Votre notaire vous annonce que la vente est bloquée : le bien se trouve en zone de préemption et la mairie dispose d’un délai pour l’acheter à votre place. Le cas se complique quand la vente ne porte pas directement sur un immeuble : vous cédez la majorité des parts de la SCI familiale qui détient la maison, ou vous vendez un appartement en copropriété avec sa cave et son parking, ou l’immeuble est achevé depuis moins de quatre ans. Faut-il déposer une déclaration d’intention d’aliéner dans ces trois cas, et la commune peut-elle vraiment préempter ? La réponse dépend du champ exact du droit de préemption urbain, de ses exclusions et de la délibération locale qui l’a institué. Une DIA manquée expose à la nullité de la vente pendant cinq ans, tandis qu’une DIA inutile fait perdre deux mois pour rien. Cet article expose la méthode complète : d’abord identifier ce qui est réellement préemptible, parts de SCI, lots de copropriété et immeubles récents compris, puis purger la procédure au bon prix et contester utilement une préemption infondée, avec les points de vigilance propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Les biens et les cessions que le droit de préemption urbain vise vraiment
A. Immeubles, droits sociaux et majorité des parts de SCI : le champ de la déclaration
Le droit de préemption urbain n’existe que là où il a été créé par une délibération locale. L’article L. 211-1 du code de l’urbanisme dispose : « Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan ». Avant tout dépôt en mairie, le vendeur et son notaire vérifient donc deux éléments cumulatifs : la délibération qui institue le périmètre et le zonage du plan local d’urbanisme applicable au bien à la date de la vente. Une aliénation conclue hors zone couverte n’a pas à être déclarée, et une délibération inexistante ou inapplicable au secteur prive la préemption de base légale. Cette vérification préalable conditionne tout le reste, car c’est elle qui détermine si la procédure de déclaration s’impose ou si la vente peut être signée sans attendre la réponse du titulaire du droit.
Lorsque le périmètre existe, le champ des aliénations soumises à déclaration est large et dépasse la simple vente d’immeuble. L’article L. 213-1 du code de l’urbanisme vise en premier lieu : « Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit ». La formule couvre les ventes, les échanges avec soulte, les apports en société et toute transmission à titre onéreux quelle qu’en soit la forme, dès lors que le bien est bâti ou non bâti. Les mutations à titre gratuit, donations et successions, restent en dehors de ce champ, de même que les biens exclus par les textes spéciaux. Le critère déterminant est l’aliénation onéreuse d’un immeuble ou de droits sociaux donnant vocation à l’attribution d’un immeuble, ce qui conduit directement à la question des sociétés civiles immobilières.
Les cessions de droits indivis entrent également dans le champ, avec une exception familiale étroite. Le même article L. 213-1 du code de l’urbanisme soumet au droit de préemption : « Les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, sauf lorsqu’elles sont consenties à l’un des coïndivisaires ». Un indivisaire qui vend sa quote-part à un tiers doit donc déclarer, tandis que la cession entre coïndivisaires échappe à la procédure. La distinction présente un intérêt pratique immédiat dans les sorties d’indivision familiale ou les partages entre associés : la qualité de l’acquéreur, coïndivisaire ou tiers, décide de l’obligation de déclarer. Le notaire exige la preuve de cette qualité avant de dispenser la DIA, car une erreur expose à l’action en nullité examinée plus loin.
Le point le plus sensible pour les patrimoines organisés en société concerne la cession des parts de SCI. Le même article L. 213-1 du code de l’urbanisme vise : « Les cessions de la majorité des parts d’une société civile immobilière ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption ». Trois conditions cumulatives se dégagent : une cession qui donne ou conforte la majorité des parts au profit d’un acquéreur, un patrimoine social constitué d’une unité foncière unique, et une unité foncière dont la cession directe serait elle-même préemptible. Lorsque ces trois conditions sont réunies, la DIA s’impose même si aucun immeuble n’est vendu en apparence, car la loi regarde l’opération économique réelle. En revanche, la cession d’une minorité de parts qui ne fait franchir à personne le seuil de la majorité reste hors champ, sous réserve de l’appréciation concrète du contrôle capitalistique.
