Votre bailleur a refait la salle de bains, remplacé la chaudière ou isolé les murs, puis le loyer a augmenté dès la quittance suivante. Ou l’inverse : vous êtes bailleur, vous avez payé des travaux importants dans un logement occupé, et votre locataire refuse toute majoration au motif que le loyer ne peut pas bouger en cours de bail. Les deux affirmations sont incomplètes. En cours de bail d’habitation, le loyer ne se déplace que par trois voies distinctes : la révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers, la majoration convenue pour travaux d’amélioration, et, pour certains travaux d’économie d’énergie, une contribution spéciale qui n’est pas une majoration de loyer. Chacune a ses conditions de forme, son calcul et ses recours. Les confondre coûte cher : le bailleur qui applique seul une hausse pour travaux sans clause ni avenant s’expose à devoir rembourser le trop-perçu, et le locataire qui cesse de payer une majoration pourtant convenue et justifiée s’expose à un impayé. Ce guide explique, textes et décisions à l’appui, ce que la clause doit dire, quels travaux ouvrent droit à majoration et quels travaux restent à la charge du bailleur sans contrepartie, puis comment faire tomber une hausse irrégulière et récupérer les sommes versées sans créer d’arriéré contestable. Il porte sur les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, logements vides et meublés, au 9 novembre 2026.
I. Augmentation de loyer suite à travaux d’amélioration : ce que la clause doit dire pour être valable
A. Révision annuelle, majoration pour travaux et contribution énergie : trois mécanismes à ne pas confondre
La première voie est la révision annuelle. Aux termes du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. » La variation ne peut pas excéder, à la hausse, celle de l’indice de référence des loyers. Le même texte ajoute : « A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. » Cette révision ne récompense aucun travail. Elle suit un indice, à une date, dans une limite. Le sort d’un bailleur qui a laissé passer l’année sans manifester sa volonté de réviser est traité dans notre guide sur la révision de loyer oubliée et les limites du rattrapage ; le présent article porte sur l’autre question, celle des travaux exécutés dans un logement occupé.
La deuxième voie est la majoration pour travaux d’amélioration. Le II du même article 17-1 dispose : « Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer. » Trois éléments commandent tout le litige. D’abord, une clause expresse : la majoration ne naît ni d’une facture, ni d’un courrier d’agence, ni du seul fait que le logement vaut mieux après travaux. Ensuite, un support écrit qui fixe la majoration : le bail lui-même ou un avenant. Enfin, des travaux d’amélioration que le bailleur fera exécuter : le texte vise des travaux convenus, rattachés à la hausse convenue, et non n’importe quelle dépense d’entretien présentée après coup comme une amélioration.
Pour un logement meublé, la règle figure à l’article 25-9 de la même loi, en vigueur depuis le 24 août 2022 : « Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d’acquisition d’équipements par le bailleur en sus de l’équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations. » Le meublé ajoute donc une hypothèse propre, l’acquisition d’équipements en plus de l’équipement initial. En revanche, la phrase qui, pour le logement vide, ferme l’action en diminution de loyer sur la majoration convenue ne figure pas dans ce texte du meublé. Cette différence de rédaction doit conduire à la prudence : on ne transpose pas au meublé une fin de non-recevoir que le législateur n’y a pas écrite, et on ne déduit pas davantage du silence du texte qu’une majoration meublée convenue serait librement révisable à la baisse. Le contrat signé et les travaux réellement exécutés restent le point de départ de l’analyse.
Quand la clause existe et que les travaux convenus ont été réalisés, le montant de la majoration relève de l’accord des parties. La troisième chambre civile l’a jugé sous l’empire de l’ancienne lettre e) de l’article 17, dont le II actuel reprend la règle : « après la réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration contractuellement prévus le montant de la majoration du loyer est librement fixé entre les parties » (Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-18.697). Dans cette espèce, le juge du fond avait refusé la hausse faute pour le bailleur d’avoir mis le locataire en mesure de comparer les loyers du voisinage. La Cour de cassation a cassé : la comparaison avec les loyers voisins appartient à un autre mécanisme, la réévaluation au renouvellement, et non à la majoration convenue pour travaux en cours de bail. La conséquence pratique est directe. Le locataire qui a signé une clause ou un avenant fixant une majoration précise après des travaux déterminés ne la fera pas tomber en soutenant seulement qu’elle dépasse les loyers du quartier ou qu’elle excède l’évolution de l’indice. Il devra attaquer l’une des conditions du texte : absence de clause expresse, travaux non convenus, travaux non réalisés, travaux qui ne sont pas des travaux d’amélioration, ou interdiction spéciale tenant au classement énergétique du logement.
