Votre locataire ne paie plus le loyer de vos murs commerciaux et les relances restent sans effet. Avant de changer la serrure ou de couper les fluides, gestes interdits qui exposent le bailleur à une condamnation, une seule voie sécurisée existe : faire jouer la clause résolutoire du bail commercial, puis faire constater la résiliation en justice, faire payer l’arriéré et reprendre les locaux. La mécanique tient en trois temps : un commandement de payer qui vise la clause et mentionne le délai d’un mois, un mois d’attente qui peut tout arrêter si le locataire paie, puis une assignation qui demande au juge le constat de l’acquisition de la clause, la condamnation au paiement et l’expulsion. Deux arrêts rendus le 6 novembre 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, publiés au Bulletin, durcissent le contrôle des clauses qui prévoient un délai inférieur à un mois : elles sont réputées non écrites en leur entier. Ce guide explique, côté bailleur, comment délivrer un commandement inattaquable, comment traiter une clause à délai réduit, comment obtenir des délais de grâce ou au contraire les faire écarter, et comment aller jusqu’à l’expulsion et l’indemnité d’occupation, avec les particularités pratiques de Paris et de l’Île-de-France.
I. Faire jouer la clause résolutoire : le commandement d’abord, et pas n’importe comment
A. Délivrer un commandement de payer qui vise la clause et mentionne le délai d’un mois
La clause résolutoire ne produit jamais son effet par le seul défaut de paiement. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Chaque mot compte : sans commandement, la clause ne joue pas ; sans mention du délai d’un mois, le commandement encourt la nullité et toute la procédure repart à zéro. Le droit commun des contrats confirme l’exigence de loyauté formelle : l’article 1225 du code civil prévoit que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » En bail commercial, le régime spécial de l’article L. 145-41 prime : c’est un commandement, délivré par commissaire de justice, qui fait courir le délai.
Concrètement, le commandement doit viser expressément la clause résolutoire du bail, détailler les sommes réclamées poste par poste, loyers, charges, taxes et accessoires, avec leur période d’exigibilité, sommer le locataire de payer et reproduire le délai d’un mois laissé pour s’exécuter. Un décompte global et approximatif fragilise l’acte : le locataire contestera les montants devant le juge et demandera des délais en soutenant que la dette n’est pas établie. Joignez au dossier le bail et ses avenants, le décompte arrêté à la date du commandement, les factures et appels de charges, ainsi que les relances déjà adressées. Vérifiez l’identité exacte du débiteur, la dénomination sociale et le siège du preneur, et l’adresse de signification, car une erreur de destinataire vicie l’acte. Quand le bail a été cédé ou le fonds donné en location-gérance, contrôlez qui est juridiquement locataire au jour du commandement : viser la mauvaise société fait perdre des mois.
Le mois qui suit la délivrance du commandement est un délai de régularisation, pas une simple formalité. Si le locataire paie l’intégralité des sommes visées dans ce délai, la clause résolutoire ne peut plus jouer pour ces manquements et la résiliation ne sera pas constatée de ce chef. Le bailleur doit donc, dès la délivrance, surveiller les paiements et arrêter précisément les comptes à l’expiration du mois : paiement total, paiement partiel ou silence. En cas de paiement partiel, la prudence commande de délivrer un nouveau décompte et, si le solde reste impayé, de faire délivrer un nouveau commandement pour le reliquat plutôt que d’assigner sur un acte dont les montants ne correspondent plus à la dette réelle. Parallèlement, le temps joue contre le créancier : l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Chaque loyer impayé a son propre point de départ, et laisser s’accumuler deux ou trois ans d’arriérés sans acte expose les plus anciens termes à la prescription. Dès les premiers impayés caractérisés, faites établir le décompte et délivrer le commandement : attendre que la dette devienne irrécouvrable n’améliore jamais la position du bailleur, ni pour obtenir le paiement, ni pour obtenir l’expulsion.
Le commandement produit un autre effet utile : il fige la situation et ouvre la phase judiciaire. À son expiration infructueuse, le bailleur peut assigner pour faire constater l’acquisition de la clause, demander la condamnation au paiement et solliciter l’expulsion. Les lecteurs qui se placent du côté du preneur trouveront le raisonnement symétrique, les moyens de contestation du commandement et les demandes de délais, dans l’article du site consacré au locataire qui reçoit un commandement visant la clause résolutoire : les deux lectures se complètent et le juge tranchera sur les mêmes pièces. Pendant tout le mois, conservez la preuve de chaque encaissement et de chaque relance, refusez les paiements partiels non soldés sans les imputer par écrit sur les postes visés au commandement, et ne signez aucun protocole transactionnel ambigu qui pourrait être interprété comme une renonciation au jeu de la clause.
