La panne ou le blocage du rideau métallique paralyse immédiatement l’accueil de la clientèle et la sécurité de la boutique exploitée (article 1719 du Code civil). En droit français, l’entretien courant des fermetures de magasin se distingue du remplacement complet imposé par la vétusté de l’équipement (article 1754 du Code civil). Or, de nombreux contrats tentent encore de transférer au preneur la réfection intégrale des organes de fermeture du local commercial (article R. 145-35 du Code de commerce). Dès lors, consulter un avocat en bail commercial à Paris permet d’identifier le débiteur légal de cette dépense (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
En effet, la Cour de cassation rattache les travaux de sécurité sur le rideau métallique à l’obligation du bailleur (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-12.821). Même lorsqu’une clause limite les obligations du propriétaire à la vétusté, celui-ci doit maintenir le local en état de servir (article 1720 du Code civil). Par ailleurs, le statut prohibe toute imputation au locataire des dépenses remédiant à la vétusté lorsqu’elles relèvent des grosses réparations (article 606 du Code civil). À cet égard, le juge sanctionne toute stipulation qui détourne l’ordre public statutaire régissant la répartition des charges et travaux (article L. 145-15 du Code de commerce).
Au-delà de l’usure mécanique, la dégradation du rideau métallique lors d’une effraction ou d’un cambriolage soulève un vif contentieux probatoire (article 1732 du Code civil). Le locataire empêché d’ouvrir sa boutique s’expose à une perte d’exploitation tandis que le bailleur invoque les clauses de gardiennage (TJ Nîmes, 9 avril 2025, n° 24/01424). En conséquence, l’articulation entre l’exception d’inexécution, l’autorisation de copropriété et la valeur locative gouverne l’équilibre financier du bail (article R. 145-8 du Code de commerce). Nous analyserons la répartition des travaux entre entretien et délivrance (I), puis le sinistre par effraction et le contentieux (II) (article L. 145-33 du Code de commerce).
I. La répartition des travaux du rideau métallique entre l’entretien locatif du preneur et l’obligation de délivrance du bailleur
A. L’entretien courant des fermetures de boutique face à l’obligation essentielle de délivrance et de sécurité du local commercial
Dans le silence ou le cadre supplétif du contrat, la loi répartit les interventions sur le rideau métallique selon leur nature (article 1754 du Code civil). Selon l’article 1754 du Code civil, « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu » suivent l’usage des lieux. Ce texte vise expressément les réparations à faire « Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures ». Le graissage des coulisses, le réglage des fins de course, le nettoyage du tablier et le remplacement des serrures constituent ainsi de l’entretien.
Toutefois, cette charge d’entretien courant du preneur s’articule avec les obligations fondamentales qui pèsent de plein droit sur le propriétaire (article 1719 du Code civil). Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » de délivrer. Il est tenu « De délivrer au preneur la chose louée » et « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage ». Le propriétaire doit également « en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » afin de permettre l’exploitation.
L’article 1720 du Code civil précise que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ». Ce texte ajoute qu’« Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Par ailleurs, l’article 1721 du Code civil dispose qu’« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée ». Cette garantie joue lorsque ces défauts « en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus » lors du bail.
La Cour de cassation applique ces règles avec fermeté aux rideaux métalliques équipant les locaux commerciaux (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-12.821). Elle rappelle que « les travaux de sécurité indispensables à l’exercice de l’activité contractuellement prévue relèvent de l’obligation de maintenir les locaux ». Ces travaux indispensables à la sécurité « incombent au bailleur qui ne peut s’en dispenser » en opposant une clause restrictive (article 1720 du Code civil). Dans ce litige, la cour d’appel avait rejeté la demande du preneur visant la reprise « du rideau métallique » (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-12.821).
Ainsi, « la clause du bail commercial qui limite la charge des réparations incombant à la bailleresse » échoue (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-12.821). Une telle stipulation limitée « à celles résultant de la vétusté ne peut la décharger de son obligation de maintenir le local commercial ». Le bailleur demeure tenu de maintenir le bien « en état de servir à l’usage prévu et d’exécuter les travaux de sécurité ». Cette exigence s’impose avec une rigueur particulière lorsque l’activité commerciale autorisée par le bail implique « notamment la réception du public ».