La troisième voie, souvent présentée à tort comme une augmentation de loyer pour travaux d’isolation, est la contribution au partage des économies de charges. L’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives ou les parties communes, « une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu’ils lui soient justifiés ». Le texte pose ensuite deux limites substantielles : un ensemble de travaux doit avoir été réalisé et le logement doit avoir « un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E » au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, qui classe les logements de la classe A, « Extrêmement performants », à la classe G, « Extrêmement peu performants ». S’agissant du montant, l’article 23-1 dispose : « Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée. » La participation est « limitée au maximum à quinze ans » et elle « est inscrite sur l’avis d’échéance et portée sur la quittance remise au locataire ». Les conditions d’application, la liste des travaux éligibles et les modalités d’évaluation des économies relèvent du décret en Conseil d’État que ce même article annonce en ces termes : « Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise les conditions d’application du présent article, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique et en matière d’émissions de gaz à effet de serre à atteindre » (article 23-1 précité). Il s’agit du décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d’économie d’énergie réalisés par un bailleur privé. Une somme qui augmente chaque année comme un loyer, qui ne figure sur aucune ligne distincte de quittance, ou qui est réclamée sans justification des travaux et du bénéfice direct pour le locataire ne ressemble donc pas à la contribution que le texte autorise. Elle doit être requalifiée pour ce qu’elle est : soit une majoration de loyer, qui exige alors la clause expresse du II de l’article 17-1 ou de l’article 25-9, soit une somme sans fondement contractuel ni légal identifiable.
Ces trois voies se distinguent enfin de la réévaluation au renouvellement. L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’ouvre que lors du renouvellement du contrat et seulement dans le cas où le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué, selon les termes mêmes du I de ce texte : « Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. » ; le bailleur doit alors proposer un nouveau loyer par référence aux loyers du voisinage, avec un nombre minimal de références, une notification qui reproduit le texte « à peine de nullité », puis, en cas de désaccord, la saisine de la commission départementale de conciliation et celle du juge avant le terme du contrat. Un bailleur qui, en plein cours de bail, augmente le loyer au motif que le logement rénové vaut désormais le prix du voisinage mélange deux régimes. En cours de bail, la valeur de marché ne crée aucun droit à majoration. Seuls comptent l’indice pour la révision, la clause travaux pour la majoration, et les conditions propres de la contribution énergie. Au renouvellement, à l’inverse, les travaux ne suffisent pas davantage à eux seuls : encore faut-il établir que le loyer est manifestement sous-évalué au regard des références exigées et respecter la procédure du texte.
Reste l’interdiction qui coupe court à beaucoup de discussions depuis la loi Climat et résilience. Le III de l’article 17-1 dispose : « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » Pour le renouvellement, le II de l’article 17-2 pose la règle parallèle : « Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G ». Le classement se lit sur le diagnostic de performance énergétique du logement. Un bailleur ne peut donc pas appliquer une majoration travaux à un logement classé F ou G en soutenant que ses travaux, précisément, améliorent le bien : le texte subordonne l’application de la majoration au classement du logement, et c’est ce classement, établi par le diagnostic produit au dossier, qu’il faudra discuter pièce par pièce. Symétriquement, un locataire qui conteste une majoration sur ce fondement doit produire le diagnostic qui classe le logement en F ou en G et rattacher la période de hausse contestée à ce classement, au lieu d’invoquer en termes généraux la mauvaise isolation des lieux.
