Un logement vide depuis des mois dans une zone tendue peut-il être pris par le préfet pour y loger d’autres personnes, avec une indemnité et sans votre accord initial ? La question revient dans le débat public chaque fois que la crise du logement s’aggrave : certains réclament de réquisitionner les logements vacants, d’autres y voient une atteinte intolérable au droit de propriété. Entre les deux, le droit applicable est précis, procédural et contrôlé par le juge. Il ne permet ni une prise sauvage, ni une impunité du propriétaire qui laisse durablement un bien vide dans un secteur en déséquilibre. Cet article décrit les deux régimes de réquisition, leurs conditions, l’indemnité due, les voies de recours du propriétaire, puis ce que la réquisition n’est pas : ni une taxe, ni une expulsion, ni une autorisation de changer l’usage d’un logement sans autorisation.
Le premier régime vise les locaux vacants attribués à des personnes mal logées ou expulsées par décision définitive. Le second, plus récent dans sa philosophie, vise les locaux d’une personne morale vacants depuis plus d’un an dans les zones de déséquilibre grave, pour garantir le droit au logement. Dans les deux cas, le préfet informe, notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, recueille l’avis du maire, fixe une durée et verse une indemnité. Le propriétaire qui conteste dispose du recours administratif puis du juge administratif, et le juge judiciaire reste compétent pour l’indemnité. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent que ce qu’elles jugent : elles ne créent pas de délai ou de suspension que le texte ne prévoit pas.
I. La réquisition d’un logement vacant : deux régimes que tout propriétaire doit distinguer
A. Le régime historique des locaux vacants attribués aux mal logés : qui est concerné
Le régime historique figure au titre IV du livre VI du code de la construction et de l’habitation. Il dispose :
« Après avis du maire, le représentant de l’Etat dans le département peut procéder, par voie de réquisition, pour une durée maximale d’un an renouvelable, à la prise de possession partielle ou totale des locaux vacants, en vue de les attribuer aux personnes mentionnées à l’article L. 641-2. » (article L641-1 du code de la construction et de l’habitation)
Trois éléments commandent ce texte. D’abord, la compétence appartient au représentant de l’Etat dans le département, c’est-à-dire au préfet, après avis du maire. Cet avis est une formalité substantielle : son absence irrégulière fragilise l’arrêté de réquisition devant le juge administratif. Ensuite, la durée est limitée : une durée maximale d’un an renouvelable. Le préfet ne peut donc pas prononcer d’emblée une prise de possession de cinq ans sur ce fondement ; il doit renouveler et donc réexaminer la situation. Enfin, la prise de possession peut être partielle ou totale, ce qui permet en théorie de ne réquisitionner qu’une partie d’un immeuble vacant.
Le même article précise que ce pouvoir s’étend à la réquisition totale ou partielle des hôtels, pensions de famille et locaux similaires, à l’exception des hôtels et pensions de famille affectés au tourisme. La distinction est importante : un meublé touristique assumé comme tel n’entre pas dans ce champ par cette extension, tandis qu’une pension de famille ordinaire vacante peut y entrer. Le texte ajoute qu’à titre transitoire, le représentant de l’Etat peut exercer ce droit dans toutes les communes où sévit une crise du logement, et que la durée totale des attributions d’office prononcées postérieurement au 1er janvier 1959 ne peut excéder cinq ans, sauf dérogation accordée à titre exceptionnel pour une durée supplémentaire de deux ans au plus dans les conditions fixées par décret. Ce plafond de cinq ans, hérité de l’après-guerre, borne les attributions d’office : passé ce délai, sans dérogation régulière, l’attribution doit cesser.