Une exception protège les SCI purement familiales. Le même article L. 213-1 du code de l’urbanisme précise : « Le présent 3° ne s’applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». La SCI composée uniquement de parents et alliés jusqu’au quatrième degré, frères et sœurs, oncles et tantes, cousins germains et leurs conjoints, échappe donc à la préemption lors des cessions de parts majoritaires. L’adverbe compte : exclusivement signifie que l’entrée d’un seul associé étranger à ce cercle, même minoritaire, fait perdre le bénéfice de l’exception pour les cessions ultérieures. Avant de déclarer ou de s’en dispenser, les associés vérifient la composition exacte du capital à la date de la cession projetée, pièces du registre des parts à l’appui, car une dispense indue expose à la nullité quinquennale.
Le champ couvre aussi des situations procédurales particulières que les vendeurs négligent. En cas d’adjudication autorisée ou ordonnée par un juge, le même article L. 213-1 du code de l’urbanisme organise la substitution : l’acquisition par le titulaire du droit de préemption a lieu au prix de la dernière enchère, par substitution à l’adjudicataire. Le titulaire évince donc l’enchérisseur retenu en payant le prix atteint aux enchères, sauf dans la vente qui met fin à une indivision créée volontairement, hors donation-partage. Pour les contrats de location-accession, le droit s’exerce avant la signature du contrat et non à la levée de l’option, le délai de dix ans des exclusions examinées ci-après s’appréciant à la date de signature. Ces règles montrent que le contrôle du DPU suit la valeur et la mutation réelle du bien, quelle que soit la technique juridique employée.
B. Lots de copropriété, immeubles récents et DPU renforcé : les exclusions à vérifier avant de déclarer
Même en zone de préemption, plusieurs catégories d’aliénations échappent en principe à la procédure, à commencer par les lots de copropriété. L’article L. 211-4 du code de l’urbanisme énonce : « Ce droit de préemption n’est pas applicable : a) A l’aliénation d’un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d’un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d’aliénation, au régime de la copropriété ». La vente d’un appartement avec sa cave et son emplacement de stationnement, ou la vente isolée d’un garage rattaché à un logement, entre dans cette exclusion, à condition que le bâtiment soit effectivement placé sous le régime de la copropriété à la date du projet. La condition de durée s’ajoute : dix années au moins depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, sauf partage total ou partiel d’une société d’attribution, la date de publication du règlement constituant le point de départ de ce délai. Un lot issu d’une mise en copropriété trop récente reste donc préemptible, et le vendeur produit l’état descriptif de division et la preuve de la publication pour établir l’ancienneté.
La deuxième exclusion protège certaines cessions de parts ouvrant droit à attribution. Le même article L. 211-4 du code de l’urbanisme écarte : « A la cession de parts ou d’actions de sociétés visées aux titres II et III de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 et donnant vocation à l’attribution d’un local d’habitation, d’un local professionnel ou d’un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires ». Les sociétés coopératives de construction et sociétés d’attribution relevant de cette loi de 1971 bénéficient ainsi d’un régime propre, distinct de la SCI de droit commun du 3° de l’article L. 213-1. La qualification exacte de la société décide du régime : une société d’attribution au sens de la loi de 1971 relève de cette exclusion, tandis qu’une SCI ordinaire relève du 3° et de son exception familiale. L’erreur de qualification conduit soit à une DIA inutile qui retarde la vente de deux mois, soit à une dispense fautive qui expose à la nullité.
