Maison de famille démembrée après une donation avec réserve d’usufruit, logement acheté en nue-propriété dans un programme de démembrement, usufruit recueilli au décès du conjoint : dans toutes ces situations, le nu-propriétaire se heurte tôt ou tard à la même question. Peut-il vendre sans l’accord de l’usufruitier, et si l’usufruitier refuse toute vente commune, comment sortir du blocage et à quel prix pour chacun. La réponse tient en deux principes que le Code civil pose en des termes nets. Chacun vend librement son propre droit, mais personne ne vend seul la pleine propriété. Et quand la vente commune a lieu, le prix se partage selon la valeur respective de chaque droit, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix. Entre ces principes, la pratique concentre tous les conflits : usufruitier qui occupe et refuse de partir, nu-propriétaire qui paie les grosses réparations d’un bien dont il ne jouit pas, acheteur qui découvre un bail conclu par l’usufruitier seul, désaccord sur la valeur de chaque droit. Cet article expose le droit applicable à la situation qui monte dans les recherches des internautes, avec les textes lus sur Légifrance et les motifs exacts de trois arrêts de la Cour de cassation.
I. Vente de la nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier : qui peut vendre quoi
A. Vente de la nue-propriété seule et vente de l’usufruit seul : chacun vend son propre droit
Le démembrement de propriété partage les attributs du droit de propriété entre deux personnes. L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (article 578 du Code civil). Le nu-propriétaire conserve la substance et la disposition de son droit ; l’usufruitier reçoit la jouissance. Comme l’énonce l’article 582 : « L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit » (article 582 du Code civil). De cette architecture découle la première règle de vente : chacun des deux titulaires vend librement le droit qui est le sien, sans demander l’accord de l’autre.
Le nu-propriétaire vend la nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier. L’acte est valable et l’acquéreur devient nu-propriétaire à la place du vendeur, en supportant l’usufruit jusqu’à son extinction. C’est ce que confirme le second alinéa de l’article 621 du Code civil : « La vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé » (article 621 du Code civil). La vente conclue par le nu-propriétaire seul est donc opposable à l’usufruitier, qui ne peut ni l’annuler ni exiger une part du prix de la nue-propriété, puisqu’il conserve intact son droit de jouissance sur le bien.
Symétriquement, l’usufruitier vend ou cède son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire. L’article 595 du Code civil permet à l’usufruitier de vendre ou de céder son droit, et il verrouille les baux passés sans le nu-propriétaire : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. » (article 595 du Code civil). L’acquéreur de l’usufruit jouit du bien dans la limite de la durée de l’usufruit cédé : si l’usufruit était viager sur la tête du cédant, il s’éteint au décès du cédant, conformément aux causes d’extinction listées par l’article 617 du Code civil, dont « la mort de l’usufruitier », « l’expiration du temps pour lequel il a été accordé », « la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire », « le non-usage du droit pendant trente ans » et « la perte totale de la chose » (article 617 du Code civil). En pratique, la cession isolée de l’usufruit reste rare pour un logement occupé, parce que l’acheteur paie une jouissance limitée dans le temps, mais elle constitue une porte de sortie réelle quand l’usufruit est temporaire ou quand un investisseur cherche un rendement locatif jusqu’au terme.
Trois limites encadrent ces ventes séparées. D’abord, le vendeur ne transmet que ce qu’il a : l’acquéreur de la nue-propriété ne peut ni occuper le bien ni percevoir les loyers tant que dure l’usufruit, et l’acquéreur de l’usufruit ne peut ni démolir ni transformer la substance du bien, car l’article 599 du Code civil pose l’interdiction symétrique : « Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier. » (article 599 du Code civil). Ensuite, la renonciation de l’usufruitier à son droit, qui éteindrait le démembrement au profit du nu-propriétaire, peut être attaquée par ses créanciers : « Les créanciers de l’usufruitier peuvent faire annuler la renonciation qu’il aurait faite à leur préjudice » (article 622 du Code civil). Enfin, le prix d’une vente séparée reflète la modestie de ce qui est vendu : une nue-propriété grevée d’un usufruit viager sur une personne jeune vaut une fraction seulement de la valeur du bien libre, ce que la seconde partie chiffre précisément.
