Une bouche d’extraction est couverte de poussière, la salle de bains reste humide après la douche et le moteur de la ventilation mécanique contrôlée semble ne plus fonctionner. Le locataire doit-il régler toute la facture parce qu’il occupe le logement ? Le propriétaire doit-il remplacer le système dès le premier signalement ? La réponse dépend de l’intervention nécessaire, de l’état de l’installation et de la cause du problème. Le nettoyage ordinaire d’un équipement loué, une panne causée par sa vétusté et une défaillance d’une installation collective ne se traitent pas de la même façon.
Pour éviter qu’un désaccord sur la VMC ne s’aggrave, les deux parties ont intérêt à vérifier ce qui a été loué, à signaler les anomalies par écrit et à conserver les éléments qui permettent de comprendre la panne. Un devis ne prouve pas toujours, à lui seul, qui doit payer : il faut notamment savoir si la dépense correspond à un entretien courant, à une réparation devenue nécessaire par l’usure ou à une dégradation imputable à l’occupant.
Ce guide concerne principalement un logement loué comme résidence principale. Il distingue les obligations du locataire et du bailleur, l’hypothèse d’une ventilation commune à plusieurs logements et les démarches utiles lorsque chacun conteste la facture. Les règles et les preuves à examiner peuvent différer pour un local commercial, un logement de fonction ou un autre contrat.
I. Entretien VMC locataire : qui doit nettoyer et qui paie ?
A. Entretien de la VMC : que doit faire le locataire ?
Le point de départ est le contrat : une VMC présente dans le logement, ses bouches, ses commandes et, le cas échéant, ses accessoires doivent être identifiés. L’état des lieux d’entrée, les photographies datées et la notice remise avec l’appareil aident à savoir ce qui existait et dans quel état. L’absence d’une mention détaillée ne suffit pas automatiquement à régler une contestation, mais l’état initial devient plus difficile à reconstituer lorsque les parties n’ont rien conservé.
Pour les baux d’habitation concernés par la loi du 6 juillet 1989, son article 7, d met notamment à la charge du locataire « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ». Le texte prévoit également une exception lorsque les réparations sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. La qualification ne dépend donc pas seulement du nom inscrit sur une facture.
En pratique, garder accessibles et propres les bouches d’extraction et les entrées d’air fait partie des premiers gestes à examiner. L’occupant peut retirer la poussière accessible conformément à la notice et signaler les grilles endommagées. Il ne doit pas boucher une entrée d’air pour faire cesser un courant d’air sans rechercher la cause du problème : une obstruction peut perturber la circulation de l’air. Avant toute manipulation, les consignes de sécurité de l’appareil comptent, notamment lorsqu’une pièce comporte une installation au gaz.
La liste annexée au décret du 26 août 1987 comprend notamment le « Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation ». Cette liste donne des repères pour les réparations locatives. Elle ne transforme pas automatiquement chaque démontage de moteur ou chaque remise en état d’un réseau collectif en simple nettoyage à la charge de l’occupant. La nature exacte des travaux et la cause de leur nécessité restent à préciser.
La notice peut demander des gestes ou des produits adaptés à l’équipement. Une bouche hygroréglable, une VMC double flux ou un système relié à une installation de gaz n’appelle pas nécessairement les mêmes manipulations qu’une grille amovible. Si l’accès suppose de démonter un appareil électrique, de travailler en hauteur ou d’intervenir sur une installation commune, mieux vaut demander une intervention adaptée. Une photographie de l’anomalie et un message au bailleur sont plus utiles qu’une réparation improvisée dont l’origine deviendrait ensuite difficile à établir.
Faut-il nécessairement présenter chaque année une facture d’entreprise ? Les textes cités imposent un entretien courant, mais ils ne permettent pas, à eux seuls, d’affirmer qu’une visite professionnelle annuelle est obligatoire pour toute VMC et pour tout bail. Une installation particulière peut relever d’autres prescriptions ou d’un contrat spécifique : il faut alors vérifier le document applicable et la nature de l’équipement. Garder les notices, les échanges et les justificatifs disponibles aide à discuter de ce qui a effectivement été fait, sans inventer une périodicité unique.
Le locataire doit aussi alerter le bailleur ou son gestionnaire lorsqu’il constate une panne, un bruit inhabituel ou une humidité persistante. Il peut décrire les pièces concernées, la date de constat et les vérifications simples déjà faites, sans attribuer d’emblée le défaut à un moteur, à une gaine ou à un défaut de construction. Une alerte précise permet de demander le passage de la bonne personne et de conserver une trace de la situation.
