Acheter un appartement parisien avec 30 à 40 % de décote parce qu’un occupant y conserve l’usufruit : l’offre fait rêver les investisseurs, et les plateformes de nue-propriété la mettent en avant avec des simulations flatteuses. Le montage repose pourtant sur un partage austère des droits et des charges, fixé par le code civil depuis 1804 : l’usufruitier jouit et entretient, le nu-propriétaire attend et paie les grosses réparations. Quand l’usufruitier cesse d’entretenir, fait disparaître les loyers de sa poche sans payer le couvreur ou laisse la toiture haussmannienne se dégrader, la décote espérée se transforme en addition. Deux jugements rendus en 2026, à Paris et à Dax, montrent comment les tribunaux tranchent ces litiges : ventilation des charges au marc de café entre entretien et grosses réparations, rejet des condamnations solidaires improvisées par les syndics, et déchéance de l’usufruitier qui laisse dépérir, assortie de 20 000 euros de dommages-intérêts. Cet article explique comment acheter en nue-propriété sans se tromper de prix, qui paie quels travaux et comment sortir d’un usufruit qui abîme le bien.
Le raisonnement vaut pour tout achat d’un bien occupé sous réserve d’usufruit, qu’il s’agisse d’une vente avec réserve d’usufruit par un vendeur âgé ou d’un bien déjà démembré revendu par un nu-propriétaire. Les développements qui suivent s’appuient sur les articles du code civil et du code général des impôts lus dans leur version en vigueur et sur deux décisions de 2026 lues intégralement : le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 avril 2026 sur la ventilation des charges de copropriété entre usufruitier et nu-propriétaire, et le jugement du tribunal judiciaire de Dax du 11 mars 2026 qui prononce la déchéance d’un usufruitier pour défaut d’entretien.
I. Acheter la nue-propriété : un prix décoté pour des droits reportés à l’extinction de l’usufruit
A. Le prix décoté suit l’âge de l’usufruitier et la durée de l’usufruit
L’usufruit est, selon l’article 578 du code civil, « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Acheter la nue-propriété, c’est donc acheter un bien dont on ne peut ni jouir ni percevoir les loyers tant que l’usufruit dure, en échange d’un prix réduit : la décote. Pour les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, l’article 669 du code général des impôts dispose que « la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après », avec par exemple, pour un usufruitier de 61 ans révolus, 50 % pour l’usufruit et 50 % pour la nue-propriété, et pour un usufruitier de 71 ans révolus, 40 % pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété. Ce barème fiscal sert de référence aux négociations, mais le prix contractuel reste libre : l’état du bien, son occupation effective, le niveau des charges et l’existence de travaux prévisibles justifient de s’en écarter, à la hausse ou à la baisse.
À Paris, où le mètre carré en pleine propriété dépasse fréquemment 10 000 euros dans les arrondissements recherchés, une décote de 30 à 40 % représente plusieurs centaines de milliers d’euros : l’enjeu financier dépasse celui d’une simple négociation de prix. Vérifiez donc trois éléments avant de signer : l’âge exact de l’usufruitier et le barème applicable à la date de la mutation, puisque l’article 669 du code général des impôts précise que « Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété » ; la nature viagère ou temporaire de l’usufruit, car un usufruit temporaire s’éteint à son terme quelle que soit la survie de l’usufruitier ; et la durée maximale de trente ans lorsque l’usufruit n’est pas accordé à un particulier, l’article 619 du code civil disposant que « L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans ». Un usufruit consenti à une société pour trente ans sur un appartement parisien n’offre pas la même perspective de remembrement qu’un usufruit viager sur la tête d’un occupant de 85 ans.
L’extinction de l’usufruit fait du nu-propriétaire un plein propriétaire, sans formalité d’acquisition complémentaire : décès de l’usufruitier, arrivée du terme, renonciation ou déchéance judiciaire pour abus. Cette dernière hypothèse, souvent ignorée des plaquettes commerciales, mérite une attention particulière : l’article 618 du code civil prévoit que « L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien ». Autrement dit, l’usufruitier qui laisse le bien se dégrader peut perdre son droit, et le nu-propriétaire peut récupérer la jouissance avant le terme prévu. Les créanciers de l’usufruitier peuvent d’ailleurs intervenir pour défendre leurs droits en offrant la réparation des dégradations et des garanties pour l’avenir, et les juges choisissent, selon la gravité, entre l’extinction pure et simple et une rentrée en jouissance assortie d’une rente versée à l’usufruitier. Cette porte de sortie judiciaire change l’évaluation du risque : un bien occupé par un usufruitier négligent n’est pas seulement un bien décoté, c’est un dossier contentieux en germe, avec ses coûts et ses délais devant le tribunal judiciaire.