Les bénéficiaires sont strictement définis. Le code dispose :
« Sont seules susceptibles de bénéficier des dispositions du présent titre : Les personnes dépourvues de logement ou logées dans des conditions manifestement insuffisantes ; Les personnes à l’encontre desquelles une décision judiciaire définitive ordonnant leur expulsion est intervenue. » (article L641-2 du code de la construction et de l’habitation)
La réquisition historique n’est donc pas un logement social généraliste : elle suppose soit une absence de logement ou des conditions manifestement insuffisantes, soit une expulsion ordonnée par une décision judiciaire définitive. Le caractère définitif de la décision d’expulsion compte : une décision frappée d’un recours suspensif ou non encore définitive n’ouvre pas ce bénéfice sur ce fondement. En pratique, le préfet doit vérifier cette qualité avant l’attribution, et le propriétaire peut la discuter au contentieux s’il soutient que les occupants installés n’y répondent pas.
Ce régime coexiste avec la procédure d’indemnisation. Le code prévoit :
« Le montant de l’indemnité est fixé selon les modalités définies à l’article L. 642-23. » (article L641-7 du code de la construction et de l’habitation)
Et il ajoute que l’indemnité d’occupation est réglée directement suivant les usages des lieux au prestataire par le bénéficiaire, et que « Son recouvrement est garanti par le privilège de l’article 2332 , 1er alinéa, du code civil. » (même article L641-7 du code de la construction et de l’habitation). Le mécanisme est donc à trois étages : un montant calculé selon une grille réglementée, un paiement direct par l’occupant au propriétaire selon les usages des lieux, et une garantie par privilège civil en cas d’impayé. Le propriétaire n’est pas laissé sans ressource pécuniaire, même s’il n’a pas choisi l’occupant.
Le code règle aussi le sort des dégradations. Il prévoit que les indemnités dues éventuellement par les bénéficiaires en cas de dommages ayant pu résulter de l’occupation sont fixées dans les mêmes conditions que les indemnités d’occupation et que leur recouvrement est garanti par le même privilège, que l’Etat est également responsable du règlement de l’indemnité pour ces dommages, à défaut de paiement par le bénéficiaire, mais peut contester le montant de ladite indemnité si elle a été fixée par accord entre les intéressés, sauf à régler sans délai la partie non contestée. (article L641-9 du code de la construction et de l’habitation)
Concrètement, si le logement réquisitionné est dégradé, le propriétaire peut réclamer une indemnité pour dommages, avec la même garantie de recouvrement, et l’Etat répond à défaut de paiement par l’occupant, quitte à discuter ensuite le montant convenu entre les parties. Cette garantie publique est l’une des différences majeures avec une occupation sans droit ni titre : dans la réquisition régulière, il existe toujours un débiteur solvable en dernier ressort et une procédure de fixation.
Pour un propriétaire, la première vérification est donc simple : l’arrêté vise-t-il ce régime historique ou le régime suivant des personnes morales ? L’arrêté doit le dire, car les conditions de vacance, de durée, d’avis du maire et d’indemnité ne sont pas identiques. Un arrêté qui mélange les fondements ou qui ne vise aucun article précis s’expose à la censure pour défaut de motivation et d’indication des voies de recours.
B. Le régime du droit au logement contre les personnes morales : douze mois de vacance et déséquilibre prouvé
Le second régime est celui de la réquisition au titre du droit au logement. Il dispose :
« Afin de garantir le droit au logement, le représentant de l’Etat dans le département peut réquisitionner des locaux sur lesquels une personne morale est titulaire d’un droit réel en conférant l’usage et qui sont vacants depuis plus de douze mois, dans les communes où existent d’importants déséquilibres entre l’offre et la demande de logement au détriment de personnes à revenus modestes et de personnes défavorisées. » (article L642-1 du code de la construction et de l’habitation)
Chaque mot de cette phrase est une condition cumulative que l’administration doit établir à la date de la réquisition. La qualité du titulaire : une personne morale titulaire d’un droit réel conférant l’usage. Une personne physique propriétaire n’entre pas dans ce régime ; elle relève, le cas échéant, du régime précédent. La nature du droit : un droit réel conférant l’usage, ce qui vise typiquement la propriété, l’usufruit ou un droit similaire, à l’exclusion d’un simple droit personnel précaire. La durée de vacance : des locaux vacants depuis plus de douze mois. Ce délai de douze mois court à compter de la vacance établie, et le texte ne prévoit pas de suspension propre à ce décompte : à défaut de source qui l’ordonnerait, il ne faut ni l’inventer ni le déduire d’un autre régime. Enfin, le contexte territorial : des communes où existent d’importants déséquilibres entre l’offre et la demande au détriment des personnes à revenus modestes et défavorisées. Le préfet doit donc démontrer le déséquilibre local, pas seulement affirmer une crise nationale.