B. VMC en panne : quand le propriétaire doit-il réparer ?
Le bailleur ne se libère pas de ses obligations en indiquant que le locataire doit entretenir le logement. L’article 1719 du code civil prévoit notamment que le bailleur doit délivrer un logement décent lorsqu’il s’agit de l’habitation principale et entretenir la chose louée en état de servir à l’usage prévu. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, pour les baux qu’il régit, la délivrance des équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement et les réparations nécessaires autres que locatives.
L’article 1720 du code civil distingue lui aussi les réparations locatives des autres réparations devenues nécessaires pendant le bail. Lorsqu’un moteur est hors d’usage du fait de son vieillissement normal, le bailleur ne peut pas déduire de la seule occupation du logement que le locataire doit financer un remplacement. Un diagnostic peut être nécessaire pour vérifier si l’usure, un défaut d’installation ou une autre cause explique la panne.
L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Il faut prêter attention à cette restriction et à l’origine réellement constatée. L’âge de l’appareil peut être un indice de vétusté, mais un âge annoncé sans pièce technique ne décrit pas nécessairement la cause précise de la panne. Inversement, une bouche sale ne démontre pas automatiquement qu’elle a endommagé un moteur.
Un logement doit-il forcément comporter une VMC ? Il faut distinguer l’obligation d’aération des choix techniques permettant de la satisfaire. L’article 2, 6°, du décret du 30 janvier 2002 exige une aération suffisante et vise les dispositifs d’ouverture ainsi que « les éventuels dispositifs de ventilation des logements ». Ce texte sur la décence n’impose pas, à lui seul, une VMC identique dans chaque logement. D’autres règles peuvent dépendre du bâtiment, de son époque et de l’installation ; il faut aussi vérifier si les moyens présents permettent réellement le renouvellement d’air adapté à une occupation normale.
Dans une maison équipée de grilles et d’extracteurs, l’insuffisance de ventilation peut avoir plusieurs causes. Les ouvertures peuvent être encrassées, un extracteur peut être défectueux, l’arrivée d’air peut être mal placée ou une pièce peut manquer d’évacuation adaptée. La présence de moisissures appelle une recherche des causes : ventilation, infiltrations, ponts thermiques, chauffage ou conditions d’occupation peuvent devoir être examinés. Attribuer toutes les traces à une seule cause avant le constat technique expose les deux parties à une mauvaise solution.
La cour d’appel de Colmar, le 12 mai 2025, RG n° 24/00991, a examiné une maison présentant plusieurs désordres, dont une ventilation insuffisante et des moisissures. Elle a relevé que l’entretien des bouches et des extracteurs appartenait au locataire, tout en jugeant que les éléments produits ne permettaient pas de déterminer si le non-fonctionnement des extracteurs provenait d’un défaut d’entretien ou d’un problème mécanique. Dans cette affaire, elle a aussi retenu que l’encrassement relatif des grilles était sans incidence sur le déficit d’aération constaté. La décision illustre l’importance du rapport technique ; elle ne signifie pas que tout logement humide est automatiquement indécent.
Pour un propriétaire, la réaction utile consiste à organiser un examen de l’installation et à demander au professionnel de distinguer ses constatations de ses hypothèses. L’intervenant peut préciser l’état des bouches, du circuit d’alimentation, des gaines accessibles et du moteur, ainsi que les travaux proposés. Pour un locataire, permettre une visite organisée dans les conditions applicables aide à établir la cause et à réparer plus rapidement, tout en conservant un exemplaire du compte rendu.
II. Entretien VMC locataire ou propriétaire : que faire en cas de désaccord ?
A. VMC collective ou vétuste : comment identifier la cause et les frais ?
La ventilation peut desservir un seul logement ou plusieurs appartements. Dans un immeuble collectif, le locataire voit généralement une bouche dans sa salle de bains ou sa cuisine, mais le ventilateur et les conduits peuvent se trouver ailleurs. Une panne visible dans un appartement ne révèle donc pas nécessairement où se situe le défaut. Une bouche privative obstruée, un conduit collectif encrassé, une commande défectueuse ou un moteur commun défaillant ne conduisent pas à la même intervention.
