient donc : à qui transmettre la demande, sous quelle référence et avec quelles pièces permettant d’identifier le contrat et le sinistre ?
La décision est également utile lorsque le contrat a été proposé en France par une compagnie établie dans un autre État membre. La Cour a distingué l’évolution du champ de la garantie du fonds et les règles de saisine. Pour le régime antérieur à l’article R. 421-53, elle a expliqué que, si la garantie était applicable à un assureur européen opérant en France, l’ancien texte devrait, en tout état de cause, être interprété comme visant aussi le liquidateur désigné dans l’État d’origine. Elle ne décide pas, par cette seule interprétation, que chaque contrat ancien est couvert.
Il faut enfin identifier le liquidateur de la bonne entreprise. Le mandataire chargé de la liquidation du constructeur et l’organe chargé de celle de son assureur ne sont pas nécessairement la même personne. Dans l’article L. 326-1 du code des assurances, la liquidation d’une entreprise d’assurance à la suite du retrait total de son agrément obéit à un cadre spécifique, avec notamment la désignation d’un liquidateur chargé de vérifier les créances d’assurance. Pour une procédure ouverte à l’étranger, l’identité et les pouvoirs de l’organe compétent doivent être vérifiés dans les documents de cette procédure.
Une réclamation au liquidateur n’est pas la même chose qu’une décision favorable du fonds. Il faut conserver la preuve de l’envoi, vérifier que le dossier a été identifié et demander, si nécessaire, quels éléments manquent. Ces précautions documentent la démarche sans permettre de promettre la recevabilité ou le paiement : chaque contrat et chaque procédure appellent leur propre vérification.
B. Quels contrats et quels dommages le FGAO peut-il couvrir ?
Le nom du fonds ne signifie pas qu’il garantit toutes les assurances. Pour la défaillance d’un assureur, l’article L. 421-9 du code des assurances définit les contrats et les dommages entrant dans son champ, ainsi que des exclusions. Le texte vise notamment les contrats dont la souscription est rendue obligatoire par l’article L. 242-1, en cas de retrait d’agrément d’une entreprise couvrant en France les risques correspondants. Il prévoit aussi des dispositions pour certains risques de circulation automobile, qui relèvent d’un autre contexte factuel.
L’article L. 242-1 du code des assurances organise l’assurance dommages-ouvrage. Il prévoit, sous les conditions et réserves qu’il énonce, une assurance destinée au paiement des travaux de réparation de dommages de la nature de ceux qui relèvent de la responsabilité des constructeurs, en dehors de toute recherche préalable des responsabilités. Cette assurance ne doit pas être confondue avec une promesse de terminer automatiquement un chantier ou avec une couverture générale de toutes les pertes financières du propriétaire.
La nature du désordre compte. L’article 1792 du code civil vise la responsabilité de plein droit du constructeur pour des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, en affectant l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Il prévoit également l’hypothèse d’une cause étrangère prouvée par le constructeur. L’article 1792-1 précise les personnes réputées constructeurs.
En pratique, une fissure, une infiltration, un équipement défectueux ou des travaux non terminés ne se classent pas de manière automatique dans une garantie à partir de leur seul intitulé. La date et les circonstances du désordre, l’état du chantier, les documents contractuels et, si nécessaire, une analyse technique sont déterminants. Le propriétaire a intérêt à décrire ce qu’il constate, avec des photographies datées et les rapports disponibles, sans présenter comme acquise une qualification qui reste à examiner.
Le statut du bénéficiaire compte lui aussi. L’article L. 421-9 prévoit des exclusions, notamment pour certains contrats concernant des activités professionnelles, tout en organisant des situations dans lesquelles des clients personnes physiques ou certaines victimes demeurent couverts. Il faut donc examiner la qualité de la personne, le contrat et la destination du risque ensemble. Une société qui a souscrit une assurance ne peut pas déduire du seul nom du fonds que tous ses préjudices professionnels seront pris en charge.