Le texte organise aussi l’articulation avec le maire. Avant de procéder, le préfet informe le maire et recueille son avis, dans les conditions prévues à l’article L. 642-9. Lorsque les locaux sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, des règles particulières d’information s’appliquent. L’avis du maire n’est pas nécessairement conforme, mais son absence ou son recueil irrégulier vicie la procédure. Le propriétaire avisé doit donc demander communication de cet avis et de sa date : un avis recueilli après la signature de l’arrêté ne satisfait pas l’exigence légale.
Les attributaires possibles sont limitativement énumérés. Lorsque la réquisition a pour objet d’assurer le logement de personnes en difficulté de logement, l’attributaire peut être l’Etat, une collectivité territoriale, un organisme d’habitations à loyer modéré, une société d’économie mixte ayant pour objet de construire ou de donner à bail des logements, ou un organisme agréé pour la maîtrise d’ouvrage ou l’intermédiation locative et la gestion locative sociale. (article L642-3 du code de la construction et de l’habitation)
Lorsque la réquisition a pour objet d’assurer l’hébergement d’urgence de personnes sans abri, l’attributaire est un organisme conventionné par l’Etat à cette fin. (même article L642-3 du code de la construction et de l’habitation)
Cette distinction commande le contrôle du juge : un attributaire qui n’appartient à aucune de ces catégories rend l’arrêté illégal. Le propriétaire doit vérifier les statuts et l’agrément ou le conventionnement de l’organisme désigné, car une erreur sur ce point suffit à faire tomber la réquisition.
Les bénéficiaires finaux sont eux aussi encadrés :
« Les locaux sont donnés à bail aux personnes justifiant de ressources inférieures à un plafond fixé par décret et désignées par le représentant de l’Etat dans le département en raison de leurs mauvaises conditions de logement. » (article L642-5 du code de la construction et de l’habitation)
Le même article ajoute que les locaux peuvent également être occupés à des fins d’hébergement d’urgence de personnes sans abri, dans les conditions prévues par le code de l’action sociale et des familles. (même article L642-5 du code de la construction et de l’habitation)
Deux filières donc : le bail aux personnes sous plafond de ressources désignées pour leurs mauvaises conditions de logement, et l’hébergement d’urgence des personnes sans abri. Le préfet doit désigner nommément, et le bail conclu avec l’attributaire doit refléter cette désignation. Une réquisition qui installerait des occupants sans désignation préfectorale ou au-dessus des plafonds méconnaîtrait ce texte.
La procédure contradictoire préalable est détaillée :
« Au plus tard un mois avant le début de la réquisition, le représentant de l’Etat dans le département informe le maire de la commune d’implantation des locaux de son intention de procéder à la réquisition et recueille son avis sur celle-ci. » (article L642-9 du code de la construction et de l’habitation)
Le même article impose au préfet de transmettre au maire les informations dont il dispose relatives à l’usage prévu, à l’attributaire et aux bénéficiaires envisagés, puis de notifier au titulaire du droit d’usage son intention de procéder à la réquisition, en indiquant les motifs et la durée envisagée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : « La notification indique les motifs et la durée de la réquisition envisagée. Elle est adressée au titulaire du droit d’usage par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » (même article L642-9 du code de la construction et de l’habitation)
Ce délai d’un mois au moins avant le début de la réquisition est un délai de garantie : il permet au titulaire de faire valoir que le local n’est pas vacant, qu’il est en travaux, qu’il vient d’être reloué, ou que le déséquilibre invoqué n’existe pas. Toute notification qui n’indique ni les motifs ni la durée envisagée, ou qui n’est pas adressée par le mode imposé, est contestable. Le propriétaire doit conserver l’enveloppe, l’accusé et le contenu exact, car le juge vérifiera ces mentions à la lettre.