B. Vente de la maison entière en pleine propriété : l’accord des deux est obligatoire
Vendre le bien lui-même, libre de tout démembrement, suppose de réunir sur la tête de l’acquéreur la nue-propriété et l’usufruit. Cette vente en pleine propriété exige l’accord des deux titulaires. Le premier alinéa de l’article 621 du Code civil vise exactement cette hypothèse : « En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix » (article 621 du Code civil). La vente simultanée est l’acte commun par lequel l’usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble ; chacun consent à la vente de son droit et le prix unique payé par l’acquéreur se divise ensuite entre eux.
Aucun des deux ne peut forcer l’autre à cette vente commune par sa seule volonté. Le nu-propriétaire qui signe seul une promesse de vente de la pleine propriété promet une chose qu’il ne peut pas livrer seul, et l’usufruitier qui refuse de vendre exerce son droit, pas un abus. La Cour de cassation l’a jugé dans une configuration voisine pour un droit d’usage et d’habitation, qui « s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit » : la simple mésentente entre les parties ne constitue pas une cause d’extinction du droit, et « à défaut d’accord des parties », la demande tendant à aménager de force la sortie du droit ne peut être accueillie (Cass. 1re civ., 4 novembre 2020, n° 19-15.444, arrêt n° 654 F-D). Il faut donc négocier, et préparer la négociation en connaissant les charges qui pèsent sur chacun, car elles commandent le rapport de force.
La répartition légale des charges suit la jouissance. « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit » (article 605 du Code civil). Les grosses réparations sont définies par l’article 606 : « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », ainsi que les digues et les murs de soutènement (article 606 du Code civil). Et « L’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges des fruits. » (article 608 du Code civil). Concrètement, la taxe foncière et l’entretien courant incombent à l’usufruitier qui jouit du bien, tandis que la réfection complète de la toiture ou la reprise des gros murs incombe au nu-propriétaire qui n’en jouit pas. Cette asymétrie explique une grande partie des blocages : le nu-propriétaire sommé de financer des travaux sur un bien occupé par un usufruitier qui refuse de vendre.
L’acheteur qui se porte acquéreur d’un bien démembré vérifie trois points avant de signer. Il vérifie l’origine et la durée de l’usufruit, viager ou temporaire, car la valeur de la nue-propriété en dépend directement. Il vérifie les baux consentis par l’usufruitier seul, car l’article 595 les rend opposables au nu-propriétaire dans des limites précises : les baux de plus de neuf ans consentis par l’usufruitier seul ne lient le nu-propriétaire que par périodes de neuf ans, et ceux de neuf ans ou moins, renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant pour les biens ruraux et plus de deux ans pour les maisons, sont sans effet sauf exécution commencée avant la fin de l’usufruit (article 595 du Code civil). Il vérifie enfin qui supporte les travaux votés ou urgents, en appliquant la distinction des articles 605 et 606. Ces vérifications appartiennent à l’avant-contrat : une fois la vente simultanée signée, le prix se répartit et chacun reprend sa liberté.
Une confusion fréquente doit être écartée. L’article 815 du Code civil proclame que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » (article 815 du Code civil), mais le démembrement n’est pas une indivision : il n’y a pas de quote-part indivise à partager, il y a deux droits distincts sur le même bien. Le nu-propriétaire ne peut donc pas provoquer le partage pour forcer la vente de la pleine propriété. La sortie passe par l’accord, par le rachat d’un droit par l’autre, ou par les causes légales d’extinction examinées en seconde partie.
II. Répartition du prix et sortie du blocage quand l’usufruitier refuse de vendre
A. Répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire : barème fiscal et valeur réelle
Quand la vente simultanée aboutit, la loi pose une règle supplétive simple : le prix se répartit selon la valeur respective de chaque droit. L’article 621 du Code civil l’énonce et ajoute l’exception qui fait le succès pratique du report : « sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix » (article 621 du Code civil). Deux méthodes de partage coexistent donc : le partage immédiat du prix entre vendeurs, ou le report de l’usufruit sur le prix, qui fait de l’usufruitier un quasi-usufruitier des fonds.