B. Vérifier la clause du bail : les délais réduits sont réputés non écrits depuis les arrêts du 6 novembre 2025
De nombreux baux commerciaux, surtout les modèles anciens, stipulent que la résiliation interviendra quinze jours, voire huit jours, après un commandement resté sans effet. Cette rédaction est un piège pour le bailleur : au lieu d’accélérer la procédure, elle anéantit la clause. L’article L. 145-15 du code de commerce dispose en effet : « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4 , L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 . » Une clause qui raccourcit le délai légal d’un mois fait échec à l’article L. 145-41 et tombe sous le coup de cette sanction : elle est réputée non écrite, c’est-à-dire traitée comme si elle n’avait jamais existé.
La Cour de cassation vient de le rappeler avec une solennité particulière dans deux arrêts de formation de section publiés au Bulletin. Dans le premier, l’arrêt du 6 novembre 2025, pourvoi n° 23-21.454, SCI San Marco, la clause mentionnait un délai de quinze jours et la bailleresse avait délivré une sommation visant cette clause ; la Cour rejette le pourvoi et juge : « La mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier. » La sanction frappe la clause entière, pas seulement le délai : la bailleresse perd le bénéfice de la résiliation de plein droit et doit recommencer sur un autre fondement.
Dans le second, l’arrêt du 6 novembre 2025, pourvoi n° 23-21.334, société Vitton 17, rendu le même jour en cassation partielle, la Cour précise le raisonnement applicable aux baux conclus avant la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel : « Une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. » Et la Cour ajoute, sur l’application de la loi nouvelle : « Dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle. » Autrement dit, tant que le juge n’a pas définitivement constaté l’acquisition de la clause, le bailleur ne peut pas soutenir que la situation serait définitivement réalisée et échapperait à la loi nouvelle. La solution s’inscrit dans une ligne constante : dès 2010, la Cour avait jugé qu’une clause à quinze jours tenait en échec les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 et devait être tenue pour nulle en son entier, et les arrêts de 2025 confirment la sanction sous l’empire de la loi Pinel avec la qualification de clause réputée non écrite.
Pour le bailleur, la leçon opérationnelle est directe. Relisez la clause résolutoire de votre bail avant tout acte : si elle prévoit un mois, visez-la dans le commandement et mentionnez ce délai ; si elle prévoit un délai inférieur, ne la visez pas et ne délivrez pas un commandement à son visa, car vous offririez au locataire une nullité sur un plateau. Deux voies restent ouvertes. La première consiste à régulariser par avenant, avec l’accord du locataire, pour porter le délai à un mois, mais un locataire déjà défaillant signe rarement un avenant qui l’expose. La seconde consiste à agir en résiliation judiciaire sur le fondement du droit commun : l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » La résiliation judiciaire suppose de démontrer une inexécution suffisamment grave, ce que des loyers durablement impayés caractérisent en général, mais elle laisse au juge un pouvoir d’appréciation que la clause régulière ne lui laisse pas sur le principe. Dans tous les cas, faites vérifier le bail par un examen complet des clauses de résiliation, de solidarité et de garantie avant de choisir l’arme procédurale : une clause irrégulière visée par erreur transforme une créance certaine en procédure perdue.
II. Faire constater la résiliation, faire payer et reprendre les locaux
A. Après le mois infructueux : assignation, délais de grâce et référé-provision
Une fois le mois expiré sans paiement intégral, le bailleur fait assigner le locataire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, entendre condamner le preneur au paiement de l’arriéré, loyers, charges, taxes et intérêts, fixer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective et ordonner l’expulsion. L’assignation doit reprendre l’historique complet : bail et avenants, décompte arrêté, commandement avec sa date de délivrance et la preuve de sa régularité, mise en demeure préalable s’il y en a eu une, et relevé des paiements partiels intervenus. Demandez également, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire pour inexécution grave, afin que le juge puisse prononcer la fin du bail même s’il écartait le jeu de la clause sur une irrégularité formelle. Cette demande subsidiaire s’appuie sur l’article 1228 du code civil déjà cité : le juge peut constater ou prononcer la résolution selon les circonstances, et des impayés persistants de plusieurs mois constituent en règle générale une inexécution suffisamment grave.
Le principal obstacle rencontré par le bailleur à ce stade est la demande de délais de grâce du locataire. L’article L. 145-41 du code de commerce ouvre cette faculté : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Le texte de référence, l’article 1343-5 du code civil, encadre strictement la mesure : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le juge ne peut donc accorder plus de deux années d’échelonnement, et il doit tenir compte des besoins du créancier, ce qui permet au bailleur de faire valoir sa propre trésorerie, ses échéances d’emprunt adossées aux loyers et le coût du portage des impayés.
Depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, une condition supplémentaire verrouille l’octroi de ces délais en matière de loyers impayés. Le même article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction en vigueur, ajoute : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Le message est limpide : le locataire qui veut des délais doit d’abord démontrer qu’il peut payer et recommencer à payer le loyer courant avant la première audience ; celui qui n’a rien versé depuis des mois et ne justifie d’aucune capacité de redressement ne remplit pas la condition légale. Pour le bailleur, la stratégie d’audience en découle : produisez le relevé des paiements montrant l’absence de reprise du loyer courant, chiffrez la dette totale, et demandez au juge de constater que la condition légale fait défaut. À l’inverse, si le locataire a repris le paiement du courant et apure l’arriéré selon un échéancier crédible, anticipez que le juge pourra suspendre la clause : exigez alors des garanties, cautions ou sûretés, et un échéancier resserré avec clause de déchéance du terme en cas d’impayé.
Quand la dette est certaine et que l’urgence commande d’obtenir rapidement un titre, le référé offre une voie rapide. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Des loyers prévus par un bail écrit, appelés par des avis d’échéance et jamais réglés, constituent en général une obligation non sérieusement contestable, et le juge des référés peut condamner le locataire à verser une provision proche de l’arriéré, ordonner l’expulsion à titre provisoire et constater l’acquisition de la clause. L’article 834 du code de procédure civile complète le dispositif en cas d’urgence : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Le référé ne remplace pas toujours le fond, mais il procure un titre exécutoire rapide qui fait pression sur le débiteur et sécurise la suite.
La portée des décisions de référé mérite une attention particulière, car un arrêt récent en a précisé les conséquences définitives. Une ordonnance de référé peut constater l’acquisition de la clause tout en accordant au locataire des délais pour apurer l’arriéré et payer le courant, avec suspension de la clause pendant ces délais. Si le locataire ne respecte pas l’échéancier fixé, la clause devient définitivement acquise. La troisième chambre civile, dans son arrêt du 26 octobre 2023, pourvoi n° 22-16.216, l’a jugé en ces termes : « Il résulte de ce texte que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. » Le locataire ne peut donc pas échapper à l’expulsion en plaidant que le solde restant dû serait minime ou que le bailleur agirait de mauvaise foi : dès lors que l’échéancier n’a pas été respecté, la clause est acquise et la mauvaise foi alléguée contre le bailleur ne fait pas obstacle à son jeu. Pour le bailleur, la conséquence pratique est de faire constater précisément, échéance par échéance, le non-respect du calendrier : un tableau de suivi des versements comparés à l’ordonnance suffit à emporter la décision au fond.
Enfin, ne négligez pas l’exécution provisoire, qui conditionne la rapidité de la reprise des lieux. L’article 514 du code de procédure civile dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » Le jugement qui constate la résiliation, condamne au paiement et ordonne l’expulsion est donc exécutoire malgré l’appel, sauf si le juge en décide autrement de façon motivée. Le bailleur peut poursuivre l’exécution sans attendre l’arrêt d’appel, à ses risques : si la cour infirme, il devra restituer les sommes et, pour les lieux, la situation peut devenir irréversible. En pratique, quand la dette est massive et le locataire insolvable, l’exécution rapide permet au moins de libérer les locaux et de les relouer, ce qui stoppe l’hémorragie ; quand le litige porte sur des montants discutables, mieux vaut parfois attendre ou négocier un départ volontaire contre abandon partiel de l’arriéré.
B. Expulsion, indemnité d’occupation et reprise des locaux, avec les réflexes parisiens
Le jugement obtenu, la reprise effective des lieux suit une procédure d’exécution encadrée. Le bailleur fait délivrer par commissaire de justice un commandement de quitter les lieux, puis, à défaut de départ volontaire, fait procéder à l’expulsion avec, si nécessaire, le concours de la force publique. Chaque étape suppose un acte régulier et des délais incompressibles d’exécution, pendant lesquels l’indemnité d’occupation fixée par le jugement court au profit du bailleur : elle est en général fixée au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective et la restitution des clés. Faites constater la libération par état des lieux de sortie, contradictoire si possible, et relevez les compteurs : les dégradations excédant l’usure normale donneront lieu à une retenue chiffrée sur le dépôt de garantie ou à une demande complémentaire, et les clés non restituées maintiennent l’occupation aux yeux du juge. Si le locataire a abandonné les lieux sans prévenir, ne reprenez pas les locaux par vos propres moyens : faites constater l’abandon par commissaire de justice et saisissez le juge pour faire constater la résiliation et autoriser la reprise, car une reprise sauvage expose le bailleur à une réintégration du locataire et à des dommages et intérêts.