L’indemnité de ce second régime est mensuelle et encadrée :
« A compter de la prise de possession, l’attributaire verse mensuellement une indemnité au titulaire du droit d’usage. » (article L642-15 du code de la construction et de l’habitation)
Lorsque les locaux sont donnés à bail à un bénéficiaire en difficulté de logement, cette indemnité est égale au loyer défini à l’article L. 642-23, déduction faite de l’amortissement des travaux nécessaires payés par l’attributaire pour satisfaire aux normes minimales de confort et d’habitabilité, et des frais de gestion. Lorsque l’amortissement et les frais dépassent ce loyer, aucune somme ne peut être perçue auprès du titulaire. Lorsque les locaux sont réquisitionnés à des fins d’hébergement d’urgence, l’indemnité est équivalente au même loyer de référence, sous la même déduction. (même article L642-15 du code de la construction et de l’habitation)
Et le loyer de référence lui-même est défini sobrement :
« Le loyer est déterminé en fonction du prix de base au mètre carré de surface, fixé par décret. Il est révisé chaque année en fonction de la variation moyenne de l’indice du coût de la construction et des indices des trois trimestres qui précèdent. Il est payé mensuellement à terme échu. » (article L642-23 du code de la construction et de l’habitation)
Le propriétaire ne négocie donc pas librement le montant comme dans un bail ordinaire : il perçoit une indemnité calculée sur un prix au mètre carré fixé par décret, révisée selon l’indice du coût de la construction. S’il estime que la surface retenue est fausse, que le prix au mètre carré appliqué n’est pas celui du décret en vigueur, ou que des travaux non nécessaires ont été déduits, c’est ce calcul précis qu’il doit contester pièces à l’appui, devant le juge compétent pour l’indemnité.
II. Ce que le propriétaire peut contester, et ce que la réquisition ne permet pas
A. Contester utilement : avis du maire, vacance de douze mois, motif, durée et indemnité
La contestation efficace commence par l’inventaire des vices de procédure, car le juge administratif annule une réquisition irrégulière sans avoir à trancher le fond social du dossier. Premier point : l’avis du maire. Dans les deux régimes, le préfet doit informer le maire et recueillir son avis avant de décider, et dans le second régime au plus tard un mois avant le début de la réquisition, avec transmission de l’usage prévu, de l’attributaire et des bénéficiaires envisagés. (article L642-9 du code de la construction et de l’habitation) Le propriétaire demandera la preuve de cette information, sa date, son contenu et l’avis rendu. Un avis postérieur à l’arrêté, un dossier transmis vide ou une absence de consultation font partie des moyens qui prospèrent.
Deuxième point : la vacance. Dans le second régime, elle doit être de plus de douze mois à la date de la réquisition, sur des locaux dont une personne morale a un droit réel conférant l’usage, dans une commune en déséquilibre grave. (article L642-1 du code de la construction et de l’habitation) La vacance ne se présume pas : factures d’eau et d’électricité, constats d’huissier, baux en cours, travaux avec devis et photos datées, diagnostics, attestations d’agence, déclarations fiscales peuvent établir une occupation ou une vacance seulement apparente. Si le local a été occupé ne serait-ce qu’épisodiquement, ou si la vacance est inférieure à douze mois, la condition manque. De même, si le titulaire est une personne physique, ce fondement est inopérant et le préfet doit se rabattre, s’il le peut, sur le régime historique, avec ses propres conditions d’un an renouvelable et de bénéficiaires définis. (article L641-1 du code de la construction et de l’habitation)
Troisième point : les motifs et la durée notifiés. La notification doit indiquer les motifs et la durée envisagée, par lettre recommandée avec accusé de réception. (article L642-9 du code de la construction et de l’habitation) Un motif stéréotypé qui ne décrit ni le local, ni la vacance constatée, ni le déséquilibre local, ni les bénéficiaires envisagés ne satisfait pas l’exigence légale. La durée envisagée doit être cohérente avec le régime invoqué : dans le premier régime, pour une durée maximale d’un an renouvelable (article L641-1 du code de la construction et de l’habitation) ; dans le second, pour la durée fixée par l’arrêté au regard des textes qui le régissent. Une durée illimitée ou absente est un moyen sérieux d’annulation.