Les juges du fond qualifient aussi le rideau métallique d’élément du clos lorsque sa panne interdit toute fermeture (TJ Nîmes, 9 avril 2025, n° 24/01424). Dans un jugement du 9 avril 2025, le tribunal judiciaire de Nîmes statue sur la panne d’un rideau métallique de boutique (article 606 du Code civil). Le juge relève que la société bailleresse « ne produit aucune pièce tendant à démontrer qu’il s’agit de réparations purement locatives ». Il constate l’absence de preuve « du fait du manque d’entretien du rideau métallique » qui aurait pu être imputé à la locataire.
Ainsi, « le volet roulant constituant la seule porte de fermeture du commerce » relève « ainsi du clos » (TJ Nîmes, 9 avril 2025, n° 24/01424). La société civile immobilière bailleresse est condamnée à rembourser à la commerçante le « coût de réparation du rideau » de fermeture. Le jugement met aussi à la charge du bailleur le « préjudice économique résultant de la fermeture du local commercial durant deux jours ». En outre, le bailleur ne peut opposer une prise en l’état pour refuser ces réparations (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257).
Le 4 septembre 2025, la Cour de cassation rappelle « que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir d’une clause de prise des lieux » (article 1719 du Code civil). Stipuler la prise du local « en l’état pour se décharger de leur obligation de délivrance » reste inefficace (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257). Le propriétaire reste donc tenu des travaux préalables nécessaires à la conformité et à la fermeture de la boutique louée (article 1720 du Code civil). L’assistance d’avocats en baux commerciaux à Paris permet ainsi au preneur d’exiger la remise en état d’un rideau métallique défectueux dès l’entrée en jouissance.
B. Le remplacement du rideau métallique vétuste, les grosses réparations de structure et les autorisations de travaux en copropriété
Lorsque l’axe motorisé, le tablier en acier ou les lames arrivent en fin de vie, la question de la vétusté devient centrale (article 1755 du Code civil). Aux termes de l’article 1755 du Code civil, « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ». Ce texte d’exonération légale couvre pareillement les dégradations qui ne sont occasionnées que par « force majeure » au cours de l’occupation. L’article 1730 du Code civil confirme que le preneur rend la chose suivant l’état des lieux, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ».
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, le pouvoir réglementaire encadre strictement les clauses de transfert (article R. 145-35 du Code de commerce). Selon l’article R. 145-35 du Code de commerce, « Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ». Cette interdiction d’ordre public inclut « le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux » sur l’immeuble loué. Le texte prohibe aussi au 2° « Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté » relevant des grosses réparations.
L’article 606 du Code civil énonce que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Ce texte vise également « Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier » avant de conclure. Il précise en son dernier alinéa que « Toutes les autres réparations sont d’entretien » dans les rapports entre les parties. Par ailleurs, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce exige que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges » et travaux.
Le 4 décembre 2025, la Cour de cassation a précisé le lien entre délivrance continue, vétusté et structure (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357). La Cour juge « que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté » sans stipulation (article 1719 du Code civil). Un tel transfert hors grosses réparations ne peut opérer « que par une clause expresse » rédigée de manière claire et limitative. Surtout, le bailleur « ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ».
La cour de Paris a contrôlé ces clauses visant les rideaux de fer (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 22 janvier 2026, n° 22/04353). Dans cette espèce, le bail imposait au preneur toutes les réparations, « y compris celles des rideaux de fer et fermetures » des boutiques (article 1720 du Code civil). La clause visait « même le remplacement entier de ces rideaux, fermetures » en ne laissant au propriétaire que l’article 606 du Code civil. La cour d’appel retient que la clause transférant « certains équipements limitativement énumérés » est valable pour les réparations locatives.