Le barème fiscal n’épuise pas la négociation : un usufruit viager sur un occupant en bonne santé de 70 ans n’a pas la même valeur économique qu’un usufruit temporaire de dix ans consenti à une société, quand bien même les quotités seraient proches sur le papier. L’acheteur parisien compare donc la décote proposée avec le coût d’attente réel, qui comprend les grosses réparations probables pendant l’usufruit, les charges de copropriété non récupérables et la fiscalité de la sortie. Les actes notariés parisiens détaillent d’ailleurs la répartition convenue des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire, parfois plus précise que le partage légal : lisez cette clause avant de signer, car elle primera dans les rapports entre les parties pour tout ce qu’elle prévoit expressément. À défaut de clause spéciale, ce sont les articles 605 et 606 qui s’appliquent, et tout désaccord sur leur interprétation relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
B. L’entrée en jouissance se sécurise par l’état des lieux et la caution de l’usufruitier
L’usufruitier prend le bien dans l’état où il se trouve, mais la loi organise la preuve de cet état : l’article 600 du code civil dispose que « L’usufruitier prend les choses dans l’état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit ». Pour l’acheteur de la nue-propriété d’un appartement parisien, ce document est la pièce maîtresse du dossier : sans état contradictoire des parquets, des peintures, de la chaudière, des fenêtres et de la toiture, il sera impossible, dix ans plus tard, de démontrer que telle dégradation résulte d’un défaut d’entretien de l’usufruitier plutôt que de l’état initial. Exigez que l’acte de vente mentionne l’état existant ou qu’un état soit dressé à bref délai, avec photos datées et, dans une copropriété ancienne, avec le carnet d’entretien de l’immeuble.
La seconde garantie d’entrée est la caution : l’article 601 du code civil prévoit que l’usufruitier « donne caution de jouir raisonnablement, s’il n’en est dispensé par l’acte constitutif de l’usufruit », tout en dispensant de cette obligation les père et mère titulaires de l’usufruit légal, ainsi que « le vendeur ou le donateur, sous réserve d’usufruit ». La dispense légale du vendeur qui se réserve l’usufruit est le cas le plus fréquent dans les ventes en nue-propriété à Paris : le vendeur âgé qui vend la nue-propriété et conserve l’usufruit n’a pas à fournir caution, sauf clause contraire de l’acte. Négociez cette clause lorsque le profil de l’usufruitier le justifie : dépôt de garantie affecté aux réparations d’entretien, séquestre chez le notaire d’une provision pour travaux, ou engagement exprès d’entretien avec états périodiques. À défaut de caution, l’article 602 du code civil organise un régime de repli contraignant — immeubles donnés à ferme ou mis en séquestre, sommes placées — qui montre l’importance que le législateur attache à la garantie d’une jouissance raisonnable.
Pendant toute la durée de l’usufruit, les fruits appartiennent à l’usufruitier : loyers si le bien est loué, occupation personnelle s’il y réside. Le nu-propriétaire ne perçoit rien et ne peut ni donner congé ni augmenter un loyer : il n’est pas bailleur. En contrepartie, et c’est l’attrait fiscal du montage, l’article 968 du code général des impôts prévoit que « Les actifs mentionnés à l’article 965 grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété », sous réserve des exceptions successorales limitativement énumérées par le texte. En dehors de ces exceptions, l’acheteur de la nue-propriété n’intègre donc pas le bien dans son assiette d’impôt sur la fortune immobilière pendant la durée du démembrement, ce qui, pour un appartement parisien de forte valeur, représente une économie annuelle substantielle à intégrer dans le calcul de rentabilité, au même titre que la décote d’achat.
Lorsque le vendeur se réserve l’usufruit, la dispense légale de caution prévue par l’article 601 du code civil ne vous prive pas de toute protection : vous pouvez stipuler dans l’acte une garantie conventionnelle, par exemple une provision pour entretien séquestrée chez le notaire, un calendrier de travaux d’entretien à la charge du vendeur-usufruitier, ou une clause résolutoire en cas de dégradations graves. Ces stipulations sont fréquentes dans les ventes parisiennes où le vendeur reste dans les lieux : elles évitent que la dispense légale ne devienne une impunité pratique. Faites également préciser par écrit qui supporte les primes d’assurance afférentes à l’occupation et les éventuels travaux prescrits par la copropriété en cours de démembrement, comme le vote d’un plan pluriannuel de travaux : sans clause, chaque appel de fonds devra être ventilé selon les critères des articles 605 et 606, et les désaccords alimenteront le contentieux décrit ci-après.