B. Travaux d’amélioration ou simple entretien du bailleur : la preuve se joue facture par facture
La clause ne suffit pas si les travaux ne sont pas des travaux d’amélioration. Le bailleur est en effet tenu, sans aucune contrepartie de loyer, d’une obligation d’entretien que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 formule ainsi : « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Remettre en état ce qui doit simplement continuer à servir à l’usage prévu au bail relève de cette obligation. Améliorer, au sens du II de l’article 17-1, suppose autre chose qu’une remise en état : un équipement nouveau, une qualité supérieure à l’existant, une baisse des dépenses d’entretien ou d’exploitation, ou une sécurité accrue pour les personnes et les biens. Cette grille de lecture est celle que les juges du fond appliquent ligne à ligne aux factures, et c’est là que la plupart des majorations bricolées après coup se perdent : le bailleur produit un total global de travaux, le locataire conteste globalement, alors que le juge, lui, trie.
La cour d’appel de Paris en donne une illustration précise, dans un litige où le bail comportait une clause de réévaluation consécutive à des travaux d’amélioration et une liste annexée de travaux pour un montant annoncé de 13 765,08 euros (CA Paris, pôle 4, ch. 4, 1er juillet 2025, n° 23/12297). La cour a d’abord écarté le coût de coordination des travaux, en retenant qu’une simple coordination n’entre pas dans la catégorie des travaux d’amélioration. Elle a ensuite écarté la peinture des pièces : les motifs retiennent qu’il s’agissait d’une « remise en état des peintures », selon la facture produite, laquelle n’apportait aucune plus-value par rapport à l’existant faute d’élément sur les caractéristiques de la peinture. À l’inverse, les opérations de plomberie et d’électricité ont été analysées comme de nature à fournir une plus grande sécurité aux personnes et aux biens. Trois enseignements pratiques s’en dégagent, sans qu’il soit besoin de transposer à cette décision plus qu’elle ne juge. Le libellé de la facture pèse : une facture qui dit « remise en état » plaide contre la qualification d’amélioration. Le coût annexe qui n’est pas un travail, comme la coordination, ne nourrit pas la majoration. Et la sécurité peut qualifier une amélioration, notamment pour une installation électrique ou une plomberie refaites, quand les pièces établissent en quoi l’ouvrage nouveau dépasse le simple maintien en état.
À l’inverse, quand l’accord sur les travaux et le loyer majoré est établi et que le bailleur justifie l’exécution d’ouvrages substantiels, la demande de remboursement du locataire échoue. La troisième chambre civile a ainsi rejeté le pourvoi de locataires qui demandaient la restitution d’un trop-perçu après avoir signé un nouveau bail sur la base d’un loyer majoré en contrepartie de travaux à réaliser par la commune bailleresse (Cass. 3e civ., 17 novembre 2016, n° 15-12.367). Les motifs relèvent qu’« un nouveau bail avait été signé le 11 mai 2000 sur la base d’un loyer majoré en contrepartie de l’exécution de travaux » et que la bailleresse « justifiait avoir effectué des travaux de maçonnerie, carrelage, menuiserie, remplacement de portes-fenêtres, de la porte d’entrée, de plusieurs pièces et de remise à neuf de l’installation électrique ». La cour d’appel a donc « pu retenir que la majoration de loyer convenue en application de l’article 17 e) de la loi du 6 juillet 1989 était justifiée ». Le dossier gagnant du bailleur tenait en deux séries de pièces qui se répondaient : un écrit qui convenait de la majoration en contrepartie de travaux, et des justificatifs qui établissaient des travaux réels et importants. Le dossier perdant, dans l’espèce parisienne, tenait au contraire à l’écart entre le montant annoncé et ce que les factures permettaient réellement de qualifier d’amélioration. Dans les deux cas, le juge ne raisonne ni sur l’intention du bailleur, ni sur le coût total dépensé dans l’immeuble. Il raisonne sur la clause, sur la nature de chaque ouvrage et sur sa justification.