Quatrième point : l’attributaire et le bénéficiaire. L’attributaire doit appartenir aux catégories légales selon que la réquisition vise le logement durable ou l’hébergement d’urgence. (article L642-3 du code de la construction et de l’habitation) Le bénéficiaire doit relever des personnes visées, soit les mal logés ou expulsés par décision définitive dans le premier régime (article L641-2 du code de la construction et de l’habitation), soit les personnes sous plafond désignées pour leurs mauvaises conditions de logement ou les personnes sans abri dans le second (article L642-5 du code de la construction et de l’habitation). Le contrôle porte ici sur les pièces : agrément ou conventionnement de l’attributaire, désignation préfectorale, justificatifs de ressources et de situation. A défaut, le juge peut suspendre puis annuler.
Cinquième point : l’indemnité. Dans le premier régime, elle suit la grille de l’article L. 642-23 et bénéficie du privilège du code civil pour son recouvrement. (article L641-7 du code de la construction et de l’habitation) Dans le second, elle est mensuelle, égale au loyer de référence diminué des travaux nécessaires et des frais de gestion. (article L642-15 du code de la construction et de l’habitation) Le loyer de référence dépend d’un prix au mètre carré fixé par décret et révisé selon l’indice du coût de la construction, payé mensuellement à terme échu. (article L642-23 du code de la construction et de l’habitation) Le propriétaire vérifiera la surface mesurée, le prix appliqué, la nécessité des travaux déduits et les frais de gestion. En cas de dommages d’occupation, l’Etat répond à défaut de paiement par le bénéficiaire, avec possibilité de discuter le montant convenu entre les parties, sauf à régler sans délai la part non contestée. (article L641-9 du code de la construction et de l’habitation)
Sur le plan contentieux, la répartition est classique : le juge administratif connaît de la légalité de l’arrêté de réquisition, le juge judiciaire du montant de l’indemnité lorsque le texte le prévoit. Le référé-suspension permet de faire suspendre un arrêté dont l’illégalité est sérieuse et dont l’exécution porte une atteinte grave et immédiate à la propriété, en attendant le jugement au fond. Le propriétaire doit agir vite, soulever chaque moyen avec sa pièce, et ne pas se contenter d’invoquer le droit de propriété en général : le juge attend la démonstration précise de la condition légale manquante, avec date et document. Les décisions consultées pour cet article confirment cette méthode : elles statuent sur des moyens précis et sur des textes précis, et ne posent aucune règle générale au-delà.
Deux décisions illustrent cette discipline du juge, chacune dans son domaine voisin mais utile pour comprendre la logique. La première concerne les locaux détournés de l’habitation vers la location de passage sans autorisation. La Cour de cassation juge :
« M. Y…, propriétaire d’un appartement à usage d’habitation, a été assigné par le procureur de la République en paiement d’une amende civile, sur le fondement de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, pour avoir loué ce logement de manière répétée sur de courtes durées à une clientèle de passage, en contravention avec les dispositions de l’article L. 631-7 du même code » (Cass. civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-20.654)
Le texte répressif correspondant prévoit :
« Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » (article L651-2 du code de la construction et de l’habitation)
L’enseignement est double : le propriétaire répond même quand c’est son locataire qui sous-loue en connaissance de cause, et l’amende peut atteindre 100 000 euros par local. Laisser un logement vide n’est donc pas la seule option risquée ; le louer en meublé touristique sans l’autorisation requise expose à une sanction dissuasive, prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. La Cour de cassation, dans cette affaire, a retenu que la location en connaissance de cause ne dégageait pas le propriétaire de sa responsabilité, à partir de l’enquête montrant des offres sur plusieurs sites et d’un bail autorisant expressément la sous-location temporaire.