La troisième exclusion, la plus source de litiges en zone tendue, concerne les immeubles récents. Le même article L. 211-4 du code de l’urbanisme dispose : « A l’aliénation d’un immeuble bâti, pendant une période de quatre ans à compter de son achèvement ». Un pavillon ou un immeuble collectif achevé depuis moins de quatre ans échappe en principe à la préemption, l’achèvement s’entendant de la fin effective des travaux et non de la seule déclaration administrative. La preuve repose sur le procès-verbal de réception, les factures de fin de chantier et, pour les constructions soumises à permis, la déclaration attestant l’achèvement. Passé le délai de quatre ans à compter de cet achèvement, l’exclusion cesse et la DIA redevient obligatoire, ce qui impose de dater précisément l’événement dans le dossier de vente.
Aucune de ces trois exclusions n’est absolue, car la commune peut les neutraliser par une décision motivée. Le même article L. 211-4 du code de l’urbanisme ajoute : « Toutefois, par délibération motivée, la commune peut décider d’appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit ». C’est le mécanisme du droit de préemption urbain renforcé : la commune étend le DPU aux lots de copropriété, aux parts de sociétés d’attribution et aux immeubles de moins de quatre ans, sur tout ou partie du territoire couvert, à condition de motiver spécialement cette extension. Le vendeur ne peut donc jamais se contenter de lire le code : il réclame au notaire la délibération applicable au secteur et vérifie si le DPU simple ou renforcé s’y applique. À Paris comme dans les communes d’Île-de-France qui ont voté le renforcé sur des quartiers entiers, cette délibération motivée fait basculer des ventes que le texte général semblait dispenser.
Un dernier cas d’exclusion conditionnelle mérite l’attention des vendeurs de terrains à bâtir. L’article L. 211-1 du code de l’urbanisme permet à la commune, lorsqu’un lotissement a été autorisé ou une zone d’aménagement concerté créée, d’exclure du champ du droit de préemption urbain la vente des lots issus du lotissement ou les cessions de terrain par l’aménageur de la zone, la délibération du conseil municipal étant valable pour une durée de cinq ans à compter du jour où elle est exécutoire. L’acheteur d’un lot issu d’un lotissement récent vérifie donc la délibération d’exclusion et sa date d’effet : couverte par une délibération en cours de validité, la revente du lot échappe à la DIA ; à défaut ou après expiration du délai de cinq ans, la déclaration redevient nécessaire. La dispense se prouve par la délibération et l’arrêté de lotir, jamais par la seule affirmation du vendeur.
II. Prix, décision de préempter et recours : la méthode complète
A. DIA, délai de deux mois et prix : purger sans nullité
La déclaration d’intention d’aliéner est l’acte qui purge le droit ou déclenche la préemption, et son omission est sanctionnée par la nullité. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme dispose : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien ». La déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’environnement et, le cas échéant, de la construction et de l’habitation. Lorsque la contrepartie est payée en nature, la déclaration mentionne le prix d’estimation de cette contrepartie. La méthode complète de la DIA, contenu exact et calcul du délai, est détaillée dans la fiche qui explique comment purger valablement le droit de préemption urbain à Paris et en Île-de-France : le présent article s’y articule en traitant le champ, les exclusions et les recours propres aux SCI, aux copropriétés et aux immeubles récents. Un prix omis, minoré ou mensonger vicie la purge et rouvre la nullité, car le titulaire décide sur la base de cette déclaration.
Le titulaire dispose d’un délai de deux mois dont le régime est strict et assorti de suspensions. Le même article L. 213-2 du code de l’urbanisme énonce : « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption ». Ce délai court à compter de la réception en mairie, l’accusé de réception faisant foi, et non de l’envoi par le notaire. Il est suspendu par la demande unique de pièces complémentaires, notamment celles qui permettent d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble ainsi que, pour une SCI, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société, et par la demande de visite du bien. Le même texte précise : « Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien », avec reprise à la réception des documents, au refus de visite ou à la visite elle-même, et un mois minimum restant si le reliquat est inférieur à un mois. Le vendeur qui signe avant l’expiration du délai ou sans réponse complète à la demande de pièces prend le risque d’une préemption encore exerçable.