Le point de départ usuel du calcul est le barème de l’article 669 du Code général des impôts, que les parties et les notaires utilisent comme référence. Ce texte précise d’abord son propre domaine : « Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après » (article 669 du Code général des impôts). Le barème attribue à l’usufruit 90 % de la valeur pour un usufruitier de moins de 21 ans, 80 % avant 31 ans, 70 % avant 41 ans, 60 % avant 51 ans, 50 % avant 61 ans, 40 % avant 71 ans, 30 % avant 81 ans, 20 % avant 91 ans et 10 % au-delà, la nue-propriété recevant le solde. Pour un usufruit à durée fixe, le même article prévoit « 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier » (article 669 du Code général des impôts).
Ce barème ne s’impose aux vendeurs que pour le calcul des droits fiscaux. Pour le partage civil du prix, l’article 621 renvoie à la valeur respective des droits, que les parties fixent librement en tenant compte de l’âge et de l’état de santé de l’usufruitier, de l’occupation effective du bien, de son état d’entretien et des charges à venir. Un usufruitier âgé qui n’occupe plus le bien et laisse dépérir le logement détient un droit dont la valeur économique réelle peut s’écarter sensiblement de la quotité fiscale, dans un sens comme dans l’autre. En cas de désaccord persistant sur cette valeur, une expertise judiciaire la tranche à partir de ces paramètres, et les frais de l’expertise se partagent comme frais de la vente.
La seconde voie, le report de l’usufruit sur le prix, mérite l’attention des familles. Les parties conviennent que le prix de vente reste entre les mains du nu-propriétaire ou se place au nom des deux, et que l’usufruitier jouit des fonds comme il jouissait du bien : il perçoit les intérêts, ou occupe le bien acquis en remploi, puis restitue le capital à la fin de l’usufruit. Le mécanisme reprend la figure du quasi-usufruit de l’article 587 du Code civil : « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution » (article 587 du Code civil). Le report se formalise dans l’acte de vente ou dans une convention séparée reçue par le notaire, qui précise le sort des intérêts, les garanties de restitution et, le cas échéant, le remploi des fonds dans un nouveau bien. Cette solution débloque les ventes où l’usufruitier âgé craint de perdre ses revenus en vendant, et où le nu-propriétaire préfère encaisser plus tard plutôt que de brader sa nue-propriété.
L’occupation du bien pendant les négociations obéit à une logique distincte selon la configuration. Quand le bien appartient en nue-propriété à plusieurs personnes et que l’un des nus-propriétaires l’occupe seul alors que la jouissance est neutralisée par l’usufruit d’un tiers, il n’existe pas d’indivision en jouissance entre les nus-propriétaires et aucune indemnité d’occupation n’est due : la Cour de cassation a cassé l’arrêt qui condamnait l’occupant, « alors qu’il n’existait pas d’indivision en jouissance entre les époux nus-propriétaires, de sorte qu’aucune indemnité d’occupation n’était due » (Cass. 1re civ., 1er juin 2023, n° 21-14.924, arrêt de cassation sans renvoi). À l’inverse, quand l’un des titulaires jouit seul d’un droit exercé en commun avec d’autres, l’indemnité est due : la Cour a jugé que la révocation d’une donation de deniers « n’avait pas privé » le mari « de ses droits indivis d’usufruitier, de sorte que » l’épouse « jouissant seule de l’immeuble, était redevable d’une indemnité à l’indivision » (Cass. 1re civ., 6 juillet 2011, n° 10-18.643, arrêt de cassation avec renvoi). Le principe général figure à l’article 815-9 du Code civil : « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » (article 815-9 du Code civil). Avant de réclamer ou de refuser une indemnité d’occupation, il faut donc qualifier la situation : indivision en jouissance ou simple démembrement, car la réponse s’inverse.
B. Usufruitier qui refuse de vendre : conversion, extinction pour abus et rachat du droit
Quand l’usufruitier refuse toute vente, même à un prix équitable, quatre voies juridiques existent, par ordre croissant de contrainte. La première est le rachat amiable : le nu-propriétaire rachète l’usufruit, ou l’usufruitier rachète la nue-propriété, et la réunion des deux droits sur la même tête éteint le démembrement par consolidation, l’une des causes prévues par l’article 617 du Code civil (article 617 du Code civil). Le prix du rachat se négocie à partir du barème de l’article 669 du Code général des impôts et de la valeur économique réelle, avec l’aide du notaire qui a reçu le titre d’origine et qui connaît l’historique du bien.