Néanmoins, les juges parisiens posent une limite impérative à une telle clause visant les rideaux métalliques (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 22 janvier 2026, n° 22/04353). L’arrêt juge qu’« aucune de ces dispositions n’exonère les bailleurs de leurs obligations relatives aux gros travaux de l’article 606 du code civil » (article 606 du Code civil). Il ajoute que ces clauses n’exonèrent pas davantage les propriétaires des « travaux rendues nécessaires par la vétusté » affectant le gros œuvre. Elles ne les dispensent pas non plus de « la réparation des préjudices causés par l’inexécution de leurs propres obligations » de délivrance.
De même, la cour d’Aix-en-Provence a examiné une clause visant « l’entretien et au graissage des fermetures métalliques » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 9 septembre 2026, n° 25/14051). Le bail mettait à la charge du preneur « Toutes réfections aux devantures, vitrines, glaces, rideaux et volets de fermeture des locaux » (article 606 du Code civil). La cour rappelle « que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » face aux simples réparations d’entretien. Elle retient « que la qualification de grosses réparations doit être retenue dès lors que des dommages trouveront leur source dans une défaillance de la structure ».
Cette qualification joue « peu important que les éléments détériorés ne soient pas expressément visés par ce texte » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 9 septembre 2026, n° 25/14051). Si le blocage du rideau métallique provient d’un affaissement du linteau porteur en façade, le bailleur supporte la dépense (article R. 145-35 du Code de commerce). En outre, selon l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, le propriétaire communique tous les trois ans « Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser ». Il joint également « Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût » (article R. 145-37 du Code de commerce).
En copropriété, la pose ou la modification du rideau métallique obéit à l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte prévoit que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant » certains travaux. Le b de cet article soumet à cette majorité absolue « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux ». Sont visés tous les travaux « affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
Or, poser un rideau métallique plein ou un coffre extérieur modifie l’aspect de la façade (article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Dès son arrêt du 25 juin 1997, la Cour de cassation protège le pouvoir de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 25 juin 1997, n° 96-10.139). Elle juge que « Doit être réputée non écrite la clause d’un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire » à s’affranchir de ce vote. Aucun copropriétaire bailleur ne peut autoriser « sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ».
Si un désordre des parties communes bloque le rideau métallique, le bailleur demeure garant envers son locataire (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Le 19 juin 2025, la Cour de cassation rappelle que « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait », le bailleur doit agir (article 1719 du Code civil). En copropriété, « les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble » ne l’exonèrent jamais. Ces démarches « ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués », justifiant l’appui d’un avocat en travaux de copropriété à Paris.
II. Le régime du sinistre par effraction, les sanctions de l’inexécution des réparations et l’incidence sur le loyer commercial
A. L’effraction du rideau métallique par un tiers, l’exception d’inexécution en cas de blocage et le jeu de la clause résolutoire
Le tablier et la serrure du rideau métallique subissent fréquemment des dégradations lors d’une tentative d’effraction, d’un cambriolage ou d’un acte de vandalisme (article 1732 du Code civil). Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve » son absence de faute. Il s’exonère en démontrant « qu’elles ont eu lieu sans sa faute », notamment par le fait imprévisible et irrésistible d’un tiers auteur d’une effraction. De même, l’article 1755 du Code civil décharge le locataire des réparations locatives lorsqu’elles sont occasionnées par la « force majeure ».
Toutefois, la réparation de la fermeture du local se distingue de l’indemnisation des vols commis à l’intérieur (TJ Paris, 18e ch., 5 décembre 2024, n° 22/01729). Dans un jugement du 5 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris examine une clause exonérant le bailleur en cas de vandalisme (article 1719 du Code civil). Le contrat stipulait que « Le bailleur ne pourra être recherché en cas de vol, dégradations, etc…survenant dans les lieux loués ». Il ajoutait que « Le preneur devra faire son affaire du gardiennage et de la surveillance de ses locaux, de son matériel et des marchandises ».
Dès lors, les vols « dans les locaux dont elle doit assurer le gardiennage » n’engagent pas la bailleresse (TJ Paris, 18e ch., 5 décembre 2024, n° 22/01729). En revanche, lorsque la défaillance touche le clos du bâtiment, l’obligation de délivrance retrouve son empire (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Le 19 juin 2025, la Cour de cassation juge que « le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives » (article 1720 du Code civil). À défaut d’exécuter lui-même ces travaux, le propriétaire est tenu « d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution ».