L’action en nullité pour défaut de déclaration obéit à une prescription propre que le vendeur et l’acquéreur doivent connaître. Le même article L. 213-2 du code de l’urbanisme dispose : « L’action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété ». Pendant cinq ans à compter de la publication de l’acte au fichier immobilier, le titulaire évincé peut donc faire annuler la vente conclue sans DIA ou sur la base d’une DIA mensongère. Le point de départ est la publication de l’acte, non la connaissance de la fraude, et la prescription est de cinq ans ferme. L’acquéreur d’un bien en zone de préemption exige en conséquence la preuve de la purge, récépissé de DIA et renonciation expresse ou expiration documentée du délai, avant de signer l’acte authentique.
Lorsque le titulaire décide d’acquérir, le prix se règle à l’amiable ou devant le juge de l’expropriation. L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme dispose : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi ». Le vendeur qui refuse le prix proposé par la commune ne bloque pas la préemption : le juge fixe le prix du bien nu, sans les indemnités accessoires du droit commun de l’expropriation, en tenant compte de la date de référence d’urbanisme et, pour une préemption partielle, de la dépréciation éventuelle du surplus. La procédure suit les règles de l’expropriation, et la Cour de cassation veille à leur application exacte : dans un arrêt du 15 février 2024 rendu sur une préemption exercée par un établissement public foncier francilien, elle juge que, lorsque le juge de l’expropriation est saisi pour fixer le prix d’un bien préempté, il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R. 311-9 à R. 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 février 2024, n° 22-23.245). Le contentieux du prix obéit donc au régime procédural de l’expropriation, avec ses délais et ses voies de recours propres, que le vendeur fait suivre par un conseil rompu à cette juridiction.
La renonciation du titulaire libère la vente mais dans des limites de prix et de temps. L’article L. 213-8 du code de l’urbanisme organise la suite : si le titulaire a renoncé avant toute fixation judiciaire, le propriétaire peut vendre au prix indiqué dans sa déclaration, révisé selon l’indice du coût de la construction, à condition de signer l’acte authentique dans un délai de trois ans, faute de quoi une nouvelle déclaration s’impose. Si la renonciation intervient après fixation judiciaire du prix, le titulaire ne peut plus préempter à l’égard du même propriétaire pendant cinq ans à compter de la décision définitive, pour une vente au prix fixé révisé selon le même indice. Enfin, garantie essentielle du vendeur : « Lorsque la décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d’exercer son droit est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative et qu’il n’y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d’un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive », et « Dans ce cas, le propriétaire n’est pas tenu par les prix et conditions qu’il avait mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner », selon le même article L. 213-8 du code de l’urbanisme. L’annulation contentieuse fait donc recouvrer au vendeur une liberté totale de prix pendant un an, ce qui donne au recours bien fondé une valeur économique directe.
B. Contester la préemption à Paris et en Île-de-France : motivation, projet réel et juge compétent
Toute préemption doit servir un projet d’aménagement d’intérêt général et le dire expressément. L’article L. 210-1 du code de l’urbanisme dispose : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 », et ajoute : « Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé ». Une décision qui se borne à viser le périmètre et le prix sans indiquer l’opération poursuivie encourt l’annulation pour défaut de motivation. Les objets recevables figurent à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques », de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain ou de mettre en valeur le patrimoine bâti. La commune ne peut préempter pour gérer son patrimoine privé, pour spéculer ou pour empêcher une vente qui lui déplaît : l’opération doit entrer dans l’un de ces objets et répondre à un intérêt général suffisant eu égard au bien et à son coût prévisible.
La jurisprudence administrative exige la preuve d’un projet réel à la date de la décision et sa mention dans la décision elle-même. La cour administrative d’appel de Nantes juge ainsi : « pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption » (CAA Nantes, 3 juin 2025, n° 24NT01026). Dans cette affaire, la commune établissait par son projet d’aménagement et de développement durables et par des acquisitions foncières voisines la réalité d’un maillage de liaisons douces reliant logements, école et équipements sportifs, et la décision mentionnait la nature du projet : le recours de l’acquéreur évincé fut rejeté. La leçon pour le vendeur parisien ou francilien est symétrique : obtenir la décision, vérifier qu’elle énonce un projet précis et daté, puis exiger la preuve de sa réalité antérieure à la préemption, documents d’urbanisme, délibérations et acquisitions voisines à l’appui. Un projet inventé après coup ou décrit en termes purement généraux ne satisfait pas à cette exigence.