La situation du contrat à la date du désordre doit également être vérifiée. L’article L. 421-9 vise les sinistres garantis par le contrat pour lesquels le désordre survient avant la fin de validité de la police définie par le droit applicable. Cette règle demande de comparer les pièces de la police, les circonstances du sinistre et les effets de la procédure concernant l’assureur ; elle ne permet pas de fixer un calendrier uniforme pour toute compagnie étrangère ou tout contrat de construction.
Le FGAO distingue, dans sa présentation publique de la défaillance d’une entreprise d’assurance, les dommages relevant de l’assurance obligatoire et les garanties facultatives. Cette lecture pratique complète les textes ; elle ne remplace ni l’examen de la police ni la décision du liquidateur et, en cas de contestation, celle du juge. La première question reste donc la portée du contrat réellement souscrit, pas la seule défaillance de la compagnie.
Les pièces de paiement méritent une lecture séparée des pièces techniques. Une facture déjà réglée, un devis de réparation et une somme restant due à un entrepreneur ne décrivent pas nécessairement le même préjudice. Les présenter distinctement permet de demander au liquidateur quel poste relève du contrat examiné et quels justificatifs sont nécessaires. Un chiffrage initial peut être complété si une nouvelle expertise apporte des éléments ; il ne vaut pas, à lui seul, reconnaissance par le fonds de l’ensemble des montants réclamés.
Lorsque plusieurs propriétaires successifs sont concernés, il faut également rapprocher leur qualité du contrat et de l’ouvrage. L’article L. 242-1 envisage une assurance souscrite pour le compte du maître d’ouvrage ou pour celui des propriétaires successifs. La preuve de cette qualité, les documents de vente et l’historique des déclarations peuvent donc compter pour comprendre le dossier. La seule détention d’une copie d’attestation ne répond pas à toutes les questions sur la police, le désordre et le bénéficiaire de la prestation.
Une difficulté de communication ne doit pas être confondue avec une décision de refus. Si un courrier est resté sans réponse, notez sa date, son destinataire, les références utilisées et les documents transmis. Si un refus écrit existe, conservez son texte complet et ses annexes : ses motifs peuvent concerner la qualité du demandeur, la validité du contrat, la nature du dommage ou encore une pièce manquante. Ces raisons n’appellent pas nécessairement la même réponse.
II. Assureur dommages-ouvrage défaillant : quelles démarches entreprendre ?
A. Comment préparer la demande et suivre le dossier auprès du liquidateur ?
Commencez par reconstituer la chaîne des intervenants. Le constructeur, le vendeur, le courtier, l’assureur dommages-ouvrage et le liquidateur peuvent être des entités différentes. Un courrier reçu d’un intermédiaire ne permet pas toujours d’identifier l’assureur qui porte effectivement le risque. Le certificat d’assurance, les conditions particulières, les avenants et les correspondances relatives au sinistre servent à rapprocher le nom du contrat de celui de l’entreprise concernée par la procédure.
Relevez ensuite le fondement de l’intervention recherchée : réparation d’un désordre déclaré au titre de la dommages-ouvrage, mise en œuvre d’une autre assurance ou garantie d’achèvement prévue dans un acte de vente. Cette distinction détermine les pièces et les textes utiles. Dans l’arrêt du 5 novembre, la Cour n’a pas jugé que le contrat présenté comme une garantie d’achèvement entrait nécessairement dans la couverture actuelle du FGAO : elle a confirmé une irrecevabilité tenant à la voie de saisine.
Pour une déclaration relative à un désordre, rassemblez le contrat d’assurance, l’attestation, les pièces de propriété ou d’acquisition, la réception des travaux lorsqu’elle existe, la déclaration de sinistre déjà adressée et les réponses reçues. Ajoutez les rapports d’expertise, devis, photographies et échanges sur les réparations. Si plusieurs désordres sont en cause, un tableau séparant les lieux, les constats et les justificatifs peut aider le liquidateur à comprendre ce qui est demandé.