Une confusion fréquente doit être dissipée : la résiliation pour impayés n’ouvre pas au locataire le maintien dans les lieux jusqu’au paiement d’une indemnité d’éviction. Ce maintien appartient au régime du non-renouvellement. L’article L. 145-28 du code de commerce dispose : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. » La troisième chambre civile, dans son arrêt du 25 janvier 2023, pourvoi n° 21-19.089, en a tiré les conséquences indemnitaires : « le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. » Ce régime protège le commerçant dont le bailleur refuse le renouvellement sans motif ; il ne protège pas le locataire résilié pour défaut persistant de paiement, qui doit quitter les lieux en vertu du jugement et reste redevable de l’indemnité d’occupation. Symétriquement, des impayés graves et persistants constituent pour le bailleur un motif légitime de refuser le renouvellement sans indemnité : l’article L. 145-17 du code de commerce prévoit que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. » L’inexécution prolongée de l’obligation de payer le loyer, après mise en demeure restée sans effet plus d’un mois, entre dans cette catégorie et prive le locataire défaillant du statut protégé du commerçant évincé.
Le régime de l’expulsion des locaux d’habitation ne se transpose pas aux murs commerciaux, et le bailleur doit le savoir pour ne pas promettre à ses associés des délais qui n’existent pas ni omettre ceux qui existent. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » : ce délai de deux mois protège l’occupant d’un logement, pas l’exploitant d’une boutique ou d’un entrepôt. Pour des locaux commerciaux, l’expulsion peut donc intervenir dès que la décision est exécutoire et que le commandement de quitter les lieux a été délivré et est resté sans effet, selon les formes de l’exécution forcée. En sens inverse, le bailleur de murs commerciaux ne bénéficie d’aucune procédure accélérée d’office : c’est à lui de diligenter chaque acte, commandement, assignation, signification du jugement, commandement de quitter les lieux, tentative d’expulsion, et de relancer le commissaire de justice à chaque étape. L’inertie entre deux actes allonge la période d’occupation sans paiement et gonfle une créance souvent irrécouvrable : mieux vaut un calendrier d’exécution tenu semaine par semaine qu’une créance théorique qui s’accumule.
À Paris et en Île-de-France, où les loyers commerciaux atteignent des montants qui rendent chaque mois d’impayé critique, ces réflexes prennent une acuité particulière. Assignez devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc à Paris pour des murs parisiens, et constituez dès l’assignation un dossier complet : bail, avenants et renouvellements, décompte détaillé arrêté à la date de l’acte, commandement et preuve de sa régularité, échanges et relances, relevé bancaire des paiements partiels, et, pour les demandes de provision, tout élément établissant que la dette n’est pas sérieusement contestable. Les loyers parisiens justifient presque toujours le passage par le référé-provision de l’article 835 du code de procédure civile : une provision de plusieurs dizaines de milliers d’euros, assortie de l’exécution provisoire de l’article 514 du code de procédure civile, change le rapport de force et conduit souvent le locataire à négocier un départ volontaire avec échéancier plutôt qu’à subir l’expulsion. Vérifiez aussi la juridiction compétente pour les demandes annexes, notamment contre la caution ou le cédant du bail solidaire : attraire les garants dans la même instance évite un second procès et accroît les chances de recouvrement, car le dirigeant cautionné paie souvent là où sa société défaillante ne paie plus. Enfin, anticipez la relocation : diagnostics, remise en état, mandat de commercialisation et pré-commercialisation discrète dès le jugement, afin que les locaux ne restent pas vacants des mois après le départ.
Conclusion
Le bailleur impayé de murs commerciaux dispose d’un arsenal efficace à condition de respecter l’ordre des opérations : vérifier la clause résolutoire et écarter toute clause à délai réduit, réputée non écrite depuis les arrêts du 6 novembre 2025, délivrer un commandement qui vise la clause et mentionne le délai d’un mois à peine de nullité, laisser courir le mois en surveillant les paiements, puis assigner pour faire constater l’acquisition de la clause, obtenir la condamnation au paiement et l’expulsion avec indemnité d’occupation. Devant le juge, la bataille se joue sur les délais de grâce : le locataire n’y a droit que s’il démontre sa capacité à payer et reprend le loyer courant avant la première audience, et l’échéancier accordé en référé, une fois passé en force de chose jugée, devient définitif si le locataire ne le respecte pas, sans que la mauvaise foi du bailleur puisse y faire obstacle. La résiliation pour impayés ne donne droit ni au maintien dans les lieux ni à une indemnité d’éviction, réservés au commerçant évincé sans motif. Prescription de cinq ans, décompte précis, actes de commissaire de justice enchaînés sans temps mort et, à Paris comme ailleurs, référé-provision pour obtenir vite un titre : telle est la méthode qui transforme des loyers impayés en décision exécutée et en locaux reloués.