Le vendeur comme l’acquéreur évincé ont qualité pour agir, chacun avec son préjudice propre. Le vendeur perd la vente convenue au prix déclaré et subit le prix imposé ou le retard ; l’acquéreur désigné dans la DIA perd le bien qu’il s’apprêtait à acheter, comme la société Cilaos dans l’affaire nantaise qui agissait en qualité d’acquéreur évincé contre la décision du maire (CAA Nantes, 3 juin 2025, n° 24NT01026). Les deux saisissent le tribunal administratif dans le délai de droit commun : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée », selon l’article R. 421-1 du code de justice administrative. Le délai de deux mois court à compter de la notification au vendeur, au notaire et à l’acquéreur désigné, et un recours gracieux préalable, comme celui exercé dans l’affaire nantaise, proroge le délai contentieux dans les conditions de droit commun. À Paris, le tribunal administratif de Paris connaît des préemptions parisiennes, tandis que les communes de proche couronne relèvent des tribunaux de Montreuil, Cergy-Pontoise, Versailles ou Melun selon le bien, et l’Île-de-France compte de fréquentes délégations du DPU à des établissements publics fonciers, dont l’intervention résulte des pièces du dossier comme dans l’affaire jugée le 15 février 2024 par la troisième chambre civile (Cour de cassation, 15 février 2024, n° 22-23.245).
La pratique parisienne et francilienne appelle quatre vérifications concrètes avant tout recours. D’abord, le zonage : consulter le plan local d’urbanisme applicable et le Géoportail de l’urbanisme pour confirmer que la parcelle ou l’immeuble se situe dans le périmètre délibéré, car une erreur de zonage ruine la préemption dès l’origine. Ensuite, la délibération : exiger la délibération qui institue le DPU et, le cas échéant, celle qui l’étend en DPU renforcé aux lots de copropriété et aux immeubles récents, avec sa motivation et sa date d’effet, en application des articles cités plus haut. Puis la décision : vérifier qu’elle mentionne l’objet précis, qu’elle est publiée et notifiée au vendeur, au notaire et à l’acquéreur désigné, et que le délai de deux mois du même article L. 213-2 a été respecté compte tenu des suspensions pour demande de pièces ou visite. Enfin le prix : comparer le prix proposé aux références de mutation du quartier et préparer, en cas de désaccord persistant, la fixation judiciaire devant la juridiction de l’expropriation, en sachant que le prix fixé exclut toute indemnité de réemploi en vertu du même article L. 213-4. Ces vérifications, menées dans l’ordre, distinguent le recours voué à l’échec de celui qui aboutit à l’annulation avec un an de liberté totale sur le prix en vertu du même article L. 213-8.
En conclusion, la préemption urbaine ne frappe ni toutes les ventes ni tous les biens : elle suppose une zone instituée par délibération, une aliénation à titre onéreux entrant dans le champ de l’article L. 213-1, y compris la cession majoritaire de parts de SCI adossée à une unité foncière hors cercle familial, et l’absence d’exclusion applicable, lots de copropriété anciens, sociétés d’attribution et immeubles de moins de quatre ans, sous réserve du DPU renforcé localement voté. La purge passe par une DIA complète et sincère, un délai de deux mois décompté avec ses suspensions, et un prix accepté ou fixé par le juge de l’expropriation sans indemnité de réemploi. La contestation porte sur la motivation et la réalité du projet d’aménagement au jour de la décision, devant le tribunal administratif dans les deux mois, et l’annulation rend au vendeur une année de liberté sur le prix. Vérifier la délibération, dater l’achèvement, qualifier la société et lire la décision : ces quatre gestes décident du sort de la vente.