Lorsque le blocage du rideau métallique interdit tout accès à la boutique, le preneur peut-il suspendre le paiement de ses loyers commerciaux (article 1219 du Code civil) ? Aux termes de l’article 1219 du Code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible ». Cette exception d’inexécution suppose que l’autre partie « n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (article 1219 du Code civil). Le 18 septembre 2025, la Cour de cassation a fixé le régime de cette défense dans le bail commercial (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005).
La Cour juge « que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser » d’acquitter les loyers échus (article 1719 du Code civil). Ce refus joue dès le jour où les locaux deviennent « impropres à l’usage » convenu (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Le locataire commercial peut suspendre l’exécution de « son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (article 1719 du Code civil). En exigeant une mise en demeure préalable pour accueillir l’exception d’inexécution, la cour d’appel « a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas ».
Le 5 mars 2026, la Cour de cassation a articulé cette exception avec le commandement visant la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, la résiliation « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » délivré au preneur. Le texte ajoute que « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » d’un mois accordé au preneur pour régulariser. Or, la Cour juge que lorsque « le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).
Cela vaut « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). En revanche, si le rideau métallique demeure manœuvrable manuellement et que l’exploitation se poursuit, l’impayé expose le preneur à la résiliation (article L. 145-41 du Code de commerce). Depuis la loi du 26 mai 2026, l’alinéa 3 de l’article L. 145-41 du Code de commerce encadre la suspension de la clause résolutoire. Pour non-paiement des loyers, elle est conditionnée « à la capacité du preneur à régler la dette locative ».
La loi impose « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L. 145-41 du Code de commerce). Inversement, face à un commandement visant l’entretien ou le remplacement du rideau métallique, le juge conserve son pouvoir (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360). En effet, « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge » (article L. 145-41 du Code de commerce). Cette faculté joue « quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire », avec l’aide d’un avocat en résiliation de bail à Paris.
De plus, une clause résolutoire « prévoyant un délai inférieur à un mois » contrevient à l’ordre public (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334). Le 6 novembre 2025, la Cour juge qu’elle « a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce ». Dès lors, une telle stipulation « doit être réputée non écrite » en vertu de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Enfin, sans gros travaux préalables du bailleur, la preneuse « n’avait pas commis le manquement qui lui était reproché » (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257).
B. La remise en état en fin de bail commercial, l’abattement sur la valeur locative et le régime de prescription des actions
Lors de la restitution des locaux commerciaux, les bailleurs réclament fréquemment le remboursement d’un devis de remplacement complet du rideau métallique (article L. 145-40-1 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, « lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi » contradictoirement entre les parties. Le texte précise que « Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux » subit une sanction probatoire. Il « ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil » selon laquelle le preneur a reçu les lieux en bon état (article 1731 du Code civil).
Même avec une clause de rétablissement dans l’état primitif, la vétusté du rideau reste exclue de la dette (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 21-23.173). Le 30 novembre 2023, la troisième chambre civile juge « que l’obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif » est limitée (article 1730 du Code civil). Cette obligation contractuelle « n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse » signée par les parties (article 1755 du Code civil). De même, la Cour écarte les devis de remise à neuf produits en fin de bail (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-22.351).
Cet arrêt relève « que les devis produits par les bailleurs n’étaient pas probants » pour chiffrer les réparations (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-22.351). Ces devis « prévoyaient une rénovation complète des locaux, avec remise des éléments et équipements à l’état neuf » aux frais du preneur sortant (article 1730 du Code civil). Or, ces équipements « étaient déjà en état d’usage voire dégradés ou vétustes lors de l’établissement du procès-verbal de constat d’huissier d’état des lieux d’entrée ». En revanche, en présence d’une clause transférant toutes les réparations, le défaut d’entretien du preneur engage sa responsabilité (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.042).