Cette exigence de qualification protège aussi le bailleur de bonne foi, à condition qu’il rédige avant de dépenser. Une clause utile désigne les travaux, dit que le bailleur les fera exécuter, fixe la majoration qui suivra leur réalisation et, prudemment, la date ou l’événement à partir duquel elle s’appliquera, par exemple l’achèvement constaté des ouvrages décrits. Un avenant signé en cours de bail vaut mieux qu’un échange de courriels épars, parce que le texte vise le contrat ou un avenant à ce contrat. Le bailleur conservera ensuite les devis acceptés, les factures acquittées, les photographies avant et après travaux datées, et, pour les travaux d’énergie, les éléments qui établissent le classement du logement et le bénéfice direct invoqué au titre de la contribution. Le locataire à qui l’on propose un tel avenant regardera, avant de signer, si les travaux décrits apportent un équipement ou une qualité réellement nouveaux, ou s’ils se bornent à réparer ce que le bailleur devait déjà entretenir en application de l’article 6. Signer un avenant qui majore le loyer pour le remplacement à l’identique d’un équipement vétuste dont la réparation incombait au bailleur revient à payer deux fois : une fois dans le loyer initial, qui rémunérait déjà un logement en état de servir à l’usage prévu, et une seconde fois dans la majoration.
Un point de vigilance concerne les travaux dans les parties communes. Le II de l’article 17-1 parle de « travaux d’amélioration du logement ». L’article 23-1, pour la contribution énergie, vise en plus expressément les travaux réalisés « dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble » (article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989), à la condition qu’ils bénéficient directement au locataire et lui soient justifiés. Un ravalement, une isolation de toiture ou le remplacement d’une chaudière collective ne se transforment donc pas automatiquement en majoration individuelle de loyer au titre du II de l’article 17-1. Le bailleur qui entend s’appuyer sur de tels ouvrages devra dire sur quel texte il se place, produire la clause ou l’avenant correspondant pour une majoration, ou réunir les conditions propres de la contribution pour un partage d’économies. Le locataire, de son côté, demandera la ventilation qui le concerne : quel ouvrage, dans quelle partie de l’immeuble, pour quel bénéfice direct allégué, et sur quelle ligne de quittance la somme est-elle prélevée. À défaut de réponse documentée, la hausse reste une affirmation sans assise vérifiable.
II. Majoration appliquée sans clause ni avenant valable : la faire tomber et récupérer le trop-perçu sans créer d’impayé
A. Calculer le trop-perçu, payer la part non contestée et tenir les délais de prescription
Le premier réflexe n’est pas de cesser de payer. Une majoration contestée qui se transforme en arriéré de loyer donne au bailleur un terrain qu’il n’avait pas : celui de l’impayé, du commandement de payer et, selon le bail, de la clause résolutoire. La démarche utile consiste à isoler, quittance par quittance, la part qui correspond au loyer contractuel éventuellement révisé dans les limites de l’indice, la part qui correspond à la majoration travaux contestée, et la part qui correspond, le cas échéant, à une contribution énergie présentée comme distincte. Le locataire continue de régler la part qu’il ne conteste pas et il écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’il conteste le surplus pour des motifs précis : absence de clause expresse, absence d’avenant signé fixant la majoration, travaux de remise en état relevant de l’entretien du bailleur, factures non produites, ou logement classé F ou G au diagnostic joint. Le bailleur qui reçoit une contestation ainsi documentée et qui entend néanmoins poursuivre le recouvrement des loyers impayés devra pouvoir distinguer, lui aussi, le loyer dû de la majoration litigieuse. Un décompte confus, qui mélange loyer, charges, majoration et contribution sans rattacher chaque ligne à son fondement, fragilise les deux parties devant la commission comme devant le juge.
Le calcul du trop-perçu part des quittances et des avis d’échéance. Pour une majoration travaux dépourvue de clause ou d’avenant, le trop-perçu mensuel est en principe la différence entre le loyer effectivement prélevé et le loyer qui aurait été dû sans cette majoration, c’est-à-dire le loyer contractuel augmenté seulement des révisions annuelles régulièrement demandées dans la limite de l’indice. Pour une contribution énergie, le contrôle est différent : la somme doit figurer sur la quittance, rester fixe et non révisable, ne pas dépasser la moitié de l’économie d’énergie estimée et cesser au terme de la durée convenue dans la limite de quinze ans. Une contribution qui suit l’indice, qui survit sans justification à un changement de locataire, ou dont le bailleur ne produit ni la justification des travaux ni l’évaluation de l’économie alléguée doit être chiffrée à part, mois par mois. Pour un logement classé F ou G, le périmètre contesté comprend les révisions et majorations appliquées alors que le III de l’article 17-1 les interdisait pour ce classement. Dans chaque hypothèse, le tableau produit au soutien de la demande comportera, pour chaque mois, le loyer appelé, le loyer soutenu comme dû, la différence revendiquée et la pièce qui fonde la ligne : bail, avenant allégué ou son absence, quittance, diagnostic, facture. C’est ce tableau, bien davantage qu’une affirmation de principe sur les hausses prétendument abusives, qui permet à une commission de proposer un accord chiffré et à un juge de fixer le loyer et la restitution.