Il est aussi utile de conserver les pièces relatives à la procédure de l’assureur : décision de retrait d’agrément lorsqu’elle existe, décision d’ouverture de la procédure, identité de l’organe désigné, numéro de dossier et canal de communication indiqué officiellement. Le document doit être rapproché de l’identité exacte de la compagnie figurant dans la police. Si une procédure étrangère est concernée, la vérification du droit applicable et des formalités propres à cette procédure demande une attention particulière ; il serait trompeur d’en fixer ici un calendrier général.
La demande au liquidateur peut exposer distinctement la qualité du demandeur, la référence de la police, l’ouvrage concerné, la description du dommage et les documents joints. Il est prudent de demander un accusé de réception et de garder une copie identique de la demande et de ses annexes. Si le dossier a déjà été déclaré à l’assureur ou à un gestionnaire, joindre les références antérieures permet de relier les échanges plutôt que de repartir d’une simple affirmation orale.
L’article R. 421-54 du code des assurances prévoit que le liquidateur gère, avec l’accord du fonds, les dossiers relatifs à l’indemnisation des dommages couverts dans le cadre qu’il vise. Il doit fournir au fonds, sur demande, les explications ou documents relatifs à ces dossiers. Le même texte prévoit son accord avant certains actes, notamment une transaction ou l’acquiescement à une décision de justice. Ce rôle partagé explique pourquoi le suivi peut comporter plusieurs intervenants, sans que cela dispense de demander un point précis sur l’état de sa réclamation.
La transmission au liquidateur doit être distinguée de la déclaration d’une éventuelle créance dans la procédure collective : les deux questions peuvent se présenter ensemble, mais leurs formalités ne doivent pas être supposées identiques. Il faut vérifier les instructions et les textes applicables à la procédure concernée avant de choisir une démarche. Une copie des échanges permet ensuite d’établir ce qui a été demandé et ce que l’organe compétent a effectivement reçu.
Si la réponse tarde ou si une difficulté apparaît, demandez quel contrat a été identifié, quel désordre est examiné, quelles pièces manquent et si une demande de prise en charge a été transmise au fonds. Il est préférable de formuler ces questions séparément : elles évitent de confondre l’existence d’une police, la prise en charge du sinistre, le montant éventuellement dû et l’intervention du FGAO. Aucun de ces points ne découle automatiquement des autres.
Les règles de gestion doivent elles aussi être lues dans leur cadre exact. L’article R. 421-55 du code des assurances renvoie notamment à l’article L. 242-1 pour les délais de prise en charge des dommages qu’il mentionne. Ce renvoi ne permet pas, sans examen du dossier, de fixer la date de départ d’un délai ou de conclure qu’une somme est immédiatement exigible. Il faut identifier la déclaration concernée, son destinataire et les conditions prévues par le texte.
B. Comment distinguer réparation de l’ouvrage, achèvement et autres recours ?
Un projet immobilier peut cumuler plusieurs difficultés : travaux inachevés, constructeur défaillant, assureur en liquidation et désordres déjà constatés. Les traiter comme un seul problème rend le dossier moins lisible. Il faut au contraire séparer l’achèvement du chantier, la réparation des dommages et les éventuelles créances liées aux contrats. Pour chacun de ces postes, la personne tenue, le contrat et les justificatifs peuvent différer.
La garantie financière d’achèvement d’une vente en l’état futur d’achèvement et l’assurance dommages-ouvrage n’ont pas le même objet. La première doit être examinée à partir de l’acte de vente et du mécanisme de garantie stipulé ; la seconde relève du cadre de l’article L. 242-1 pour les dommages qu’il vise. Une décision de justice portant sur une saisine du fonds ne remplace pas l’analyse de ces deux ensembles de documents. Dire que l’assureur d’un chantier est en liquidation ne suffit donc pas à identifier la garantie mobilisable.