II. Travaux, charges et sortie : qui paie quoi et comment agir quand l’usufruitier laisse dépérir
A. L’entretien pour l’usufruitier, les grosses réparations pour le nu-propriétaire, sans solidarité de principe
La répartition des travaux obéit à une règle simple d’énoncé et redoutable d’application : l’article 605 du code civil dispose que « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ». Et l’article 606 du code civil définit les grosses réparations : « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », ainsi que « des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier », précisant que « toutes les autres réparations sont d’entretien ». Dans un immeuble haussmannien parisien, la réfection complète de la toiture en zinc, la reprise des gros murs ou le rétablissement d’un plancher relèvent des grosses réparations et incombent au nu-propriétaire, tandis que la peinture, la plomberie courante, la chaudière individuelle et les revêtements incombent à l’usufruitier. La nuance décisive tient à la cause : lorsque la couverture entière doit être refaite parce que l’usufruitier n’a jamais fait remplacer les ardoises manquantes ni nettoyer les gouttières depuis l’ouverture de l’usufruit, le nu-propriétaire peut lui en demander le paiement, à charge de prouver le lien entre le défaut d’entretien et la dégradation.
En copropriété, cette répartition s’impose au syndic, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 9 avril 2026 : « La répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier doit s’effectuer selon les critères posés par les articles 605 et 606 du code civil, le syndic devant procéder, en l’absence de clause de solidarité, à une ventilation entre les charges afférentes à l’entretien et celles relatives aux grosses réparations » (TJ Paris, 9 avr. 2026, RG n° 25/06895). Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires réclamait plus de 28 000 euros d’arriérés de charges en condamnation solidaire de la nue-propriétaire et de l’usufruitière, sans produire le règlement de copropriété ni ventiler les charges. Le tribunal rappelle qu’« En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle », constate que la créance n’est pas démontrée et rejette toutes les demandes du syndicat, qui supporte en outre les dépens. Pour le nu-propriétaire parisien, l’enseignement est double : vérifiez que votre syndic ventile effectivement les appels de fonds entre entretien et grosses réparations, et ne payez jamais spontanément la totalité d’un arriéré réclamé solidairement sans exiger le décompte ventilé et le règlement de copropriété.
Concrètement, à l’apparition des premiers désordres — infiltrations sous toiture, fissures sur gros murs, affaissement de plancher — faites établir un constat par commissaire de justice, avec photographies et, si possible, avis d’un homme de l’art distinguant l’entretien des grosses réparations. Adressez ensuite à l’usufruitier une mise en demeure de réaliser les réparations d’entretien qui lui incombent, par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant l’article 605 du code civil et en joignant le constat. Si l’usufruitier n’agit pas et que le désordre menace le gros œuvre, faites exécuter d’urgence les travaux conservatoires et conservez chaque facture : ces pièces fonderont soit la demande de remboursement contre l’usufruitier pour la part d’entretien négligé, soit, en cas de dégradation avancée, la demande de déchéance de l’usufruit. N’attendez pas que le bien devienne inhabitable : le juge apprécie la gravité de l’abus au jour où il statue, et un nu-propriétaire resté passif pendant des années face à des infiltrations connues s’expose à se voir reprocher sa propre inertie dans l’évaluation des responsabilités.
B. Faire cesser l’abus, sortir du démembrement et revendre à Paris en connaissance de cause
Lorsque l’usufruitier laisse dépérir le bien malgré les mises en demeure, la sanction est l’extinction judiciaire de l’usufruit. Le tribunal judiciaire de Dax l’a prononcée le 11 mars 2026 contre un usufruitier qui avait conservé l’usufruit d’une parcelle en se réservant ce droit lors de la vente de la nue-propriété : le tribunal constate que l’usufruitier « laisse dépérir les lieux faute d’entretien » dans des circonstances suffisamment graves, au regard notamment des risques d’incendie sur la commune, « pour démontrer l’abus de jouissance de l’usufruitier », et il prononce la déchéance de l’usufruit (TJ Dax, 11 mars 2026, RG n° 22/01310). Le jugement ajoute 20 000 euros de dommages-intérêts pour la dépréciation du bien, sur le fondement de l’article 1240 du code civil selon lequel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et ordonne la publication de la décision au service de la publicité foncière. La procédure suppose un dossier solide : constats d’huissier datés, courriers du maire ou mises en demeure restées sans effet, devis de remise en état et, si possible, témoignages du voisinage sur l’état d’abandon.