Le fondement de la restitution, lorsque la somme n’était pas due, est celui du paiement de l’indu. La cour d’appel de Douai l’a rappelé dans un litige de fixation de loyer suivi d’une demande de remboursement : « Il résulte de l’article 1302 du code civil que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. » Elle en a déduit la condamnation de la bailleresse à rembourser le trop-perçu de loyer sur la période pendant laquelle le loyer fixé judiciairement était inférieur au loyer prélevé (CA Douai, ch. 8, sect. 4, 24 septembre 2026, n° 24/06079). Transposée avec prudence au présent sujet, la démarche est la suivante : établir d’abord le loyer légalement et contractuellement dû, sans la majoration contestée ; en déduire ensuite, mois par mois, ce qui a été reçu au-delà. Le locataire qui demande directement une somme globale sans passer par cette fixation préalable du loyer dû expose sa demande à une discussion sans fin sur les bases de calcul. Le bailleur qui soutient que tout était dû doit, symétriquement, pouvoir rattacher chaque euro prélevé à la clause, à l’avenant et aux travaux qu’il invoque.
Les délais commandent de ne pas laisser vieillir le dossier. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. » Deux délais coexistent donc dans le même texte, et ils ne visent pas la même action. Le délai d’un an vise, dans la lettre du texte, « l’action en révision du loyer par le bailleur » à compter de la date convenue pour réviser. Le délai de trois ans vise les actions dérivant du bail, à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. La Cour de cassation a rappelé la première phrase de ce texte en ces termes : « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 22-13.778). En pratique, le locataire qui découvre une majoration sans avenant sur ses quittances a intérêt à la contester par écrit dès sa découverte et à saisir sans tarder la commission puis, à défaut d’accord, le juge, au lieu d’accumuler des années de prélèvements en espérant un remboursement intégral automatique. Le bailleur qui entend réviser annuellement doit, de la même manière, manifester sa volonté dans l’année, faute de quoi le I de l’article 17-1 le répute avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée. Aucun des passages qui précèdent ne dispense de vérifier, dossier par dossier, la date à laquelle chaque somme a été appelée et connue, car c’est sur ces dates, et non sur une formule générale, que le juge appréciera la recevabilité.
B. Commission départementale de conciliation puis juge des contentieux de la protection : pièces à réunir et demandes à formuler
Le litige de majoration relève d’abord, utilement, de la commission départementale de conciliation. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 donne compétence à cette commission, en son 1°, pour : « Les litiges résultant de l’application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la présente loi ». Le même texte précise qu’elle « rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties », qu’à défaut de conciliation elle rend un avis exposant le différend et la position des parties, et il ajoute : « Cet avis peut être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties. » En cas d’accord, elle établit un document de conciliation. La saisine gagne donc à être déjà construite comme un dossier de juge : bail et avenants signés, clause travaux invoquée surlignée ou son absence démontrée par la production du bail complet, liste des travaux annoncés, devis et factures, quittances de la période contestée, diagnostic de performance énergétique, tableau du trop-perçu mois par mois, et proposition chiffrée de loyer pour l’avenir. Une saisine qui se borne à dire que le loyer a trop augmenté laisse à la partie adverse le soin de fixer le terrain de discussion. Une saisine qui demande la fixation du loyer dû sans la majoration contestée, le remboursement d’une somme déterminée et la rectification des quittances à venir donne à la commission une base d’accord vérifiable.