Il faut aussi distinguer l’assurance dommages-ouvrage de l’assurance de responsabilité du constructeur. L’article L. 241-1 du code des assurances impose, dans le champ qu’il définit, une assurance couvrant la responsabilité décennale des personnes concernées. Le maître d’ouvrage peut ainsi se trouver face à plusieurs polices et plusieurs intervenants. Le fait que le constructeur soit en liquidation ne prouve pas, à lui seul, que son propre assureur a perdu son agrément ; la relation inverse n’est pas automatique non plus.
Cette distinction compte pour les recours. L’article L. 124-3 du code des assurances reconnaît au tiers lésé une action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. Il concerne une action contre l’assureur de responsabilité : il ne doit pas être présenté comme une autorisation générale de saisir directement le FGAO dans le régime de défaillance examiné par l’arrêt du 5 novembre. La qualité du défendeur et le fondement de la demande doivent être identifiés avant toute procédure.
Supposons qu’un propriétaire constate des infiltrations et possède à la fois une attestation dommages-ouvrage et des informations sur l’assurance de l’entreprise. Il peut d’abord vérifier quel contrat correspond au dommage signalé, si un assureur a reçu la déclaration et si l’entreprise d’assurance concernée fait effectivement l’objet d’une procédure. Les réponses peuvent conduire à réunir des pièces différentes pour chaque intervenant. Cet exemple décrit une méthode de vérification ; il ne préjuge ni de l’origine des infiltrations ni d’une garantie acquise.
Autre situation : les travaux sont interrompus avant leur achèvement et le vendeur ou son assureur rencontre des difficultés. Le contrat de vente, les éventuels documents de garantie et l’état des travaux deviennent essentiels. Certaines hypothèses de réparations avant réception sont expressément envisagées par l’article L. 242-1, sous les conditions qu’il énonce ; elles ne permettent pas de déduire qu’une simple absence d’achèvement entre automatiquement dans la dommages-ouvrage. Il faut lire ces conditions avec les faits et les pièces du chantier.
La distinction entre procédure et fond reste décisive si une contestation atteint le tribunal. Dans l’affaire de 2026, les acquéreurs avaient saisi le fonds directement et ne justifiaient pas d’une demande aux administrateurs de l’assureur. La Cour a approuvé l’irrecevabilité de leurs demandes. Elle n’a pas fixé une indemnité, ni décidé que le FGAO devait payer l’intégralité des pertes liées au chantier. Une décision sur la manière de saisir le fonds ne résout donc pas toutes les questions relatives au contrat et au dommage.
Pour éviter de mélanger les régimes, le dossier peut être présenté en trois colonnes : les documents qui identifient l’entreprise et la police ; ceux qui établissent la nature et la chronologie du dommage ; ceux qui montrent les demandes déjà adressées aux différents intervenants. Les contradictions éventuelles doivent être conservées : une attestation, un rapport et une réponse du gestionnaire ne disent pas toujours la même chose. Les comparer aide à poser la bonne question, sans prétendre trancher seul un point technique ou juridique.
Enfin, l’examen d’un dossier immobilier peut impliquer des questions de vente, de construction et de procédure collective. Une présentation des garanties de construction et des contentieux immobiliers peut être rapprochée de la page consacrée au droit immobilier. Le choix d’une voie dépendra toujours des pièces, du contrat et de la situation de chaque intervenant.
Conclusion
Lorsque l’assureur est défaillant, le premier réflexe consiste à identifier le contrat et l’organe chargé de la liquidation de la compagnie. Dans le régime examiné par la Cour de cassation le 5 novembre 2026, les demandes de prise en charge au FGAO passent par ce liquidateur ; une assignation directe par les acquéreurs avait été déclarée irrecevable. La garantie ne se déduit cependant ni de cette décision ni de la seule liquidation : il faut vérifier la nature de la police, le dommage et les conditions légales applicables.
Conserver les pièces du chantier, la déclaration de sinistre et la preuve des échanges permet de distinguer la réparation de l’ouvrage, l’achèvement des travaux et les autres demandes. C’est cette distinction qui donne au dossier sa cohérence et permet d’apprécier la voie adaptée aux faits établis.