À Paris, portez ces litiges devant le tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les actions relatives aux droits réels immobiliers et aux charges de copropriété des immeubles parisiens, en constituant un dossier qui comprend l’acte d’acquisition de la nue-propriété, l’état prévu par l’article 600 du code civil ou la preuve de son absence, les appels de charges du syndic avec leur ventilation entre entretien et grosses réparations, les constats et les mises en demeure. Les spécificités parisiennes pèsent dans l’évaluation : toitures en zinc et couvertures haussmanniennes dont la réfection intégrale relève de l’article 606 du code civil, désordres d’humidité dans les appartements en rez-de-chaussée sur cour, et charges de copropriété élevées dont la ventilation conditionne plusieurs milliers d’euros par an. Anticipez aussi la sortie : la nue-propriété se revend avant l’extinction de l’usufruit, avec une décote recalculée selon l’âge atteint par l’usufruitier et l’état du bien, ou se remembre par le rachat de l’usufruit ou sa donation. Chaque opération modifie l’assiette fiscale — droits calculés selon le barème de l’article 669 du code général des impôts et impôt sur la fortune immobilière selon l’article 968 du même code — et appelle un acte notarié qui constate la réunion des droits et organise la publicité foncière.
Le calcul de rentabilité d’un achat en nue-propriété à Paris doit donc intégrer quatre paramètres que les simulations commerciales minorent : la durée probable de l’usufruit et le coût d’attente, la quote-part de grosses réparations incombant au nu-propriétaire pendant cette attente, le risque d’un contentieux sur l’entretien avec son coût d’expertise et d’avocat, et la fiscalité de la sortie. Un appartement du 16e arrondissement acquis en nue-propriété avec 35 % de décote sur un usufruitier de 72 ans peut se révéler excellent si l’usufruitier entretient et si la toiture a été refaite, et désastreux si la couverture doit être reprise à neuf pendant l’usufruit pour plusieurs dizaines de milliers d’euros à la charge du nu-propriétaire. Faites chiffrer les travaux prévisibles par un architecte avant de signer, exigez l’état contradictoire prévu par la loi, stipulez une garantie d’entretien lorsque l’usufruitier n’est pas dispensé de caution, et conservez chaque appel de charges ventilé : ces précautions transforment la décote affichée en économie réelle.
La sortie du démembrement prend trois formes, dont le coût et la fiscalité diffèrent. La première est l’extinction naturelle, par décès de l’usufruitier ou arrivée du terme : le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer de prix complémentaire, et la réunion des droits se constate par acte notarié publié au service de la publicité foncière. La seconde est le remembrement anticipé, par rachat de l’usufruit ou donation de l’usufruit au nu-propriétaire : le prix se négocie en fonction de l’âge atteint par l’usufruitier et de l’état du bien, en prenant pour base le barème de l’article 669 du code général des impôts, et les droits se liquident sur cette nouvelle mutation. La troisième est la revente de la nue-propriété à un tiers avant l’extinction, avec une décote recalculée : l’acquéreur reprend le bien dans l’état où il se trouve et hérite des litiges en cours sur l’entretien, de sorte qu’un dossier de charges non ventilées ou de travaux contestés décote le prix une seconde fois. Dans les trois cas, faites établir par le notaire un décompte complet — prix, droits, travaux restants, charges en cours — avant de vous engager : c’est ce décompte, et non la simulation commerciale initiale, qui dit si l’opération reste rentable.
Conclusion
Acheter en nue-propriété, c’est acheter du temps décoté : le prix réduit compense l’attente, l’absence de revenus et la charge des grosses réparations. Le montage tient ses promesses lorsque l’usufruitier jouit raisonnablement, entretient le bien et paie sa part des charges, et lorsque l’acheteur a vérifié le barème applicable, l’état du bien et la ventilation des charges de copropriété. Il tourne mal lorsque l’entretien cesse : le nu-propriétaire paie alors seul les travaux que la négligence de l’autre a rendus nécessaires, sauf à saisir le juge pour faire ventiler les charges, obtenir le remboursement ou provoquer la déchéance de l’usufruitier, comme les tribunaux de Paris et de Dax viennent de le juger en 2026. La décote n’est jamais un cadeau : c’est le prix du risque d’attendre, et ce risque se mesure, se négocie dans l’acte et se défend pièces en main.