À défaut d’accord, le juge compétent pour les actions dont un bail d’habitation est l’objet est le juge des contentieux de la protection. Aux termes de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ». Les demandes doivent être formulées dans l’ordre où le juge pourra les trancher. À titre principal, le locataire demandera de dire que la majoration litigieuse ne repose sur aucune clause expresse ni aucun avenant valable, ou qu’elle ne pouvait pas être appliquée au logement en raison de son classement F ou G, de fixer en conséquence le loyer dû sur la période contestée, et de condamner le bailleur à restituer le trop-perçu qui en résulte, avec le tableau mensuel au soutien. Quand une clause existe mais que seuls certains ouvrages sont contestés comme de simples remises en état, la demande doit être ventilée facture par facture, à l’image du tri opéré par la cour d’appel de Paris entre coordination et peinture écartées, d’une part, et plomberie et électricité retenues au titre de la sécurité, d’autre part. Quand le bail est un bail meublé, la discussion portera en outre sur le point de savoir si l’opération invoquée relève des travaux d’amélioration ou de l’acquisition d’équipements en sus de l’équipement initial, seules hypothèses écrites à l’article 25-9. Le bailleur défendeur ou demandeur produira, pour sa part, la clause ou l’avenant signé, la preuve de l’exécution des travaux convenus et les éléments de qualification de chaque ouvrage comme amélioration. L’arrêt du 17 novembre 2016 montre que, lorsque cet ensemble est cohérent, la majoration convenue est tenue pour justifiée et la restitution refusée. L’arrêt du 5 juin 2002 montre, de la même manière, qu’une majoration contractuellement prévue après travaux ne se renverse pas au seul motif qu’elle s’écarte des loyers du voisinage.
Deux erreurs reviennent dans ces dossiers et méritent d’être écartées dès la première lettre. La première consiste à compenser de soi-même le trop-perçu allégué sur les loyers suivants sans accord écrit ni décision, en cessant de payer tout ou partie du loyer. Le différend sur la majoration se double alors d’un arriéré apparent, que le bailleur pourra poursuivre comme tel, et le locataire perd le bénéfice d’une position nette : payer ce qui n’est pas contesté, contester par écrit ce qui l’est, et demander la fixation du loyer dû. La seconde consiste, côté bailleur, à régulariser après coup par un avenant antidaté ou par une clause ajoutée sans signature du locataire. Le texte exige que les parties soient « convenues, par une clause expresse », et que le contrat ou un avenant fixe la majoration. Un document unilatéral ne vaut pas convention. Si les travaux sont réels et améliorent le logement, la voie régulière reste de proposer un avenant pour l’avenir, en désignant les ouvrages et le montant convenu, ou, au renouvellement, d’emprunter la procédure de réévaluation de l’article 17-2 quand ses conditions sont réunies. Vouloir faire produire à une facture ancienne l’effet d’une clause qui n’a jamais été signée expose au remboursement des sommes déjà prélevées et affaiblit la discussion sur les travaux futurs.
Pour un logement situé à Paris ou en Île-de-France, la préparation du dossier suit les mêmes textes, avec une attention particulière aux pièces qui s’y perdent le plus souvent dans les gestions déléguées : bail complet avec annexes et diagnostic, avenants signés par les deux parties et non simples courriers d’agence, historique des quittances distinguant loyer, charges, majoration et contribution, et factures des entreprises avec leur libellé exact. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement tranchera sur ces pièces. Ni la commission ni le juge ne reconstitueront à la place des parties un accord que les documents ne contiennent pas, ni une amélioration que les factures décrivent comme une remise en état.
Conclusion
Une augmentation de loyer suite à des travaux d’amélioration n’est ni automatique, ni interdite par principe. Elle est valable quand les parties l’ont convenue par une clause expresse, dans le bail ou dans un avenant qui fixe la majoration, pour des travaux que le bailleur a réellement fait exécuter et qui améliorent le logement au-delà de l’entretien qu’il devait déjà assurer. Elle tombe quand la clause manque, quand les factures ne décrivent qu’une remise en état, quand la somme prélevée est une contribution énergie qui ne réunit pas les conditions de l’article 23-1, ou quand le logement est classé F ou G alors que le III de l’article 17-1 interdit d’y appliquer révision et majoration. Le remboursement se calcule alors quittance par quittance, après fixation du loyer réellement dû, dans le respect des délais de l’article 7-1. Bailleur comme locataire ont donc le même intérêt, avant tout chantier dans un logement occupé : écrire les travaux, écrire la majoration, conserver les justificatifs, et ne jamais laisser une quittance tenir lieu d’accord.