La seconde décision concerne la trêve hivernale, souvent invoquée à tort comme un blanc-seing. La Cour de cassation juge que l’astreinte n’est pas une mesure d’exécution forcée, et que les dispositions qui prévoient seulement un sursis aux mesures d’expulsion non exécutées à la date du premier novembre de chaque année n’interdisent pas à une juridiction, même pendant la période visée, d’ordonner la libération des lieux en l’assortissant d’une astreinte pour inciter le débiteur à se conformer à la décision. (Cass. civ. 2e, 4 juillet 2007, n° 05-15.382)
Le texte actuel de la trêve dispose :
« Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution)
Le délai de trêve court donc du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement suffisant, et sauf les cas d’occupation par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte où le sursis ne s’applique pas ou peut être supprimé. Mais il ne paralyse pas tout : le juge peut toujours ordonner la libération sous astreinte, car l’astreinte n’est pas une mesure d’exécution forcée. Pour le propriétaire d’un logement réquisitionné comme pour celui qui fait expulser, la leçon est la même : il faut lire le texte qui s’applique au temps et au lieu du litige, sans y ajouter une suspension générale que le texte ne prévoit pas.
B. Ce que la réquisition n’est pas : ni taxe sur la vacance, ni expulsion, ni changement d’usage libre
Premier contresens : confondre réquisition et taxe sur les logements vacants. La taxe punit fiscalement la vacance durable dans certaines zones ; la réquisition prend temporairement l’usage pour loger des tiers désignés, avec indemnité et garanties. L’une n’exclut pas l’autre, mais leurs conditions, leurs juges et leurs effets diffèrent. Un propriétaire taxé n’est pas pour autant réquisitionnable sans les conditions propres à la réquisition : il faut toujours la vacance qualifiée, le déséquilibre local, l’avis du maire, la notification motivée et la durée, selon le régime invoqué. (article L642-1 du code de la construction et de l’habitation) (article L642-9 du code de la construction et de l’habitation) Inversement, un propriétaire réquisitionné ne peut pas opposer le paiement de la taxe comme une autorisation de laisser vide : la taxe ne régularise rien, elle sanctionne.
Deuxième contresens : croire que la réquisition expulse le propriétaire de son droit. Elle ne transfère pas la propriété et ne résilie pas les baux en cours par elle-même : elle confère temporairement l’usage à un attributaire pour des bénéficiaires désignés, contre indemnité mensuelle calculée sur une grille. (article L642-15 du code de la construction et de l’habitation) (article L642-23 du code de la construction et de l’habitation) Le titulaire conserve son droit réel, perçoit l’indemnité, peut contester son montant, et récupère l’usage au terme fixé, sous réserve des renouvellements réguliers. Les dommages d’occupation ouvrent droit à indemnité complémentaire avec garantie publique à défaut de paiement par l’occupant. (article L641-9 du code de la construction et de l’habitation) Ce n’est pas une expropriation déguisée : à défaut d’indemnité juste et préalable propre à l’expropriation, c’est une occupation temporaire indemnisée et contrôlée.
Troisième contresens : croire qu’un local vacant peut être remis sur le marché n’importe comment, notamment en meublé de passage, pour échapper à la vacance. Le changement d’usage sans l’autorisation requise expose à l’amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local. (article L651-2 du code de la construction et de l’habitation) Et la Cour de cassation tient le propriétaire pour responsable même quand la sous-location de passage a été le fait de son locataire, dès lors qu’il l’a autorisée en connaissance de cause. (Cass. civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-20.654) La parade à la vacance n’est donc pas la location sauvage : c’est la remise en location régulière, la réalisation des travaux nécessaires, ou la vente, avec les diagnostics et autorisations requis.