En ce cas, « le locataire était tenu de supporter le coût des réparations liées à la vétusté » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.042). Toutefois, cette faute d’entretien sur le rideau métallique ne justifie jamais une condamnation automatique en fin de bail (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272). Certes, le preneur fautif « doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur » (article 1732 du Code civil). L’indemnisation du propriétaire n’est pas davantage subordonnée à l’exécution effective de ces travaux de remise en état (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502).
Cependant, « le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures » à la restitution (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-10.298). Ces circonstances postérieures à la restitution comprennent « telles la relocation, la vente ou la démolition » du local (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-21.228). Si le bailleur revend sans perte ou reloue aussitôt la boutique en l’état, aucun préjudice n’est établi (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502). Le juge ne peut condamner le preneur « au seul motif de l’inexécution des réparations » sans préjudice réel (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272).
Par ailleurs, le transfert des frais du rideau métallique influe sur le loyer de renouvellement selon l’article L. 145-33 du Code de commerce. Selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » déterminée selon cinq critères. Le 1° vise « Les caractéristiques du local considéré », appréciées par l’article R. 145-3 du Code de commerce au regard « de l’état des équipements ». Le 3° de l’article L. 145-33 du Code de commerce prend en considération « Les obligations respectives des parties » telles qu’elles résultent des clauses du contrat.
Or, l’article R. 145-8 du Code de commerce dispose que « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur » diminuent la valeur locative. Il en va ainsi des obligations « dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie » ainsi que des obligations excédant la loi. La Cour de cassation a rappelé la portée impérative de ce mécanisme de minoration le 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227). Ces transferts « constituent un facteur de diminution de la valeur locative » lors du renouvellement (Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.268).
En conséquence, transférer au preneur le remplacement du rideau métallique hors grosses réparations justifie un abattement sur la valeur locative (article R. 145-8 du Code de commerce). Inversement, l’article R. 145-8 du Code de commerce prévoit que « Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie » peuvent être invoquées. Ainsi, « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle » compte (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887). Une telle charge légale nouvelle pesant sur le bailleur constitue « un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial ».
Enfin, le régime de prescription des actions relatives aux réparations du rideau métallique distingue la contestation des clauses, l’exécution forcée et l’indemnisation (article 2224 du Code civil). L’article L. 145-60 du Code de commerce énonce que « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » dans le statut. Or, la Cour rappelle « que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial » est perpétuelle (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Cette action fondée sur l’article L. 145-15 du Code de commerce contre une clause violant l’article R. 145-35 du Code de commerce « n’est pas soumise à prescription ».
En revanche, selon l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans » pour répéter l’indu. Le preneur « peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Surtout, le 5 mars 2026, la Cour de cassation a protégé l’action en exécution forcée (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Elle juge que « Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357).
Le preneur reste recevable « à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Le bailleur ne peut opposer l’article 2224 du Code civil depuis l’entrée dans les lieux pour refuser de réparer un rideau métallique vétuste. L’exploitant peut aussi « obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution » sur cinq ans (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Enfin, selon l’article L. 145-17 du Code de commerce, refuser le renouvellement pour défaut d’entretien exige une mise en demeure préalable (article L. 145-14 du Code de commerce).
Conclusion
La détermination du débiteur de la réparation ou du remplacement du rideau métallique dans le bail commercial repose sur une frontière juridique précise (article 1754 du Code civil). Si le locataire assume le menu entretien sous l’article 1754 du Code civil, l’article 1755 du Code civil l’exonère de la vétusté et de la force majeure. En outre, l’article 1720 du Code civil oblige le bailleur à garantir le clos et la sécurité du magasin (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-12.821). Enfin, l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit d’imputer au preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et la vétusté qui en relève.
Si une panne structurelle rend le local impropre à l’usage, le preneur oppose l’exception d’inexécution sans mise en demeure (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Le juge vérifie cette exception même sans demande de délais dans le mois du commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Tant que le manquement à la délivrance perdure, l’action en exécution forcée reste recevable durant tout le bail (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Enfin, en fin de bail comme lors du renouvellement, l’exigence d’un préjudice réel protège l’exploitant (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-21.228).