Le locataire peut prévenir son bailleur ou son gestionnaire et préciser si plusieurs bouches sont concernées. Le propriétaire peut ensuite vérifier, auprès du syndic lorsque l’immeuble est en copropriété, quels éléments relèvent de l’installation collective et qui organise l’accès. Le règlement de copropriété, les contrats d’entretien et les comptes rendus techniques sont des pièces utiles pour comprendre l’organisation. Ils ne remplacent pas l’examen des règles applicables à la répartition d’une dépense entre bailleur et locataire.
Un décompte de charges mentionnant la ventilation ne suffit pas à établir que toute somme correspond à une dépense récupérable. Il est utile de demander le détail de la prestation : nettoyage courant, contrôle, dépannage, remplacement d’une pièce ou changement complet du matériel. Le propriétaire peut réclamer les justificatifs nécessaires à son gestionnaire avant de les confronter aux règles de charges et aux clauses du bail. À l’inverse, la seule présence d’un professionnel ne permet pas de conclure que la prestation est nécessairement une réparation lourde.
Prenons trois situations. Dans la première, la grille accessible d’un logement est encrassée alors que le reste du réseau fonctionne : la question porte d’abord sur le nettoyage courant. Dans la deuxième, un professionnel constate qu’un moteur ancien ne démarre plus et décrit une usure interne sans lien établi avec les grilles : la question porte sur la réparation ou le remplacement devenu nécessaire. Dans la troisième, plusieurs logements présentent le même défaut et l’entreprise localise la panne sur un équipement commun : il faut identifier l’intervention collective et examiner séparément son éventuelle répartition. Ces exemples sont des méthodes de lecture ; seul un constat précis permet de traiter le cas réel.
Pour documenter la vétusté, le bailleur peut rechercher la date d’installation, les factures d’entretien, les précédentes interventions et la référence de l’équipement. Le locataire peut conserver les avis de passage, les messages signalant une anomalie et les photographies montrant l’état des bouches. Un diagnostic concluant simplement au remplacement de la VMC renseigne sur la solution proposée, mais il peut rester insuffisant pour départager usure, dégradation et défaut d’installation. Il est possible de demander des explications complémentaires sur les éléments observés.
La preuve est centrale lorsque le paiement est contesté. Selon l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Le texte ajoute que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation. Concrètement, chaque partie a intérêt à conserver les pièces correspondant à ce qu’elle avance, sans supposer qu’une simple affirmation suffira à résoudre le différend.
Les états des lieux peuvent aussi éclairer le dossier. Si une anomalie figurait dès l’entrée, elle doit être replacée dans son contexte : description, photographies, réserve éventuelle et interventions ultérieures. L’article 1731 du code civil prévoit une présomption relative à l’état des réparations locatives lorsqu’il n’a pas été fait d’état des lieux, tout en réservant la preuve contraire. Cette règle ne dispense pas d’examiner la cause de la panne et les autres pièces disponibles.
Si le bailleur envisage une retenue sur le dépôt de garantie liée à la ventilation, il doit pouvoir expliquer la dépense et la relier à une dégradation ou à une obligation effectivement imputable au locataire. Les comparaisons entre entrée et sortie, les devis et les factures ne s’analysent pas isolément de l’usure normale ou des constatations techniques. Le locataire peut demander le détail de la somme réclamée et présenter les éléments dont il dispose, par exemple un signalement antérieur de panne ou un diagnostic faisant état de vétusté.
B. VMC qui ne fonctionne pas : quelles démarches et quels recours ?
La première démarche consiste à décrire le problème par écrit. Un message utile indique l’adresse du logement, les pièces concernées, les signes observés, la date du constat et l’éventuelle présence d’humidité. Il demande une visite ou une réparation sans imposer, avant diagnostic, une explication définitive. Des photographies datées, une copie de la notice et les réponses reçues peuvent être conservées dans un même dossier. Si l’installation présente un danger immédiat, la sécurité des occupants et le recours aux services ou professionnels compétents passent avant une discussion sur la facture.
Lorsqu’une intervention relevant des travaux visés par l’article 7, e, de la loi du 6 juillet 1989 est organisée, ce texte prévoit l’information préalable du locataire sur la nature des travaux et leurs modalités, ainsi que l’accès aux lieux pour leur préparation et leur exécution. Il précise qu’aucun travail ne peut être réalisé un samedi, un dimanche ou un jour férié sans l’accord exprès du locataire. Dans une situation concrète, il faut vérifier que l’intervention entre dans le champ du texte. Conserver la notification et convenir d’un accès praticable aide à éviter qu’un rendez-vous manqué ne soit ensuite interprété comme un refus de visite.
Lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences de décence visées par la loi, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander au propriétaire une mise en conformité sans remettre en cause la validité du bail en cours. Le texte prévoit que, faute d’accord entre les parties ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Il précise aussi que cette saisine ou l’avis de la commission n’est pas un préalable à la saisine du juge. La demande doit exposer les faits : une VMC en panne ne prouve pas automatiquement, à elle seule, que le logement est indécent.
La commission peut aider à rapprocher les positions, notamment lorsque les parties ne s’accordent pas sur les travaux nécessaires. L’occupant peut aussi se renseigner auprès de l’agence départementale d’information sur le logement et, selon la situation constatée, auprès des services locaux compétents en matière d’habitat. Il est utile de leur communiquer les mêmes pièces : bail, état des lieux, échanges, photographies et rapports techniques. Un signalement ne remplace pas l’analyse de l’installation ; il permet d’orienter la demande et de rechercher un constat adapté.
Si le désaccord persiste, une demande au juge peut porter, selon les faits et les justificatifs, sur les travaux nécessaires ou sur la réparation d’un préjudice. L’article 20-1 cité prévoit notamment que le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux et leur délai d’exécution ; il peut aussi réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, dans les conditions du texte. Ces mesures résultent d’une décision du juge : elles ne sont pas une réduction automatique que l’occupant applique sur la seule base d’une facture contestée.
Le locataire doit-il arrêter de payer le loyer parce que la ventilation fonctionne mal ? Ce choix peut créer un nouvel impayé. L’article 1219 du code civil permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave. L’application de cette règle dépend des circonstances et peut être contestée ; une ventilation défaillante ne rend pas toute suspension unilatérale du loyer automatiquement justifiée. La voie prévue par l’article 20-1 permet de demander au juge une mesure adaptée.
Lorsque la cause de la panne ou l’étendue des désordres reste incertaine, l’article 145 du code de procédure civile prévoit qu’une mesure d’instruction peut être ordonnée avant tout procès s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Ce n’est pas une expertise accordée automatiquement : la demande et l’utilité de la mesure doivent être appréciées au regard du dossier. Le texte précise également la compétence territoriale lorsque la mesure porte sur un immeuble.
Un rapport technique est d’autant plus utile qu’il répond à des questions concrètes : l’extraction fonctionne-t-elle dans chaque pièce concernée ? Une bouche est-elle obturée ? Le moteur ou une gaine présente-t-il un défaut identifiable ? Quelles sont les limites de l’examen ? L’humidité observée est-elle compatible avec plusieurs causes ? Il peut aussi indiquer les documents examinés et les interventions nécessaires. Les parties doivent pouvoir distinguer ce qui a été mesuré de ce qui reste une hypothèse.
Pour préparer un échange ou une procédure, rassemblez les pièces chronologiquement : contrat et annexes, état des lieux, éventuelles notices, premiers signalements, réponses, visites, devis, factures et constats. Notez les périodes pendant lesquelles une pièce a été difficile à utiliser et les conséquences documentées, sans fixer un montant de préjudice arbitraire. Si plusieurs personnes sont intervenues, identifiez leur rôle : locataire, bailleur, gestionnaire, syndic ou entreprise. Une chronologie claire permet de voir ce qui a été signalé et ce qui a été effectivement constaté.
Le désaccord peut également porter sur une intervention acceptée dans son principe mais refusée sur son montant. Dans ce cas, une comparaison des devis, l’identification de la pièce remplacée et l’explication du lien entre la panne et la prestation sont plus utiles qu’une facture globale sans détail. Pour replacer cette question dans les autres difficultés liées à l’occupation du logement, la page consacrée aux troubles de jouissance locative présente les questions qui peuvent se poser lorsque l’usage normal des lieux est affecté.
Conclusion
L’entretien de la VMC en location ne se résume pas à une facture attribuée automatiquement à une seule personne. Le locataire répond de l’entretien courant et des réparations locatives dans les conditions prévues par les textes ; la vétusté et les autres exceptions doivent être examinées. Le propriétaire conserve ses obligations relatives au logement et aux réparations qui ne sont pas locatives. Pour une installation collective, il faut identifier les équipements et la nature de la prestation avant de discuter des charges.
Une panne, une grille encrassée ou une trace de moisissure sont des indices à documenter, non des preuves suffisantes de leur cause dans tous les cas. Des échanges écrits, un diagnostic circonstancié et la conservation des pièces permettent de demander la bonne intervention et, si nécessaire, de soumettre le désaccord au juge.