Quatrième contresens : croire que la trêve hivernale bloque toute décision. Elle sursoit du 1er novembre au 31 mars aux mesures d’expulsion non exécutées, sauf relogement suffisant et sauf les occupations par manoeuvres ou contrainte. (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution) Mais elle n’interdit pas au juge d’ordonner la libération sous astreinte, car l’astreinte n’est pas une exécution forcée. (Cass. civ. 2e, 4 juillet 2007, n° 05-15.382) Pour l’occupant d’un logement réquisitionné comme pour tout occupant sans droit, l’hiver ne crée donc pas un droit au maintien définitif : il suspend l’exécution forcée, pas le jugement.
En pratique parisienne et francilienne, où le déséquilibre entre offre et demande est le plus souvent allégué, le propriétaire d’un bien vacant appartenant à une personne morale doit s’attendre à un contrôle renforcé : signalements municipaux, recoupements fiscaux et de fluides, visites et constats. La parade utile est documentaire et datée : bail en cours ou promesse, devis et factures de travaux avec photos avant pendant après, constats d’occupation, attestations d’agence avec mandats, échanges avec le syndic sur un sinistre ou une inhabitabilité temporaire. Si le bien est objectivement inhabitable, il faut le prouver par diagnostic et devis, et engager les travaux plutôt que laisser la vacance s’installer au-delà de douze mois. Si le bien est en succession bloquée ou en indivision conflictuelle, il faut prouver les diligences : saisine du notaire, du juge, mise en vente, car l’inaction prolongée nourrit le constat de vacance.
Pour le locataire ou le candidat au logement, la réquisition n’ouvre pas un droit à saisir le préfet pour obtenir tel appartement repéré. Elle ouvre la possibilité d’être désigné comme bénéficiaire si l’on remplit les conditions de ressources et de mal-logement, ou d’être hébergé d’urgence si l’on est sans abri, dans les conditions des textes. (article L641-2 du code de la construction et de l’habitation) (article L642-5 du code de la construction et de l’habitation) Les demandes passent par les circuits du logement social, du droit au logement opposable et de l’hébergement, pas par une occupation spontanée du bien vacant, qui exposerait à une expulsion et, selon les circonstances, à des poursuites.
Conclusion
La réquisition d’un logement vacant n’est ni un slogan ni une spoliation : c’est une prise temporaire d’usage, décidée par le préfet après avis du maire, notifiée par lettre recommandée avec ses motifs et sa durée, pour des bénéficiaires précis et contre une indemnité mensuelle calculée sur une grille. Dans le régime historique, elle dure au plus un an renouvelable pour des mal logés ou des expulsés par décision définitive (article L641-1 du code de la construction et de l’habitation) ; dans le régime du droit au logement, elle suppose une personne morale, plus de douze mois de vacance et un déséquilibre local prouvé (article L642-1 du code de la construction et de l’habitation), avec information du maire un mois avant et notification motivée (article L642-9 du code de la construction et de l’habitation), attributaire agréé (article L642-3 du code de la construction et de l’habitation), bénéficiaires sous plafonds (article L642-5 du code de la construction et de l’habitation) et indemnité mensuelle au loyer de référence (article L642-15 du code de la construction et de l’habitation) (article L642-23 du code de la construction et de l’habitation). A côté, le détournement d’un logement vers la location de passage sans autorisation expose à 100 000 euros d’amende par local (article L651-2 du code de la construction et de l’habitation), comme l’a confirmé la Cour de cassation pour un propriétaire ayant autorisé la sous-location temporaire (Cass. civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-20.654), et la trêve du 1er novembre au 31 mars sursoit aux expulsions sans interdire l’astreinte (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution) (Cass. civ. 2e, 4 juillet 2007, n° 05-15.382). Propriétaires : documentez l’occupation ou les travaux, vérifiez chaque mention de l’arrêté et agissez vite devant le juge compétent ; candidats au logement : passez par les circuits de désignation, car seule une désignation régulière ouvre le bail ou l’hébergement.