La deuxième voie est la conversion judiciaire, mais ses conditions sont étroites. Dans l’arrêt du 4 novembre 2020, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu « que la mésentente ne constitue pas » une cause d’extinction du droit, et d’en avoir déduit que « les conditions d’application de l’article 618 du code civil n’étant pas réunies et, à défaut d’accord des parties, la demande de Mme W… tendant à l’aménagement de la sortie de ce droit et à sa conversion en rente viagère ne pouvait être accueillie » (Cass. 1re civ., 4 novembre 2020, n° 19-15.444, arrêt de rejet). Autrement dit, le juge ne convertit pas un droit de jouissance en rente viagère pour mettre fin à un conflit familial : sans accord des deux titulaires et sans abus caractérisé, le droit survit à la mésentente. Cette solution protège l’usufruitier âgé contre une éviction déguisée, et elle invite le nu-propriétaire à documenter des faits précis plutôt qu’un simple différend.
La troisième voie est l’extinction pour abus de jouissance, prévue par l’article 618 du Code civil : « L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien » (article 618 du Code civil). Le même texte ouvre au juge un choix proportionné : « prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser » (article 618 du Code civil). Concrètement, le nu-propriétaire fait constater les dégradations ou le défaut d’entretien par commissaire de justice, met en demeure l’usufruitier de remédier à la situation en rappelant son obligation d’entretien, puis assigne en extinction ou en cantonnement. Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir pour offrir réparations et garanties, ce qui sauve parfois le droit. La jurisprudence exige des faits graves et établis : un logement laissé à l’abandon, des travaux d’entretien refusés pendant des années, des dégradations volontaires. De simples reproches d’entretien courant ou un désaccord sur des embellissements ne suffisent pas.
La quatrième voie est l’extinction naturelle du droit, que le nu-propriétaire anticipe dans sa stratégie. L’usufruit viager s’éteint au décès de son titulaire, l’usufruit temporaire à son terme, et tout usufruit disparaît par le non-usage pendant trente ans ou par la perte totale de la chose (article 617 du Code civil). Quand le bien est détruit par un sinistre, le démembrement reporte ses effets sur l’indemnité d’assurance selon les mêmes principes que le report sur le prix, et la reconstruction se décide d’un commun accord. En pratique, face à un usufruitier âgé qui refuse de vendre, la combinaison du rachat proposé à sa juste valeur et de la perspective documentée d’une action en extinction pour défaut d’entretien débloque plus de dossiers que l’assignation immédiate.
Quelques réflexes sécurisent l’ensemble de la démarche. Faire inscrire tout accord, même partiel, dans un écrit reçu par le notaire, car la vente simultanée et le report sur le prix modifient des droits réels immobiliers. Ne promettre par écrit que ce que l’on peut livrer seul : le nu-propriétaire ne promet pas la pleine propriété sans le concours de l’usufruitier. Conserver les preuves de l’état du bien et des mises en demeure, qui conditionnent toute action fondée sur l’article 618. Et faire chiffrer les deux droits avant de négocier, en distinguant la quotité fiscale du barème de l’article 669, qui sert au calcul des droits, de la valeur économique réelle, qui seule commande le partage civil du prix prévu par l’article 621.
Conclusion
Le nu-propriétaire vend sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier, et l’usufruitier cède son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire, mais la vente de la maison entière en pleine propriété exige le concours des deux. Le prix de la vente commune se partage selon la valeur respective de chaque droit, en prenant le barème fiscal pour ce qu’il est, une référence de calcul des droits, et en négociant la valeur réelle à partir de l’âge, de l’occupation et de l’état du bien. Le report de l’usufruit sur le prix offre une sortie élégante quand l’usufruitier veut conserver des revenus. Et quand aucun accord n’émerge, le juge ne force la sortie ni pour une mésentente ni sans abus établi : seuls les dégradations ou le défaut d’entretien graves justifient l’extinction, aux conditions de l’article 618 du Code civil. Documenter, chiffrer, négocier par écrit devant notaire : ces trois gestes résument la méthode qui préserve les droits de chacun.